东方海岸项目管理建议书.doc

东方海岸项目建议书东方海岸项目管理建议书2012年6月21日 根据海南省房地产项目的特点,东方海岸项目的定位为休闲度假型中档楼盘，客户群是中产阶层的消费者，以岛外客户为主的消费群体。了解异地文化，享受异地风光，是吸引这部分消费者的主要因素，同时也是彰显成功人士的一个重要标志。鉴于东方海岸项目75万平方米的建筑面积,又是目前东方市唯一在建的大型项目,其施工期跨度长达5、6年,特提出该项目管理实施建议。 一、实施议事规则制度东方海岸项目由于实施周期长、难度大，各种因素复杂，为了项目决策的科学和民主，防范各种经营风险，从本项目的特点出发，必须建立一套公司的议事规则，不断完善公司的法人管理架构，提高公司科学管理的水平。1、拟定议事范围纳入议事范围的事项主要有：1）工程方面：设计方案、工程造价的确定及变更、工程量的确定及变更、施工单位招投标、与工程有关的服务外包合同、采购合同，工程施工组织方案、监理方案、施工验收方案、建材采购合同、施工管理人员调整方案、安全管理奖惩措施等；2）营销方面：销售计划、广告投放方案、销售流程、销售资金回笼方案，公司形象宣传计划、网站管理方案；3）财务方面：公司核算流程、激励奖惩方案、资金计划、融资方案、税务规划、避税方案、财务监督方案；4）行政方面：人事招聘计划、人员培训计划、员工考核方案、薪酬方案、车辆购置及使用计划、各项规章制度执行计划、食堂管理计划、公章使用及内部管理流程、团队建设等；5）其它需批准事项。项目经营工作计划、年度工作目标，经营团队奖惩计划；2、议事流程纳入议事范围内的事项，要提交股东会讨论和管理层讨论的事项，需由事项经办部门提交书面文件的讨论方案，会后并形成决议文件或会议纪要。3、议事决策机构股东会-管理层-部门执行，公司的最高权力机构是股东会，纳入议事范围内或认为其他有必要提交股东会决策的事项，一律由股东会决定；管理层是执行股东会决议的管理机构。4、议事执行文件由项目经办部门根据议事执行文件，实施议事事项，由管理层监督实施，并根据实施情况，每月向项目决策机构进行书面汇报。二、管理方案根据项目实施情况，建立项目执行工作计划管理制度，其主要措施：1、编制项目年度工作计划主要是为了明确各自的工作目标，根据项目实施周期制定分阶段的工作计划，内容包括：工程施工计划（附表1）、资金使用计划、各项岗位责任制的考核计划、融资计划、营销推广计划、市场分析计划、人员组织计划（各岗位任职资格表）、员工培训计划、项目实施修正计划、各部门费用汇总计划；编制计划的基本思路：2012年度经营计划各职能部门和业务单位年度计划人力资源计划财务管理计划战略规划计划年度经营计划法人治理计划偏差分析计划节约费用计划市场营销计划施工质量计划成本费用计划后勤保障计划现金流量计划设备采购计划组织施工计划投资实施计划财务部工程部市场部行政部总经理办资产运营计划股东2、建立月度生产经营分析会制度。有了目标后，管理过程的控制十分必要，根据经公司股东会批准的生产经营计划（一期），将计划指标分解到各部门，各部门然后分解到月，执行时按每周分解工作计划考核，实行周会管理制度，对上周工作计划进行检查、对下周工作计划进行确认，月终召开（股东参加的）生产经营分析会，根据会议结果进行阶段考评，作为项目实施的奖惩依据。在工程重要施工阶段，根据生产情况可随时召开工作协调检查会议。3、基本组织架构组织架构是根据项目管理的需要而设定，设置的机构既要涵盖项目管理范围又要精干，基本管理思路是：纵横清洗、责权明确，各职能部门清楚自己的直接上级和下级，明确自己的责任和管理权限，基于此，本项目架构简图设定为：财务部行政部工程部市场部总经理办 监理 设立基本功能齐全，符合房地产专业开发的组织架构，是项目成功的重要基础。监理纳入我们公司的日常管理体系。管理团队股东会管理团队建议设置一个总经理，一个工程总监，一个财务总监，一个销售总监，每个职能部门的人员定编,是根据工作岗位需要来制定，每个岗位的职责有明确的描述，有具体的考核指标和评分标准，同时适时推出岗位工资制度，实行全员考核制度。4、团队建设。房地产项目是一个集合各类元素组成的为盈利而进行的复杂工程，需要一个专业复合型的管理团队来实施完成的工作，塑造一个稳定团结高效的管理团队，是十分必要的，员工培训和团队文化建设是其主要内容之一。