巴厘岛项目投资收益分析(doc 47页).doc

深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 0 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 投资可行性及收益分析报告投资可行性及收益分析报告 开开 发发 商商 深圳中泰天成实业有限公司深圳中泰天成实业有限公司 统筹策划统筹策划 三明国际三明国际 中国中国 商业策划顾问公司商业策划顾问公司 二二 0000 四年十月四年十月 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 1 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 前前 言言 本方案作为项目的投资分析报告 是项目全程策划的重要组成部分 是对 项目的开发成本和经营利润进行分析和评估 关于本投资分析报告 有以下几 点说明 1 本分析报告所研究的对象是燕南路 88 号项目的商场部份 暂命名为 巴厘岛 2 本分析报告中所出现的 本项目 项目 等名称 皆指 巴厘岛 3 本分析报告假设项目的投资为贵司的自有资金 因此没有考虑资金的时 间价值成本 4 本分析报告在分析项目各种财务评价指标的基础上 通过盈利能力分析 敏感性分析对项目的开发成本和经营利润进行综合评估 5 项目以返租销售形式进行 本案主要对返租销售三年期内的投资收益进 行分析 因此在计算租赁收入时 只考虑了三年返租的总收入 6 本项目有关成本核算的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关 的数据 贵司没有提供的则按行业标准计算 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 2 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 目目 录录 第一部份 项目总论第一部份 项目总论 5 5 1 1项目名称项目名称 5 5 2 2项目位置项目位置 5 5 3 3项目周边目前现状项目周边目前现状 5 5 4 4项目性质及主要特点项目性质及主要特点 6 6 5 5项目地块面积及边界长项目地块面积及边界长 7 7 第二部份 投资成本及费用分析第二部份 投资成本及费用分析 7 7 1 1总建筑面积 总建筑面积 1800018000 平方米平方米 7 7 2 2开发成本总额 开发成本总额 17043 7317043 73 万元万元 7 7 3 3建筑单方造价 建筑单方造价 95009500 元元 7 7 4 4各项成本构成各项成本构成 7 7 4 14 1土地成本土地成本 7 7 4 24 2前期工程费前期工程费 8 8 4 34 3建安工程建安工程 8 8 4 44 4开发税费开发税费 9 9 4 54 5红线内外公建配套工程费红线内外公建配套工程费 9 9 4 64 6开发成本费用开发成本费用 1010 4 74 7开发期间费用开发期间费用 1010 5 5总成本费用汇总总成本费用汇总 1111 第三部份 项目租售财务收益分析第三部份 项目租售财务收益分析 1212 1 1租售价格的定位租售价格的定位 1212 1 11 1销售价格的定位销售价格的定位 1212 1 21 2租赁价格租赁价格 1414 1 31 3租售价格租售价格 1515 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 3 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 2 2项目销售收益测算项目销售收益测算 1515 2 12 1销售收入销售收入 1515 2 22 2销售预计发生的税项及其他费用销售预计发生的税项及其他费用 1919 2 32 3销售净收入销售净收入 2121 3 3商铺租赁收入测算商铺租赁收入测算 2121 3 13 1租赁进度及收入测算租赁进度及收入测算 2121 3 23 2出租率为出租率为 100 100 的租赁收入的租赁收入 2424 3 33 3不同租赁率的租赁收入不同租赁率的租赁收入 2424 3 43 4租赁预计发生的税项及其他费用租赁预计发生的税项及其他费用 2525 3 53 5商场租赁净收入商场租赁净收入 2626 4 4项目收入汇总项目收入汇总 2727 5 5项目费用汇总项目费用汇总 2727 6 6利润测算利润测算 2828 6 16 1总利润总利润 2828 6 26 2净利润净利润 2929 第四部份 财务指标分析第四部份 财务指标分析 3030 1 1财务指标的选取财务指标的选取 3030 1 11 1静态盈利分析指标静态盈利分析指标 3030 1 21 2动态盈利分析指标动态盈利分析指标 3131 2 2财务指标的分析财务指标的分析 3232 2 12 1损益表及静态盈利分析损益表及静态盈利分析 3232 2 22 2现金流量表及动态盈利分析现金流量表及动态盈利分析 3333 2 32 3项目财务指标计算结果项目财务指标计算结果 3737 第五部份 项目不确定性分析第五部份 项目不确定性分析 3838 1 