某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告.doc

某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 某村农民高层公寓一期项目某村农民高层公寓一期项目 可行性研究报告可行性研究报告 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 目目 录录 第 1 章 概 述 1 1 1 项目名称 1 1 2 建设单位概况 1 1 2 1 建设单位 1 1 2 2 单位地址 1 1 2 3 法定代表人 1 1 2 4 开办资金 1 1 2 5 单位性质 1 1 2 6 单位简介 1 1 3 项目概况 2 1 3 1 项目建设背景 2 1 3 2 功能定位及服务对象 4 1 3 3 项目所在位置 4 1 3 4 项目主要建设规模及内容 4 1 3 5 项目总投资 4 1 3 6 项目主要经济技术指标 4 1 4 项目可行性研究编制依据和研究范围 5 1 4 1 编制依据 5 1 4 2 研究范围 6 1 5 研究结论 6 1 5 1 主要结论 6 1 5 2 问题和建议 7 第 2 章 项目建设背景 必要性及可行性分析 8 2 1 项目建设设背景 8 2 2 项目建设必要性 9 2 2 1 是改善民生 提高居民生活水平的需要 9 2 2 2 是 市构建和谐社会的需要 9 2 2 3 建设创新型城市 实现产业的转型升级的需要 9 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 2 2 4 改善人居环境 加快城市化进程的需要 10 2 2 5 加强土地集约利用的需要 11 2 3 项目建设可行性 11 第 3 章 项目区域分析及建设有利条件 12 3 1 项目区域分析 12 3 2 建设有利条件 12 3 2 1 场址选择 12 3 2 2 自然条件 13 3 2 3 其他有利条件 13 第 4 章 建筑方案设计 16 4 1 设计依据 16 4 1 1 工程设计依据 16 4 1 2 工程设计有关文件 16 4 2 指导思想 16 4 2 1 以人为本 体现地域文化的原则 17 4 2 2 崇尚自然 总体设计均好性原则 17 4 2 3 健康生活 设计高效合理的原则 17 4 3 总平面 17 4 3 1 场地概述 17 4 3 2 总平面布置及交通设计 17 4 4 建筑设计 18 4 4 1 建筑单体设计 18 4 4 2 造型设计 19 4 4 3 建筑节能设计 20 4 4 4 建筑人防设计 20 4 4 5 无障碍设计 21 4 4 6 建筑环保 卫生设计 21 4 4 7 日照分析 21 4 5 建筑消防设计 22 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 4 5 1 总平面 22 4 5 2 建筑防火 22 4 6 结构设计 23 4 6 1 结构设计依据 23 4 6 2 自然条件 24 4 6 3 结构设计要求 24 4 6 4 结构设计工程概况 25 4 7 给排水设计 26 4 7 1 设计依据 26 4 7 2 设计内容 27 4 7 3 生活给水系统 27 4 7 4 排水系统 28 4 7 5 管材 29 4 7 6 消防专篇 29 4 7 7 环保专篇 31 4 7 8 节能专篇 31 4 7 9 人防专篇 32 4 8 电气设计 32 4 8 1 设计依据 32 4 8 2 设计范围 33 4 8 3 10 0 4K 高低压变配电系统 33 4 8 4 配电配线系统 34 4 8 5 防雷系统 35 4 8 6 接地系统 35 4 8 7 弱电系统 35 4 8 8 消防设计专篇 36 4 8 9 人防设计专篇 37 4 8 10 节能设计专篇 38 4 9 暖通设计 39 4 9 1 设计依据 39 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 4 9 2 设计范围 39 4 9 3 通风及防排烟设计 40 4 9 4 空调设计 40 4 9 5 人防设计 40 4 9 6 环保设计 41 4 9 7 暖通消防 41 4 10 景观设计 42 4 10 1 景观设计对策 42 4 10 2 居住群体分析 42 4 10 3 设计主题 家的港湾 与梦想同行 42 4 10 4 设计元素 43 4 10 5 设计手法 43 4 10 6 景观设计结构 43 4 10 7 商业街 43 4 10 8 交通组织分析 43 4 10 9 消防分析 44 4 10 10 竖向分析 44 4 11 市政道路设计 44 4 11 1 设计标准 44 4 11 2 平面设计 44 4 11 3 竖向设计 45 4 11 4 横断面设计 45 4 11 5 路基 45 第 5 章 环境影响评价 46 5 1 项目建设与运营对环境的影响 46 5 1 1 项目建设中对环境的影响 46 5 1 2 项目运营对环境的影响 47 5 2 环境保护措施 49 5 2 1 项目建设中环境保护措施 49 5 2 2 项目运营的环境保护措施 53 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 5 3 环境保护设施与投资 57 5 3 1 环境保护措施 57 5 3 2 环境保护设施投资 57 5 4 环境影响评价结论 57 第 6 章 节能与节水 59 6 1 设计依据 59 6 2 建筑设计节能指标 60 6 3 节能措施 60 6 4 节水措施 63 第 7 章 组织机构与项目管理 