武侯建设项目可行性研究报告.doc

武侯建设项目第一章 项目基本情况1.1项目背景1.1.1项目名称一品天下楠庭府（待定）1.1.2项目法人：四川一品天下置业有限公司公司由元亨集团下属的成都市金港房屋开发公司和四川港亨房屋开发公司战略整合而成的品牌地产新锐。1.2项目概况1.2.1项目地点四川成都市武侯区新双楠片区七里大道旁1.2.2项目规模总用地面积：1.47万平方米（22亩）总建设面积：6万平方米其中住宅3.6万平方米，商业0.78万平方米（含负一楼商业）容积率：2.8建设密度：29绿地率：40停车泊位：404个第二章 市场前景分析2.1市场现状分析2.1.1住宅2010年房地产市场政策频出，一定程度上、一段时间内起到了抑制需求的作用，整体看来，供需差距较前几年有明显减少，供应量略低于成交量。2010年市场再经过前期的大供应，大消化后，市场归于平稳。2010年成都市主城区商品住宅共新增98405套，新增面积835.19万平方米，供应面积环比上升7.69%。位于城西、城南方位的外金沙、新双楠及大源三个板块称得上是10年最炙手可热的区域，在这些板块的带动下城南及城西供应均有所上升。10年城南及城西供应体量分别为296.54万平方米和242.65万平方米，环比去年分别上升55.15%和11.88%。图 2008-2010年各方位新增商品住宅供应数据来源：房管局数据库从成都各环域商品住宅供应情况来看，2010年供应主战场已从二环至三环转移至三环外。从近三年成都各环域商品住宅供应量来看，随着城中土地的愈发稀缺，成都房地产市场向外发展的步伐逐渐加快，三环内商品住宅供应量呈逐年递减趋势，而三环外供应面积却环比上升了61.35%，相信后期还将持续向外发展。2010年成都高层产品供应有占比有较多下滑，环比09年下滑了9个百分点，但仍然占据市场主流。而小高层产品占比为23%，环比09年上升了9个百分点。其他各建筑类型占比并无太大变化，环比涨跌幅度在2%以内。由于成都土地规划条件较为严苛，相信后期成都供应市场仍将以高层及超高层建筑为主。2010年商品住宅供应物业类型情况数据来源：房管局数据库2010年成都商品房供应市场中小户型占比明显上升，90平方米以下中小户型占比为62%，环比09年上升了12个百分点。其中70-90平方米户型产品成为市场主力户型，环比09年上升9个百分点。其他户型除120平方米以上占比有较大下滑外均变化不大。各面积段供需情况（按面积）数据来源：房管局数据库2004年以来，成都商品住宅的成交价格持续上扬。2004年-2006年，增幅在15.00%左右，相对稳定。2007年，受一线城市房地产市场价格快速上涨的影响，成都住宅市场成交均价也一路飙升，达到5394元/平方米，环比上涨24.00%。2008年，由于宏观调控加强，市场价格进入上升平稳期。2009年开始，市场再度进入活跃期，成交价格开始一路走高。2010年，成都楼市虽然受新政影响导致6月-8月价格小幅下滑，但随着市场的回暖，价格也水涨船高，年度成交均价达到了7695元/平方米，环比上涨28.44%。2004-2010年成交价格变化情况数据来源：房管局数据库2010年市场供需比为0.98，基本达到供需平衡。2010年由于供应端持续紧缩，成交量也受政策收紧的影响而大幅下挫，使得供需比较去年有所回升。由于2009年成都商品住宅存量与今年的存量大致相当，因而0.98的供需比还是比较具有参考价值。中原预计，由于政策面的收紧，2011年将导致一部分购房者产生观望情绪，供需比例将有所回升。2004-2010年供需比走势数据来源：房管局数据库2009年，房地产市场十分火爆，各方位供需比均在平衡线之下运行，所有区域均呈现出供不应求的状况。2010年，受整体供应量偏少的影响，城中区域、城东区域和城北区域的供需比都在平衡线以下运行。城南区域由于供应量本来就大于其他区域，且高端项目较多，价格偏高，在一定程度上限制了部分购房人群的进入，1.07的供需比居各区域之首。由于城西区域向三环外大势发展，供应相对充足，供需比恰好在平衡线上运行。成都在售住宅供给结构特征总结：从以上分析中，我们认为成都市主城区市场情况主要呈现出以下几点特征：1. 市区内均价集中在6000-8000元/平方米之间的楼盘供应数量最多，大部分分布在市区城南、城东、城西的三环外以及城北的二三环之间。2. 市区三环外侧是住宅供应的热点地区，二三环外次之；一环以内和一二环之间住宅物业平均价格最高，同时呈现出沿环线依次向外递减的趋势。3. 城南、城东和城西是住宅楼盘供应最活跃的地区；城中住宅价格受土地供应影响，持续居高不下，城南和城西延续着高尚生活圈的特点，住宅平均价格在除城中外的地区继续领跑。4. 建筑形态方面，小高层和多层是住宅楼盘最主要的形态；而在住宅楼盘的供应体量上，小高层、高层及超高层的规模较多层大，居前两位。5. 