1项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析 3838 1 11 1项目保本销售均价项目保本销售均价 3838 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 4 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 1 21 2项目保本销售量项目保本销售量 3939 1 31 3项目保本销售率项目保本销售率 3939 2 2项目敏感性分析项目敏感性分析 3939 第六部份 风险分析第六部份 风险分析 4242 1 1按商业房地产寿命周期分类的风险及其防范按商业房地产寿命周期分类的风险及其防范 4242 1 11 1投资前期的风险投资前期的风险 4242 1 21 2开发建设期间的风险开发建设期间的风险 4242 1 31 3管理阶段风险管理阶段风险 4343 2 2按风险的实质内容分类的风险及其防范按风险的实质内容分类的风险及其防范 4343 2 12 1政策风险政策风险 4343 2 22 2市场风险市场风险 4343 2 32 3经营风险经营风险 4444 2 42 4财务风险财务风险 4444 2 52 5金融风险金融风险 4444 2 62 6信用风险信用风险 4444 3 3最主要风险剖析最主要风险剖析 4545 3 13 1市场风险市场风险 4545 3 23 2经营风险经营风险 4545 第七部份 结论与建议第七部份 结论与建议 4646 1 1结论结论 4646 2 2建议建议 4646 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 5 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 第一部份 项目总论第一部份 项目总论 1 1项目名称项目名称 巴厘岛巴厘岛 中国首家女性中国首家女性 FREEFREE 主题体验式潮流生活港主题体验式潮流生活港 FREEFREE LIVINGLIVING MALLMALL OFOF YOUNGYOUNG WOMENWOMEN 2 2项目位置项目位置 巴厘岛项目位于深圳市福田区华强北商圈 振华路与燕南路交叉路口处 项目周边的振华路与燕南路均为单行通车路 项目西望华强北路 东靠上步中 路 北依红荔路 南面不远就是深南中路 3 3项目周边目前现状项目周边目前现状 项目的西边为华强北商圈 东面是深圳市的行政中心 再加上周围金茂礼 都 都市 千千汇等中高档住宅楼盘和周岭鞋城 美眉城 金茂礼都商场 都 市 千千汇等商业物业 所以项目周围不缺泛商业氛围和中高素质人流 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 6 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 4 4项目性质及主要特点项目性质及主要特点 经济技术指标一览表经济技术指标一览表 占地面积 9 759 总建筑面积 59 000m2 商业建筑面积 18000m2 住宅建筑面积 41 000m2 楼层数22 层 裙楼商场楼层3 层 总户数500 户 容积率 5 8 停车位500 个 燕南路 88 号项目是商住一体的综合物业 一至三层的商业裙楼部分为本项 目 四层至顶层为中高档住宅楼 商业部分定位 中国首家女性 FREE 主题体验 式潮流生活港 它导入国际最新购物概念文化 体验式 购物理念模式 代表着深圳女性生活的新天地 引领着鹏城女性购物的新潮流 是真正集购物 享受 休闲 娱乐 餐饮于一体的 LIVING MALL 巴厘岛以超前性 差异性 市场导向性 创新性 价值性为其定位原则 打造本项目三大核心竞争力板块 淑女城 活色生香馆 真味生活馆 以其 创新性 价值性来实现经营精品产品 品牌产品 文化产品的高素质定位 本项目各楼层的功能业态的特色表现在 一层淑媛名店城以品牌集 明星店 COFFEE SHOP 为主题板块 以 25 40 岁中高收入的女性为目标消费对象 经营国际 国内 本地特色的知名女装 珠宝首饰 化妆品 精品皮具 开放式咖啡吧 二层活色生香馆以精品超市 折扣中心 西式餐厅为主题板块 以 20 30 岁的女性为目标消费群 经营家居生活精品 中高档潮流服饰 运动保健用品 主题专卖店 品牌折扣超市 西式餐厅等 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 7 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 三层真味生活馆以情感世界 时尚梦工场 缘分空间为主题板块 以 18 40 岁成年女性为目标消费群 经营设计专营 话吧聊吧 保健美容纤体中心 情侣用品区 休闲酒吧 3D 迷你梦幻影城 5 5项目地块面积及边界长项目地块面积及边界长 项目地块边界面积为 9529 平方米 南北边界长度为 113 米 东西边界宽度 为 83 米 第二部份 投资成本及费用分析第二部份 投资成本及费用分析 1 1总建筑面积 总建筑面积 1800018000 平方米平方米 2 2开发成本总额 开发成本总额 17043 7317043 73 万元万元 3 