66 7 1 项目组织机构 66 7 2 工程质量管理 66 7 2 1 质量验收程序 66 7 2 2 质量监督体系 66 7 2 3 质量管理职责 67 7 3 财务管理 67 7 3 1 财务管理形式 67 7 3 2 财务管理职责 67 7 4 进度管理 68 7 5 合同管理 68 7 6 协调管理 69 7 7 安全建设管理 69 第 8 章 劳动安全卫生与消防 70 8 1 劳动安全卫生 70 8 1 1 施工中主要安全措施 70 8 1 2 卫生防护措施 70 8 2 消防措施 71 第 9 章 工程招投标 73 9 1 建设项目具体招标范围 73 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 9 1 1 项目的勘察招标 73 9 1 2 项目的设计招标 73 9 1 3 工程项目的监理招标 73 9 1 4 工程项目的施工招标 73 9 1 5 设备设施采购招标 73 9 2 项目的招标组织形式 73 9 3 项目的招标方式 74 第 10 章 项目实施进度 75 10 1 建设工期 75 10 2 项目实施进度安排 75 10 2 1 前期进度安排 75 10 2 2 监理 施工单位招标安排 75 10 2 3 项目施工进度安排 75 第 11 章 投资估算及资金筹措 77 11 1 投资估算 77 11 1 1 投资估算范围 77 11 1 2 投资估算内容 77 11 1 3 投资估算依据 77 11 1 4 建设投资估算说明 77 11 1 5 投资估算表 78 11 2 资金筹措方式与来源 80 第 12 章 综合效益分析 81 12 1 经济效益分析 81 12 2 社会效益分析 81 12 3 项目所在地互适性分析 84 第 13 章 风险分析 86 13 1 项目面临的主要风险 86 13 2 风险程度分析 87 13 3 防范和降低风险措施 87 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 第 14 章 研究结论及建议 88 14 1 结论 88 14 2 建议 88 附件 1 关于某村农民高层公寓一期项目建设书的批复 2 建设项目选址意见书 3 市 区建设项目选址意见书附件 4 建设方的事业单位法人证书 5 建设方的组织机构代码证 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 第第 1 1 章章 概概 述述 1 1 1 1 项项目目名名称称 某村农民高层公寓一期项目 1 1 2 2 建建设设单单位位 概概况况 1 2 1 建设单位 某镇农民多层公寓建设管理中心 1 2 2 单位地址 某镇 路 90 号 1 2 3 法定代表人 1 2 4 开办资金 1000 万元人民币 1 2 5 单位性质 事业单位 1 2 6 单位简介 某镇农民多层公寓建设管理中心 隶属于 市 镇人民政府 主要 职责任务是 1 依据镇政府下达的年度建设工程计划 依据国家有关法律 法 规和管委会要求 对被征地后拆迁的失地农 居 民 按相关政策实施 安置 履行农民多层公寓的建设管理职能 2 负责 镇政府投资的多 高 层公寓建设工程项目的全过程管 理 3 负责中心在各项工程建设过程中的前期调查 项目报批 招投 标 工程建设及预算等各阶段审定申报工作 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 4 负责确定建管中心的年度工程建设计划 配合做好各项目推进 中的农居点布局 规划 设计 制定相应的管理措施和方案 5 负责建管中心对外签署各项经济合同 协议 并监管各项合同 协议的执行情况 6 负责协调各项工程建设过程中安全 质量 进度 资金的跟踪 监管管理工作 7 完成镇政府交办的其他工作 承办上级有关部门交办的其他事 项 1 1 3 3 项项目目概概况况 1 3 1 项目建设背景 古镇原名灵源 南宋绍兴二年 1132 年官方在街北建临安便民仓 古以南为前 遂称 街 距今已有 874 年历史 虽隶属关系和建置几经 变迁 但 之名一直沿用 全镇行政区域面积 50 平方公里 辖 9 个建 制村 1 个社区 人口 3 01 万人 境内 塘河横穿全境 东苕溪紧贴其 西 西南边缘有宋家山 万金山丘陵 东北角寡山 吴山孤峙 与平原 隔水相望 形成山水相嵌的优美景色 镇历史悠久 文化积淀丰厚 是著名国学大师章太炎的故乡 清 水丝绵明清时期就闻名遐迩 早竹笋以肉厚质嫩味鲜驰名省内外 龙泉 寺小白蚕豆因特具的美味列为贡品 镇南面有白虎山有新石器时代的遗 存 镇中心有历史上著名的南宋临安仓遗址 国学大师章太炎先生故居 老街上曾因清末杨乃武一案的钱爱仁堂药店 镇地处 西北近郊 距市区中心 15 公里 市文一西路贯穿全 镇 境内祥仓 余仓 良仓 上仓等公路以及东西大道纵横交错 分别 贯通 104 国道和 02 省道 交通十分便捷 塘河横穿全境 并建有钱 神等多个码头 宣杭铁路在 设有货运站 铁路运输繁忙 这些得天独 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 厚的便利条件 使 镇成为一个公路 铁路 水路相辅相成的物资集散 地 一座古老而勃发生机的城镇 一片充满希望的热土 优良的基 础设施 优惠的投资政策 营造了优越的投资环境 雄关迈道真如铁 而今迈步从头越 2012 年是 镇各项工作大发展的一年 该镇以科学发展观为统领 全面贯彻党的十七届四中全会精神 认真落实区委十二届八次全会精神 紧密依托创新基地产业布局 开始实施 环境立区 战略 大力开展项 目建设行动 构建现代产业体系 为 打造西城名镇 构建和谐街区 