海泊嘉园可行性研究毕业论文.docx

海泊嘉园可行性研究毕业论文1项目总说明11.1研究背景11.2研究内容及方法11.2.1研究内容11.2.2研究方法11.3可行性研究报告编制的依据22项目概况32.1项目名称32.2宗地位置32.3社区配套42.5规划控制要点62.6规划及建筑设计要求72.7土地拍卖情况73市场分析83.1全国房地产市场情况83.1.1 全国房地产开发投资完成情况83.1.2全国商品房销售情况93.1.3全国房地产开发景气指数103.1.4国家房地产政策113.2青岛房地产市场情况113.2.1 青岛房地产开发投资完成情况113.2.2 青岛市商品房销售情况123.3市北区房地产市场情况153.3.1 市北区房地产定位153.3.2 区位优势153.3.3 大规模棚户区改造163.4项目SWOT分析163.5市场定位173.6主要竞争楼盘分析203.6.1万科中心万科大学里203.6.2德诺广场213.6.3华仁欧典商苑223.6.4海尔时代广场243.6.5德馨筑家244建设方案274.1项目整体规划274.2项目规划具体信息294.3规划设计特点305工程进度安排与销售计划315.1工程进度计划315.2销售计划315.3工程进度计划与销售计划对比326投资估算及资金筹措346.1总投资估算346.1.1土地费用346.1.2 前期工程费356.1.3 建安工程费366.1.4 基础设施建设费366.1.5 公共配套设施建设费376.1.6开发间接费用386.1.7 财务费用386.1.8管理费用386.1.9 销售费用386.1.10 开发期税费386.1.11其他费用396.1.12 不可预见费406.2经营资金估算406.3资金筹措与使用计划407销售收入及相关税金估算427.1销售收入估算427.1.1住宅销售收入估算427.1.2商铺销售收入估算437.1.3停车位销售收入估算447.1.4销售收入估算汇总457.2营业税金及附加估算457.3 土地增值税估算458财务评价468.1项目财务报表468.1.1财务现金流量表468.1.2资金来源与运用表468.1.3利润及利润分配表468.2 项目盈利能力分析468.2.1 静态指标468.2.2动态指标468.3 项目清偿能力分析478.3.1 利息备付率478.3.2 偿债备付率478.4结论489不确定性分析和风险分析499.1不确定性分析499.1.1敏感性分析499.1.2盈亏平衡分析509.2风险分析529.2.1市场风险分析529.2.2技术风险分析529.2.3政策风险分析529.2.4 资金风险分析5210社会评价5311结论及建议5411.1结论5411.2建议54参考文献55致谢56附表1 投资使用计划表57附表2 贷款计算表58附表3 还本付息表59附表4 土地增值税计算表60附表5 资金筹措与使用表61附表6 营业收入、营业税金及附加表62续附表663附表7 利润与利润分配表64附表8 资本金现金流量表65附表9 全部投资现金流量表66青岛市市北区住房需求调查问卷6731项目总说明1.1研究背景1.青岛市位于山东半岛南部，坐拥胶州湾，毗邻黄海，是我国重要的港口城市、沿海开放城市。青岛作为山东省的经济中心城市，近些年发展迅速，充分发挥了区域金融中心、贸易中心、信息中心的作用。2.青岛城区建设近些年正在如火如荼地展开。胶州湾大桥、海底隧道、地铁的建设，极大地方便了人们的出行，显著加强了城市各地的交流联络。市政府一方面向着郊区不断地延伸扩展市区范围，另一方面展开了大规模的旧城改造运动。这都极大地改善了百姓的居住环境。本项目作为青岛市旧城区改造项目之一，必将显著提高当地居民的生活水平。3.20世纪七十年代末，可行性研究开始引入我国。