3建筑单方造价 建筑单方造价 95009500 元元 4 4各项成本构成各项成本构成 成本费用是指项目开发所需投入 包括土地成本 建安工程成本 配套工程成 本及发生的税费及费用 敝司根据贵司提供商住两部份的总成本 以建筑面积分摊 计算本项目各成本 4 14 1 土地成本土地成本 序号序号项目项目 基数基数 万元 万元 基数单位基数单位数量数量 数量数量 单位单位 金额金额 万元 万元 一 土地出让金 二 折迁补偿费 三 合计 4271 19 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 8 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 4 24 2 前期工程费前期工程费 序号序号项目项目 基数基数 万元 万元 基数基数 单位单位 数量数量 数量数量 单位单位 金额金额 万元 万元 一 市场调研 策划费用 10 00 二 勘测设计费 183 05 1 规划设计费 183 05 2 水文地质勘察费 0 00 三 场地三通一平费 0 00 四 筹建开及项目管理费 4881 363 146 44 五 合计 339 49 4 34 3 建安工程建安工程 序号序号项目项目 基数基数 万元 万元 基数基数 单位单位 数量数量 数量数量 单位单位 金额金额 万元 万元 一 土建工程 1 基础及主体工程 2 室内装修工程 3 外立面装修工程 4 室内水电安装 二 设备及安装工程 1 电梯订购及安装 2 室内外消防消防报警 保安监视设备及安装 3 中央空调系统工程 4 其他照明 防雷接地 工程费 四 合计 4881 36 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 9 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 4 44 4 开发税费开发税费 序号序号项目项目 基数基数 万元 万元 基数基数 单位单位 数量数量 数量数量 单位单位 金额金额 万元 万元 一 预算定额管理费 二 建筑工程监理费 三 建筑工程质量监督费 四 建筑工程质量监督检查费 五 建筑工程安全检查监督费 六 报建费 建筑许可证费 七 其他税费 如白蚁防治费 八 合计 1719 45 4 54 5 红线内外公建配套工程费红线内外公建配套工程费 序号序号项目项目基数基数 基数基数 单位单位 数量数量 数量数量 单位单位 金额金额 万元 万元 一 外电工程费 18000 00 70 元 126 00 二 临时施工 用电费 18000 00 5 元 9 00 三 外排水工程 18000 00 10 元 18 00 四 外水管网工程费 变频水泵等 18000 00 10 元 18 00 五 合计 171 00 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 10 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 4 64 6 开发成本费用开发成本费用 序号序号项项 目目 单价单价 万元 万元 总额总额 万元 万元 一 土地成本 0 244271 19 二 前期工程费 0 02339 49 三 建安工程费 0 274881 36 四 开发税费 0 101719 45 五 红线内外公建配套工程费 0 01171 00 六 不可预见费用 0 03569 12 七 开发成本总额 0 6611951 61 4 74 7 开发期间费用开发期间费用 序号序号项目项目 基数基数 万元 万元 基数基数 单位单位 数量数量数量单位数量单位 金额金额 万元 万元 一 管理费用 48496 35 万元 3 1454 89 二 销售费用 3637 23 1 宣传推广费 48496 35 万元 5 2424 82 2 租售代理费 48496 35 万元 2 969 93 3 其它销售费用 48496 35 万元 0 50 242 48 三 财务费用 0 00 四 合计 5092 12 假设本项目资金来源全部是开发商自有资金 财务费用忽略不计 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 11 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 5 5总成本费用汇总总成本费用汇总 项目总成本费用为开发项目所有费用的投入 其包括开发成本与开发期间 成本总和 即总成本 开发成本费用 开发期间费用 详见总成本费用汇总表 序号序号项项 目目 单价单价 万元 万元 总额总额 万元 万元 一 开发成本 0 6611951 61 1 土地成本 0 244271 19 2 前期工程费 0 02339 49 3 建安工程 0 274881 36 4 开发税费 0 101719 45 5 红线内外公建配套工程费 0 01171 00 6 不可预见费用 0 03569 12 二 开发期间费用 0 285092 12 1 管理费用 0 081454 89 2 销售费用 0 203637 23 3 财务费用 0 000 00 三 总成本 0 9517043 73 