镇今年准备突出发展 五个经济 重点打造 五个板块 即 发展 高新经济 打造高新产业板块 发展老街经济 打造美食休闲乡村旅 游板块 发展环境经济 打造创新基地首善区块 发展民生经济 打造和谐宜居区块 着力打造 一支团队 即打造勤廉高效的党员 干部队伍 解放思想 抢抓机遇 克难攻坚 坚持把农居多 高 层公寓安置作为 农村住房改造的主要方向 全 面推进农村居民多 高 层公寓建设 是 区委 区政府推进城乡区域 统筹发展 城市化发展的重大决策之一 经过多年的革新和探索 农 村居民多 高 层公寓建设取得丰硕的成果 镇地处杭城西大门 是 区城市化进程中的主战场之一 截止 目前 区已兴建农民多 高 层公寓 431 万平方米 拆迁安置农户 7789 户 节约土地 1600 余亩 建设规模和进度均走在了各地前列 至 今已经接待省内外考察团二十多批 多层公寓的建造 提高了农民的生 活质量 发展了村级集体经济 改善了农村的环境面貌 被评为 联合 国最佳生态和谐环境美丽城区 某村农民高层公寓一期项目在此背景下提出了建设 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 1 3 2 功能定位及服务对象 本项目按照 适度集中 节约用地 有利生产 方便生活 的原则 结合 镇的发展与空间布局 功能定位为集居住 生活 休闲及娱乐于 一体的多功能生活居住区 吸引他们在小区内日常生活和休闲娱乐 成 为 镇拆迁农民的集中居住区 项目拟建居住用房 568 套 1 3 3 项目所在位置 本工程为某街道农民多层公寓建设管理中心新建的某村农民高 层公寓一期项目 建设地点位于 塘河以北 科技大道以西 北 西 南侧均为规划道路 一期项目位于总项目的东北角 项目总用地面积约 32443 平方米 呈规则方形 南北向长约 176 米 东西向长约 186 米 整体用地平坦 用地现状为农田 水系等 1 3 4 项目主要建设规模及内容 本工程包括高层公寓及其配套用房 总建筑面积约 98391 平方米 其中地上建筑面积约 76241 平方米 地下建筑面积约 22150 平方米 1 3 5 项目总投资 某村农民高层公寓一期项目工程建设总投资 27770 03 万元 其中 工程费用 24173 48 万元 占总投资的 87 05 建设工程其他费 2274 17 万元 占总投资的 8 12 预备费 1322 38 万元 占总投资 的 4 76 1 3 6 项目主要经济技术指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 序号项目指标单位备注 1 规划建设用地面积 32443M2 2 总建筑面积 98391M2 3 地上总建筑面积 76241M2 住宅总建筑面积 71069M2 其 中公建及配套总建筑面积 5172M2 沿街商铺 4216M2 社区用房 360M2 物管经营用房 356M2 其 中 物管办公用房 240M2 4 地下总建筑面积 22150M2 5 建筑占地面积 6188M2 6 建筑密度 19 1 7 容积率 2 35 8 绿地率 30 6 9 总户数 568 户 A 型 112 户需安置 75 户 B 型 56 户需安置 12 户 C 型 56 户需安置 23 户 D 型 28 户需安置 3 户 E 型 112 户需安置 80 户 其 中 F 型 204 户需安置 39 户 10 总车位数 544 个 地上停车位 81 个其中商铺车位 27 个其 中地下停车位 463 个 1 1 4 4 项项目目可可行行性性研研究究编编制制依依据据和和研研究究范范围围 1 4 1 编制依据 1 建设项目红线图 2 市城市规划建筑管理技术规定 试行 3 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 2002 版 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 4 住宅建筑规范 GB50368 2005 5 民用建筑设计通则 GB50352 2005 6 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年修订版 7 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 JGJ50067 97 8 建筑设计防火规范 GB50016 2006 9 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年修订版 10 国家发改委建设部颁布的 建设项目经济评价方法与参数 第三版 2006 年 11 委托本单位编制本项目的项目可行性研究报告的技术咨询合同 12 国家相关的技术规范文件 1 4 2 研究范围 本项目可行性研究报告将着重就项目的概况 必要性 项目的需求 与定位 项目的选址 建设条件 建设方案 环境保护 投资估算 资 金使用以及效益评价等进行分析研究 1 1 5 5 研研究究结结论论 1 5 1 主要结论 1 本项目是某镇城市化建设和安居工程建设的重要内容 工程的 实施对妥善安置被拆迁农村居民 加快新农村建设 推动劳动力转移 统筹城乡发展 盘活土地存量 加强土地集约利用 改善人居环境 提 高生活质量 实现区域和谐发展 科学发展等都有着重要作用 建设十 分必要 2 本项目得到了 区 镇政府及相关部门的高度重视以及社会 各界的广泛支持 雄厚的经济基础 便捷的交通运输 完善的基础设施 优良的人居环境和丰富的建设实践经验等都有利于项目的实施 3 本项目总用地面积 32443 平方米 总建筑面积 98391 平方米 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 