湖北省黄冈市英山县房地产市场调研报告.doc

湖北省黄冈市英山县市场调研报告湖北省黄冈市英山县房地产市场调研报告摘要：本研究报告，通过对英山县的深入调查，从宏观经济到微观市场，分析总结出英山县整体投资环境：城市拥有较为丰富的自然资源、旅游资源，整体宜居性较强；城市经济发展状况良好，城市发展有一定的发展潜力；城市房地产发展较为健康，城市房地产销售年去化量约20万，供需关系基本处于平衡状态；城市房地产市场，主力户型为三房100-120，刚需户型为主；主力客群主要来自于老城区及周边乡镇有改善型住房需求人群。关键词：英山县市场调研；英山县投资环境分析；英山县房地产市场研究一、 英山县宏观市场分析(一) 城市介绍1. 城市概况英山位于湖北省东北部，大别山主峰天堂寨南麓。北接安徽金寨、霍山，东邻岳西、太湖，南连湖北蕲春、浠水，西与罗田接壤，是鄂豫皖三省边境的腹地中心。英山古为皋陶部落，汉为英布封疆，宋为毕昇故里，今为温泉名城、茶丝之乡、休闲胜地，是一个集老区、山区、库区为一体的国家级扶贫开发工作重点县。全县版图面积1449平方公里，辖3乡8镇，309个行政村，总人口42万，其中县城温泉镇人口在12万左右。工业经济快速发展，规模以上工业企业发展到31家，增加值18.2亿元，以建筑建材、蚕丝制品、农产品加工等为支柱。特色农业不断壮大，以茶叶为重点的农业占农村经济的比重持续提升，畜禽水产业规模化发展。旅游业发展成效显著，创建2个国家4A级景区，2个省级旅游名村，温泉旅游开发有了实质性进展。2. 城市区位黄冈市英山县位于湖北省的东部，大别山主峰天堂寨的南麓，东与安徽省岳西、太湖交界；南与蕲春、浠水接壤；西与罗田相邻，北与安徽省金寨、霍山毗连。地跨东经11531531160402，北纬300031310858。全县东西宽43公里，南北长约70公里，总面积1449平方公里。版图形状象一个斗柄朝南、斗勺朝东的北斗七星。3. 城市交通英山西连武汉城市圈，东接皖江经济带，交通便利。武（汉）合（肥）高速、318国道、201省道、大别山红色旅游线路贯穿全境，英浠公路与黄（石）黄（梅）、大广高速连接，距京九铁路浠水站60公里、长江阳逻港130公里，武汉天河机场160公里。4. 城市经济2013年全县实现地区生产总值71.26亿元，增长10%；工业总产值51.4亿元，增长19.4%，规模以上工业增加值13.01亿元，增长13；财政总收入6.39亿元，增长38.9%，其中公共财政预算收入2.83亿元，增长28.6%，税收收入占公共财政收入的比重达到68.4%；全社会固定资产投资61.98亿元，增长27.8%；社会消费品零售总额22.49亿元，增长12.7%；农民人均纯收入5913元，城镇居民人均可支配收入17638元，同比分别增长13.25%和9.24%。城镇居民人均可支配收入实际增长7%，农村居民人均纯收入实际增长9.3%，农村贫困人口减少1650万人，城乡居民收入差距继续缩小。年末城镇居民人均住房建筑面积40.54平方米，农村居民人均住房建筑面积50.43平方米。5. 旅游资源英山境内奇峰峻秀，沟谷幽深，森林茂密，植被丰富，绿色生态面积占英山版图面积1/3以上，全县森林覆盖率高达70.3%。大别山主峰天堂寨巍峨挺拔，其东面的龙潭河谷长12千米，上下落差800米，谷险潭深，雄奇险峻，被誉为“华中第一谷”。二峰大同尖（海拔1698米）东面的桃花冲林区幽深秀美，其间的十里桃花溪清泉流石、如诗如画，犹如世外桃源。境内已建成大别山主峰风景区和桃花冲风景区2个国家4A级旅游景区，还有温泉养生、峡谷漂流、溯溪探险、民俗风情以及众多红色旅游景点，是华中地区著名的旅游胜地。英山物产丰饶，拥有名泉（地热温泉）、名产（茶叶、丝绸、药材、板栗），是中国温泉之乡、茶丝之乡、药材之乡。县城周边拥有方圆十里的东、南、西、北四处温泉，昼夜出水量1.2万吨，平均水温63C。早在上世纪八十年代，这里就建有全国第一座温泉游泳跳水馆，周继红、伏明霞、肖海亮等十几位世界冠军都曾在此训练，被誉为“跳水冠军的摇篮”。英山茶叶历史悠久，早在唐代，英山出产的“团黄”就与“圻门“、“黄芽”并称“淮南三茗”，作为贡品送往长安。