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 12 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 第三部份 项目租售财务收益分析第三部份 项目租售财务收益分析 1 1租售价格的定位租售价格的定位 为确保巴厘岛销售收益合理预测 敝司通过对项目周边同类商场的市场调 研 运用市场比较法预测项目的平均价格 为下一步分析工作的准确性 可操 作性提供依据 1 11 1 销售价格的定位销售价格的定位 1 1 11 1 1主要竞争项目参数对比主要竞争项目参数对比 主要竞争项目参数对比表主要竞争项目参数对比表 竞争对手交通人流规模 商场 主题 硬件 设施 规划 设计 经营 模式 商场 管理 均价 万元 金茂礼都稍差稍差小一般一般较差一般一般 3 2 都市 千千汇好好小一般一般稍差一般一般 4 8 1 1 21 1 2采用市场比较法确定销售价格的上限采用市场比较法确定销售价格的上限 根据调研已知可比实例金茂礼都商铺的均价为 3 2 万元 都市 千千汇商 铺的均价为 4 8 万元 故可求出本项目商铺的销售价格 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 13 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 销售均价市场比较法系数修正表销售均价市场比较法系数修正表 区域因素修正个别因素修正比 较 实 例 均 价 交易时 间情况 修正 交 通 人 流 规 模 小计 商 场 主 题 硬 件 设 施 规 划 设 计 经 营 模 式 商 场 管 理 小计 交易情 况修正 项 目 修 正 价 金 茂 礼 都 3 2100 100 1 1 2100 96 2 1 2 2 1100 92100 1033 5 都 市 千 千 汇 4 8100 100 5 5 2100 108 2 1 1 1 1100 94100 1054 5 说明 说明 1 交易时间情况修正是将比较实例交易时与本项目交易时存在的价格差异 利用不同时期的价格 通过比较系数修正方法来确定项目的价格 2 区域因素修正是将比较实例与本项目所处不同的地段 商业气氛及人流 情况而形成的价格差异 通过本项目与比较实例的对比加以修正价格 3 个别因素修正是将比较实例与本项目自身不同的定位 规划设计 经营 模式及经营管理的不同而形成的价格差异加以修正 4 交易情况修正是将比较实例的非正常交易修正为正常交易的合理价格 这种修正就是排除掉交易过程中的一些特殊因素 如特殊的交易方式 交易税费的转嫁 交易时附带有 价外费用 等 所造成的交易价格偏 差 5 等于比较实例均价乘以交易时间修正系数乘以个别因素修正系数乘以区 域因素修正系数乘以交易情况修正系数 即项目修正价 比较实例均价 个别因素修正系数 区域因素修正系数 交易情况修正系数 因 素 名 称 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 14 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 综上所述 根据项目的修正价格以算术平均法计算出项目均价 综上所述 根据项目的修正价格以算术平均法计算出项目均价 项目均价项目均价 3 5 4 53 5 4 5 2 2 4 0 4 0 万元 万元 平方米 平方米 本项目销售均价应考虑区域市场及成本费用 敝司建议销售均价为 楼层建筑面积实用率销售均价 一层5520 8054 634 5 万元 二层5811 4851 572 5 万元 三层6082 7063 711 5 万元 1 21 2 租赁价格租赁价格 由于已根据可比实例的销售价格测算出了本项目的销售价格 故可将测算 销售价格转换为租赁价格 假设本项目商铺经营为无限期 则根据公式 A PR 来 求其租赁价格 则租赁价格为 说明 A 为月租赁价格 P 为销售价格 R 为基准收益率 选取 8 首层月租赁价格 销售价格 R 12 45000 8 12 300 元 二层月租赁价格 销售价格 R 12 25000 8 12 166 元 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 15 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 首层月租赁价格 销售价格 R 12 15000 8 12 100 元 1 31 3 租售价格租售价格 综合以上市场的调研资料统计分析 通过敝司对项目周边商铺位置 近期 价格走势 开发规模等市场竞争因素 在充分考虑到项目的开发利润 迅速回 笼资金等各方面因素的基础上 建议项目商场定价如下表 楼层楼层商铺销售均价商铺销售均价商铺租赁均价商铺租赁均价 首层4 5 万元300 元 二层2 5 万元150 元 三层1 5 万元80 元 2 2项目销售收益测算项目销售收益测算 2 12 1 销售收入销售收入 2 1 12 1 1项目销售进度与收入预测项目销售进度与收入预测 根据不同销售阶段预测项目的销售收入 详见各层销售进度与收入预测表 首层销售进度与收入预测首层销售进度与收入预测 20052005年年20062006年年 