计划 2 年内建设完成 4 项目总投资为 27770 万元 项目资金来源于某镇多层公寓建设 管理中心 从上几点得出 项目建设是可行的 1 5 2 问题和建议 1 本项目建设规模较大 建设单位需加强计划 合理安项目建设 进度 衔接好拆迁与安置 确保各项工作有条不紊的顺利推进 2 建议建设单位及时安排资金到位计划 合理安排项目的融资计 划 保证各项资金及时到位 不影响项目实施进度 3 建设单位要充分与相关部门沟通 衔接好地下管线的对接工作 保证工程发挥其应有的功能 4 尽管农民拆迁安置房工程的建设能给农民带来诸多好处 但农 民离开自己长期生产经营的土地 多少会造成部分农民的收入减少和生 产 生活的改变 希望政府加强对这些问题的调查研究 以人为本 在 推进农村城镇化建设的同时 解决好广大农民关心的问题 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 第第 2 2 章章 项项项项目目目目建建建建设设设设背背背背景景景景 必必要要性性及及可可行行性性分分析析 2 2 1 1 项项目目建建设设设设背背景景 近年来 全区上下紧紧围绕 最适宜居住的 品质之城 美丽之 洲 总战略目标和 六大发展战略 扎实开展各项工作 城市化的引 领作用不断加强 工业经济的基础支撑作用得到强化 服务业的优先发 展展地位得以确立 文化软实力和环境竞争力不断提升 以民主促民生 的机制正在形成 经济社会保持了良好的发展态势 城市化进程得到 良好的发展 某镇地处杭城西大门 是 区城市化进程中的主战场之一 截至目 前 全区已兴建农民多 高 层公寓 431 万平方米 拆迁安置农户 7789 户 节约土地 1600 余亩 建设规模和进度均走在各地前列 至今已经 接待省内外考察团二十多批 多层公寓的建造 提高了农民的生活质量 发展了村级集体经济 改善了农村的环境面貌 被评为 联合国最佳生 态和谐环境美丽城区 随着我国城市化建设工作的深入 城郊土地也日渐稀缺并不断升值 城郊建设如再按照传统的单家独院式 不仅浪费宝贵的土地资源 也不 利于城市品位的提升 随着 城市的不断发展 由一个远离城市的乡 镇逐步发展成 城市的有机组成部分 鉴于 城区农民安置的经验和教 训 推进城郊农民多高层公寓建设 改变城郊农民传统建房模式 已经 成为节约城市土地 提升城市品位的必然要求 撤村建设改革是一场转变农民思想观念和生活方式 保障农民利益 的革命 同时又是城市化发展与新农村建设的革命 是区委 区政府确 定的 新农村建设十大工程 的重要内容 撤村建居改革的总体要求是 以邓小平理论和 三个代表 重要思想为指导 以科学发展观为统领 坚持城市化和新农村建设两轮驱动 积极探索 农村变社区 农民变居 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 民 的新途径 实现物质形态城市化 经济形态城市化 社会管理城市 化以及人的城市化 正确处理好改革 发展 稳定三者关系 着力打造 覆盖城乡 全民共享的生活品质之区 为此 要求各镇乡 街道和各部 门要统一思想 提高认识 以改革的思路和求真务实的精神做好各项工 作 在此背景下提出了某村农民高层公寓一期项目 2 2 2 2 项项目目建建设设必必要要性性 2 2 1 是改善民生 提高居民生活水平的需要 转居拆迁安置房是以高起点 高标准进行规划和建设 建成后将成 为各种市政配套设施齐全的功能齐全的综合区域 对完善社会公共管理 职能 优化社会公共管理方式 解决居民的居住 出行 医疗 教育 社保等保障问题具有重要意义 是名副其实的民心工程 德政工程 该项目完成后 将进一步深化经济体制改革 集约 节约利用土地 盘活土地使用效益 拓宽经济发展空间 区域蕴含的巨大商机也将会给 安置在该区域内的村民提供大量就业岗位 同时为村民从事第三产业提 供良好的区位优势 大大提高居民的经济收入 2 2 2 是 市构建和谐社会的需要 党中央 国务院关于构建和谐社会的号召 解决城市低收入家庭住 房困难问题就是建设和谐社会的重要体现 本项日的建设在一定程度上 缓解城市低收入家庭住房困难问题 有利于确保人民群众基本生活保障 有利于社会稳定 同时使居民生活环境大为改善 业余生活更为丰富多 彩 为构建和谐社会迈进了一大步 这必然对构建和谐社会起到积极的 促进作用 是党中央和人民政府执政力强有力的体现 2 2 3 建设创新型城市 实现产业的转型升级的需要 创新型城市是依靠科技 知识 人力 文化 体制等创新要素驱动 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 发展的城市 对其它区域具有高端辐射和引领的作用 加快推进创新型 城市建设 是某镇加快转型升级 实现新一轮跨越发展战略选择 某村 农民高层公寓一期项目概念的提出符合产业转型升级的要求 符合发展 文化产业的精神 符合建设生态环保型城市 节能型产业的精神 该项 目的建设为加快提升 镇自主创新能力 加快建设创新型城市 转变经 济发展方式 实现跨越发展提供了重要支撑 2 2 4 改善人居环境 加快城市化进程的需要 围绕新市民安居社区主题 高标准规划建设集中居住小区 不仅可 以为 镇引入规模化企业提供发展空问 更是改善人居环境 加快城市 化进程的重要途径 本项目范围内的居民原为分散居住 市政及公益基 础设施不甚完全 污水排放 垃圾处理 卫生环境 医疗保障 文化娱 乐 商业服务等条件较薄弱 随着此次某村农民高层公寓一期项目的居 民进行了集中安置 高起点的规划 建设集中居住小区 使农民成为社 区居民 群众生活水平将有明显提高 主要体现在以下几点 一是搬迁 居民将迁入的小区各项基础设施十分完备 水电供应 燃气供应 污水 收集 