1981年，国家正式发布规定“把可行性研究作为建设项目前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。从此以后，可行性研究广泛应用于我国的各种项目投资决策中，为我国经济的发展做出不可磨灭的贡献。4.1997年，国家取消福利分房制度，商品房市场开始起步。2003年，国家出台政策刺激房地产的发展，房价不断上涨。2008年，受国际金融危机影响，我国房地产市场一片萧条。2009年开始，在四万亿经济刺激计划的作用下，我国房地产又迎来了新一轮快速上涨，产生了一系列社会问题。2012年，国家出台限购政策，严控房价，房价进入一段稳定期。2013年以来，随着新一届领导班子的上台，房地产政策出现松动的迹象，房地产市场进入了不确定期。可见，在如今复杂不明的房地产行情下，可行性研究对于项目有着不可估量的意义。为了提高本项目决策的科学性和准确度，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，需要对本项目进行可行性研究。1.2研究内容及方法1.2.1研究内容对于海泊嘉园项目，本文主要从项目概况、市场分析、建设方案规划、施工进度安排、财务分析、不确定性分析和社会评价等方面进行了全面的剖析，并最终得出项目可行性研究结论。1.2.2研究方法为保证可行性研究的科学性和准确度，本文运用了多种研究方法。1.市场分析：实地勘察，发放调查问卷，SWOT分析法；2.销售单价的确定：市场法；3.财务分析：静态分析法，动态分析法；4.不确定性分析：敏感性分析，盈亏平衡分析。1.3可行性研究报告编制的依据本可行性研究报告编制的依据主要有以下几个方面：1.国有建设用地使用权拍卖公告；2.青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市统计局等部门发布的相关信息；3.青岛市城市总体规划（2011年2020年）；4.青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5.国家相关法律、法规、政策等；6.建设项目经济评价方法与参数第三版；7.其他相关依据文件。2项目概况2.1项目名称本项目的名称为海泊嘉园。青岛市重要河流海泊河与本项目紧邻，为体现项目的位置特色，故命名为海泊嘉园。2.2宗地位置本项目位于市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域。本项目距青岛火车站5.7公里，距流亭机场19.3公里，距四方长途站860米。其具体位置和方位情况见图2-1、图2-2和图2-3。本项目项目图2-1 项目位置示意图总长：5.7公里总长：19.3公里流亭机场火车站本项目图2-2 项目方位示意图1总长：860米四方汽车站本项目图2-3 项目方位示意图22.3社区配套1.交通出行：本项目毗邻青岛市中央商务区，周边交通发达。东侧接近青岛市主干道山东路，西侧接近人民路，北邻杭鞍快速路，沿杭鞍快速可快速到达跨海大桥和青岛流亭机场。该项目紧邻即将开通的地铁海泊桥站和鞍山路站，海泊桥站和鞍山路站均为换乘车站，其中，海泊桥站可搭乘地铁一号线和四号线，鞍山路站可搭乘地铁四号线和五号线。通过地铁，居民可以迅速便捷的到达青岛的其他区域。本项目有众多公交车线路贯穿周边。公交线路见表2-1。表2-1公交线路表公交线路较近站点距离（米）步行时间（分钟）1路( 无人售票，票价一元)海泊桥站18523路(无人售票，票价一元)海泊桥站、十六中站18524路 (无人售票，票价一元)海泊桥站、十六中站18528路 (无人售票，票价一元) 海泊桥站185228路(无人售票，票价一元)海泊桥站、十六中站185230路 (无人售票，票价一元)海泊桥站185236路(无人售票，票价一元)海泊桥站1852212路 (无人售票，票价一元)海泊桥站、十六中站1852219路(无人售票，票价一元)海泊桥站1852302路(无人售票，票价一元)海泊桥站1852362路(无人售票，票价一元)海泊桥站、十六中站1852367路(无人售票，票价一元)海泊桥站1852369路(无人售票，票价一元)海泊桥站、十六中站1852761路(无人售票，空调车，票价两元)海泊桥站1852310路(无人售票，票价一元)鞍山二路小学站1802319路(无人售票，票价一元)鞍山二路小学站18022.