房地产基础知识

房地产基础知识 福建师范大学闽南科技学院管理系陈晓川 课前告知 一 主讲人 陈晓川二 使用教材 房地产基础知识 郭松海编 中国环境科学出版社 2005 三 参考书 房地产基本制度与政策 房地产开发与经营 四 学习目的1 培养及增强对房地产学科的兴趣 2 掌握房地产基础知识 拓展就业渠道 3 基本考核 拿到学分 五 教学考核 平时成绩占30 期末成绩占70 基本内容 第一章绪论第二章土地制度第三章城镇住房制度第四章建筑基础知识第五章城市规划基础知识第六章房地产相关政策及法律 房地产与我们的关系 1 购买商品房的 五证 和 两书 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预 销 售许可证 商品房质量保证书 商品房使用说明书 2 农民与土地征用 征收 3 城镇居民与房屋拆迁 中国第一 钉子户 中国第一 钉子群 4 房价与股票 天价楼盘平均售价11万元 平方米 2007年4月至8月 深圳 北京等城市房价高位上涨 近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10 以上 其中 8月份同比分别上涨17 6 和13 5 销售均价分别达到12790元 平方米和10071元 平方米 2008年1 2月 在全国很多大型城市房地产价格出现了不同程度的下降 个别楼盘降价幅度超过50 上证综合指数 5 建筑面积是如何计算的 2001年4月 林先生预购了一套价值30万元人民币的商品房 合同约定 该商品房建筑面积为100平方米 套内建筑面积为85平方米 在面积确认及面积差异处理标准的选择上 合同约定以建筑面积为依据 并约定如产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3 时 据实结算 超过3 时 林先生有权要求退房 2002年10月份 林先生验收新房时 开发商提供的产权登记部门的实测建筑面积与合同约定建筑面积大致相当 但套内建筑面积却比合同约定减少了5 林先生于是向开发商提出退房要求 开发商却认为 合同约定的面积确认及差异处理标准为房屋的建筑面积 不是房屋的套内建筑面积 只要实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比例未超过3 开发商就不算违约 林先生就不能退房 怎么办 6 户型设计 第一章绪论 内容提要 第一节房地产与房地产业第二节房地产开发与房地产经营第三节房地产开发的阶段及程序第四节房地产经营的基本环节 第一节房地产与房地产业 一 房地产的概念房地产是指土地 建筑物及附着在土地上不可分离的部分 构筑物 定着物 及其附带的各种权益 二 如何理解土地建筑物构筑物权益 第一节房地产与房地产业 三 房地产的特征 一 位置的固定性和不可移动性 二 使用的长期性 三 用途多样性 四 数量稀缺性 五 相互影响性 六 价值高位性 七 难以变现性 八 保值增值性 第一节房地产与房地产业 四 房地产的类型 一 根据土地的用途分类1 居住用地 2 公用设施用地 含商业用地 3 工业用地 4 仓储用地 5 对外交通用地 6 道路广场用地 7 市政公用设施用地 8 绿化用地 9 特殊用地 二 根据房屋的用途分类1 住宅 2 工业厂房和仓库 3 商场和店铺 4 办公楼 5 宾馆酒店 6 文体娱乐设施 7 政府和公用设施 8 多功能建筑 第一节房地产与房地产业 五 房地产业 一 概念 从事土地和房地产开发 经营 管理和服务的行业 二 房地产业内容1 国有土地使用权的出让 房地产的开发和再开发 2 房地产经营 3 房地产中介服务 4 房地产的调控和管理 三 作用 基础性 先导和支柱产业 第二节房地产开发与房地产经营 一 房地产开发的含义及特征1 房地产开发的含义 中华人民共和国城市房地产管理法 第二条关于房地产开发的定义为 房地产开发 是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策 根据城市发展和建设的总体规划 充分考虑经济效益 社会发展的要求 对获取的土地进行投资 建设 管理的行为 第二节房地产开发与房地产经营 2 房地产开发的特征 1 全面系统性 2 广泛联系性 3 风险与效益并存 4 地域性 第二节房地产开发与房地产经营 二 房地产经营的概念及分类1 房地产经营的概念狭义 房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售 租赁及售后服务管理等活动 活动范围主要是在流通领域 广义 房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造 买卖 信托 交换 维修 装饰以及土地使用权的出让 转让等按价值规律所进行的有目标 有组织的经济活动 活动范围贯穿于房地产产品生产 流通 消费的全部过程 而非仅仅局限于流通领域 第二节房地产开发与房地产经营 2 房地产经营的特点1 交易形式的多样化2 交易对象的位置固定性3 经营对象的限制性4 售后用途的约束性5 产权关系的复杂性6 供求调整缓慢性 第二节房地产开发与房地产经营 3 房地产经营的分类1 地产经营2 房产经营3 服务经营4 房地产综合开发经营 第三节房地产开发的阶段及程序 开发阶段第一阶段投资决策分析阶段第二阶段前期准备工作阶段第三阶段建设阶段第四阶段营销阶段行政审批第一部分房地产开发公司的准备工作第二部分行政审批部分第三部分房地产项目权属初始登记阶段 第三节房地产开发的阶段及程序 一 投资决策分析阶段 立项 一 开发投资机会鉴别和项目选择 二 初步可行性研究 三 可行性研究 第三节房地产开发的阶段及程序 二 前期准备工作阶段 一 开发场地的工程勘测 二 获取土地使用权 三 征地 拆迁 安置 四 规划设计 五 落实开发资金 六 制定建设施工方案 七 施工现场的临时 三通一平 第三节房地产开发的阶段及程序 三 建设阶段 一 项目发包 二 施工组织管理 三 项目控制与监理 四 项目竣工验收四 营销阶段 第三节房地产开发的阶段及程序 第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前 房地产开发公司应办理好土地出让手续 委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书 应附有详细的规划设计参数和效果图 并落实足够的开发资金 第二部分行政审批部分一 选址定点阶段核发 项目选址意见书 第三节房地产开发的阶段及程序 二 规划总图审查及确定规划设计条件阶段核发 建设用地规划许可证 三 初步设计和施工图设计审查核发 建设工程施工图设计文件审查批准书 四 规划报建图审查阶段核发 建设工程规划许可证 副本 五 施工报建阶段核发 建筑工程施工许可证 六 商品房预售许可阶段核发 商品房预售许可证 第三节房地产开发的阶段及程序