垃圾处理 公共卫生等一系列市政设施均一步到位 群众可以真 正过上方便的现代城市生活 二是按照以人为本 注重功能的原则 建 成后的小区内设有社区中心 文化娱乐中心 大型绿地等服务功能区 公共设施配套能力较之以前明显增强 能为居民创造一个优越的生活 娱乐 休闲环境 三是安置房按照高标准 高质量 高水平的要求建设 注重居民生活的需求与细节 从使用 功能配置 与空间 视觉体验 两个 层面全面提升社区的整体品位 区别于以盈利为目的的商品房 群众安 置均采用产权调换的形式 不会因住房条件改善而提高价格 使群众真 正享受到城市建设的 实惠 与此同时 群众还能得到不同程度的经 济补偿 为他们以后的安居乐业增添一份保障 这也是 镇政府取之于 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 民 用之于民 富民强市政策的具体体现 2 2 5 加强土地集约利用的需要 土地是城市发展的空间和城市功能的载体 土地供应与保障状况如 何 直接影响到城市发展的空间 潜力和方向 国务院颁布的 关于深 化改革严格土地管理的决定 是近年来国务院出台的关于土地管理的最 全面 最明确 规格最高的一份文件 决定 从我国现实国情出发 贯彻 十分珍惜 合理利用土地和切实保护耕地 的基本国策 坚持社 会主义市场经济的改革方向 针对当前土地管理中存在的提出了深化改 革 严格土地管理的一系列重大措施 镇坚决贯彻执行国家及浙江省的有关文件 实行统一的土地价格 管理和用地指标管理 根据上级下达的用地计划 确定年度各类妻 实 行定性定量供地 镇区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业 缺少科学 规划 房屋多以二 三层为主 土地使用过程中存在着容积率低 利用 粗放 布局零乱 效率不高等现象 通过本项目的实施 将充分挖掘 镇区域内原有建设用地的潜力 大大提高土地使用效率 实现有限土地 资源的 再生 利用 达到从严控制建设用地总量 土地节约集约利用 的目的 为 镇未来城市发展提供可观的用地保障 2 2 3 3 项项目目建建设设可可行行性性 市正加快城乡统筹规划的发展 在政策上给予了很大的支持 上 级主管部门为本项目的筹建也给予了很大的帮助 本项目的各项前期工 作已经相应的开展 某村农民高层公寓一期项目建议书已批复 并且长 沙市规划设计院有限责任公司已经完成对该项目的规划设计方案 并已 提交相关部门进行审查 其余前期工作陆续开展 项目土地征用等相关 工作基本完成 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 第第第第 3 3 3 3 章章章章 项项项项目目目目区区区区域域域域分分分分析析析析及及及及建建建建设设设设有有有有利利利利条条条条件件件件 3 3 1 1 项项目目区区域域分分析析 2010 年是 镇各项工作大发展的一年 该镇以科学发展观为统领 全面贯彻党的十七届四中全会精神 认真落实区委十二届八次全会精神 紧密依托创新基地产业布局 开始实施 环境立区 战略 大力开展项 目建设行动 构建现代产业体系 为 打造西城名镇 构建和谐街区 镇今年准备突出发展 五个经济 重点打造 五个板块 即 发展 高新经济 打造高新产业板块 发展老街经济 打造文创产业板块 发展羊锅经济 打造美食休闲乡村旅游板块 发展环境经济 打造 创新基地首善区块 发展民生经济 打造和谐宜居区块 着力打 造 一支团队 即打造勤廉高效的党员干部队伍 解放思想 抢抓机 遇 克难攻坚 2011 年 全区实现生产总值 GDP 738 17 亿元 按可比价计算 下同 同比增长 9 6 按户籍人口计算 我区人均 GDP 为 84199 元 增长 7 8 按当年平均汇率计算 达到 13036 美元 在全区生产总值中 非公有制经济所占比重达 89 4 年末 全区共有个体工商户 4 32 万户 从业人员 4 96 万人 私营企业 1 88 万家 从业人员 8 79 万人 3 3 2 2 建建设设有有利利条条件件 3 2 1 场址选择 一 项目地点与地理位置 本项目选址位于 镇 项目位于位于 塘河以北 科技大道以西 北 西 南侧均为规划道路 一期项目位于总项目的东北角 场地内现 状为农田 较平整 周边环境良好 不受工业区的影响 二 土地权属类别与占地面积 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 某村农村高层公寓一期项目占地面积约约 32443 平方米 建设项目 选址已经 市规划局 分局批准 作为红线用地批给杭周市某镇农民多 层公寓建设管理中心进行开发建设本项目 三 现有场地利用情况 项目所在区域原为田地 地势平坦 现规划为农民集中居住区 3 2 2 自然条件 一 气候条件 镇地处北亚热带南缘季风气候区 冬夏长春秋短 温暖湿润 四 季分明 光照充足 雨量充沛 年平均气温 1 5 3 1 6 2 年平 均雨量 1150 毫米至 1550 毫米 因境内地形不同 小气候差异明显 春 冬 夏季风交替 冷暖空气活动频繁 春雨连绵 风向多变 天气变化 较大 常年 6 月中旬入梅 7 月上旬出梅 雨量相对集中 梅雨结束即 进入盛夏 受热带高压控制 盛行下沉气流 天气晴热 温度高 日照 强 蒸发大 易有伏夏 秋季 秋高气爽 天气比较稳定 冬季 盛吹 西北风 寒冷 干燥 如遇北方强冷空气 就出现寒潮 气候特征为气 温适中 适宜双 三熟制 雨热同季 有利于叶茎类作物和瓜果生产 地处中亚热带向北亚热带过渡区 适宜栽培种植南北多种作物 具有发 展粮食生产和多种经济作物的气候优势 二 地形地质 项目用地范围内地势相当平坦 无须土地平整 适合多 高层建筑 的建设 3 2 3 其他有利条件 