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四川川中房地产评估有限责任公司 房地产价格评估报告房地产课税估价报告报告编号：川中房估（2013）7015号估价项目名称：四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用途拟课税房地产委 托 方：赖潮江估 价 方：四川川中房地产评估有限责任公司估价人员：注册房地产估价师 胡 俊 注册号：5120040439注册房地产估价师 张鑑平 注册号：5120040440估价作业日期：2013年10月16日至2013年10月17日目 录一、致委托方函3二、估价师声明5三、估价的假设和限制条件6四、房地产估价结果报告9（一）、委托方9（二）、估价方9（三）、估价对象9（四）、估价目的11（五）、估价时点11（六）、价值定义11（七）、估价依据12（八）、估价原则13（九）、估价方法14（十）、估价结果15（十一）、估价人员15（十二）、估价作业日期15（十三）、估价报告应用的有效期15七、估价技术报告15八、附件151、房地产评估委托书复印件；162、估价对象内外部照片及地理位置图；163、估价对象的房屋所有权证复印件；164、估价对象的国有土地使用证复印件；165、估价人员和估价机构的资格证复印件。16一、致委托方函赖潮江：承蒙委托，我公司对您所属位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用地课税房地产(以下简称估价对象)进行了评估。估价对象：估价对象为位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用地房地产，建筑面积为45.37平方米，估价对象为框架结构，建成于2005年。至估价时点，委托方已提供估价对象的内市国用（2013）第010638号国有土地使用证。估价目的：为确定房地产课税价值提供参考依据而评估房地产价值估价时点：二一三年十月十六日。估价方法：收益法价值类型：公开市场价值估价依据：中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国担保法；城市房地产抵押管理办法；四川省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法；建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的房地产抵押估价指导意见；中华人民共和国物权法；全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及四川省人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件；委托方提供的有关资料；我公司所掌握的内江市房地产市场的有关资料及估价人员实地查看、调查所获取的资料。估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在估价时点二一三年十月十六日的估价结果如下（详见表1“估价结果一览表”）：公开市场价值估价结果评估总面积：45.37平方米评估单价：15800元/平方米评估总价：71.6846万元大 写：人民币柒拾壹万陆仟捌佰肆拾陆元整课税价值估价结果评估总面积：45.37平方米评估单价：15800元/平方米评估总价：71.6846万元大 写：人民币柒拾壹万陆仟捌佰肆拾陆元整表1 估价结果一览表估价对象编号房屋所有权证编号房屋坐落规划用途评估面积()评估单价（元）评估总价（万元）1内江市房权证字第2013110296号四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号经营45.371580071.6846估价结果报告随函发送，如有异议，请委托方于十五日内向我公司提出。此函。四川川中房地产评估有限责任公司 法定代表人： 二O一三年十月十七日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范及房地产课税估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本公司注册房地产估价师胡俊对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论。8、委托方对所提供或陈述情况的合法性、真实性、完整性及所引起的后果负责，估价机构及估价人员仅对估价报告的操作程序和采用的估价方法的公允性负责。9、参与本次估价的房地产估价师：注册房地产估价师 胡 俊 注册号：5120040439注册房地产估价师 张鑑平 注册号：5120040440三、估价的假设和限制条件（一）、估价的假设条件1、我们评估的是估价对象的公开市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据了如下假设：（1）任何有关估价对象运作方式、程序均符合国家和地方法律法规；（2）在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；（3）在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让；（4）存在自愿销售的卖方，不考虑特殊买家的额外出价；（5）有一段合理洽谈时间，可通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。2、本报告评估结果主要依据委托方提供的资料进行测算，委托方对所提供资料的真实性、合法性、完整性及由此产生的后果负责。（1）本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。（2）根据委托方提供的估价对象房屋所有权证及内市国用（2013）第010638号国有土地使用权证，赖潮江为估价对象的合法拥有者。委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权，无产权异议。（3）估价对象应以保持估价时点时产权证载明用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提。（4）本报告所采用的建筑面积和土地面积以估价对象产权证和土地证证载明的面积为依据，我们对该等数据未实测。（5）估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据为假设前提（6）本报告以产权人不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动保险为假设前提。（7）本次估价是以估价对象未有任何方式的销售及委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。3、估价人员对估价对象进行了现场查看，并对估价对象现场查看的客观性、真实性、公正性负责。（1）对估价对象的查看，限于估价对象外观和使用状况，电线、管道、消防等设施设备符合相关标准，装修符合相关标准，可以安全使用为假设前提。如果报告的使用人对质量问题存疑，建议委托专业机构另行鉴定。（2）根据委托方提供的估价对象房屋所有权证证载，估价对象位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号，根据委托方指界及估价人员实地查看坐落为四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号；本次估价以证载坐落与委托方指界坐落一致为估价前提。4、其他假设如以上假设前提条件或由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等发生重大变化，对估价结果产生严重影响时，本估价报告的使用人应根据不同的市场行情和估价对象实际状况作相应调整，或委托本机构调整或重新估价。（二）、本报告限制条件1、如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。2、本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。3、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。（三）、使用本报告的其他说明事项1、估价对象的相关权属证书的真伪只有原颁发机关才能做出准确判断，颁证机关应在办理相关转让、抵押登记等手续时予以仔细辨别确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，我们提请报告的使用人关注这一点。