西部工业城市房地产开发经营特点研究

西部工业城市房地产开发经营特点研究摘要：随着我国经济改革的进一步加深，各地房地产市场受国际金融动荡、国内经济政策调整影响，房地产业的发展也表现出强力的周期性。不仅如此，房地产在国民经济中还占据这先导性的地产。西部房地产行业也进入了一个微妙的发展时期。它的问题表现在方方面面。加强解决各方面的问题已经迫在眉尖。关键字：国家政策、国际经融危机、高房价、市场竞争。住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高。低改革开放二十多年来，西部房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说，在西部 “地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。分析西部房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因，并对西部市房地产未来发展趋势做出了预测，针对存在的问题提出了一些有益的建议。国家对房产的宏观调控、新劳动法的颁布、建材原材料及人工成本压力的剧增、全球性经济危机及不确定因素增加的中国宏观经济使中国的家居产业面临着前所未有的机遇和挑战。一、西部房地产现状和现状的原因分析 对于西部而言，宏观调控并非弱于其它沿海城市，但房价却一路高歌猛进，市场在博弈中行进，喜和忧、快与痛，不同的利益主体感受不一。回顾过去，展望未来，“不安宁”是西部房地产的基调，市场在博弈中抉择。 1、价格上涨明显。2009年，西安商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28。2009年2月9日，西安市房地产研究中心公布了2008西安房地产市场发展与2009年展望，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，西安楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2009年，西安楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达2030，迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:从2009年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，69月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15以下的波动。10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70和38.62，由于西安11月份市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90。经过一年的狂涨后，西安当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米，同比上涨24.71；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63。不悔论文 Lunwen.Buhui.Net 2房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小，从2007年上半年的0.93，2008年上半年的0.9，迅速缩小为2009年的0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在西部的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园西安。西安正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，18月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。二、造成西安房地产现状原因分析 1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门主要表现在：每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的压力。 生育的高峰期，对买房安定的需求。 中国城市化建设的热潮、趋势。 房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。2 从房地产商的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势 房地产开发商是房地产业的运营者，在房地产业的发展中起着重要作用，西安市经济的飞速发展，土地资源相对成本攀升，银行贷款难度增大，加上宏观调控后房地产业利润收缩，房地产商承受不住走低的趋势，主要表现在： 土地成本上涨。房地产批地越来越难，拿地成本也越来越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺资源，这样对于房地产商而言没理由不炒一把，卖个好价钱。 土地资源稀缺。就目前而言，西安的好地已经不多了。 房地产业利润空间萎缩。经过国家连续十多年的宏观调控，地产行业并不是高利润行业，总体上看没有几个项目盈利的绝对额度很大，并且大部分是负债经营，即房地产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款。在利润不高、成本日益增高的情况下，跌价肯定会使发展商承受不起。 贷款成本增大。在房地产运作中房地产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款，房地产商在向银行贷款过程中，银行并不会为难发展商，毕竟是大客户，他如果不好过，银行亏得更大。但是高额的利息一定程度上限制了发展商通过银行取得资助途径。二、2006年西安房地产发展趋势展望 西安住宅均价逾万元 政府再次调控时机已到。随着调控的持续，房地产开发模式将逐渐改变，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施，估计2011年房地产投资增速将与2010年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解， 2011年房地产价格将在2010年的基础上趋向缓和的小幅上升。 （一）房地产融资方式呈现多元化趋势 长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战：旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。 从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计，2008年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2009年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。 （二）房地产投资增速趋稳，供给量有所增加 就全国而言，基于2009年采取的一系列宏观调控措施整体上已收成效，来年再次出台专门针对房地产市场的政策的可能性不大，可能比较大的是一些金融、产业政策的出台会顺势影响到房地产业。在深圳，基于2009年市场发生逆转，调控政策并未收到实质性成效，因此继续出台调控政策是毋庸置疑的，关键是看政策的针对性、力度和成效。目前已明确的政策有增加土地供应等。 从短期看，西安房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2009年房地产投资的增长幅度将继续回落。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。 由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。由于2009年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期改变，加之房屋建设周期不能拖的过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣参考文献: 1廖俊平，谭 颖.房产新政下的深圳房地产市场J.房地产市场,2005,(7 2饶高营,.影响房地产价格因素的研究J.中国住宅设施,2006,(03). 3海平.掰开揉碎“烫手的山芋”J.数据,2005,(08). 4杨荣良.建立和培育房地产市场的思考J.改革,1991,(04). 5沈悦.对我国房地产价格走势的判断与政策建议J.中国房地信息,2005,(07). 6杨韬,邹高禄.论房价过高的危害J.决策咨询通讯,2005,(01). 7曹洪.对房地产价格评价指标的