一 政府的高度重视国家宏观调控以来 各地积极推行新的投资管 理体制和土地严控政策 镇区位优势明显 自然环境优美 经济基础雄厚 发展前景广阔 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 本项目是 镇农转居建设的示范工程 得到了区 镇各级政府及相关部 门的大力支持 政府在规划 资金 组织 制度等配套政策上都作了相 应的安排 为项目顺利推进创造了较好的条件 二 社会各界的广泛支持改善城市环境和人居条件的工程 一直以 来都受到社会各界广泛的关注 这种有利于国计民生的实事工程一定会 得到社会各界的广泛支持 在项目实施过程中减少阻力 使项目尽快地 实施到位 三 雄厚的经济基础必将为项目的实施提供有力的保 2011 年 全区实现生产总值 GDP 738 17 亿元 按可比价计算 下同 同比增长 9 6 按户籍人口计算 我区人均 GDP 为 84199 元 增长 7 8 按当年平均汇率计算 达到 13036 美元 在全区生产总值中 非公有制经济所占比重达 89 4 年末 全区共有个体工商户 4 32 万户 从业人员 4 96 万人 私营企业 1 88 万家 从业人员 8 79 万人 四 便捷的交通运输 镇地处 西北近郊 距市区中心 15 公里 市文一路延伸段贯 穿全镇 境内祥仓 余仓 良仓 上仓等公路以及东西大道纵横交错 分别贯通 104 国道和 02 省道 交通十分便捷 塘河横穿全境 并建 有钱神等多个码头 宣杭铁路在 设有货运站 铁路运输繁忙 这些得 天独厚的便利条件 使 镇成为一个公路 铁路 水路相辅相成的物资 集散地 镇区位条件得天独厚 交通十分便利 是本项目发展前景广 阔的有力保证 五 完善的基础设施 建成通村联网工程 11 2 公里 改造危桥 10 座 完成了 吴山 两大集镇主干道 祥余线及 4 号农居点亮灯工作 完成连具塘 吴山 三大集镇路面改造 截污纳管以及海曙路东延一期雨污管道铺设工程 成立了镇道路养护管理站 实现辖区道路管网修缮 维护一体化 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 六 优良的人居环境 坚持规划先行 科学谋划发展格局 以高起点规划为先导 以工 程建设为重点 做精做美小城镇 在 某历史街区保护规划 的基础上 做好 集镇详规 以整治 改建 新建等形式实现城镇有机更新 塑造 集镇的新面貌 加大改造力度 提升集镇发展品位 以绿化工程 亮灯工程 人行 道改造工程为重点 完善基础设施配套建设 开展历史文化街区改造 提高镇区服务功能 打造我镇新农村建设工作的亮点 从以上可知 本项目各项建设条件均能较好保障项目预期目标的 实现 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 第第 4 4 章章 建建筑筑方方案案设设计计 4 4 1 1 设设计计依依据据 4 1 1 工程设计依据 1 高层民用建筑设计防火规范 GB 50045 95 2 住宅设计规范 GB 50096 1999 3 汽车库建筑设计规范 JGJ 100 98 4 浙江省城市建筑工程停车场 库 设置规则和配建标准 DB33 1021 2005 5 人民防空地下室设计规范 GB 50038 2005 6 防空地下室建筑设计 国标 FJ01 03 7 住宅建筑规范 GB 50368 2005 8 市城市规划管理技术规定 9 市建筑工程日照分析技术管理规则 10 建筑设计防火规范 GBJ 16 87 11 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 50 2001 12 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB 50067 97 13 区新建项目停车位配置标准 以及其它相关的国家 行业 地方法规和标准 4 1 2 工程设计有关文件 1 某镇规划 2 市 区规划建设信息中心提供的地形图 3 国家及地方相关规范条文 4 4 2 2 指指导导思思想想 以人为本 崇尚自然 健康生活 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 4 2 1 以人为本 体现地域文化的原则 在充分考虑 地区农民的生活习俗的前提下 将建筑设计与景观设 计密切结合 提供一种健康的居住模式和有机的聚落关系 实现人与自 然的和谐共处 外部环境以造景与借景接合的手法 全方位体现生活亮 点 4 2 2 崇尚自然 总体设计均好性原则 总图布置以及外部空间环境设计中 根据不同组团的特点设置视觉 亮点和绿化景观小品 让每户居民均能充分享受阳光和绿色空间 并 且能有效利用公建配套设施 4 2 3 健康生活 设计高效合理的原则 体现特定的居住方式 以及动静分区 餐寝分区 居寝分离的特点 注重个性化 强调内部空间的合理有效利用 4 4 3 3 总总平平面面 4 3 1 场地概述 本案为某街道 村农民高层公寓一期项目 建设地点位于 塘河以 北 科技大道以西 北 西 南侧均为规划道路 一期项目位于总项目 的东北角 项目总用地面积约 32443 平方米 整体用地平坦 用地现状 为农田 水系等 4 3 2 总平面布置及交通设计 一 整体规划结构 根据规划要求布置高层公寓及其配套用房 总体规划上综合周边式 布局和自由式布局的优点 空间围合而又不失开放 地块南 北两侧均 设置底层商铺 既能满足居民日常生活所需 又能形成小区内安静 整 洁的居住环境 而小区内灵活的建筑布局 则能创造错落有致的空间形 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 态 形成完整的小区院落 