成都市物业管理条例（项目经理）

成都市物业管理条例 二O一一年三月,物业管理法律、法规、政策体系,国家中华人民共和国物权法最高院关于审理建筑物区分所有权、物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097、8号）物业管理条例（国务院令第504号）物业服务企业资质管理办法（建设部令第164号）住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）物业承接查验办法（建房2010165号） 地方成都市物业管理条例成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法（市政府令第103号）成都市人民政府关于贯彻实施成都市物业管理条例的通知（成府发200787号）成都市建筑区划划分暂行办法(成房发200792号),成 都 市 物 业 管 理 条 例,第一章 总 则第二章 建筑区划 第一节 建筑区划的划分与调整 第二节 附属设施设备的配置 第三节 新建住宅的交付使用 第四节 新建住宅物业保修金第三章 物业的管理主体与物业使用 第一节 业主大会筹备组 第二节 业主大会与业主委员会 第三节 物业的使用与维护第四章 （前期）物业服务合同 第一节 一般规定 第二节 前期物业服务合同 第三节 物业服务合同第五章 法律责任第六章 附 则,物业管理 (第九十七条), 是指建筑区划内的业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （一个圈、两类主体、四项活动）,条例的适用范围,地域：成都市行政区域内类型：除明确为“住宅”的外，适用于所有物业管理模式：委托管理全部内容 自行管理第二章、第三章,物业管理体制 管理规约 物业服务合同 业主大会 业服务企业 业主大会议事规则 业主委员会工作规则,业 主,业主大会,物业服务企业,业主委员会,开发建设单位的义务,建筑区划划分设施设备配备物业服务用房、水电户表、车位新建住宅附属设施设备交付使用备案住宅物业保修金交存业主大会设立报告、参与维修资金缴存以招投标方式选聘前期物业服务企业房屋买卖合同签订配合承接查验、资料移交档案建立与管理信用信息申报,前期物业服务合同,特征 过渡性 由开发建设单位与物业服务企业签订 要式合同方式 招投标时效 前期物业服务合同可以约定期限；期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。,业主大会决策机制,物业管理 对业主的建议经 对业主委员会 公共事务的 业主委员会会议 提交的议题进行 意见和建议 讨论形成议题 投票表决通过 业主 业主委员会 业主大会会议 业主大会决定,物业的管理主体与物业使用 （业主、业主大会）,业 主 大 会代表和维护建筑区划内全体业主在物业管理活动中的合法权益，通过业主大会会议行使权力组成：建筑区划内的全体业主 设立条件设立筹备设立标志自首次业主大会会议依法召开并审议通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立投票权联席会议,业主大会会议业主大会以业主大会会议形式，将业主个体意愿集中起来，进行讨论并投票表决,会议形式：集体讨论、书面征求意见、网络投票及业主大会议事规则规定的其他形式；可引入公证机制会议类型：定期会议议事规则 临时会议重大紧急事件；委员缺额1/3，或主任、副主任委员全部辞职、离任；1/5以上业主提议业委会应当组织召开；否则，街办（乡镇人民政府）可以组织业主筹备召开 会议决策机制：少数服从多数（物权法第七十六条） 会议议定事项：成都市业主大会活动规则第十三条规定十五项,业主委员会业主大会的执行机构由业主大会选举产生，受业主、业主大会监督，对业主大会负责，向业主大会报告工作。选举：不低于1/5的差额选举；可委托专业机构或专业人员组成：5-15奇数业主，可设1-5候补委员；连选连任。候选人条件职责、禁止行为资格终止补选、换届改选工作经费,业主大会、业主委员会的监督管理,印章管理账户设立、财务监督与管理档案管理与查询重大事项公开信用监督,物业服务企业的义务,人员管理项目经理责任制、执业名册制、物业服务力量配备物业服务合同的签订业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业公共服务收费紧急维修义务配合相关单位进入建筑区划劝阻报告义务装饰装修管理重大事件报告义务重大事件报告制度物业服务退出档案建立与管理信用信息管理统计报表报送承接查验、资料移交,谢 谢！,投票权计算 专有部分占总建筑面积的比例 + 业主人数占总人数的比例,面积认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。人数认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。,业主共同决定事项范围及表决规则,普通事项双二分之一制定和修改业主大会议事规则 制定和修改管理规约 选举业主委员会或者更换成员 选聘和解聘企业改变共有部分的用途利用共有部分从事经营活动处分共有部分业主大会依法决定或者管理规约依法约定应由业主共同决定的事项,特别事项双三分之二维修资金改建、重建,和谐物管创建日常巡查通报制度（成房发201047号）,巡查内容（一）物业管理基本制度落实情况 1、物业共用部位、共用设施设备日常检查制度； 2、物业服务事项及其质量和收费标准现场公示制度，物业管理信息公示与查询制度； 3、物业服务企业进驻项目的备案制度和退出项目预警报告制度； 4、物业服务的承接查验制度； 5、物业服务情况向业主大会、业主委员会的定期报告制度； 6、突发事件的应急预案。（二）物业管理文明指数五大项指标测评情况 1、环境秩序；2、硬件设施；3、规范服务；4、投诉机制；5、主观评价。（三）环境卫生“七好”情况 1、环境卫生；2、违建控制；3、道路维护；4、车辆停放；5、绿化美化；6、标志管理；7、公厕卫生。（四）和谐物管创建情况 1、物业管理共管机制是否建立；2、物业服务委托关系是否形成；3、物业管理纠纷是否及时处理；4、广大业主对物业管理效果是否满意。