因此，团队建设需要一个科学的管理方法，在打造团队能力的同时，不断树立公司在东方市的企业形象。5、编制工程项目管理手册。由于项目实施时间长，建立一套完整的管理手册，固化公司的管理模式十分必要，对整个东方海岸项目持续经营，将起到巨大的作用。 三、项目实施建议 珠三角地区在房地产开发投资上，借鉴了香港房地产开发的许多成功经验，一开始就走完全以客户为中心的开发模式，并将这个理念贯穿于整个房地产开发的始末，积累了很多实际经验，为此，提出几条建议，供我们在开发中借鉴。 1、好卖才是硬道理 根据本项目开发背景条件，建议： 1）房地产业自2009年开始，已出现很多不利的销售因素，在海南省房地产市场中，局部地区供大于求的现象较为严重，业内同质化现象十分普遍，竞争异常激烈。从东方市项目开发的角度来看，区域内没有大型的生活社区，本项目的出现填补了区域内的空白，营造了较好的销售硬环境。2）从客户需求的角度来看，人们不但要“买房”，还要“买家”。塑造以较大规模、优越环境、完善规划、配套周详、价格合理等有利因素的楼盘，必将满足一定的市场需求。 2、营销模式的升级 1）滚动发展根据资金充裕程度和市场情况，将本项目划分为多个开发周期，拉长时间跨度。在各个周期推售的时候，应市场变化，制定不同的项目规划和营销策略，即是为本阶段的推售服务，也是为下阶段的发展铺垫。其卖点不是一时的，而是连续不断的，在所有发展过程中，有非常连续的卖点。而且这些卖点是以利益为重点。 2）配套先行在项目主体施工中，先完成项目的环境施工。在本项目的建设中，在楼盘主体建筑施工的同时，适时启动环境建筑工程，可优先考虑投入成本不大的人工湖工程、园林绿化工程，增加视觉效应，在达到销售条件的同时，环境就已全部作好，给买家增加信心，促进楼盘的销售。 3）其主要特点：在一定的时期内，将有限的资源投入到项目上，把产品作好、做精。能在较短的时间内迅速回笼资金，有利于下一期的开发顺利进行。可以降低风险，对市场定位迅速做出调整。滚动开发的模式虽然开发时间较长，但可延续公司的市场知名度，有利于品牌的树立。 3、不断优化产品设计 在一期项目实施完成后，对项目进行全面总结，对销售过程中存在的问题进行归纳分析，有利于下一期的楼盘开发计划的调整，如：在户型、面积、付款、价格方面作适当调整，不断满足消费者的需求。4、价格要有吸引力为了降低成本和售价，以毛坯房交楼（根据实际需要可以带简单装修），形成价格优势，另一方面可缩短建筑周期，形成交楼快的良好形象，采用低价入市的策略，产生巨大的销售高潮。 5、切入市场，做市场上需要的产品主要实施在三个方面 1）透彻把握市场需求，准确定位产品。确定了以造价低、使用率高、交楼快、管理费低的产品，迎合买家需求。 2）注重居住环境，突出社区概念。在景观园艺、人文环境方面创造优势，体现“完善生活社区”的概念主题。 3）注重广告诉求，缔造良好效应。自开盘开始，其广告策划、风格、内容应非常务实，以价格、环境、生活便利为重点做突出宣传。 6、注重实效的市场运作消费者在购房过程中除对户型、面积、朝向、价格、物业管理等因素考虑外，对施工质量和工程进度非常关注，因为这是关系到发展商实力和对消费者负责的问题。因此，采取如下措施： 1）先卖环境。在项目楼盘主体施工时，先完成项目环境及配套设施的施工。 2）先卖建筑。在楼体施工时，先完成部分外立面施工，使客户购房时，就直观的感受到住宅的建筑风貌。给客户以信心，利于促销。 3）先卖服务。上乘的服务，是提升产品附加值，增加楼盘项目吸引力不可缺少的重要手段。 7、坚持“把产品作好，适合客户”的基本原则要不断对目标市场归纳分析，主要从以下几个方面入手：1）客户的经济来源；2）年龄层次及家庭人口结构；3）居住空间的休闲性与周边的娱乐性需求比较； 4）具有一定的文化层次，容易形成个性的价值观，对新事物的接受意识比较强的购买者；5）购房趋向容易受大众传播的影响程度；6）客户异地购房的基本需求；7）团购目标的基本分析；8）销售渠道对销售贡献分析； 根据以上分析，不断调整产品开发计划，作到适合消费群体的口味，加强内部环境和天然景观的塑造。8、提高市场风险防范能力敏锐的市场调查力和敏捷的战略战术调整能力，是成功的主要秘诀。在市场调查信息反馈中设置两张表：1）准业主问卷调查表2）海南省及项目周边楼盘调查表（略）根据调查结果，迅速调整开发策略。 