2、由于估价对象自身状况及房地产市场变化的不确定性，随着时间的变化，估价对象房地产市场价格相对于本次估价时点下的评估价格可能有一定幅度的波动，这属于正常的房地产市场现象。建议本估价报告的使用人定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再评估。四、房地产估价结果报告 （一）、委托方买方：赖潮江地址：四川省内江市东兴区椑木镇团结村4组71号公民身份证号码方：成都和度装饰工程有限公司地址：内江市武侯区一环路南二段17号8楼5号法定代表人：席兴勇 （二）、估价方名称：四川川中房地产评估有限责任公司法定代表人：李先胜住所：成都市青羊区万和路90号天象大厦10楼D座资质等级：贰级营业执照注册号：510000000006920行政许可决定书号：证书编号：510000G38有效期限：2011年07月04日至2014年07月04日 （三）、估价对象1、估价范围本次估价范围为：四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用地房地产。包含建筑物45.37平方米所有权价值和所分摊宗地使用权价值；含维护房屋正常使用的设施设备，不含二次装修价格。2、估价对象基本状况1）估价对象权属概况（1）土地权属信息表土地证号土地使用权人座落地号地类（用途）使用权类型使用权面积（m2）终止日期内市国用（2013）第010638号赖潮江四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号5110310020020310000211商业用地出让9.562051年12月11日（2）房产权属信息表证号房屋所有权人共有情况房屋坐落登记时间规划用途总楼层建筑面积（）套内建筑面积（）内江市房权证字第2013110296号赖潮江单独所有四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号2013年07月25日经营645.3743.47附注1、 法院裁决过户（原房屋所有权人为中国农业银行股份有限公司内江直属支行）2、 原内江市房权证字第201204603号作废根据委托方提供的资料，至估价时点，估价对象未设定抵押担保等权利及租赁权。综上所述，估价对象产权关系清晰，房地产权利完整。2）估价对象实物状况（1）土地实物状况描述与分析地形地势：该宗地地势平坦；土壤地基：该宗地地基承载力较强，无不良地质现象，地基地质条件适于建筑；基础设施完备程度：实际查看估价对象所在宗地外已达“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内已达“六通一平”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路和场地平整)开发程度。建筑物实物状况描述与分析估价对象位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号。估价对象为营业用房，总层数6层，所在层为第一层。估价对象装饰装修情况为：地面贴瓷，内墙、外墙刷白，吊顶，玻璃门。3、区位状况(1)位置状况：估价对象位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号，地处内江市东兴区汉安大道，距离人民政府约2.2公里。(2)交通状况：区域内分布汉安大道为主次支道路，道路通达度及交通便捷度较好。估价对象位于汉安大道西段，出入可利用交通工具主要为出租车及公交车。距最近公交站点约20米，主要公交线路有111,219路等，道路通达度及交通便捷度较高。(3)环境状况：估价对象所在区域无重大污染源，环境及空气质量较好，城市规划主要以商住为主。(4)城市基础设施：区域内基础设施配套较为完善，通上水、下水、电、气、光纤、通讯、路，能够满足区域内生活所需。(5)公共配套：估价对象地理位置较为理想，区域内各类公共配套设施较齐全，金融服务机构分布有：邮政储蓄，上海浦东发展银行等；医疗卫生设施分布有：张晓银口腔诊所、内江东兴周波诊所；教育设施分布有：汉安小学等。(6)区位状况未来变化趁势：估价对象地处内江市成熟商业区，区域各类设施较为完善，域目前无特殊规划变动调整及规划限制，结合估价对象所处位置，预计未来一段时期内估价对象区位状况将保持现状平稳发展。（四）、估价目的为确定房地产课税提供参考依据而评估房地产价值（五）、估价时点经与委托方协商，本次评估估价时点确定为现场查看日，即二一三年十月十六日（六）、价值定义1、本次估价采用公开市场标准。2、房地产课税价值为估价对象在估价时点的市场价值。（七）、估价依据1、国家及地方相关法律、法规（1）中华人民共和国城市房地产管理法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）内江市基准地价研究报告；（4）本次估价中涉及的其它相关法律、法规。2、土地估价相关技术规程（1）房地产估价规范（GB/T50291-1999）；（2）城镇土地估价规程（国标GB/T 18508-2001）；3、估价机构掌握的相关房地产评估资料（1）内江市近期房地产市场交易资料；（2）估价对象所在区域的区位条件资料；（3）估价人员实地查看记录；（4）内江市总体规划。4、委托估价方提供的相关评估资料（1）房地产评估委托书；（2）委托方提供的估价对象的权属证明;(3) 估价对象其他有关资料。 （八）、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、客观公平原则、谨慎原则。1、合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：、在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；、在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许处分方式为依据；、其他方面。2、最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用具体包括下列3个方面：、最佳用途；最佳规模；最佳集约度。3、替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的房地产价格相互牵制，相互接近。4、估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价时点是评估房地产价格的时间界限。5、客观公平原则：要求房地产估价人员应站在客观、中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是客观、公平、合理的价格。6、谨慎原则：在存在不确定因素的情况下，作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分考虑估价房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。在运用市场比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例；在运用收益法估价时，不高估收入或者低估运营费用。（九）、估价方法房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法，假设开发法等，估价方法选用应按照房地产估价技术规范（GB/T50291-1999）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。市场比较法的定义为：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产市场比较法发达的情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。由于估价对象所在区域内交易市场不活跃，同类型商业用途房地产成交案例较少，资料难收集，所以本次估价不采用市场比较法对估价对象价值进行测算。收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。因估价对象区域内同类型商业的租赁情况较多，租金案例较易收集，但据我们调查了解，估价对象现行租售相匹配，故本次评估采用收益法。假设开发法的定义为：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本，税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。该方法适于对在建工程