电梯公寓在住宅楼盘的供应数量和建筑面积上都占有绝对的优势和主导地位，其次是普通住宅，各种物业间价格差距较大，不同物业类型参杂分布。2.1.2商业成都市历来为商业集中地，市区内拥有世界知名商业零售巨头开设的大型市场。本项目所处武侯区新双楠片区，属于新开发区域，现居住人口近200万人以上，商业零散分布，且以中低端商业为主，因此，中高端社区商业在本区域内应有较大的发展空间。2.2项目目标市场分析2.2.1住宅新双楠片区属于成都购房首选区域之一，也是未来中高端住宅聚集区。良好的区域环境和完善的生活配套，推动了该区域住房的快速发展，也带来了更大的购房需求。住宅销售对象：首次置业的中青年客户、首次改善的家庭。2.2.2商业新双楠片区现居住近200万人口，仅本项目及其周边楼盘建成后，将新增居住人员近四万人。具备了较大的消费的实力。在此区域内，势必带来中高端社区商业的需求。店铺销售对象：自营者及投资者。第三章 项目定位3.1项目SWOT分析3.1.1优势(S)1)教育环境本项目地处成都市武侯区新双楠片区，拥有浓厚的人文资源。项目紧邻龙江路小学、金苹果幼儿园、石室外国语学校等等。2)交通环境本项目位于三环与绕城之间，来往有多条途经此地通往成都市各片区，加强了本项目于与各片区之间的交流。3）产业配套项目紧邻武侯新城工业园区，各层次的产业结构对项目销售有良好的支撑。3.1.2劣势(W)1)项目条件：地块规模较小，项目周边环境现阶段较差。2)开发商品牌开发商虽有相当的实力，但重新组建而缺乏知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。3.1.3机会点（O）1)政府规划开发利好因素武侯区政府提出将本项目周边规划武侯新城。这一利好因素必然会刺激项目周边住宅和商业的发展，带动区域市场的升温。2)地理区位优势目前武侯新城房地产市场未真正成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入新双楠片区，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给需求”，便可以抢占“先机”。3)客户资源充足4)国际名牌企业的入住武侯新城工业园提高了新双楠片区的知名度。世界著名企业纷纷落户武侯新城工业园。无疑在新双楠片区原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。5)工业开发区汇聚了人气武侯新城工业园，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。3.1.4风险（T）1)市场因素方面从目前成都的房地产市场看，市场还存在诸多不确定因素。3.1.5综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。3.2项目定位定位原则：适应市场、创造差异性定位：板式精品住宅-英伦风情高尚生活区本项目规划遵循因地制宜、精雕细琢的环境规划及“以人为本”的消费理论，以精致的小区环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑恬静、超然的英伦风情生活区。并且以中国传统文化为根，创建人、环境、建筑于一体的主题生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与环境对话的场所。3.3建筑产品定位3.3.1设计定位定位原则：突出个性、具备创新思维定位：英伦风情高尚生活区集区域人文资源与现代英式园林、先进材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。一、居住环境的一度空间一度空间，设计跟多板楼构造，保证消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。二、居住环境的二度空间二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。三、居住环境的三度空间三度空间，指小区内部及其周边营造精致都市环境，形成住宅小区独特的一道风景线。本项目地块小的不足，造成自然环境营造的劣势，利用立体景观和巧妙的功能分区，不影响业主的出入便利的基础上，使小区营造恬静、超然的环境氛围。由一、二、三度空间构成了产品的成功要素，也形成了项目的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。四、产品档次定位可行性本项目概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚舒适的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。3.3.2产品文化定位定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位：沉静于繁华都市中的悠然生活。