序号序号项目项目 1 61 6月月7 127 12月月1 61 6月月 总总 额额 一 销售率 80 20 0 100 二 销售面积 4416 641104 160 005520 80 三 销售价格 元 4 504 504 500 00 四 销售收入 万元 19874 884968 720 0024843 60 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 16 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 说明 如果首层按说明 如果首层按 4 54 5 万元万元 平方米销售 则销售收入为平方米销售 则销售收入为 24843 6024843 60 万元 万元 即首层销售收入即首层销售收入 19874 88 4968 72 24843 60 19874 88 4968 72 24843 60 万元 万元 二层销售进度与收入预测二层销售进度与收入预测 20052005 年年20062006 年年20072007 年年 序号序号项目项目 1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月 7 127 12 月月 1 61 6 月月 总总 额额 一 销售率 70 20 10 0 0 100 二 销售面积 4068 04 1162 30 581 15 0 00 0 00 5811 48 三 销售价格 元 2 50 2 50 2 50 2 50 2 50 0 00 四 销售收入 万元 10170 09 2905 74 1452 87 0 00 0 00 14528 70 说明 如果二层按说明 如果二层按 2 52 5 万元万元 平方米销售 则销售收入为平方米销售 则销售收入为 14528 7014528 70 万元 万元 即二层销售收入即二层销售收入 10170 09 2905 74 1452 87 14528 70 10170 09 2905 74 1452 87 14528 70 万元 万元 三层销售进度与收入预测三层销售进度与收入预测 20052005年年20062006年年 序号序号项目项目 1 61 6月月7 127 12月月1 61 6月月 总总 额额 一 销售率 50 35 15 100 二 销售面积 3041 352128 95912 416082 70 三 销售价格 元 1 501 501 500 00 四 销售收入 万元 4562 033193 421368 619124 05 说明 如果三层按说明 如果三层按 1 51 5 万元万元 平方米销售 则销售收入为平方米销售 则销售收入为 9124 059124 05 万元 即万元 即 三层销售收入三层销售收入 4562 03 3193 42 1368 61 9124 05 4562 03 3193 42 1368 61 9124 05 万元 万元 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 17 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 项目销售进度与收入预测汇总表项目销售进度与收入预测汇总表 20052005年年20062006年年 序号序号项目项目 1 61 6月月7 127 12月月1 61 6月月 总总 额额 一 销售收入 万元 19874 884968 720 0024843 60 二 销售收入 万元 10170 092905 741452 8714528 70 三 销售收入 万元 4562 033193 421368 619124 05 四 合计 34607 0011067 882821 4848496 35 说明 根据各销售阶段不同 各层销售收入总和为 项目销售总收入说明 根据各销售阶段不同 各层销售收入总和为 项目销售总收入 34607 00 11067 88 2821 48 48496 35 34607 00 11067 88 2821 48 48496 35 万元 万元 2 1 22 1 2项目三年期返租销售收入项目三年期返租销售收入 由于本项目以返租销售形式进行 其销售收入有一部份作为返租成本 在 此以不同销售率来分析销售收入情况 进而分析剔除返租成本的销售收入 2 1 2 12 1 2 1销售率为销售率为 100 100 的销售收入的销售收入 此为没有剔除返租成本的销售收入 详见 100 销售率的销售收入表 100 100 销售率的销售收入表销售率的销售收入表 序号序号楼层楼层面积面积市场均价市场均价总额 万元 总额 万元 备注备注 一 首层 5520 804 5024843 60 二 二层 5811 482 5014528 70 三 三层 6082 701 509124 05 四 合计 17414 9848496 35 商铺全部 销售 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 18 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 2 1 2 22 1 2 2不同销售率的销售收入不同销售率的销售收入 此为未剔除返租成本而按 