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商业地产招商计划书 商业地产招商计划书篇一:商业地产招商方案 ?商业街招商方案 目录 -招商目的 -泉州商业调研 -项目简介 -功能定位 -项目优势 - 业态规划 -招商原则 -招商对象 -招商要求 10、-优惠政策 11、 -合作方式 12、-招商计划 13、 -招商流程 14、-绩效考核一、招商目的 XXX商业街第一目的是以满足社区配套为主,即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区,第二步是打造泉州新的商业中心商圈。为了确保XXX商业步行街建成后顺利运营和开业,招商部将分阶段分步骤地全面推进招商工作,通过各种渠道和形式开展有针对性的招商,一方面要满足XXX现有的业主的需要,在突破传统的商业形态上做文章,突出个性化、差异化的经营特色,另一方面着力于XXX商业街新商业中心的品牌构建和推广,形成XXX商业街长效发展的核心竞争力,以推动XXX项目良性的发展。 泉州商业调研 泉州商业的现状 泉州城区已拓展成为“四纵四横”的商业动脉(四横即新华路、中山路、温陵路、田安路;四纵为东街西街,九一街庄府巷,津淮街涂门街新门街,义全街泉秀街)。除此之外,通过政府引导和市场聚集,又形成一些特色商业街。如把中山路片区称作泉州市区第一个商圈,以田安路、津淮街为中心的“第二商圈”地位不可撼动。随着泉州的“东进、南下、西拓”城市化进程加快,中高档住宅云集、多个商业项目集中开发,坪山路以东也展现了泉州第三商圈的雏形,以麦德龙、永辉超市等为代表的商业体落户泉州东片区。东片区的商业地产开始众商云集。 目前的老城区商业非常发达,但老城区商业的发展却面临许多问题。目前“四纵四横”的商业格局是旧城改造延续传统的商业布局,楼上住宅,楼下店面是泉州商业特色,仅新门街沿街就有上千个小店面,目前空置的居多。在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所,而且还有交通、停车等问题。相同问题在改造新区同样存在,“泉州第二商圈”-田安路、丰泽街、泉秀街的问题也相同。旧城区商业格局先不足,这正是东片区商业的机遇。 (二)泉州的主要商圈现状 1、泉州主要商圈分布1)泉州市商圈形成以文庙广场及丰泽广场商圈为主,新车站、客运中心站为辅的“多商圈”分布格局。以坪山路向东的“泉州新商圈”也正在形成,但目前仍在萌芽阶段。 2)泉州商业零售业数量较多,但品牌较少。形成以中闽百汇、新华都购物为主的超市型集群商圈。以“超商”带“市”的人流集群较明显,整体泉州市场消费层次偏低,高层消费人群外流。 3)随着市行政中心的“东迁”,以及目前老城区商业格局不足,商业中心的东移态势已明显。从中山路、打锡街为中心的商业已往田安路、津淮街转移。自08年起,东片区商业发展明显,麦德龙、永辉超市的开业是泉州东片区商业的揭幕之作。 (三)泉州目前主要街道商业情况(四)可供参考的市场情况 东海片区周边商业情况 参考项目或街道三、项目介绍 XXX西接泉州古城,东邻泉州未来的市级新行政中心,区位成长性好,地段优势明显,交通便利,周边配套完善。随着泉州市行政中心迁址东海,XXX片区被规划为新行政中心、新商贸中心、新文化教育中心和新高尚居住中心,XXX逐渐成为环泉州XX市中央区,区域升值潜力飙升。XXX一期商业中心面积约22万平方米,规划配套XXX豪华星级会所、大型商场购物中心、2.8公里国际商业品牌大道、超五星级酒店、甲级写字楼和全国3甲医院等大型高档设施,拟将该区域建设成为集高尚居住、商务金融、医疗教育、休闲娱乐、旅游购物等多功能为一体的国际滨海新城。 四、商业定位 功能定位: 以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主,打造特色主题街区。 市场定位:商业地产招商计划书篇二:商业地产招商计划书 商业地产招商分析 一 项目介绍 天润城家居广场地处天长未来的城市中心,地块周边主要道路有天康大道(北),平安路(东),广陵路(南),仁和路(西)。地形较为平整,地势南高北低,整块区域基础设施相对完备,条件优越,天康大道及平安路均为城市的主干道,是天长地区目前规模最大的专业建材市场。该项目总投资2.5亿,总建筑面积20万方,一期10万平方家居商铺达100%招商,二期项目2011年4月16动工,二期三栋家居精品管延续一期的市场格局、四栋18+1层小高层,住宅总面积20000平米,购物商场30000平米,地下停车场10000平米。预计完工日期:2011年月日 交房日期:2012年月日 (另附项目鸟瞰图) 二 市场调查 为项目二期做好更精确的定位,初步调查到天长主要建材城的租金价格如下: 广厦家具城:沿街一年一涨价,40 一年12000元 平均25元月 门口位置是90 一年40000元 平均37元月 内部一层:28元月 二层25元月 没有物业管理费用,水电可优惠; 天长装饰城:楼上与楼下价格相差很小,二层160一年19000元 物业费用1800元,今年160租金要涨到20000以上。 沿街的位置:25元月; 天康装饰城: 路东边沿街 49.9元月 一年22000元 路西边沿街 30元月 90一年28000元 皖东装饰城: 三年一签合同 60平均一年15000元 主要建材市场的优劣势比较: 天润城在“统一广告 统一管理”的优势还不够明显,相比广厦装饰城与天长装饰城,优势并没有完全的体现,图1为墙上空白了很多广告空间。