3.3.3产品形象定位定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张适合身份的“名片”。3.4商业定位3.4.1项目商业定位：主题：公园式的开发主题街区特征：开放式消费对象不限于项目自身的住户，面向周边的小区；公园式面向全体公众自由出入公园式的主题中央庭院；庭院内有体现若干英式园林的绿化、水景和小品；全景式：商业业态基本齐全：日用品、服饰、美容、餐饮茶楼、银行、小型超市、录像厅等；商业中心小广场上设置表演舞台兼作商品促销展示；3.4.2商业街区在小区的布局布局：沿街底商、二层商业、下沉式庭院商业、小型广场商业目标群体同客户及成都地区的商业投资者；3.4.3商业街区面积配比合计8000左右。超市购物200，小型超市；餐饮美食2000，约10家；服装美容等1000，约10间；娱乐场所1000；咖啡吧、小型酒吧、茶楼等1400，约6间；其他辅助业态2400，约20间；3.4.4商业经营管理招商前期由公司招商，后期由物业代理或客户自己招商原则以引进品牌商家来带动商业销售价格。销售销售广告与促销销售策略与住宅同期销售资产经营物业租售、物业管理第四章 项目实施进度4.1项目建设工期本项目建设工期拟定计划为1年6个月（18个月），即从2011年7月至2013年3月。4.2建设进度计划建设6万平方米（2011年7月至2013年3月），预计包括前期手续补办，施工图调整，工程建设需1.6年左右（18个月）时间。4.3项目进度计划依据本项目主要依据项目地形状况，设计布局，工程建设周期客观性，项目销售市场预测以及本公司开发能力和合理利用资金进行滚动开发的必要性而确定的。具体体现为：由中小户型住宅和小面积商业用房组成，根据市场预测，中小档户型易于满足区域客户的需要和承受能力，而商业用房价值量大，先期考虑有利于商业用房的销售或租赁，保证资金回笼，减少项目风险。第五章 投资估算5.1建设投资估算依据5.1.1 2010年成都市建筑工程基价表及相应的取费表5.1.2 2009年成都市工程造价信息5.1.3 2010年成都市市政工程预算定额5.1.4 设备费用为目前市场参考价5.1.5 其他费用按国家及成都市现行有关文件规定及配套政策计列5.1.6 市场融资年利率为6.315.2建设投资估算范围与内容本项目投资估算范围主要涉及到：前期准备、基础工程、主体工程、内外装修、室外环境、道路工程以及相关配套设备设施工程等。投资估算内容包括固定资产投资，建设期财务费用以及国家对房地产开发所涉及到的相关费税。固定资产投资主要对拟建项目的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等费用进行测算，并对项目涉及的其他费用；土地费、勘察设计费、拆迁安置费、规费、建设管理费、销售费用以及水电气手续费和其他不可预测计费用作出估算。5.3建设投资估算表序号项 目住宅商业合计取费标准3.71 万0.41 万m24.12 万m2投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价一土地费用17353.0 4682.4 1939.6 4682.4 19625.4 4682.4 土地费用合计1.1土地价款16766.1 4524.0 1874.0 4524.0 18640.1 4524.0 1.2土地契税586.8 158.3 65.6 158.3 652.4 158.3 含土地拍卖服务费0.5%1.3土地指标费用299.4 80.8 33.5 80.8 332.9 80.8 15万元/亩二前期费用1037.2 279.9 115.9 279.9 1153.2 279.9 前期费用合计2.1可行性研究费0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.2设计费135.5 36.6 15.1 36.6 150.6 36.6 设计费用合计2.3地质勘探2.7 0.7 0.3 0.7 2.9 0.7 地质勘探费用合计2.4七通一平41.7 11.3 4.7 11.3 46.4 11.3 2.5 临时设施费 14.8 4.0 1.7 4.0 16.5 4.0 围墙费用合计2.6 行政事业性收费842.5 227.3 94.2 227.3 936.7 227.3 三基础设施建设费1056.45 285.06 118.08 285.06 1174.53 285.06 3.1供水工程37.06 10.00 4.1 10.0 41.2 10.0 3.1.1红线内供水部分37.1 10.0 4.1 10.0 41.2 10.0 按10元/平方米3.2供电工程502.5 135.6 56.2 135.6 558.7 135.6 3.2.1红线外电力、电缆部分502.5 