教育：毗邻青岛鞍山一路小学、青岛鞍山二路小学、青岛十六中、私立青岛大路小学、青岛理工大学。3.医疗：紧邻青岛市海慈医院、青岛市四方医院、青岛市第六医院、青岛市市北区中医院、青岛新兴医院。4.环境：海泊河环绕周边，附件有青岛海泊河公园、南山公园、新兴体育馆。5.商业：紧邻中央商务区，附近有万达广场、新兴酒店、兴商大厦、卓越大厦、欧亚大厦等。6.成熟社区：周边有多个已建成小区，例如海泊人家、华新园小区、澳桦园、海泊苑、飞燕花园、柳苑、方荟嘉苑、花好月圆等。2.5规划控制要点规划控制要点详见表2-2。表2-2 规划控制要点土地位置市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域土地总面积（平方米）14276.5规划建筑总面积（平方米）88514出让土地部分土地用途城镇住宅商服土地面积（平方米）14276.514029215规划指标要求容积率6.2建筑密度60%左右绿地率10%出让年限（年）7040规划建筑面积（平方米）88511869781333拍卖成交价（楼面地价）（元每平方米）6020成交总价(万元)48830.628划拨土地部分土地面积（平方米）1193.5土地用途城镇住宅（廉租住房）规划建筑面积（平方米）7400套数1482.6规划及建筑设计要求1.建筑高度：符合机场净空限高的要求。2.建筑间距：满足法规日照的要求。3.退后距离：退后北侧规划通路道路红线10米以上，退东侧、南侧及西侧地界6米以上。4.停车规模：停车位按照普通住宅按照1车位/户，商业建筑按照1车位/百平方米建筑面积配备停车位，保障性住房按照有关规定配备停车位，停车位地上、地下结合设置。本项目保障性住房为廉租房项目，按青岛市廉租房申请条件，拥有机动车的居民不得申请廉租房，所以本项目的148户廉租房不配备相应的停车位。2.7土地拍卖情况拍卖起叫价3570元/平方米。本项目最终楼面地价成交价为6020元/平方米，可见竞争之激烈。3市场分析3.1全国房地产市场情况3.1.1全国房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产完成开发投资86000亿元，比上年增长19.8个百分点（名义增长率），扣除价格因素，增长19.4个百分点（实际增长率）。从图3-1可以看出，2013年全国房地产开发投资增速比2012年明显提高，且全年保持一个较高水平。从2013年全年来看，全国房地产开发投资增速平稳中略有下降，从年初的22.8个百分点降低到19.8个百分点，说明全国房地产市场从年初的狂热逐步变得冷静，市场观望情绪开始抬头。图3-1 全国房地产开发投资增速数据来源：国家统计局2013年,房地产开发企业土地购置面积38810万平方米,比2012年增长8.8个百分点。从图3-2可以看出，2013年全国房地产开发企业土地购置面积较2012年明显提高。从2013年全年情况来看，全国房地产开发企业土地购置面积基本上呈现上升趋势，但是大部分月份的增速为负数，说明房地产开发企业观望情绪浓厚。图3-2 全国房地产开发企业土地购置面积增速数据来源：国家统计局3.1.2全国商品房销售情况2013年，全国商品房销售面积130550万平方米，比2012年增长17.3个百分点。从图3-3可以看出，2013年全国商品房销售面积和销售额增速比2012年显著提高，全年保持在一个较高的水平。