商品房买卖合同中逾期办证的违约责任

商品房买卖合同中逾期办证的违约责任城建房地产法律事务部一部姚虎明【基本案情】原告：甲某被告：乙公司2000 年 6 月 10 日，原告甲某与被告乙公司签订商品房买卖合同（期房），约定原告甲某购买被告乙公司开发建设的位于济南市市中区某楼盘1104号房屋， 建筑面积为 126 平方米， 房款总计 358760 元人民币， 付款方式为首付107628 元，其余为银行按揭贷款，在合同签订后30 日内办理完毕银行按揭贷款，被告乙公司于2001 年 3 月 31 日前向原告甲某交付经验收合格的商品房，被告乙公司保证2001 年 10 月底前原告甲某取得房产证，未约定原告甲方未能取得房产证时被告乙公司应承担的违约责任。合同签订后， 原告甲某按照合同约定向被告乙公司支付全部购房款，被告乙公司向原告甲某出具购房发票，2001 年 4 月 30 日，双方办理商品房交接手续，但原告甲某到 2005 年 4 月底之前仍未取得商品房房产证。-可编辑修改 -期间，原告甲某到济南市房管局咨询关于该小区房产办证的情形，得到的答复是，该小区开发商即被告乙公司尚未到房管局进行初始登记。诉讼中得知 2005年 4 月 27 日，被告乙公司才完成其开发的某小区商品房的初始登记。被告乙公司自商品房交接后到诉讼前一直未通知原告甲某办理房产证。为此，原告甲某于2005 年 5 月 16 日诉至济南市某区人民法院，要求被告乙公司限期为其办理房产证、支付逾期办证违约金及承担全部案件受理费。【法院裁判】济南市某区人民法院经审理认定甲某的诉讼请求错误，因为办理房产证的义务主体是房管部门， 甲某要求乙公司限期为其办理房产证是错误的，欲驳回原告的诉讼请求，鉴于此，甲某申请撤诉，后重新立案变更诉讼请求为：要求被告乙 公司支付逾期办证违约金及承担全部案件受理费。被告乙公司的答辩理由主要是：一、合同中未约定我公司负责为甲某办理房 产证，故我公司不应当承担逾期办证的责任；二、即使我公司应当承担逾期办证的违约责任， 合同约定 2001 年 4 月底之前甲某取得房产证， 到 2005 年 5 月 16 日，本案已经超过法定的诉讼时效，请法院驳回原告甲某的诉讼请求。法院经审理认定， 依法成立的合同， 对当事人具有法律约束力， 当事人应当按照约定履行自己的义务， 不得擅自变更或者解除合同。 原告甲某与被告乙公司之间签订的合同不违背法律、行政法规的强制性规定， 应为有效合同。 根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房屋主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条约定， 在商品房买卖合同约定的期限内， 原告甲某由于被告乙公司的原因未能取得房屋权属证书的，乙公司应当承担违约责任，本案中，被告乙公司直到2005 年 4 月27 日才完成开发商品房的初始登记工作，被告乙公司应当承担逾期办理办证的违约责任。由于双方在合同中没有约定逾期办证违约责任，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定， 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额， 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告乙公司辩称， 即使被告的行为构成违约， 该违约行为自 2001 年 4 月 30 日起至 2005 年 4 月 27 日原告起诉时将近四年，超过法定诉讼时效期间。法院认为被告的违约行为自2001 年5 月 1 日起一直延续到2005 年 4 月 27 日，违约金的计算应该从2001 年 5 月 1日起开始计算至2005 年 4 月 27 日止，而原告直到 2005 年 5 月 16 日才诉至法院，未有证据证明在起诉日前向被告主张过权利，自起诉日前两年内的违约金请求权威超过诉讼时效， 法院予以支持。 综上形成判决： 乙公司于判决生效之日起10 日内向甲某支付违约金（以房款358760 元为本金，自2003 年 4 月 26 日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2005 年 4 月27 日止）。被告乙公司收到判决后未上诉。【案件评析】本案涉及以下几个方面的法律问题：一、关于办理房屋权属证书的义务主体问题。关于办理房屋权属登记的义务主体问题，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条与城市房地产开发经营管理条例第三十三条的规定不一致， 导致对办理房屋权属证书义务主体的理解不同。在上述规定不相一致的情况下， 一般办理房产证需要通过开发商完成初始登记（备案工作）、购房人向房管部门提出申请、房管部门审查材料发证等程序， 即办理房产证的 “开发商、购房人、房管部门三方共同行为 ”，缺少任何一方行为均无法办理房产证，所以无法准确界定办理房产证的义务主体。二、办理房产证三方义务主体的责任承担问题。办理房产证的三方行为具有一定的关联性、顺序性，只有完成前者工作才可以启动后面的程序或者进行下一步工作。1、开发商完成房屋的初始登记（备案）工作，并履行通知义务后，不承担逾期办证的责任。根据建设部 2001 年 8 月 15 日城市房屋权属登记管理办法第 16 条的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。同时，开发商尚须履行相应的告知义务或者通知义务， 才算完成办证的义务。 只有履行完毕上述两项工作，开发商才不承担逾期办证的违约责任。2、购房人在知悉开发商的通知后，向房屋主管部门申请房屋权属登记申请， 不再承担逾期办证的责任。开发商完成上述两项工作后， 购房人应当向房管部门提出申请，办理房屋权属转移登记工作，这样便不再承担逾期办证的责任。3、房屋主管部门接到购房人申请后审查开发商的备案资料对是否符合发证进行审查， 在规定的期限内及时发证变不再承担逾期办证的责任（注：该责任属于行政责任，非合同违约责任）。至于开发商完备了办证的手续（备案工作） ，购房人提出办理权属转移的登记申请，由于房管部门的原因未能按期办证或者迟延办证，这属于政府的不作为， 购房人可以提起行政诉讼，这与开发商承担的合同违约责任不同。正是因为上述主体各自承担责任的不同，原告甲某最初立案时， 法院认为原告的诉讼请求错误即在于此。三、被告乙公司应否承担本案逾期办证的违约责任。上述分析了，办理房产证者涉及的几个义务主体应当履行程序和进行的工作 以及责任承担的界限。被告乙公司在合同中约定“保证原告甲某在2001 年 10 月底前取得房产证 ”，这种约定未明确办理房产证的义务主体，只能按照一般办理房产证的三方共同行为来理解，根据合同约定2001 年 10 月底之前甲某取得房产证，被告乙公司至迟应当于 2001 年 10 月底之前完成房屋的初始登记（备案）工作，但被告乙公司却迟于 2005 年 4 月 27 日才完成房屋的初始登记（备案）工作， 并且完成备案工作后未通知原告甲某， 依法应当承担逾期办证的违约责任。本案商品房买卖合同 （期房）未约定逾期办证的违约责任，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、关于逾期办证的违约金请求权是否存在诉讼时效问题。根据中华人民共和国民法通则第一百三十五条规定： 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 对于逾期办证的违约金请求权应当存在诉讼时效问题。实践中，有的购房人买到房屋后长期无法取得房产证，应当注意 2 年的诉讼时效期间的规定， 本案的审判即考虑到两年的诉讼时效问题，即超过诉讼时效期间部分