50 60 70 80 90 100 的销售率计算 的销售收入 详见不同销售率的销售收入表 不同销售率的销售收入表不同销售率的销售收入表 2 1 2 32 1 2 3剔除返租成本后销售率为剔除返租成本后销售率为 100 100 的销售收入的销售收入 此收入剔除返租回报率按 8 返租期为三年的返租成本计算的 详见剔除 返租成本销售率为 100 的销售收入表 剔除返租成本销售率为剔除返租成本销售率为 100 100 的销售收入表的销售收入表 单位 万元 楼层楼层面积面积 市场市场 均价均价 总额总额回报率回报率 回报回报 成本成本 单位回单位回 报成本报成本 实收实收 单价单价 实收额实收额备注备注 首层 5520 804 5024843 600 085962 461 083 4218881 14 二层 5811 482 5014528 700 083486 890 601 9011041 81 三层 6082 701 509124 050 082189 770 361 146934 28 合计 17414 9848496 350 2411639 1236857 23 商铺全 部销售 销售收入 万元 销售收入 万元 楼层楼层面积面积 实收均价实收均价 万元 万元 50 50 60 60 70 70 80 80 90 90 100 100 备注备注 首层 5520 80 4 50 12421 80 14906 16 17390 52 19874 88 22359 24 24843 60 二层 5811 48 2 50 7264 35 8717 22 10170 09 11622 96 13075 83 14528 70 三层 6082 70 1 50 4562 03 5474 43 6386 84 7299 24 8211 65 9124 05 合计 17414 98 24248 18 29097 81 33947 45 38797 08 43646 72 48496 35 商铺全 部销售 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 19 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 2 1 2 42 1 2 4剔除返租成本不同销售率的销售收入剔除返租成本不同销售率的销售收入 此为剔除返租回报率按 8 返租期为三年的返租成本后按 50 60 70 80 90 100 的销售率计算的销售收入 详见剔除返租成本 不同销售率的销售收入表 剔除返租成本不同销售率的销售收入表剔除返租成本不同销售率的销售收入表 单位 万元 销售收入销售收入 楼层楼层面积面积 实收实收 均价均价 50 50 60 60 70 70 80 80 90 90 100 100 首层 5520 80 3 42 9440 57 11328 68 13216 80 15104 91 16993 02 18881 14 二层 5811 48 1 90 5520 91 6625 09 7729 27 8833 45 9937 63 11041 81 三层 6082 70 1 14 3467 14 4160 57 4853 99 5547 42 6240 85 6934 28 合计 17414 98 18428 61 22114 34 25800 06 29485 78 33171 50 36857 23 2 22 2 销售预计发生的税项及其他费用销售预计发生的税项及其他费用 1 返租成本 按销售收入的 8 2 防洪工程维护费 按销售收入的 0 13 3 营业税 按销售收入 5 4 教育费附加 按营业税的 3 5 城市维护建设税 按营业税的 7 6 交易管理费 按销售收入的 0 5 7 交易印花税 按销售收入的 0 03 8 土地增值税 按销售收入的 1 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 20 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 销售税金及附加费用表销售税金及附加费用表 序号序号项目项目 基数基数 万元 万元 基数基数 单位单位 数量数量 数量数量 单位单位 金额金额 万元 万元 一 一 返租成本返租成本 11639 1211639 12 1 首层返租成本 24843 60 万元 8 每年 5962 46 2 二层返租成本 14528 70 万元 8 每年 3486 89 3 三层返租成本 9124 05 万元 8 每年 2189 77 二 二 销售阶段税费销售阶段税费 2670 452670 45 1 营业税 48496 35 万元 5 2424 82 2 教育费附加 2424 82 万元 3 72 74 3 城市维护建设税 2424 82 万元 7 169 74 4 防洪工程维护费 2424 82 万元 0 13 3 15 三 三 交易阶段税费交易阶段税费 257 03257 03 1 交易管理费 48496 35 万元 0 50 242 48 2 交易印花税 48496 35 万元 0 03 14 55 四 四 销售所得税销售所得税 16886 0116886 01 0 000 00 33 5572 