项目拓展 PPT课件

1 可行性分析 技术分析 项目决策背景及摘要 第一部分 项目概况第二部分 法律及政策性风险分析第三部分 市场分析第四部分 规划设计初步分析第五部分 工程 销售计划及后期物业管理第六部分 投资收益分析第七部分 管理资源配置第八部分 综合分析与建议第九部分 补充内容 1 2房地产项目可行性分析 2 1 2房地产项目可行性分析 3 要点 项目的基本情况要详尽 真实 清楚 土地的自然质素和属性 1 2房地产项目可行性分析 第一部分项目概况 了解宗地基本情况 尤其是市政配套状况 有助于把握成本和工期 项目周边社区配套及周边环境 直接关系到项目市场定位的客观支撑力地产 4 要点 项目的基本情况要详尽 真实 清楚 土地的自然质素和属性 1 2房地产项目可行性分析 第一部分项目概况 了解宗地基本情况 尤其是市政配套状况 有助于把握成本和工期 项目周边社区配套及周边环境 直接关系到项目市场定位的客观支撑力地产 5 1 治安情况2 空气状况3 噪声情况4 污染情况 化工厂 河流湖泊污染等 5危险源情况 如高压线 放射性 易燃易爆物品生产或仓储基地等 6 周边景观7 风水情况8 近期或规划中周边环境的主要变化 如道路的拓宽 工厂的搬迁 大型医院 学校 购物中心 超市的建设等 1 2房地产项目可行性分析 第一部分 周边环境 项目周边500米以内的环境是项目的先天性质素 直接影响客户的购买心态和业主的居住质量 历史上有无不良背景 典故 周边环境存在不利点 不仅会影响销售 更会导致日后小区管理上索赔投诉等纠纷象荔景大厦因地下有军用微波通道 被迫变更设计 损失了近一半的建筑面积 并使工期拖延一年除了客观环境外 也要重视主观因素 象风水和历史因素 在某些项目会成为关键 深圳俊园的 泰山石敢当 6 1 道路现状及规划发展包括现有路幅 规划路幅 规划实施的时间 与宗地的关系2 供水状况 现有管线 管径及未来规划和实施时间 3 污水 雨水排放 现有管线 管径及未来规划和实施时间 4 通讯 有线电视 电话 网络 现有管线 上源位置 距宗地距离5 永久性供电和临时施工用电 现有管线 上源位置 距宗地距离 涉及线路成本等 6 燃气 现有管线 管径 上源位置 距宗地距离 接口位置 7 供热及生活热水 现有管线 管径 上源位置 距宗地距离 接口位置 1 2房地产项目可行性分析 第一部分 大市政配套 当大市政配套有缺乏时 发展商可以以此作为地价谈判的条件之一 值得注意 如有发展商自行投资建设大市政 其投资成本往往超过常规估算和预测数 且涉及的不可控因素太多 上海万科城市花园自建大市政的失误 如电话自建成本达8000元 门 而照政府规定只能收取客户4000元 门 发展商被迫承担大量成本 周边社区配套设施 是把握项目定位及规划设计的重要依据 一般来说 配套设施数量较多 质量较高的社区 可以为项目的档次定位提供客观支持项目开发时缺乏某些内容时 应在规划设计中予以充分考虑主力客户看重的因素 一定要优先解决 上海万科城市花园复旦万科学校解决教育问题 四季花城假日广场打消客户对于商业配套的疑虑 7 8 1 总占地面积 代征地面积 净用地面积 绿化面积 道路面积2 住宅建筑面积 公建建筑面积 公建的内容 并区分经营性和非经营性公建的面积3 综合容积率 住宅容积率4 建筑密度5 控高6 绿化率7 其他 1 2房地产项目可行性分析 第一部分 规划控制要点 9 1 2房地产项目可行性分析 第一部分 地价 土地价格土地价格计算的方法 若有代征地要说明代征地价格 根据购买价格计算总地价 楼面地价 土地升值潜力初步评估从地理位置 土地供应 周边环境及配套 市场发展状况 政府规划 城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析 立即开发与作为土地储备优缺点分析 10 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1 项目立项2 项目用地现状3 项目用地规划4 项目用地取得土地使用权程序评估5 项目用地土地性质变更的评估6 政策性风险评估 1 2房地产项目可行性分析 第二部分 法律及政策性风险分析 项目法律手续确认项目法律手续 初步把握项目转 立项的合法性 1 省市国土局批准的土地出让合同 2 省市规划局审批的规划许可证 3 项目立项批准书 4 建设许可证 5 地价付款凭证了解当地主管部门对项目转让 立项合法性的有关规定 并随时掌握最新动态 是一项基本的工作 因为政府的规定不是一成不变的 11 