图2为管理上还需改进的地方。 商业地产招商计划书篇三:商业地产招商与策划步骤 商业地产招商和销售策划的步骤 目前商业地产领域,开发商和策划商基本上还停留在销售时代,其营销流程是:先找一个经营定位,再大肆炒作,然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性,但还是停留在表面需求上,忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店,再销售电器辅营区,却不知电器主力店的辅营区很难定位,也很难经营下去;再如某零售中心引进家具主力店,却不知家具属于大宗采购型消费,人流很难与超市百货互补。 销售商业地产必须进入专业化运作体系,把握五个重要环节。 一、商业地产定位,必须同时满足“销售”与“经营”两个条件。商业地产作为不动产长期持有经营时,其经营定位是比较单纯的,商业地产一旦要分割销售,就必须在满足经营条件的同时,还要满足销售条件,这就是商业地产以销售为前提的特殊性。 商业地产营销的根本:以销售为目的,以经营为导向。其实,商铺销售的风险性,正在于商铺经营与销售的冲突性,不同的商业业态,涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等各种要求,而商铺销售,大多要求面积较小、独立收银,一个成功的商铺定位,正是在这种冲突中找到契合点。 二、商业规划,调动策划者、设计者、经营者全体参与。住宅开发经过多年的发展,行业已经十分成熟,比如在建筑规划设计方面,无论是设计院、开发商、代理商,基本都难免独自为住宅的建筑规划设计,提供完善的方案,发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等,都具备了一定的建筑规划设计能力。相比住宅市场,商业地产作为新兴的开发领域,既无经验可循,也缺少完整的规划设计体系,给出商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼,发展商在规划设计阶段往往与以住宅代理为主的中介合作,规划设计上以塔楼住宅为先导,在扇形设计、环境布置上花足了功夫,但是在商业地产领域,发展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司,三者均不精通商业地产,甚至缺乏起码的了解,结果,发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥,但在商业裙楼上却交了学费。在商业较为发达的城市,一个牌初级阶段的商业地产开发,必然会与商业水平形成较大的反差,而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场,面对规划设计先天缺陷的商场,商家每每只能削足适必履。 商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业,一个商业地产的开发者,必须由一个“门外汉”变马“商业能”,通过与商业策划者、设计得、经营者的广泛接触,了解商业地产开发基本规律,然后南充分群体参与通过策划公司介入深入解读市场,提前与拟引进的大商家进行意向性接洽,让设计者按业态量向定做,达到商业设计与业态需要的高度吻合,这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。 商业地产,规划决定成败,一个规划不当的商业项目,其结果只能是市场的弃儿,商场每建高一层,风险就会增大一成,发展商是最后的买单者;只有以策划定位为先导,真好规划设计每一步,并充分把握商业地产运营的每一个环节,才能成成竹在胸,才能有效降低商业地产开发的风险。 三、商业招商,必须严把招商质量关。招商工作是一人承上启下的环节,此环节招商的质量怀后期经营理息息相关。商业地产项目的前期招商,一定要立足长期的经营管理,要摒弃急功近利的思想,要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关。四、商铺销售,必须关注销售模式以后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式,必然导致商场产权分离,业主自行招租各自为政,因此,商业地产的销售,必须通过有效的销售模式,来掌控商场销售之后的有序经营。目前有效的销售模式有两种,一种是短期委托经营,一种是带租约转让,这两种销售模式有利于对商铺整体业态控制,也有得统一经营定位。 五、商业经营管理,建立团队前期介入。商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作,它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作,这就要求发展商必须建立经营管理团队,从项目开始动作之初就深入市场和项目。 市场消费需求的巨变直接导致了零售业交易方式的变化,随着生活水平的提高和生活观念的变化,消费者开始注重包括产品因素在内的“整体服务质量”,与此相应,他们越来越以一种“机会成本”的意识对购物活动做出价值判断,他们希望在单位时间内能尽可能多的行使商品选择权、自主决策权,在这里,顾客对商品价值的评价日益转化成为一种对“时间价值”甚至“生命价值”的考虑了。