135.6 56.2 135.6 558.7 135.6 总建筑面积100元/平米.3.3雨水、污水37.1 10.0 4.1 10.0 41.2 10.0 3.3.1红线内雨、污水外网37.1 10.0 4.1 10.0 41.2 10.0 按10元/平方米3.4燃气/煤气工程156.3 42.2 17.5 42.2 173.7 42.2 1户3750元35智能化工程37.1 10.0 4.1 10.0 41.2 10.0 按照10元/m2估算36景观工程 212.4 57.3 23.7 57.3 236.1 57.3 按照园林绿化占地面积210元/m2考虑3.7消防系统59.3 16.0 6.6 16.0 65.9 16.0 室外消防管网及室内消防弱电系统3.8标识牌 7.4 2.0 0.8 2.0 8.2 2.0 3.9夜间照明系统工程3.7 1.0 0.4 1.0 4.1 1.0 仅考虑小区内夜间照明3.10其他配套3.7 1.0 0.4 1.0 4.1 1.0 暂估值四建筑安装工程费4546.4 1226.8 489.2 1180.9 5035.6 1222.1 4.1 地基处理工程 74.1 20.0 8.3 20.0 82.4 20.0 4.2 建安费用3891.3 1050.0 434.9 1050.0 4326.3 1050.0 4.3 分包工程474.6 128.1 36.2 87.3 510.7 124.0 4.4 甲供材料设备采购106.4 28.7 9.8 23.7 116.2 28.2 五公共配套建设费2439.8 658.3 272.7 658.3 2712.5 658.3 5.1 会所及装修、设备0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 5.2 人防地下车库638.7 172.3 71.4 172.3 710.1 172.3 5.3 普通地下车库1750.4 472.3 195.6 472.3 1946.1 472.3 5.4 门卫、垃圾用房1.8 0.5 0.2 0.5 2.0 0.5 按1000元/m25.5 大门18.0 4.9 2.0 4.9 20.0 4.9 考虑2个大门5.6 物业管理等用房23.4 6.3 2.6 6.3 26.0 6.3 按主体建安1000元/m2、装修300元/m2计算5.7信报箱3.8 1.0 0.4 1.0 4.2 1.0 每户90元5.8其它3.7 1.0 0.4 1.0 4.1 1.0 室外文体活动中心等六开发间接费128.8 34.8 14.4 34.8 143.2 34.8 6.1 项目管理费0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 6.2 咨询评估费用49.8 13.4 5.6 13.4 55.3 13.4 6.3 监理费用51.7 14.0 5.8 14.0 57.5 14.0 单项工程按工程合同价的0.78%，甲供材料0.36%，甲供设备0.27%6.4 施工、采购合同印花税2.4 0.7 0.3 0.7 2.7 0.7 建设方和施工方各交万分之三6.5 物业费用21.1 5.7 2.4 5.7 23.5 5.7 6.6其它3.7 1.0 0.4 1.0 4.1 1.0 七预备费172.7 46.6 19.3 46.6 192.0 46.6 7.1 建筑变更80.8 21.8 9.0 21.8 89.9 21.8 按照1%考虑7.2 不可预见费用部分91.9 24.8 10.3 24.8 102.2 24.8 按照1%考虑八资本化利息1495.2 403.4 167.1 403.4 1662.3 403.4 土地+前期，8%，1年期直接成本28229.5 7617.2 3136.3 7571.4 31698.6 7612.6 九管理费用513.8 138.6 57.4 138.6 571.2 138.6 销售收入1.5%十营销费用513.8 138.6 57.4 138.6 571.2 138.6 销售收入1.5%期间费用1027.6 277.3 114.9 277.3 1142.4 277.3 十一合 计:29257.08 7894.47 3251.10 7848.65 32841.05 7889.86 单方造价7894.47 7848.65 7970.65 第六章 资金筹措方案6.1资金来源选择本项目建设资金来源于自有资金。6.2资金风险分析6.2.1资金供应风险在本项目融资方案实施过程中，考虑到主要从物业预售中收取预售房款和通过银行按揭筹集的建设资金，资金供应风险主要来自于房屋的预售收入能否如期取得。因此，项目法人的融资重点在于做好营销工作，使预售资金能跟上项目的建设进度。