1 当地房地产市场宏观情况2 城市发展规划和重要基础设施建设3 地块所在区域市场表现4 地块周边楼盘情况5 项目定位 市场分析应了解和把握的主要方面 1 2房地产项目可行性分析 第三部分 市场分析 12 房地产发展的城市经济基础和政策环境一级市场土地政策和批租情况二级市场投资量 供应情况 销售总量 均价水平和各指标的增长预期市场区域分布情况消费群体特征主要发展商情况 城市房地产的发展容量有多大 走向好坏一级市场获得土地的渠道 难易程度和价格水平二级市场的竞争状况 售价水平和盈利空间哪些区域有发展的现时和潜在空间市场的总体操作水平消费者的偏好区域 产品形态 通过以上研究 将得出以下几个方面的结论 1 当地房地产市场宏观情况 1 2房地产项目可行性分析 第三部分 市场分析 13 93年万科认为浦东尚不明朗 而进军浦西 现在浦东已具最好的发展空间 万科考虑进入深圳市场化程度高 个人购房要求户型实用 四季花城开发以3居为主 而不一味求小 获得了良好效果北京拿地过去基本上是2手地 拿地成本高企造成房价具高不下 万科在城里拿不到合适的地 在机场边发展物业反而取得巨大成功 举例 1 2房地产项目可行性分析 第三部分 市场分析 14 2 城市发展规划和重要基础设施建设 地产项目的开发周期长 项目销售形势与当地城市近 中期的发展规划 功能布局 基础设施建设等方面有较大关联总体来讲 顺势而为 甚至预先投资于潜力区域 项目会有更大的增值可能和创利空间 城市建设的总体发展方针各区域的发展 功能定位和重要的区域发展政策各区域的建设重点和控制规范重要基础设施建设的规划和完成周期 主要包括以下几方面 通过以上分析 得出房地产开发的优选区域 1 2房地产项目可行性分析 第三部分 市场分析 15 浦东对上海房市的重要意义 发展空间和增长预期深圳市的中心区开发热潮北京中关村高科技产业园区的建设利好北京上海两个万科城市花园的大配套在5年之后的不同现状 影响了客户对项目的评价 举例 1 2房地产项目可行性分析 第三部分 市场分析 16 深圳口岸附近以港人外销为主 小户型的皇御苑 海悦华苑等取得良好业绩北京中关村区域项目 如都市网景 水清木华等 打网络牌 教育牌 客户认同度高沈阳高档社区流行大户型 万科紫金苑180平米的4居销售冷淡 房间改大 房间数减少为3居 反而获得很好效果 举例 1 2房地产项目可行性分析 第三部分 市场分析 17 了解地块周边3 5平方公里内的楼盘情况 把握竞争的水平和程度 并了解主要客户群的偏好 楼盘位置 规模 规划特点 立面和套内户型售价水平和定价策略营销特点 主要卖点 热销户型 主要客户群 卖场布置 有无代理销售率 入住率 已有入伙的项目 物业管理 小区环境 配套 4 地块周边楼盘情况 主要包括 1 2房地产项目可行性分析 第三部分 市场分析 18 项目定位决定了该项目的成败 经过上述四个调研 将作出基本定位 主力客户定位 目标主力客户的判断 包括其职业 年龄结构 家庭人口 收入水平 区域分布 置业目的和经历产品规划设计 总体理念要迎合主力目标客户的偏好 并挖掘引导其发现新喜好主力户型构成售价水平和定价策略小区风格 环境 配套主要推广点和营销策略选择 5 项目定位 1 2房地产项目可行性分析 第三部分 市场分析 19 规划设计的可行性分析规划设计的初步概念1 设计概念2 技术概念3 可持续发展概念 1 2房地产项目可行性分析 第四部分 规划设计初步分析 20 项目前期报批报建计划 取得建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 开工许可证 销售许可证等的时间 项目设计计划的时间安排 工程计划 开竣工时间及工期计划 各期开工面积 开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率 按季列示 销售计划 各期销售时间 价格 面积 入住时间 预计销售各期的市场占有率 销售计划实现的可行性分析 按季列示 物业管理 当地物业管理政策法规 物业管理模式以及收费和运营测算 1 2房地产项目可行性分析 第五部分 工程 销售计划 21 成本预测 成本测算表税务分析 营业税及附加 所得税 土地增值税项目资金预测 资金投入计划 回款计划 需求计划 启动资金及启动时占用资金内容 资金占用峰值 实现现金正流入时间 资金占用月平均额 财务测算表 收益分析 1 2房地产项目可行性分析 第六部分 投资收益分析 投资回报要求设定投资回报率低限 原则上总投资回报率低于一定水平的项目不予考虑资金优先支持核心项目 