9、各阶段推广策略一期：高质价优、价钱、地域、户型、付款方式二期：配套、物业管理、综合质素、环境三期：内部环境、天然景观四期：社区文化 环环相扣，稳步提升 10、项目成功的三个关键点看：景观卓越，赏心悦目居：舒适方便，经济适用用：超然轻松，无微不至 以上是对本项目实施过程的基本管理建议，具体实施步骤，有望经股东会讨论后实施，以上建议，仅供参考，不足之处，请给与指正。简附：工程部年度工作计划主要内容 1、年度主要工作内容（一期） 2、年度工作目标 3、年度各个阶段工作进度目标 4、工程进度计划 5、工程预算及资金需求计划 6、工程质量安全计划 7、工程部人员需求计划 8、年度工作关键因素分析 9、年度工作偏差分析 10、建立年度工作质量保证体系11、工程验收计划12、附件其他附表（略）主蒸汽及高、低温再热蒸汽系统采用单元制系统，均采用“双管、单管、双管”的布置方式。主蒸汽管道和高温再热蒸汽管道分别从过热器和再热器的出口联箱的两侧引出，然后汇成一根母管，到汽轮机前再分成两根支管分别接入高压缸和中压缸左右侧主汽关断阀和再热关断阀。the oil level to the normal oil level. (2) for the secondary prevention of the leakage of cooling water pipe fittings, valve parts before installation to check . 4.2 measures to eliminate quality defects of cables cable laying in front of the cable construction, design, supervision and construction units to deliver the design, and drawing the third. Combined the engineering field to find fault, adding omitted items. Because the unit used computer DCS control and adds a great deal of control and signal cables. So you should carefully review, checks for missing physical cable, ready for construction and to verify cable length, specifications, familiar with the cable channel and the device location and bracket cable bracket on the section number. At the time of preparation of the inventory of cable, first of all, the professional carefully study electrical schematics, in accordance with the principle of accounting the cable path cable volume, the number of cores used, total volume and design inventory check cable to cable with and without omission, laying of the cable in order to ensure the process does not put a cable one cable. Finally, at the time of inventory, prepared to take the same path the cables together. Inventory preparation is completed, later in each enclosure affixed on both sides of each side of the cable you want to lay accurately verify cable lengths and set asi