二 空间组织 地块主要布置 8 幢高层住宅 北侧为 2 幢 18 层板式住宅对称布置 中间为 3 幢 15 层板式住宅分布其间 南侧为 3 幢 15 层板式住宅 由此 形成整个小区北高南低 不同高度的高层建筑的组合勾绘出充满动感的 天际线 板式建筑的交错布置 形成各具风情的院落空间 绿草茵茵的 组团绿地 抑或充满活力的运动场地 都是人们休闲娱乐的好去处 三 道路交通 地块小区主入口设置在南侧 以入口的景观绿化带为起点 围绕中 心组团延伸出 7 米宽的小区内部交通主干道 该主干道以车流疏散为主 要功能 并在干道两旁合适位置设置相应的地上停车位及地下车库的出 入口 方便居民停车 该道路向北延展 与小区北侧的次入口汇合 部 分主次干道交汇处 放大为广场 使流线型道路具备景观指引功能 加 强各空间转折点与视觉焦点的设计力度 不仅在外部空间有收放的变化 亦给居民提供一个交往的空间 4 4 4 4 建建筑筑设设计计 4 4 1 建筑单体设计 一 设计构思 根据本地块的特点和环境 对不同户型进行特定的 设计 使每户均有良好的采光通风和景观 二 户型设计 户型严格按照 区农民安置房的特定要求进行设计 做到动静分区 餐寝分区 居寝分离 每户均有较大的起居 厨房 卫 生和储藏空间 并做到明厨 明卫 在有限的面积指标中 创造方便 舒适的生活空间 1 房型设计 空间流线通畅 结构规整 利于施工 住宅内部空 间易形成自然通风 保证居住的舒适和能源的节省 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 2 住宅利用地下室停放自行车及电动自行车 并设有坡道方便出 入 坡道坡度 20 3 所有厨房设置竖向共用排气管道系统 并且避开外窗 便于煤 气入户管道的布置 根据现代炊事行为 厨房留有足够的空间设置灶台 调理台 洗池台 冰箱入厨 卫生间做到明卫 并预留洗衣机位 4 空调机位置与立面造型统一布置 即隐蔽又保证空调机的散热 同时避免影响相邻住户 5 多数户型 客厅 餐厅形成统一简单完整的大空间 在功能上 分区明确 在视觉上延长空间 配合阳台门和落地窗 形成户外与户内 的交流 三 地下车库设计 根据小区的具体情况设置地下汽车库一个 整个车库柱网整齐 流 线简洁 车库内设 5 个防火分区 设 2 个 7 5 米宽双向汽车坡道 汽车 尾气均通过竖井建筑高空稀释 车库内还设有消防 生活水池 水泵房 配电房等设备用房 四 无障碍设计 1 高层入口设置轮椅坡道和扶手 入口平台宽度 2000mm 坡道 不大于 1 12 2 走道和门符合无障碍要求 3 公建设置无障碍入口 公厕设置无障碍蹲位 设置相应数量的 无障碍停车位 4 4 2 造型设计 追求简洁明快 时尚高雅的建筑风格 融古典的构图美学法则与现 代空间构成法于一身 创造出追求时尚 中西合璧的建筑文化特性 根 据基地所处区位的重要性 以及 区农居的特定需求 建筑的外墙材料 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 宜采用高档面砖与仿石面砖 结合建筑的现代风格 选择高雅的色彩搭 配 形成雅致的色彩组合并与丰富的建筑光影效果相互融合 4 4 3 建筑节能设计 1 在总平面布局中顺应地形 尽量东南向或南北向布置 保证良 好的日照和通风 东向 南向开较大的门窗 强调景观的渗透性 各朝 向均按规范要求的窗墙面积比要求设计 尽量做到明厨明厕 自然采光 通风 2 根据 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 要求和地区节能 标准 进行节能设计 4 4 4 建筑人防设计 一 设计依据 1 浙江省实施 中华人民共和国防空法 办法 2 浙人防办 2003 55 号 关于印发 浙江省城市居民住宅防空 地下室设防要求 试行 的通知 3 人民防空地下室设计规范 GB 50038 2005 二 建筑设计 本小区设置地下人防按高层建筑首层面积及多层建筑面积 4 计算 均按二等人员掩蔽所设计 核武器拉力级别为 6 级 防化级别为甲级 共设 6 个防护单元 每个防护单元面积 100 采用热镀锌焊接钢管 卡箍连接 DN 100 采 用热镀锌焊接钢管 丝接 4 室外给水管采用给水铸铁管 承插连接 室外排水管采用加筋 UPVC 管 4 7 6 消防专篇 一 设计依据 1 建筑设计防火规范 2 高层民用建筑设计防火规范 3 自动喷水灭火系统设计规范 4 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 5 业主提供的设计资料 地块市政资料 6 建筑专业提供的建筑平剖面图 总图 7 建筑灭火器配置设计规范 8 国家 省 市关于民用建筑消防的有关规定 二 概况 消防水源取自市政给水 从周边市政路引入二路 DN150 给水管 与 生活合用管网 在区内形成环状供水管网 消防用水量按照同时火灾 次数一次 室外消防用水量按照危险等级最高的二类高层住宅设计 地 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 下室设 252m3 消防水池 最高楼屋顶设 18m3不锈钢保温消防水箱一只 三 消火栓系统 1 设计参数 室外消火栓 25L S 火灾延续时间 2h 室内消火栓 20L S 火灾延续时间 2h 十分钟消防贮水量 18m3 每根竖管最小流量 10L S 每支水枪最小流量 5L S 最不利点消火栓充实水柱 10m 2 室内消火栓给水系统 按规范设计室内消火栓系统 系统竖向不分区 消火栓 最大静压不大于 1 0MPa 栓口压力大于 0 5MPa 的消火栓前加设节 流孔板 消火栓布置保证同层任何部位均有两股水柱同时到达 充实水 