保证持续稳定的利润回报合理安排周期 滚动开发 提高资金获利能力满足全公司净资产收益率高于10 的要求 项目投资收益指标要求 核心指标内部收益率 25 销售净利率 9 参考指标单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现比各年资金占用回报率 22 23 机构设置 是否需要成立独立法人公司 项目公司 主要部门设置 人力资源需求 启动项目对个专业 部门 人员的需求 具体人数 重点是专业经理 人力资源缺口及解决 现有人员能否满足需要 缺口人员的解决途径 调动 招聘 培训等 1 2房地产项目可行性分析 第七部分 管理资源配置 人力资源考虑在各地的发展新项目 是否有充裕合格的人力资源保证 是考虑的重要方面 1 项目经理人才 是否有合格的项目总经理 具备综合管理项目和组织各专业经理队伍及社会资源的能力经验 是项目成败的关键之一 2 专业经理人才 充裕合格的规划设计 工程 销售企划 财务等专业经理队伍 是保证项目成功运做的基础 新项目发展 要考虑各方面人力配置是否能够到位 24 一 项目优势二 项目劣势三 项目机会四 结论和建议 从品牌 设计 启动速度 产品品质和特性 市场竞争 营销 合作方式 大市政配套 生活配套 是否符合万科一贯发展思路等方面论述 1 2房地产项目可行性分析 第八部分 综合分析及建议 1 盲目投资主要有 专业资源不足 有钱就想干房地产 而不考虑是否有经验和专业资源积累 尽管社会资源已很丰富 但作为甲方 本身仍需相当的专业资源和组织判断能力 盲目的跨地域投资 事实证明 房地产开发有相当强的地域性 跨地域操作对专业资源和管理水平有更高要求 大多数公司跨地域经营都不成功 还不如在政策法规了解 各环节熟悉 市场把握较准的 熟地 作项目 盲目的多品种开发 项目操作应保持主线和延续性 有利于品牌积累和客户资源积累 公司的专业资源也能保证 而多品种开发 尤其盲目开发低档和高端产品 往往因生疏而不易成功 4 国内发展商在项目投资决策中容易犯的错误 25 26 2 缺乏自有资金 完全依赖融资房地产开发是资金密集性行业 对公司资金水平有很严格要求 最忌讳缺乏自有资金 完全依赖融资来购地开发因为一个项目在开发前期一般都是资金负流出 很少有正流入 如缺乏自有资金 完全靠借钱运做 一旦项目销售不畅 出现资金周转问题 很可能缺乏后续资金 成为烂尾楼 并使融资方和购房者承担巨大融资因银行要求日趋严格 有些发展商非常看好项目前景 会走民间融资的地下方式 这样一旦项目进展受阻 更会出现社会问题 4 国内发展商在项目投资决策中容易犯的错误 27 3 对项目的宏观背景缺乏调研把握房地产开发有一定的周期 尤其土地储备行为 成败受项目宏观背景影响很大一些公司本身没有对项目宏观背景进行深入研究 自身缺乏专业人员 对项目前瞻失误 如北京某发展商在二环内外囤积大量土地储备 而近两年来 随集团购买淡出 只重位置不问价格已成为过去 因价格 交通 环境等因素 个人购房更倾向于3环以外 二环作高档房量太大 市场去化速度有限 该发展商资金占压严重 运营出现危机又如香港一些发展商 延续在港的思路 在内陆主要城市大量购置 地王 开发公用和住宅物业 而随经济发展城市化 许多传统的旺地已退居次要地位 公用及外销型高档住宅又因经济着陆而需求清淡 而拿地时成本高企 售价又只能随行就市 导致许多不成功的例子 4 国内发展商在项目投资决策中容易犯的错误 28 4 对项目定位的不科学 不严谨项目定位是项目操作的基础和关键 主要有客户定位 产品定位等象深圳万科彩园 因为全复式大户型 万科在深圳有号召力 早期客户定位为全深圳客户 并倾向于北方人 项目推广不顺 后经过调研 认为东门地域特殊 周边做小业主的潮洲人对其认同度高 有钱有改善居住的需要 而其他片区客户认为其嘈杂 环境差 因此改定位为周边潮洲小业主 这些人不看报 太太不上班 在家长看电视 因此减少报纸推广 增加电视广告和直投资料 取得了很好的销售业绩 又如产品定位 万科金色家园定位为年轻白领夫妇 主力为中小户型 而公开后 事实证明 景田片区具有高档社区形象 很多客户认同万科品牌 觉得金色家园是高档项目 很多是来买大户型 复式单位迅速销售一空 公司立刻调整产品定位 增改了很多复式单位 取得好效果 4 国内发展商在项目投资决策中容易犯的错误 29 5 对项目可行性论证的随意性很多发展商缺乏严谨的调研 对宏观背景 竞争状况 客户需求缺乏了解 在可行性论证中随意臆测 招致项目失误象深圳因交通便