385572 38 五 五 合计合计 20138 9920138 99 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 21 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 2 32 3 销售净收入销售净收入 序号序号项目项目 金额金额 万元万元 一 一 销售收入销售收入 48496 3548496 35 1 首层销售收入 24843 60 2 二层销售收入 14528 70 3 三层销售收入 9124 05 二 二 返租成本返租成本 11639 1211639 12 1 首层返租成本 5962 46 2 二层返租成本 3486 89 3 三层返租成本 2189 77 三 三 销售税金及附加销售税金及附加 2927 482927 48 1 销售阶段税费 2670 45 2 交易阶段税费 257 03 四 四 销售所得税销售所得税 5572 385572 38 五 五 销售净收入销售净收入 28357 3628357 36 说明 此销售收入为剔除返租成本的收入 返租成本分三年期在租赁收入说明 此销售收入为剔除返租成本的收入 返租成本分三年期在租赁收入 中扣除 中扣除 3 3商铺租赁收入测算商铺租赁收入测算 3 13 1 租赁进度及收入测算租赁进度及收入测算 根据不同租赁期预测项目的租赁收入 详见各层租赁进度与收入预测表 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 22 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 首层租赁进度及收入测算表首层租赁进度及收入测算表 20052005 年年20062006 年年20072007 年年20082008 年年 序号序号项目项目 1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月 总额总额 万元 万元 一 出租率 100 100 100 100 100 100 100 100 二 租赁面积 5520 085520 085520 085520 085520 085520 085520 080 三 租赁价格 元 2402403003003003003000 四 租赁收入 万元 132 48 794 89 993 61 993 61 993 61 993 61 828 01 5729 84 说明 说明 1 1 第一年租金按第一年租金按 8 8 折形式优惠 第二年恢复原价 折形式优惠 第二年恢复原价 2 2 20052005 年年 6 6 月开始营业 因此月开始营业 因此 20052005 年只计算年只计算 7 7 个月 个月 20082008 年计算年计算 5 5 个个 月 月 3 3 三年期首层租赁收入为三年期首层租赁收入为 5729 845729 84 万元 即租赁收入万元 即租赁收入 132 48 794 89 993 61 4 828 01 5729 84 132 48 794 89 993 61 4 828 01 5729 84 万元 万元 二层租赁进度及收入测算表二层租赁进度及收入测算表 20052005 年年20062006 年年20072007 年年20082008 年年 序号序号项目项目 1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月 总额总额 万元 万元 一 出租率 100 100 100 100 100 100 100 100 二 租赁面积 5811 48 5811 48 5811 48 5811 48 5811 48 5811 48 5811 48 0 00 三 租赁价格 元 120 120 150 150 150 150 150 0 四 租赁收入 万元 69 74 418 43 523 03 523 03 523 03 523 03 435 86 3016 16 说明 说明 1 1 第一年租金按第一年租金按 8 8 折形式优惠 第二年恢复原价 折形式优惠 第二年恢复原价 2 2 20052005 年年 6 6 月开始营业 因此月开始营业 因此 20052005 年只计算年只计算 7 7 个月个月 2008 2008 年计算年计算 5 5 个月 个月 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 23 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 3 3 三年期二层租赁收入为三年期二层租赁收入为 3012 563012 56 万元 即租赁收入万元 即租赁收入 69 74 418 43 523 03 4 435 86 3016 16 69 74 418 43 523 03 4 435 86 3016 16 万元 万元 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 24 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 三层租赁进度及收测算表三层租赁进度及收测算表 