家用中央空调房产配套对提高楼盘竞争力的重要性.doc

增加房产附加价值，提升楼盘竞争力 （家用中央空调配套工程对提升楼盘竞争力的重要作用） 2012-4-21目 录1、 概 述2、 桓台房产市场分析1.1经济环境1.2城市环境3、 中央空调配套工程对提升楼盘竞争力的重要作用及在 其他地区的成功案例 1、 概 述 经过国家多重政策调控，中国房地产发展面临拐点。商品房需求量被大量压抑，而保障房的大面积建设，让房地产市场分两条腿走路。保障房有政府保驾护航，理所当然的进展顺利。但商品房的发展出现困境，目前对开发商来说，有两个方向比较适合转型：第一就是转向商业地产，因为经济发展速度持续保持高速增长，商业需求旺盛；第二，楼盘实现高档化，因为只有高档的楼盘才能保持较大的增值空间。面对如此严峻的形势，提高楼盘品质，增加附加价值无疑使一条正确的出路。二、桓台房产市场分析1.1经济环境以下部分通过对桓台县历年经济数据的对比，分析目前该区域经济前景和对房地产市场的影响，数据来源于县统计年鉴以及政府公布数据。人口：全县人口城区人口所占比例数量（万人）49.51020.2%（以上数据均来源于政府公布数据）20022008年，桓台县经济总量（亿元）2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年国内生产总值79.85100125150175.4207.74265.4增长率14%19.5%19%20.5%16.3%16.0%14.5%（以上数据均来源于政府公布数据）图表1桓台GDP数值（以上数据均来源于政府公布数据）小结： 桓台县城区受城区面积所限，城区人口只有10万人左右，但目前城区人口随着主城区的扩大正在不断增加 在淄博市同类县市中，桓台县经济总量保持前列 近7年来，桓台县经济增长速度保持高位增长，平均增长速度在16%以上经济环境分析固定资产投资对比表：单位（亿元）200320042005200620072008固定资产投资39.6460.4680.0775.4687.14115.71图表 2桓台县固定资产投资（以上数据均来源于政府公布数据）地方财政收入表：图表 3财政收入（以上数据均来源于政府公布数据）桓台县固定资产投资额与财政收入占GDP比重情况统计表：2002200320042005200620072008固定资产投资占GDP比例25.4%39.6%48.3%53.4%43%41.9%42%地方财政收入占GDP比例2.7%2.9%3.2%3.6%4.1%4.3%4.4%20022008年 城乡居民人均可支配收入列表：图表 4城乡居民可支配性收入柱状图（单位：元）（以上数据均来源于政府公布数据）经济环境小结：经济表现 通过对财政收入以及城乡居民可支配收入的分析，桓台近年来的工业发展与财政收入的增加对居民收入起到较大的拉动作用； 桓台的一些大型工业企业通过几年的发展，已经形成了一定的资本积累，为丰富其业务结构、企业转型奠定了资金基础； 自2003年起，桓台县城市扩建、中心路西段文体中心周边规划项目增多，商业配套快速完善，城市化建设拉动了固定资产投资；经济环境对房地产市场的影响： 桓台县经济发展势头依然较好，乡镇经济在化工和建筑业的带动下，取得了高速发展，居民收入不断提高，乡镇居民到城区置业者不断增多，在带动城市化进程的同时，也推动了当地房地产市场的发展； 在目前经济发展的前景之下，少海路两侧成为目前的商品房住宅集中供应的区域，当地主商圈也正逐渐西移；1.2城市环境分析 目前桓台城区的新建和在售小区主要集中在以文体中心为中心，南至红莲湖，北至惠仟佳，东至少海路，西至一中和二中的区域内，详见下图从上图可以看出，由于文体中心和红莲湖的辐射带动作用，以及借助桓台新城区南扩的机会，使得各家开发商都云集于此，开发密度非常高，如何在激烈的竞争中脱颖而出，成为各大开发商必须解决的问题。4、 中央空调配套工程对提升楼盘竞争力的重要作用及在其他地区的成功案例近期桓台房地产开发市场表现活跃，各置业公司都在争相开发自己的楼盘，主要楼盘有红莲湖南侧鸿嘉星城和刚开工建设的付坡嘉苑，红莲湖二期工程北侧的金洲花园，文体中心东侧的海圣春天，北侧的橡树湾，天煜星河，兰香园和西侧处在一中、二中附近的紫悦城。从中不难看出，新建小区主要集中在以文体中心为中心，南至红莲湖公园，北至惠仟佳购物广场，东至少海路，西至一中和二中这片区域内。由于文体中心和红莲湖的辐射带动作用，使其附近区域成为各家开发商的必争之地。如此众多的开发商云集于此，如何使自己的楼盘在激烈的竞争中脱颖而出，成为各大开发商必须解决的一个课题。如何在激烈的市场竞争中，实现与其他产品的差异化，提高自己的核心竞争力？对于住宅类房产来讲，提升楼盘品质，增加附加价值，无疑是一条正确的道路。目前，在一线城市和一些二、三线城市，房产配套成为各大开发商提升楼盘品质的一种重要手段。其中，家用中央空调作为一种高端家电产品，以其舒适的使用效果，超低的运行费用，以及和家居装修的完美融合，成为高档人士的首先。在欧美，日本等发达国家的家庭中已经相当普及，当地人中已经形成了“建房子时，空调就已经配置好了”的观念，在我国的北京、上海等一线城市中，中央空调已经占据了很大的市场份额，当地房地产开发商为提升楼盘品质，吸引业主，已经将中央空调纳入房产配套的工程中，并达到了不错的效果。 在山东的潍坊、菏泽、济宁等地，开发商也纷纷和空调厂商合作，实行房产配套工程，也取得了不错的效果。离我们最近的临淄凤凰城，就实行了中央空调的房产配套，一期完成入住后，业主反应效果非常好，在二期、三期中开发商又继续和空调经销商合作。另外，我在走访桓台各个小区时，了解到有相当一部分，尤其是高端客户，有这方面的需求。这类客户基本可以分为两种，一种是了解中央空调、自己主动要求装的，还有种是对中央空调不了解，后期了解后，非常想装但因为装修格局已定又不能装的客户。综上所述，目前桓台房产市场，房产项目大都集中在同一区域内，各家之间竞争激烈；中高端客户对房产配套项目有潜在的需求，在这种情况下，如果有哪家开发商率先采用中央空调的房产配套，必定能取得市场先机，提升楼盘品质，吸引更多的客户前来购买。