为了顺应这种消费潮流,自然而然产生了网上购物这种交易方式,中国迅速掀起了一股电子商务热潮,但是电子商务的发展要受到诸如人口素质、基础设施、传统消费观念、网络支付机制等多方面的制约,难以在我国这样的发展中国家达到普及水平。然而我们说,即使以上制约电子商务的瓶颈问题得到了解决,网上交易仍然无法代替其他诸多零售业态,因为判断一种现代商业业态在某个国家或地区是否有发展前途,关键是看其是否适应了当地消费者的生活方式与购物方式。现在很多情况下,人们并不是为了购物而购物,他们渴望与人交流、受人尊敬,甚至希望以某种独特的方式参与到商品的销售、服务乃至设计、生产的全过程(或其中的某个环节)之中,从而在获得商品使用价值的同时,得到一种颇具意味的体验。 网上交易很显然无法满足人们的这种需求,而商业街则不同,当你携同你的家人、朋友到商业街去逛一逛时,你不仅仅可以满足自己的多方面购物需求,还可以亲自体验商品,与商品真正切切的接触;与认识的或不认识的人相互交流;感受商业街那浓浓的商业气氛。另外商业街适应了现代家庭“一站购齐”(one stopping)的消费心理,又因汇集了众多层次的专卖店与各种服务项目,而有比较灵活的市场反应能力,可以提供全面服务,满足了人们多样化的生活需求,成为消费者购物、娱乐一体化的场所,符合我国未来的消费发展趋势。因此我们只能把网上购物作为一种交易方式,即一种销售渠道,而不能成其为一种零售业态,更不可能成为人们日常的一种生活方式,即使在网络充斥着整个社会的e时代,商业街的魅力依然难挡。 一、商业街的定义、特点及分类 什么是商业街?商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成,按一定结构比例规律排列的商业繁华街道,是城市商业的缩影和精华,是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面:1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和5060个业种,现代商业街要力争做到“没有买不到的商品,没有办不成的事”,最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃,如北京西单、王府井和上海南京路,作为国际大都市的商业街,不仅要做到“买全国、卖全国”,而且要有比较齐全的国际品牌,既是中国品牌的窗口,又是国际名牌的展台,把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高,是现代商业街的重要特色,现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变,要求经营专业化、品种细分化,商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外,其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序,是一种精神陶冶、美的展现和享受,突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点,除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌,推进特色经营外,要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性,提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 综观现在各种商业街,大致可以分为三大类: 1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物,西方国家比较早的采用了这种提法,如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号,但中央商业街的内涵究竟是什么,至今没有明确的、权威的界定。可以说,一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲,作为中央商业街要具备以下几个特征:第一,商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解,而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业,并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施,是一个大商业的概念。第二,有较高. 商业管理公司运营 一、商业经营管理公司成立的目的 对于购物中心(商场)开发商来说,开发商铺是前提,但只有开发是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理,才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。综观国内外购物中心,开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。 