如今，全县茶园面积已超过22.3万亩，是全国重点产茶县、全国无公害茶叶生产基地示范县，湖北第一茶业大县；“英山云雾”茶被认定为“大别山生态名茶”和“湖北十大名茶”。英山丝绸产品享誉海内外，是国家“东桑西移”重点项目区和大别山最大的蚕桑生产基地，“梦丝家”牌蚕丝被荣膺“中国名牌产品”、“国家免检产品”。英山物种资源十分丰富，共有维管植物172科697属1421种，动物种类334种。其中国家二级保护野生动物11种，省级保护野生动物41种，已成为大别山动植物种质资源的主体和核心，特有珍稀濒危植物的集中分布区。(二) 英山县宏观经济分析1. 英山县2005年-2013年生产总值情况（数据来源：政府统计公报）英山县国民经济平稳发展。2013年，全年实现英山生产总值712624.41万元（总量为现价，增速为2010年可比价，下同），比上年（635716.19万元）增长10.0%。其中，第一产业增加值306617万元，比上年（276702万元）增长5.4%；第二产业增加值208822.59万元，比上年（179596.82万元）增长16.4%；第三产业增加值197184.82万元，比上年（179417.37万元）增长10.6%。可比价英山生产总值627110.24万元，人均现价英山生产总值达到20074元（按常住人口计算），比上年增加2167元，三次产业结构比由上年的43.5:28.3:28.2调整为今年的43.0:29.3:27.7。自2005年以来，全县生产总值一直保持超过10%较快的增长速度，且均高于全市增速平均水平。全县经济保持稳定快速增长，总体呈现稳中向好态势。2. 英山县2005年-2013年城镇人均可支配收入情况（数据来源：政府统计公报）城镇居民可支配收入稳定增长，居民生活水平逐步提高。据统计，全市城镇可支配收入增长幅度基本在10%以上。城镇居民消费能力可观，2013年人均可支配收入达到17638元，城镇居民生活质量较高。侧面反映客户购买力在逐步增强。3. 英山县2005年-2013年固定资产投资情况（数据来源：政府统计公报）近年来，英山县固定资产投资规模日益扩大，固定资产投资年增长率基本维持在20%以上，城市化建设将会日益完善，预示着城市经济发展形势良好。侧面反映客户生活水平质量及投资理念提升，房地产投资增长迅速。4. 2013年黄冈市地区各县市GDP排名情况县市名称GDP（亿元）GDP位次增速增速位次总计1332.55/10.5/黄州区157.61511.13团风县64.351010.47红安县107.67711.42麻城市203.4111.81罗田县95.75810.28英山县71.26910.010浠水县165.24310.65蕲春县162.36410.28武穴市202.24210.65黄梅县148.83610.74（数据来源：政府统计公报）英山县为黄冈市地区贫困县，GDP排名只领先于团风县。同时英山县的GDP增速在黄冈市地区各县市排名垫底，市场经济起步较晚，经济发展相较落后。(三) 宏观经济环境小结 近年，英山县凭借独特的旅游资源，已成为湖北省旅游强县。英山山川秀丽，自然景观异彩纷呈，文化史迹沉淀丰富，旅游产业有较好的市场发展潜力，目前正致力于打造中国温泉之都。每年吸引大量的外来游客，拉动城市内需。 英山县区位优势明显，处于武汉一小时经济圈内，内外交通路网发达。 英山县城镇化率较低，周边乡镇经济相比水平良好，可转化为城市消化的主要潜在消费力。 城市“一体两翼，两心四区”的规划合理，新老城区协调发展，未来城市发展潜力巨大。 英山县虽属黄冈市地区经济弱县，但居民年收入呈上升趋势，投资观念逐步增强。二、 英山县房地产市场分析(一) 英山县2011-2014年土地出让情况年份2011年2012年2013年2014年数据（公顷）6.5525.555.6（数据来源：中国土地市场网）据中国土地市场网统计，2011-2014年英山县住宅土地出让分别为6.5公顷、5公顷、25.5公顷、55.6公顷。从2013年开始住宅土地出让实现跨越式的增长，增长率高达400%、，说明房地产市场在2013年开始起步，呈直线向上趋势。