个人按市场价格出租居民住房所涉及的税种与计算方法.doc

个人按市场价格出租居民住房所涉及的税种与计算方法个人按市场价格出租的居民住房从其本身行为来说涉及的税种有5个，但因为城建税及教育费附加是以三税（即增值税、营业税、消费税）为基础的，所以还涉及城建税和教育费附加。一 营业税个人按市场价格出租的居民住房是营业税“服务业”税目下的出租不动产科目，营业税“服务业”税率为5%，计税依据为市场价格。但营业税中有规定，对于个人按市场价格出租的居民用房，在3%税率的基础上减半征收营业税。二、印花税印花税是以经济活动和经济交往中，书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税，印花税因其采用应税凭证上粘贴印花税票的方法缴纳而得名。租凭合同属于财产租赁合同，税率为千分之一。但财税【2008】24号文件上规定，对于个人出租、承租住房的租赁合同，免征印花税。二 个人所得税出租房屋是应该缴纳个人所得税的，个人所得税的计税基础分为段，一段是在每月在4000元以下，一段是4000元以上。这两段的计税基础是不一样的。每月收入不超过4000元的：应纳税所得税=【每月收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800】*20%每月收入超过4000元的：应纳税所得税=【每月收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）】*（1-20%）*20%注：最后乘的一个20%是个人所得税的税率这里的准予扣除项目主要是针对你的房子本来是租的，然后转租的，意思即是说你需要付一部分租金给你的一房东，你自己是二房东。如果是自己的房子，也就没有所谓的准予扣除项目。但个人所得税上规定个人按市场价格出租的居民住房，减按10%征收五城镇土地使用税城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税、它采用定额税率。但财税【2008】24号文件上规定，个人按市场价格出租的居民用住房免征城镇土地使用税。六、城建税和教育费附加城建税和教育费附加是以增值税、营业税、消费税为基础而征收的一种税，城建税的税率一共有三档，即市区7%，县级5%，镇级3%。教育费附加是3%的税率，地方教育费附加是2%，要算地方教育费附加时题上会告诉你，这里我们不考虑地方教育费附加。城建税和教育费附加随着三税的减免而减免。例、Bernoullikuo将成都市区的一套住房出租给谢欣美同学居住，双方签定租赁合同。约定租期为2014年1月1日至2015年1月1日，每月租金4500元，2014年1月份Bernoullikuo应该交的税为多少？1.营业税应纳营业税=4500*3%/2=67.5元2.房产税应纳房产税=4500*4%=180元3.印花税：免征4.个人所得税应纳个人所得税=（4500-800）*（1-20%）*10%=76元5.城镇土地使用税：免征6.城建税及教育附附加67.5*（7%+3%）=6.75元但这里还应该注意两个问题，一个是这些税种有没有设置起征点，一个问题是这些税种的纳税时间是多久。对于缴纳营业税的个人来说，是有起征点的。我国营业税起征点具体为：按期纳税的月营业额5000-20000元；按次纳税的每次（日）营业额300-500元。所以这里的Bernoullikuo是不需要缴纳营业税的，即营业税为0.营业税为0，那么城建税和教育费附加也为0.个人所得税是在当月交，而房产税将原有房产用于生产经营从生产经营之月起所以这里不用考虑征税