二、商业管理公司组织架构 商业管理公司组织机构一般包括: 经营层面:(含总经理、副总经理/总经理助理); 管理层面:办公室;财务部;业务发展部;商场管理部;招商部(后期可并至业务部);企划部等。 各部门主要工作内容:总经理是决策人,副总经理主管业务、行政等;办公室主管人事、行政和总务等;财务部主管资金运作和收银员等工作;业务部主管商场的营运等方面;商场管理部主管商场水、电、保安,维修等工作;企划部主管商场形象、促销等工作;招商部前期以招商为主,后期合并至业务部门。 三、商业经营管理公司作用受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系,由于前期的业主委员会尚未成立,开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确,以确认XXX商业商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位,从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理,统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。 四、商业经营管理公司目标 以专业服务运作模式为基础,依托完整的市场定位体系,优势资源,提升项目市场形象,保持良好的市场竞争优势,传导先进商业管理理念,保障项目整体运营的可持续性发展,实现项目升值与保值,最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。 五、商业经营管理公司构建模式 1、商业管理公司隶属于开发公司,由开发公司投资组建; 2、由开发公司专聘商业管理公司,委托其对项目进行管理、服务; 六、商业管理公司管理功能 1、研究功能:运用专业的市场研究体系,结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持,制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统,最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。 2、管理功能:对项目进行统一规划、统一管理,建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。 3、协调功能:协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁,及时沟通、反馈各方信息。 六、商业经营管理体系 1、统一管理:统一的市场形象,整体、协调的经营模式,保障市场多元化消费活力,采取群体化多角度消费渠道,充分尊重顾客的选择权,复合对单一,具备不可比拟的竞争优势。 2、统一运营:根据运作进度和供求市场影响,不定期举办各种类型的促销活动,统一折扣优惠或部分商品折现等;既可以项目整体为单位,也可以部分品牌为单位,在适当范围内进行造势宣传。 3、后勤配送:成立专业后勤部,针对品牌商家和消费群体,以大宗或特殊服务为主,实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务; 4、先行赔付:制定专项赔付额度,加大购物保障力度,增强消费信心,引导、建立客户忠诚度和品牌度; 5、末位淘汰:针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家,及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑,若仍不能很好适应市场,及时清理,更换新鲜血液,保持市场竞争力和良性循环轨道。 七、商业进经营管理公司经营模式 (一) 购物中心具有“统一管理,分散经营”的特点 购物中心的商铺是有的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”,要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理,没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”,是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所,但购物中心的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。(二)购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统.次 商业地产中主力店的招商 来源:未知 时间:2009-03-09 作者:xin 主力店的选择本身就是项目定位的直接表现,不同的主力店代表着完全不同的项目定位。 一、主力店招商是一场博弈吗?或者主力店本身和商业项目产权方(开发商)是一种什么关系?主力店和开发商的应该是一种双赢的合作关系。 当然双方也存在着矛盾的利益,但是这些应该不能上升为双方的合作的主流。利益过多倾向于主力店,项目的其他部分不能受益于主力店,主力店的作用就丧失了,项目失败的风险会大大提高
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