柱不小于 10M 消防立管连成环状 3 消火栓采用 SN65 单出口 并设水泵启动按钮 4 泵房内设稳压给水设备保证最不利消火栓所需工作压力 5 加压泵设于地下水泵房内 一用一备 6 室外设水泵接合器二套 供城市消防车向大楼送水 7 管材 管径DN100 采 用无缝镀锌钢管 法兰连接 四 自动喷水灭火系统 1 设计参数 危险等级 中危险 II 级 设计喷水强度 8 0L min m2 作用面积 160 m2 系统设计流量 21 3L S 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 火灾延续时间 1h 十分钟消防贮水量 12m3 喷头工作压力 10m 2 按规范设计自动喷水灭火系统 按中危险标准布置 设湿式报 警阀 3 每一系统每层或每一个防火分区均设一个水流指示器 指示具 体火灾发生在那个系统那一层 4 地下室喷头采用直立型喷头 其余采用吊顶型喷头 厨房内喷 头动作温度为 93 度 其余均为 68 度 5 加压泵设于室外地下 一用一备 6 室外设水泵二套接合器 供城市消防车向大楼送水 7 管材 DN 100 采用热镀锌焊接钢管 卡箍连接 DN 100 采用 热镀锌焊接钢管 丝接 五 室外消火栓系统 室外消火栓系统与室外生活给水系统合用 室外给水管绕建筑物成 环状布置 按规范要求的保护半径布置室外消火栓 六 按规范配置建筑灭火器 七 消防电梯井底设排水泵 4 7 7 环保专篇 1 小区产生的生活污水由化粪池处理后排入市政污水管 2 给水泵等设备产生噪音 均安装在设有隔振垫的隔振基础上 水泵进出水管上设软接头和隔和隔振支吊架 以防止水泵噪声和振动通 过固体传播 4 7 8 节能专篇 一 生活给水系统 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 一二层商铺 一 三层住宅给水均采用市政直供 充分利用市政压 力 增压供水分区保证各区最低点静水压不大于 0 45Mpa 适当设置减压 阀保证各用水点水压不大于 0 200Mpa 二 消防给水系统 消火栓及自喷稳压系统由屋顶水箱供水 利用水箱高度以减少稳压 泵扬程 从而缩小水泵功率以达到节能目的 3 卫生洁具均要求选用节水型以减少用水量 减少市政水处理及 工程内水泵使用 从而达到节能目的 公共卫生间设置自闭式或感应式 冲洗阀以节约用 4 住宅 商铺级各用水区域分设水表 4 7 9 人防专篇 本工程地下室部分均按六级人防设计 人防储水箱战时装配 每个 人防单元储水量 100 吨 并分别设置手摇泵 进排风口部设防爆地漏 手摇泵排洗消废水 穿越人防的管道在人防防护墙内侧加装 1 6Mpa 不 锈钢芯闸阀 人防口部排水管采用镀锌钢管 丝接 4 4 8 8 电电气气设设计计 4 8 1 设计依据 1 10KV 及以下变电所设计规范 GB50053 94 2 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 3 建筑设计防火规范 50016 2006 4 建筑物防雷设计规范 GB50057 2010 5 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 6 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 7 住宅设计规范 GB50096 8 住宅建筑规范 GB 50386 2005 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 9 民用建筑电气设计规范 JGJ16 2008 10 住宅工程户内外配电设计技术规定 HBD T001 1999 11 智能建筑设计标准 GB T50314 2000 12 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB T50311 2000 13 人民防空地下室设计规范 GB50038 2005 14 业主设计招标书 4 8 2 设计范围 1 供电 10KV 0 4V 公用变电所 专用变电所 2 照明及配电 3 防雷与接地保护 4 火灾自动报警与联动控制 5 弱电系统 4 8 3 10 0 4K 高低压变配电系统 一 负荷等级 本工程为某街道农民多层公寓建设管理中心新建的某村农民高层公 寓一期项目 包括高层公寓及其配套用房 总建筑面积约 98391 平方米 其中地上建筑面积约 76241 平方米 地下建筑面积约 22150 平方米 项 目包二类高层住宅 15 层 18 层 和沿街商业等 部分沿街单体底层 设置商业用房 本工程地下车库的消防设备按一级负荷供电 二类高层住宅内的所 有消防设备用电 应急照明地下车库普通用电等负荷按二级负荷供电等 负荷为二级负荷 其余一般照明 动力 空调用电为三级负荷 二 变配电所和变压器的设置 1 小区内地面一层设置一座市政 10KV 开关站 自市政变电站引两 路独立 10KV 电源至开关站 某村农民高层公寓一期项目可行性研究报告 2 按变压器深入负荷中心的供电原则 拟在区块地下层设置 3 座 公用变配电所 2x800kVA 和一座专用变配电所 2x500kVA 本工程 变压器总装机容量 5800kVA 3 住宅小区部分 10KV 采用双环网供电形式 开环运行 每台变压器 独立运行 专用变配电所采用二路 10kV 电源供电 电源均引自本工程内 的市政 10kV 开关站 4 变压器 10KV 侧采用负荷开关柜 低压开关柜采用 GCK 型固定分 隔式馈电柜 三 电费计量 1 住宅的公共照明 电梯 地下车库照明和通风机等公共用电每 单元设计量间单独计量 电源引自专用变配电所 2 住户为一户一表制 每 2