从2013年各月情况来看，商品房销售面积及销售额增速又呈现逐渐下降趋势，说明市场从年初的狂热逐渐归于理性。从图3-4全国商品房销售面积及同比走向可以看出，从2005到2013年，全国商品房销售面积和同比走向曲折发展。全国房地产整体上呈现增长态势，在2008年，房地产市场受国际金融危机影响，遭遇挫折。此后，房地产市场继续呈现高速增长行情。图3-3 全国商品房销售面积及销售额增速数据来源：国家统计局图3-4 全国商品房销售面积及同比走向数据来源：国家统计局3.1.3全国房地产开发景气指数从图3-5可以看出，2013年全国房地产开发景气指数比2012年显著提高，且全年保证在较高水平。从2013年各月情况看，房地产开发景气指数保持基本稳定，略有起伏。图3-5 全国房地产开发景气指数数据来源：国家统计局3.1.4国家房地产政策2008年，受国际金融危机的影响，我国房地产业遭遇重大挫折。土地交易面积、房价均出现大幅下降。为此中国政府推出四万亿经济刺激计划，地方随之配套了十几万亿的经济刺激方案。房地产行业迎来了新一轮的快速上涨期。房价的快速上涨产生了一系列的社会问题。国家2011年开始出台限购政策，通过政府强制力控制市场需求，抑制房价。2012年到2013年初，政府继续出台一系列抑制房价的相关政策。如2013年初，国务院提出五条房地产调控措施即“国五条”，并发布“国五条”细则。房地产市场进入了一段稳定期，居民对房价持观望态度。随着新一届政府领导班子的上台，房产政策出现松动。近几个月，陆续有几个地方城市楼市实行限购松绑。例如，天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房，无锡下调购房入户标准，安徽铜陵将对购房者进行财税补贴。未来，有可能有更多的地方城市放松限购政策。3.2青岛房地产市场情况3.2.1 青岛房地产开发投资完成情况2013年，青岛市房地产开发完成投资1048亿元。从图3-6可以看出，青岛房地产开发投资从2008以来一直持续增长。2013年增长率为12.7%，比2012年有所下降。从长期来看，青岛房地产开发投资增速在2008-2010年间逐渐提高，在2011-2013年间又逐渐下降，说明青岛市房地产开发企业观望情绪抬头，房地产业逐渐进入平稳发展期。图3-62008-2013年青岛市房地产投资额及增长率数据来源：青岛市统计局2013年，青岛市供应居住与商服用地120幅，供应土地面积508.00万平方米，建筑面积1209.91万平方米。土地面积同比下降8.1个百分点，建筑面积同比上升10.1个百分点。土地供应面积情况见图3-7。图3-72008-2013年青岛市土地供应面积走势数据来源：青岛市统计局3.2.2 青岛市商品房销售情况2013年度，青岛市商品房销售面积1160万平方米，比2012年增长2个百分点。从图3-8可以看出，青岛市商品房销售面积在2008-2010年呈现上升趋势，在2010-2012年呈现下降趋势，在2013年青岛市商品房销售面积实现止跌反升。从图3-9可以看出，青岛市商品房销售额与商品房销售面积基本呈现相同的变化态势，都在2013年实现止跌反升。图3-82008-2013年青岛市商品房销售面积变化数据来源：青岛市统计局图3-92008-2013年青岛市商品房销售额变化数据来源：青岛市统计局从图3-10可以看出，青岛市近一年房价略有起伏，先升后降，但总体上保持在一个较高价位。而从图3-11可以看出，2013年1-11月青岛房价实现连涨11个月。从环比数据来看，青岛房价涨幅在1个百分点上下徘徊，较为平稳。从同比数据来看，青岛房价持续高速增长，最高达到了10.4个百分点。图3-10 青岛市2013年5月-2014年4月房价走势数据来源：青岛搜房网图3-11 2013年前11月青岛新建商品住宅价格变动数据来源：青岛市搜房网3.3市北区房地产市场情况3.3.1 市北区房地产定位根据青岛市地区规划，市北区商业方面定位为综合性商务中心，住宅方面定位为中高档住宅区。