20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年 序号序号项目项目 1 61 6月月7 127 12月月1 61 6月月7 127 12月月1 61 6月月7 127 12月月1 61 6月月 总额总额 万元 万元 一 一 出租率 100 100 100 100 100 100 100 100 二 二 租赁面积 6082 706082 706082 706082 706082 706082 706082 700 00 三 三 租赁价格 元 646480808080800 四 租赁收入 万元 38 93233 58291 97291 97291 97291 97243 311683 69 说明 说明 1 1 第一年租金按第一年租金按 8 8 折形式优惠 第二年恢复原价 折形式优惠 第二年恢复原价 2 2 20052005 年年 6 6 月开始营业 因此月开始营业 因此 20052005 年只计算年只计算 7 7 个月个月 20082008 年计算年计算 5 5 个个 月 月 3 3 三年期三层租赁收入为三年期三层租赁收入为 1683 691683 69 万元 即租赁收入万元 即租赁收入 38 93 233 58 291 97 4 243 31 1683 69 38 93 233 58 291 97 4 243 31 1683 69 万元 万元 商场租赁收入汇总表商场租赁收入汇总表 单位 万元 20052005 年年20062006 年年20072007 年年20082008 年年 序号序号项目项目 1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月7 127 12 月月1 61 6 月月 总额总额 万元万元 一 首层租赁 收入 132 48 794 89 993 61 993 61 993 61 993 61 828 01 5729 84 二 二层租赁 收入 69 74 418 43 523 03 523 03 523 03 523 03 435 86 3016 16 三 三 三层租赁 收入 38 93 233 58 291 97 291 97 291 97 291 97 243 31 1683 69 四 合计 241 15 1446 89 1808 62 1808 62 1808 62 1808 62 1507 18 10429 69 说明 根据各租期不同 各层租赁收入总和为 项目租赁总收入说明 根据各租期不同 各层租赁收入总和为 项目租赁总收入 5729 82 3016 15 1683 70 10429 67 5729 82 3016 15 1683 70 10429 67 万元 万元 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 25 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT L CHINA BUSINESS CONSULTANT CO 深圳深圳 巴厘岛巴厘岛 3 23 2 出租率为出租率为 100 100 的租赁收入的租赁收入 此为商铺 100 出租时的租赁收入 详见 100 出租率的租赁收入表 100 100 出租率的租赁收入表出租率的租赁收入表 序号序号楼层楼层面积面积市场均价市场均价小计 万元 小计 万元 总额 万元 总额 万元 240 00 927 37 一 首层 5520 08 300 00 4802 47 5729 84 120 00 488 16 二 二层 5811 48 150 00 2527 99 3016 16 64 00 272 50 三 三层 6082 70 80 00 1411 19 1683 69 四 合计 17414 26 10429 69 10429 69 3 33 3 不同租赁率的租赁收入不同租赁率的租赁收入 此为按 50 60 70 80 90 100 的出租率计算的租赁收入 详见 不同租赁率的租赁收入表 不同租赁率的租赁收入表不同租赁率的租赁收入表 租赁收入 万元 租赁收入 万元 楼层楼层面积面积 市场市场 均价均价 50 50 60 60 70 70 80 80 90 90 100 100 240 00 463 69 556 42 649 16 741 90 834 64 927 37 首层 5520 08 300 00 2401 23 2881 48 3361 73 3841 98 4322 22 4802 47 120 00 244 08 292 90 341 72 390 53 439 35 488 16 二层 5811 48 150 00 1264 00 1516 80 1769 60 2022 40 2275 19 2527 99 64 00 136 25 163 50 190 75 218 00 245 25 272 50 三层 6082 7 80 00 705 59 846 71 987 83 1128 95 1270 07 1411 19 深圳深圳 巴厘岛投资可行性及收益分析报告巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 26 页 三明国际 中国 商业策划顾问公司 SANMING INT