地产分析PPT课件

1 恒大地产财务简析 总行公司银行部2011 12 2 分析评价预测 企业是否有能力按期还本付息 企业的偿债能力 企业的现有负债 企业的盈利能力 企业的现金流 融资决策 是否给企业融资及采用哪种融资方式 融资决策的基础 预测融资的风险与回报 3 评价现在 了解过去 预测未来 用以获取企业各项基本活动的主要信息 财报分析的意义 4 规模 结构 变化 财报分析 基本方式 5 看财报不能孤立看指标 灵活使用参照物 看财报要当成一个系统工程 把各个指标全面综合起来判断 看财报要动态的看 注意各个数据指标的变化趋势 要注意不同的行业 同一企业不同的成长周期以及所处的行业地位及营销战略对指标的特殊影响 几乎没有一个企业的三大报表都是非常完美的 不可能所有的财务指标都很靓丽 所以对于不太好看的地方 我们要客观判断它的影响是根本性的还是可以当成瑕疵容忍的 看财报不仅仅是为了总结过去 更主要是的想利用过去来预测未来 财报分析 重要原则 6 财报分析 分析角度 7 趋势分析 结构分析 比率分析 财报分析 实用方法 8 应在同等计算口径下 结合行业水平综合判断 地产企业财报分析 注意几个问题 预收账款 关注土地储备及未来开发面积 9 10 财务概览 资产 收入 利润 现金大幅增长 企业发展迅速 11 财务概览 CAGR 91 CAGR 119 12 盈利能力 收入实现高速增长 费率降低 利润构成渐趋合理 发展后劲强劲 但非常规收益仍占较大比重 13 盈利能力 销售分析 1 2010年 恒大集团贯彻精品标准化运营战略 实施快速开发模式 业绩增长明显 合约销售面积达到788万平米 同比增长39 9 并实现了63 额合约销售率 合约销售收入504亿 按年增长66 4 合约销售均价6394元 平米 交楼面积及交楼金额2010年均实现高速增长 交楼率达90 的历史最高水平 从而实现了销售收入的高增长 2011年10月 合约销售面积1202万平米 合约销售额791亿 已完成全年700亿合约销售目标的113 14 恒大在区域布局 产品类型以及价格策略上的优势 成为企业业绩增长的重要因素 截至2011年6月30日 恒大地产实现销售面积620万平方米 同比增长86 75 合约销售收入429亿元 同比增长103 销售面积已稳居第一位 销售额位列第二 直追万科 恒大2006年进军全国住宅产业 布局中国房地产增长潜力巨大的二 三线城市 5年时间内 实现了在土地储备 在建工程 覆盖城市数量 销售面积 销售金额 利润总额等各项行业关键指标30倍以上的增长 现已发展成为覆盖城市最广 开工面积最大 销售面积最多的中国房地产龙头企业 已完成全年700亿合约销售目标的61 3 盈利能力 销售分析 2 15 盈利能力 收益概要 16 盈利能力 收入增长分析 2010年共43个项目实现交楼 品质好 成本低 规模大 周转快的运营优势 直接体现为销售收入的高增长率 700 2010年末 集团土地储备9600 3万平米 在建面积2397万平米 为2011年实现600亿的销售确认奠定了坚实基础 17 销售收入增长迅速 实现从十亿到百亿的跳跃 远高于同业增长速度 盈利能力 收入比较分析 18 盈利能力 成本费用分析 2010年销售成本同比增长759 源于收入确认的突增 成本率呈缓慢上升趋势 除原材料价格上涨外 与确认收入项目的地域分布相关 2010年由于在手项目增多 规模增大 全国性营销及品牌宣传活动增加导致期间费用绝对值增加11 4亿元至29 6亿 2010年期间费率明显降低 控制营销成本能力有所提高 规模效应显现 19 盈利能力 成本费用比较分析 恒大集团销售成本率较同业偏高 且呈上升趋势 期间费用率2009年之前远高于同业水平 2010年收入的高增长使期间费率迅速下降 且低于万科费率水平 20 盈利能力 利润结构分析 主营业务盈利能力逐渐增强 利润构成趋于合理 抗风险能力增强 物业评估增值仍占较大利润比重 24 虚增利润空间 21 盈利能力 利润剖析 2010年末物业评估增值33 5亿 集团拥有物业34 7万平米 平均每平米增值9700元 集团销售净利率基本保持在18 左右 2010年数据略高于保利及万科数据 不低于行业水平 物业评估增值收益仍占较大比重 对于提升当年利润空间产生较大影响 但此收益非常规稳定收益来源 存在较大不确定性 占比应越少越好 22 盈利能力 利润率分析 经营利润率 净利率均高于主营业务利润率 说明主营业务盈利能力较差 集团利润很大程度依赖于物业评估增值和其他收益 2010年主营业务利润增长 成为集团利润主要贡献来源 23 盈利能力 利润率比较分析 24 盈利能力 比率分析 25 运营能力 资产总额增长 流动资产占比很高 有息负债进一步加大 经营性现金流负增长 期末现金余额增加源于高额负债 26 集团资产总额逐年上升 现金 存货等流动资产余额相应增长 流动资产占绝对比重 87 7 非流动资产比重较小 但随近年来投资性物业的增长 非流动资产占比有所提高 运营能力 资产结构分析 27 负债总额大幅提高 2010年末同比增长66 5 用以支撑集团高速扩张 银行贷款 优先票据等有息债务已由2009年末的140亿增至2010年末的311亿 比重上升至38 预收账款比重大幅降低 源于2010年较高比例的销售确认 运营能力 负债结构分析 28 如何看现金流量 二看贡献 29 恒大期末现金流逐年增加 但现金流构成有待调整 主营业务现金输入能力需要稳定与加强 经营性及投资性现金流未能贡献正向现金流入 与企业性质及集团急速规模扩张有关 主要现金流入来自融资活动 给集团带来高额负债 运营能力 现金流分析 30 运营能力 比率分析 31 偿债能力 资产负债率逐年走高 未来5年偿债压力较大 32 集团资产负债率自2008年以来呈逐渐上升趋势 2010年79 5 的资产负债率已高于同业 并超过行业均值 比率偏高 偿债能力 资产负债率比较分析 3