房地产企业开发成本控制分析.doc

房地产企业开发成本控制分析 摘 要：近年来，我国加大了对房地产业的宏观调控力度，房地产企业经济效益也因此受到了较大程度的冲击。随之而来的还有房地产企业数量的增多，房地产市场现状的低迷，房地产企业之间的竞争越来越激烈。在这种情况下，必须采取相关措施对房地产开发企业的成本进行合理、有效的控制，使其开发成本最大程度的降低，方能让企业在激烈的市场竞争中取得胜利。 关键词：房地产；企业；开发成本；控制；策略 1 房地产开发概念、特征及主要阶段 要想对房地产企业开发成本进行有效控制，必须对房地产开发相关概念及特征，开发的内容及大致过程有所了解。基于此，概述如下： 1.1 房地产开发之概念 房地产开发是动态的过程，其概念根据定义的范围，可以分为狭义、广义两种。广义的房地产开发通常指，使房屋、土地不断处于被改造、开发、再开发状态的一种活动。具体而言，就是房地产企业以城市规划的要求，对房屋建设及土地开发进行全面的规划，合理的布局，综合的开发，以取得经济效益、环境效益、社会效益为目的的一种综合性较强的经营活动。包括项目规划设计、征地拆迁、三通一平、项目施工、竣工后验收、房屋交付使用这一系列的过程。一般包括房屋及土地开发，房屋开发是通过技术手段建造房屋的经营活动；土地开发则是将处于自然状态的土地进行加工，使其成为城市建设用地的经营活动。而狭义的房地产开发通常来说，仅仅只是土地开发。 1.2 房地产开发之特征 与其他经济活动比较而言，房地产开发有自身的特征，主要体现在以下几个方面： 第一，房地产开发具有综合性。房地产开发的综合性首先体现在开发过程中应当以全面规划、综合开发、配套建设、合理布局作为总体方针。也就是说，在房地产开发时，不仅要对建筑物，土地进行有序规划，而且还应当对公共设施，公共建筑也进行规划。除此之外，房地产开发的综合性还体现在开发过程中工作关系设计范围、项目操作的综合性。 第二，房地产开发具有过程的长期性。长期性主要体现在房地产开发持续的时间较长，从投入资本到资本回收需要经过多个阶段。例如，在资金到位的情况下，一个普通的房地产开发项目一般需要两到三年的时间，如果规模较大的话，需要的时间会更长。 第三，房地产开发具有时序性。时序性是指，在房地产开发的过程中相关活动必须按照一定的先后顺序进行，并且受到较多因素的影响和限制。例如，从项目的可行性分析到土地获取，从资金融通到项目的实施，这些都有一定的先后顺序。并且会收到政府土地、建设、规划等部门审批手续的影响。 1.3 房地产开发主要阶段 房地产项目的开发主要可以概括为以下几个阶段：第一个阶段，项目前期策划及确定阶段。在这一阶段的主要是以市场调研为主，针对房地产项目进行可行性分析和研究，通过市场调查确定项目是否可行，并且做出决策。第二阶段，项目设计与计划阶段。在此阶段主要是进行项目的具体设计、招投标工作及施工前期的准备工作。第三阶段，项目的施工阶段。这是整个房地产开发中持续时间最长的阶段，通常包括从现场开工到竣工后交付使用为止。 第四阶段，项目交付使用阶段。这一阶段主要是从交付使用到规定的责任期结束为止。 2 成本 2.1 土地成本 房地产开发企业土地成本具体有，城镇土地出让金、拆迁安置补偿款、土地征用费等。 2.2 前期工程成本 前期工程成本较多，主要概括为房屋开发前期的规划、设计费，可行性研讨费，地质勘查费，三通一平等土地开发产生的费用。 2.3 公共设施成本 公共设施成本主要包括公共设施配套建设费，具体来说是指在建设用地内，建设为居民提供配套服务的各种公用设施、配套设施所产生的费用。 2.4 建筑安装工程成本 这一项成本主要是指，在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装等费用。在所有成本中，这项成本所占据的比例相对较大，波动性也较强。也正因为如此，要想对房地产企业成本进行控制，对建筑安装工程成本进行控制是关键。 2.5 税务成本 税务成本一般包括两个部分：第一是与房地产开发建设相关的税收，主要有房产税、土地增值税、营业税、契税等；第二部分是行政性费用，有征地管理费、商品房交易管理费等。 3 房地产开发企业成本控制之策略 3.1 在前期立项阶段进行成本控制 首先，在前期立项阶段进行成本控制。此阶段的主要任务是对房地产开发项目进行科学分析，对项目进行科学决策。基于此，在这一阶段应当着重避免由于决策失误所造成的开发成本增加。具体来说，可以通过以下几点达到成本控制的目的：第一，估算投资成本控制。要想做到这一点，必须以做好充分的市场调查，对产品进行准确的定位，进行合理的投资估算，对未来现实流入量和流出量进行科学分析，进行成本效益分析等市场活动为基础。第二，引入招投标管理，对成本进行有效控制。招投标管理的引入，实质上就是引入竞争机制。在竞标条件同等的情况下，选取成本费用低、实例强的企业，能够在很大程度上对开发成本进行有效控制。第三，对国家政策上的优惠进行充分利用。这就要求企业必须要对国家发布的与房地产开发相关的政策法规进行及时的关注和了解，对不利因素进行规避，对政策上的优惠进行充分的利用，以达到控制企业开发成本的目标。 3.2 在规划设计阶段进行成本控制 在做出投资决策之后，接下来的规划设计阶段就成为了成本控制中的重要部分。在这一阶段进行成本控制主要可以通过以下方法：第一，对成本控制范围进行确定。一般来说，规划设计阶段的成本控制范围有：设计、规划、可行性研究、水文地质勘察、测绘等。第二，对建筑设计单位及设计方案择优进行选择。第三，对设计项目进行细化。主要体现在单体详细设计阶段，例如对一些造价较高的功能进行重点控制；采用合同化管理的方式等。 3.3 在施工阶段进行成本控制 在此阶段进行成本控制，主要是应对施工现场进行有效管理，开发企业可派一些具有专业知识的人员到施工现场参与成本控制工作。除此之外，还应当尽量减少设计上的变更，以减少或者避免因为设计变更而增加的施工成本 4 结语 总而言之，房地产企业开发成本控制是一项极为艰巨的任务，不仅持续时间长，而且涉及范围广。要想切实做好这项工作，就必须在对房地产企业开发的特征及阶段充分了解的基础上，将