(二) 英山县房地产市场1、房地产市场概述从总体来看，英山县未来房地产市场的发展趋势喜忧参半，下面从两个方面来综合概述。优势：1、 政府提出了对未来县城的发展规划方向，对不同区域功能做了新的定位，加大了对土地的合理利用和开发设计，土地市场和房地产市场会在有限的区域内会不断的完善。2、 老城区相对较为拥挤，环境差，新区发展已成为必然的发展趋势。在城区的开发区已经开始形成有规模的真正的住宅社区，例如：莲花小区。3、 对于有限的土地、不断增长的城区人口，有计划有规模的住宅小区会在以后的时间里，会不断涌现，随着城镇居民生活水平的不断提高，一个地区从落后到发展是一个必然的趋势。劣势：1、 此区域处在山区，土地资源比较缺乏，土地形态不规则，利用率较低。2、 当地产业结构是以农业、农副产品、旅游业为主，工业比较落后，这导致了一个现象，即当地的消费水平不低，但是收入水平也不高，购买力不较差。3、 当地的房地产开发市场还不成熟，必然导致二级市场不活跃，房产投资行为较少。4、 在当地有个较普遍的现象，即：城镇居民的自建房较多，且比较拥挤，杂乱无章，建筑不规范，加盖现象比较严重。2、 区域房地产市场（1） 房地产城市格局英山城区房地产格局分为三块，老城中心区、城东居住区、城南拓展区区。市场分布较为集中，主要集中于老城中心区，少量分布于城东和城南。从整个温泉镇住宅建筑整体分布来看，大桥以北主要是老城区，住宅建筑分布比较零乱，以居民自建房为主，建筑质量较差，建筑不规范，没有真正意义上的小区住宅。大桥以南主要是新城区规划，虽然仍然是居民自建房为主，但是整体环境较新，学区配套也比较成熟，且出此案有规模的社区，例如莲花小区。但是，此区的人口密集度较低，商业氛围较差。（2） 楼盘一览表区域楼盘概况序号楼盘地址体量（万）销售情况主力户型住宅均价（元/）1盛世嘉园莲花路东段与上河摆路交汇处（原纸厂）16（占地73亩）一期房源在售，销售情况较好115-135三房33002山城一品莲花路深处与烈士陵园相邻18（占地95亩）基本售罄8592两房、114126三房27003金地熙园（二期）北汤河华坤加油站对面8一期售完二期在售较慢91.39两房、115119三房35004万润温泉明珠梦丝家大道茶叶广场北侧6二期高层在售96两房、108122三房26005嘉城名居英山县温泉一里砂路3100-130两房、三房27006商业步行街英山县温泉镇鸡鸣路98号（老街新华书店对面）住宅：184户商业：205户2012年6月开盘现已售罄90-150三房、四房商铺：23000 住宅：34007英山中央城商业步行街金石路老生殖门口7一期2012年1月10日开盘已售罄一房一价 商铺：25000 住宅：36008御河花园温泉镇318国道东北侧8.6一期2014年10月左右开盘92两房，112150三房26009阳光花园英山温泉路78号92014年1月开盘至今整体去化较慢高层、两房、别墅高层：2600别墅：468810英山新郡时代广场英山县莲花路东门大桥桥头20销售火热高层、高端商业综合体3800起11富和花园教育局旁售罄100-130两房、三房36002014年，整个英山房地产市场新入市楼盘较多，市场供应量增加，竞争压力增大。特别是中心城区，约推出500余套房源。目前114-125左右三房是目前市场主流需求户型。“山城一品”、“盛世嘉园”继续领跑英山市场，其他楼盘脱节较严重，市场在售楼盘户型同质化严重，面积区间类似。（3） 市场近况 2014年1月1日：盛世嘉园1期6#楼加推，预计推出112套房源，3300元/起。 2014年1月20日：御河花园项目正式入市，广告宣传推广、销售进场到位，预计今年10月开盘。 2013年10月：山城一品开盘，销售情况较好，还剩少量房源在售，预计今年10月开盘。（4） 2013-2014年各楼盘供应情况2013年英山县房地产市场供应量充足，其中主要以山城一品与盛世嘉园供应为主，两楼盘合计推售736套房源。（5） 2013-2014年各楼盘成交情况2013年英山县商品房住宅整体成交情况良好，其中山城一品成交套数最多为310套，盛世嘉园次之为300套，市场总体成交率在70%左右，房地产发展市场良好，去化速度较快，说明居民购买房屋能力在提升。