,区（市）县房管部门在日常巡查中发现物业管理项目存在以下问题，且不及时整改的，予以公开通报,履约服务不到位，保安、保洁、保绿、保运行未达合同约定状态；宣传工作薄弱，不按规定公示重要信息；服务态度不好，业主投诉多；对服务人员教育培训不力，工作行为监督不到位；专业技能差、处理问题不及时；不执行定期报告制度，与业主缺乏有效沟通；公共文明指数测评效果差，业主满意度低于80%；服务人员在工作期间衣冠不整、睡岗、脱岗、酗酒；项目办公场所、门卫室、监控室、设施设备机房卫生状况差、物品摆放杂乱。,工作要求物业服务企业自查自纠工作，建立完善企业内部日检查、周巡查、月考核，并纳入对项目经理的绩效考核区（市）县房管部门按月巡查10% 40%；并保证每个项目每年至少巡查一次；下达整改通知书，通知物业服务企业负责人和项目经理限期整改市房管局不定期督查市物业管理协会加强行业自律，引导诚信经营,问题处理,对逾期三日内不实施整改或整改不到位的，区（市）县房管部门在 “成都物业”网予以公开通报，市房管局予以相应信用记减分或全市通报批评、资质调查等处理对在规定时限内未整改或两次以上（含两次）整改不到位的物业服务企业，区（市）县房管部门组织物业管理专家在“成都物业”网或其他指定媒体予以点评。情节严重的，由项目所属区（市）县房管部门依法予以严处。对造成所管物业管理项目被公开通报且不积极整改的项目经理，物业服务企业应进行相应处理。同时，区（市）县房管部门按规定予以信用记录，市物业管理协会可以在项目经理人才库中予以记载，每年定期向社会公布；情节严重的，按规定注销执业名册证书。,物业服务企业选聘,一个建筑区划，选聘一家物业服务企业提供物业服务。业主委员会应当在合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘原物业服务企业或者其他管理人进行表决。业主大会决定选聘物业服务企业的，应当在启动选聘程序前由业主大会会议就选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任）等进行表决，经双过半数的业主同意。,物业服务企业应当履行的职责物业服务合同约定的公共服务事项主要内容： （一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护； （二）公共绿化的维护； （三）公共区域环境卫生的维护； （四）公共区域的秩序维护； （五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； （六）物业维修、更新、改造费用的帐务管理； （七）物业服务档案和物业档案的保管； （八）其他物业公共服务事项物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则 应当认定为物业服务合同的组成部分法律、法规规定以及相关行业规范,物业服务合同应当对物业服务企业或者其他管理人在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定（前期）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效（前期）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效业主大会的单方解除权,物业公共服务收费定价方式政府指导价、市场调节价包干制缴费时间物业买受人自物业首次交付使用之日起（以物业买受人办理房屋交付手续之日计），按前期物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用；首次交付使用之日前的物业服务费用由开发建设单位缴纳 集中供热、供暖等系统的运行与维护费可依据其实际支出，按相关的建筑物专有部分建筑面积或户在物业服务费用外合理分摊，具体办法由开发建设单位、相关业主、业主大会、物业服务企业协商确定。,五城区物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度,预防和控制物业管理住宅区内违法建设的有关规定,二、住宅区禁止违法建设的有关规定和注意事项应当纳入开发建设单位制定的临时管理规约或全体业主制定的管理规约。三、物业服务机构应当将禁止违法建设的相关规定告知业主、使用人，并协助有关部门在住宅区内显著位置统一设置违法建设动态情况告示栏。四、物业服务机构应当加强住宅区内违法建设的巡查，对进入住宅区的建筑材料、施工设备、施工人员等进行记录。五、物业服务机构可以查验建设工程规划许可证，对未办理建设工程规划许可证的，应当对违法建设行为予以劝导，并及时向镇（乡）政府、街道办事处或社区（村委会）报告。七、物业服务机构应当根据社区（村委会）的统一安排，参加住宅区违法建设预防和控制工作联席会议，通报住宅区内违法建设动态情况和开展违法建设预防和控制工作情况，协助业主委员会依据相关规定和管理规约对违法建设行为进行监督。业主对侵害自己合法权益的违法建设行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,室内装饰装修管理,告知禁止行为和注意事项装修管理服务费用垃圾清运费不得违规收取“装修保证金（押金）”、“装修口子费”、“出入证工本费”、“电梯使用费”、“楼道维护费”、“水电周转金”等费用,物业服务的退出,成都市物业管理条例第七十五条 有下列情形之一的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：（一）物业服务合同依法、依约解除；（二）物业服务合同期满未续约；（三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。第七十六条 物业服务企业或者其他管理人退出建筑区划的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；（二）撤出建筑区划内的物业服务人员；（三）清退预收、代收的有关费用；（四）法律、法规规定的其他事项。,最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业