6.2.2利率风险根据国家制定的经济发展规划要求，以及目前国民经济的表现，国家暂时不会出台积极的财政政策，近期央行上调商业银行存贷利率的可能性不大，但应紧抓落实，尽快开工，利用现在融资成本较低的时机进行建设，以回避利率上调的风险。6.2.3本章结论与建议做好项目营销策划工作，保证资金的有效供给，按期到位，使项目建设顺利进行。同时抓好落实各项工作，使项目尽早开工，以回避利率上调带来的财务费用。第七章 建设招标方案本项目将根据中华人民共和国招标投标法，在中华人民共和国进行工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标，并根据成都市有关招标文件的规定，本项目拟采取公开招标的形式确定设备、材料供货单位和工程建设施工单位，采取邀投标的方式确定设计单位和监理单位。7.1招标形式由业主委托由资质的招标代理机构采用招标形式确定设备、材料供货单位和工程建设施工单位，采用邀标形式确定施工监理单位和设计单位。7.2设计、施工及监理单位资质要求设计单位必须使甲级设计院。施工单位资质必须是二级以上施工企业。监理单位资质为甲级。7.3招标信息公布公告及其他需公告的信息，将至少在一家全市范围媒体成都商报上公开发布，或通过市建委举办招标信息发布会公布信息7.4招标投资工作组织由项目法人单位委托具有合格资质的招标代理机构组织实施本项目招标工作。招标公司应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则组织完成编标、公告、资审、评标、确定中标单位等工作参与投资的供货上不得低于3家，建设施工队伍不得少于5家，参与邀标的设计单位和监理单位均不少于3家。第八章 项目营销方案本项目营销方案市依据市规划管理部门确定项目建设规模，本公司根据市场调查所确定销售对象群体，以及预测未来一年房地产市场走势所确定的项目销售价格等而确定的。8.1项目销售规模本项目总建设面积6万平方米，其中住宅面积3.6万平方米，占60；商业0.4万平方米，占6.7%；其他不进行销售的公建配套设施2万平方米，占33.3。8.2营销方案8.2.1营销总纲根据武侯新双楠项目市场调查分析，可以得到以下结论：本项目住宅销售策略确定为快销，根据目前市场形式分四个阶段销售。其中销售周期确定为2011年10月-2012年6月。本住宅的出售对象为新双楠区域企业单位员工和个体经营户，周边区域及郊县的认可该区域发展的客户。商业部分的销售方式以出售为主与招商出租相结合。出租部门是带动商业气氛的关键、是销售工作的前哨；销售部分是本次销售工作的核心，是本项目的利润来源。本商业招商对象主要为国内餐饮休闲知名商家。本商业的出售对象为主城区及附近的郊县等地区的个体经营户，投资者。8.2.2销售工作计划安排根据上述对项目销售的分析，结合项目工程进展状况，将商品房的销售的主要工作和时间、广告发布的时间进度、费用投入的时间进度安排如下：（一）项目销售工作的内容及时间安排应该说正常的销售工作就是向前面框图所指的一样：宣传、接待介绍、签合同收告示。为了实现这一目标，让销售工作正常的开展，在销售的前期，要作大量的准备工作。本文本案介绍的销售工作，重点是介绍销售前期的一系列工作。项目销售工作内容及时间安排表序号工作名称主要内容时间一、销售准备工作2011/6/202011/9/20营销计划详见项目营销时间进度安排中的相应时间安排。1售楼处布置1、证件裱装、展示的图纸制作、各种上墙文件、图片、资料制作。2、安装砂盘、调整室内灯光突出重点。3、室内布景温馨的接待环境。2售楼书制作突出鸟瞰图的气势，商业功能的优势，全新的购物理念，商业向外的辐射能力、政府的支持力度、政府的优惠政策等。3售楼人员招聘及培训1、礼仪培训。2、接待程序培训。3、谈判技巧培训。4、合同签订技巧培训。5、建筑及房地产知识，企业规章制度培训。4路牌广告主要展示“鸟瞰”效果。为实现销售的哄动性，挂上支架的时间统一在6月15日16日这两天5建立网络主页建立项目宣传网络，制作网络主页。重点宣传“阳光卫士”项目的商业功能的优势、全新的购物理念、产业向外的辐射勇力、政府的支持力度、政府的优惠政策等。6按揭办理该项工作由独立完成7合同设计和制作1、“制式”售楼合同的补充协议设计制作，2、物业管理协议和制作，3、装饰装修管理协议设计制作。8开盘活动准备主要是从销售角度的准备。9 DM单制作结合项目开盘制作第一次DM单，突出项目规模、功能、价格。10报纸广告设计组织稿件，采用新闻报道及广告宣传的两种方式，报道项目的开盘销售。11其它准备工作二、开盘销售1广告发布详见项目销售广告发布的时间进度安排中各种媒体广告发布的时间安排。2011/8/102011/9/202正常销售接待客户、咨询、签订合同、付款等。2011/9/202011/10/223公关销售根据销售情况、商业信息，不定期的开展公关活动。2011/9/202011/10/22（二）项目销售费用投入的安排项目销售费用构成