（6） 2013-2014年英山县各楼盘成交均价对比图2014年英山县各楼盘住宅均价相比2013年上涨，从时间来看，英山县楼市均价上涨是必然的；英山县各楼盘住宅均价相差不大，大都在35003700元/之间。（7） 市场供应量和去化量对比截止到2014年4月止，英山县市场上存量达到647616.59，去化量达到126000。从2013年市场存量与去化量对比来看、反应市场存量大于需求，市场供大于求。根据目前英山县房地产年去化量约20万/分析，麻城房地产市场供应略大于所需，但是随着经济发展，城镇化率提高房地产市场仍然有较大的发展空间。但未来新项目入市，必定会存在在一定程度上的市场竞争压力，因此，在房地产开发过程中，对于客源（周边乡镇）的进一步拓展、开发节奏及入市时间的把握、产品差异化的市场定位是项目占领市场的重要保障。3、 区域代表楼盘个案分析项目一：山城一品项目地址莲花路深处与烈士陵园相邻项目规模占地95亩，总建筑面积约17万主力户型二居室86-94三居室116-126销售价格住宅均价：约4000元/销售情况15号楼11月底开始认筹，1月底开盘，13、19号楼1月26日开始认筹项目分析优势：户型设计方正实用外部景观资源丰富，在建的湖广移民文化公园是该项目最大卖点处于新老城交界地段，享城市完善配套的同时，也能拥有周边居住的宁静。劣势：目前产品以改善型居住需求的三房为主，城市未来的主力客群为刚需需求，在后期产品的陆续推出可能会出现市场竞争力下滑。分析借鉴借外部景观之势提升项目整体形象，借政府规划导向提升市场影响力。项目开盘可谓一炮而红，市场认可度较高，开盘即销售约70%，合理的定价与合理的推盘量在市场上形成热销的良好口碑。项目赏析项目二：盛世嘉园项目地址英山县上河摆巷42号（原纸厂）项目规模占地73亩，总建筑面积16万主力户型项目户型方正适用，户型面积从88128不等，主力户型为二居室88、三居室94-128不等，迎合市场刚性需求。别墅，高层，别墅共24套，高层住宅1136套销售价格住宅均价：约3300元/销售情况2012年6月28日，2013年1月底第2次开盘项目分析盛世嘉园是一个集8栋高层住宅、6栋花园洋房、商业配套、休闲会所于一体的多功能城市贵族生活区，兼具现代社会奢华品质与尊贵的自然生态，以比肩国际的生活模式，缔造城市中的人居典范。周边配套：毕昇森林公园车位数：468周边景观：盛世嘉园坐拥山水环抱，风景无限。西、北远眺毕昇森林公园之群山，南览东河之灵秀，东望“一坝两岸”沿河休闲景观带，推窗就能看到美景。周边医院：方便快捷周边学校：小区出门即是英山县机关幼儿园、莲花小区幼儿园、英山县实验小学周边交通：居于英山莲花路东段与上河摆路交汇处。居城市中轴，市区繁华路段分析借鉴项目所在的位置都是城区的黄金路段，项目从体量、户型、产品、推广角度都谈不上可圈可点，但由于都占据了良好地段，销售量始终位于市场前沿。项目赏析项目三：御河花园项目地址英山县温泉镇北汤河谢家湾项目规模占地约26亩，总建筑面积5万主力户型91.39两房两厅一厨一卫一阳台113-116三房两厅一厨一卫双阳台销售价格住宅均价：约3200元/销售情况1期全为多层已销售完，2期全为高层项目分析金地熙园地处城北温泉镇北汤河。北临英山规划中的城市主轴-迎宾大道，出门即梦丝家大道，是英山最具发展潜力新区之一。未来城北迎宾大道建成后将与英山城西新区、老城区形成大英山城市格局，随着城北迎宾大道的规划建设，各项配套已逐步成熟，区域发展潜力无与伦比。交通方面有1路公汽经过项目门口，交通较便利；二期房源较充足，房型、面积段均比较合理；交通状况：火车南站，轻轨站距离1000米.分析借鉴该项目户型以113-116三房两厅一厨一卫为主，项目户型方正适用。分期开发，规划合理，营销策略非常好。项目赏析三、 英山房地产市场总结及预测分析(一) 市场总结1. 2013年英山县土地市场成交火热，相比上年呈现井喷式增长，但到了2014年年初却相对冷谈了很多。2013年-2014年刚性需求大量释放，让所有开发商项目均加大了推盘、营销的力度，2015年可能将面临高库存和竞争压力，控制现金流和增加产品力就显得尤为紧要。2. 英山城区较