所以，市北区中高档住宅项目较多，例如：山东路万科中心万科大学里、德诺广场等。中高档小区走精品路线，常附带精装修，价格较高。从图3-12可以看出，市北区2013年5月-2014年4月房价持续上涨且保持在较高价位。2013年4月均价已高达15308元/平方米。图3-12 市北区2013年5月-2014年4月房价走势数据来源：青岛市搜房网3.3.2区位优势市北区地理位置优越，南临市南区，北依李沧区，东靠崂山区，西近胶州湾，交通方便，经济繁荣。市北区坐拥中央商务区和“新都心”两大核心区域，极大地促进了附近房地产市场的发展。中央商务区和“新都心”位置参看图3-13。青岛中央商务区是青岛的综合性商务中心，西临山东路，东到福州路，南至延吉路，北起辽源路，是青岛市开发建设面积最大的一块商务用地，是青岛市的金融中心、商务中心和经济中心。由长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合而成的“新都心”，现在正逐步发展为青岛新的综合性商务中心。目前，9个规划新项目、4个旧村改造项目已经陆续展开建设，和达中心城、保利叶公馆等住宅项目，万科中心、海尔智能产业园等商业、工业项目均在其中。本项目位于海泊河遗留片区21号（市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域），紧邻中央商务区，地理位置极其优越。图3-13 青岛市中央商务区与“新都心”分布图3.3.3 大规模棚户区改造市北区市政府近几年来一直在进行棚户区改造。如本项目所在的海泊河遗留片区21号，是青岛的重点工程、惠民工程。除此之外，还有海泊河遗留片区14号、海泊河遗留片区33号，也均在这几年进行改造。棚户区大规模改造，大大改善了原址居民的生活环境，是深得民心的惠民工程。2014年市北区将继续大力推进棚户区改造，改善原址居民住房条件。市北区政府计划启动3600户居民房屋征收，开工建设2000套安置房，维修加固1500余户居民危旧陋房。改善低收入居民住房条件，筹建2770套保障性住房，完成1000户居民回迁。棚户区大规模改造，一方面大大改善了原址居民的住房水平，从而提升整个市北区的居住环境；另一方面，棚户区改造释放了一定的土地库存，刺激了不小的市场需求，对区域房地产产生一定的拉动效果。3.4项目SWOT分析S（Strength优势）1.该项目为青岛市城中村改造项目，是青岛市的重点工程，受到青岛市政府的高度重视和大力支持。相关政府部门给予了本项目重要的协助。2.该项目为海泊河遗留片区，地处青岛成熟的老城区范围内，周边均为成熟小区，新建楼盘并不多见，竞争压力较小。3.本项目回迁户有508户，廉租房148户，占规划总户数的59.9%，此部分销售已有保障，所以本项目销售压力不大。4.项目周边配套设施完善，商业、教育、医疗、交通等设施应有尽有，并有海泊河公园和南山公园等休闲场所，环境优越，适宜居民生活居住。5.项目周边有众多的成熟社区，并且紧邻青岛重要交通干线杭鞍快速路，人流量大，适宜商业发展。6.本项目小户型多，满足中低收入人群的购房需求。在附近区域内市场定位独树一帜，优势大，竞争小。W（Weakness弱势）1.本项目周边交通网复杂，人流量大，有一定的社会治安风险；2.本项目容积率高，建筑密度大，绿化率低，人口密度大，居住略有不适；3.本项目紧邻杭鞍快速路，车流量大，噪音大，对居住有一定的影响。O（Opportunity机会）1.本项目极大地改善了原址居民的居住环境，是深得人心的惠民工程，具有重要的实际意义。2.四方区与市北区合并，新市北区房地产定位为中高档居住区。在如今市南区基本无空闲土地的情况下，市北区成为重要的居住热点地区。3.