房产中介入门

中介入门,西安家宜得房产,中介入门,行业简介行业特点房地产基础知识,行业简介,房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的行业,又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房地产业中起着重要作用。,房地产中介历史,房地产中介历史： 中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易评定房地产商品质量价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为房牙子。房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人,房地产中介的基本概念,房地产中介的基本概念房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发燕尾服注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。 房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产开发经营、房地产金融保险、房产测绘和环境等知识,房地产中介的定义与内涵,狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照城市房地产管理法的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。 综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。 房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。 房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。,房地产中介活动的特点,地产中介活动，主要是通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介机构的专业人员所拥有的各种专业知识，依靠他们特有的组织机构，特殊的活动方式和方法，为房地产市场的各种主体提供专业服务，因此它与一般的房地产开发与经营、房地产交易活动有很大区别。房地产中介服务有如下一些特点。,房地产中介活动的特点,1.房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。 2.房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托 服务一终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。 3.房地产中介活动具有极大的灵活性。因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。,房地产基础知识,房地产市场:A.一级市场:是土地使用权出让的市场.即国家通过有关部门将城镇的土地或农村的土地征用为国有土地出让给市场。B.二级市场:土地使用权出让后的土地进行房地产开发经营,土地使用者经过开发建设将新建成的房地产进行出租出售。C.三级市场:购买房地产的单位和个人将房地产再次出售、出租的市场(二手房)抵押或典当。,房地产基础知识,房屋类别：1、集资房：由一家或两家企业或单位出资建房，在分销给与该企业或单位有关的员工或亲属等，以集体名义申报的房产。其房产的所有权是某一个具有开发资格的开发商或当地有关部门。2、商品房：应具备以下条件a).向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；b)已交清购房款(持有全额购房发票)；c)房产未设定抵押、未被司法部门限制权利(如查封.冻结),3、经济适用房:是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策,向城镇中低收入家庭出售的住房。4、房改房:经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订房改合同并按房改政策规定交清购房款的。5、安居房:是指为实施国家“安居工程”而建造的住房.是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭,特别是对人均居住面积在4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本价,由政府补贴的非盈利性住房。,房屋类别,建筑类别,以楼层为基准分类： 1.高层 2.小高层 3.多层 4.别墅,1、小高层:楼层不太高，一般大于等于8层，小于等于15层，舒 适性好。2、高层住宅:有电梯，大于等于8层，成本高，质量好价格贵， 土地使用率高。3、多层住宅:一般没有电梯，小于等于7层,属于砖混结构，公 摊小物业费低。4、 别墅:离城区较远的地方建有带花园的,草坪,车库,独院成二, 三层小楼,建筑密度低,户外道路、通讯、购物、绿化都有较高 标准。,建筑类别,建筑类别,以设计形式为基本分类： 1.点式 2.板式 3.蝶式,板式楼:由上至下俯视为长方形，一般房间朝南多。,建筑类别,点式楼:又称塔式，其特点是若干户围绕一个楼梯或电梯枢纽布置，分户灵活，每户一般能获得两面朝向，具有转角、通风良好、地形处理较灵活、自由、占地面积小等优点。但点式住宅外墙较多，造价较高，一些住房的居室易出现朝向不好的问题。 蝶 式：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点。一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，二、较高的使用率。三、蝶式建筑有一个通病房间的边角多。,建筑类别,建筑类别,以房屋户形为基准分类： 1.平层 2.复式 3.跃层,建筑类别,1、跃层住宅:每户占有上下两层楼层,上下之间的不通过公共楼梯, 采用户内的小楼梯,购买时上下层分别计算面积。2、复式住宅:每户内上下有两层,实际是加了一个夹层,上层净高小于1.5米,按一层计算面积,但单位面积价格较高。,建筑类别,以建筑主体分类： 1.砖混 2.框架,1、砖混结构:钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制预制的钢筋混泥土配件，这些配件与砖作成的承重墙相结合建造的房屋叫做砖混结构。2、框架结构：钢筋混泥土浇捣成的承重梁柱，以框架作为主要承重部分，加上砖墙，轻质隔墙的房屋，特点：房内能看到梁柱，改变结构比较方便。,建筑类别,什么样的房屋才可以交易？,具有国家