市北区综合性商务中心的形成，极大地提高了本区域的吸引力。4.本区域原本便捷的交通条件，再加上新建成的地铁，极大地方便了本区域居民的出行。T（Threat威胁）1.对房地产行业不利的相关政策。如果政府出台抑制房价的政策，会对本项目的销售产生影响。2.房地产行情不明，居民持币待购。对房地产的销售产生影响。3.5市场定位本项目为海泊河遗留片区改造项目。原位置为上世纪遗留的棚户区，曾是老职工宿舍，以平房或两层住宅为主。原房屋多建于上世纪20-40年代，没有独立的厨房和卫生间，人均居住面积小，户型设计不合理。整个区域人口密度大，城市基础配套设施严重不足，居住环境差。此次市政府拆迁、改建此地块，获得了原址居民的热情欢迎和大力协助。此项目为青岛市重点工程，政府领导多次亲自过问此项目的进展，并给予了大力支持。本项目共规划1095户，其中508户回迁户，全部回迁原址安置。本项目另配有148户廉租房。因为本项目容积率较大，建筑密度较高，绿化率较低，对居住的舒适度将产生一定的不利影响,所以本项目市场定位为城市中低收入人群，目标是满足城市中低收入人群的刚性住房需求。户型设计多样,从46平方米到121平方米多达十几种户型，既考虑了居民的实际困难，又照顾了少部分人改善居住条件的需求。但从总量上看，三居室的大户型占比较低，主力户型为五十平左右的一居室和八九十平左右的两居室。本项目商业规划面积较小，仅有一千多平方米，均规划为沿街商铺。为更好地了解当地居民的住房需求,本可行性研究对当地居民进行了问卷调查。共发放调查问卷76份，回收有效问卷64份。调查问卷发放地点有两处，一处为附近居民小区，一处为附近的富尔玛家居城。调查问卷附在本报告最后。1.户型分析26%的人更愿意选择一居室，62%的人倾向于选择两居室，剩余的12%的人偏向于三居室。由调查结果知道，中小户型的市场需求较大，可以安排较多的中小户型，满足社会中低收人群的住房需求。见图3-14。图3-14 户型分析饼状图2.首选因素分析位置和价格成为调查对象购房时考虑的两大首要因素，分别占总调查对象的43%和34%，除此之外,12%的人将配套列为首要考虑因素，11%的人将户型列为首要考虑因素。见图3-15。图3-15 首选因素分析饼状图3.买房用途分析78%的人买房是为了自住，5%的人是为了出租获取长期收益，7%的人是为了转卖升值，10%的人是为了商住两用。所以大部分居民买房的目的都是自住。见图3-16。图3-16 买房用途分析饼状图4.装修要求分析79%的人不要求装修，7%的人要求简单装修， 14%的人要求精装修。所以大部分人对装修没有要求。见图3-17。图3-17 装修要求分析饼状图调查结果表明，大多数受访者更加青睐八九十平方米左右的两居室，但是一居室的小户型的需求也很大，同时有人更加偏爱三居室的大户型。受访者对项目的价格和位置关注度较高。另外，受访者购房的目的主要为自住。最后，受访者大多对住宅装修标准要求不高，大多喜爱按自己的喜好进行独立装修。3.6主要竞争楼盘分析3.6.1万科中心万科大学里1.万科中心万科大学里楼盘信息万科中心万科大学里项目基本信息见表3-1。表3-1 万科中心万科大学里项目基本信息表物业类型普通住宅,写字楼,商铺建筑类型高层，板楼绿化率10.00%容积率住宅：3.8建筑面积7.1万平方米装修情况精装修产权年限住宅70年商业40年楼盘售价19500元/平方米楼盘位置山东路与抚顺路交汇处，青岛理工大学东侧2.优势：万科中心万科大学里项目是青岛万科强势进军商业地产的旗舰项目，分为写字楼、商铺、住宅三大板块。楼体采用板楼设计，保证了每个户型都实现南北通透。万科大学里项目位置较好，交通便利，周边商业氛围浓厚。万科中心万科大学里项目定位为高端精品楼盘，设计时尚，装修豪华。另外，万科品牌在青岛的口碑也很好，对追求住房品质的人有不小的吸引力。3.劣势： 该项目价格高昂，中低收入人群难以接受。且住宅部分靠近山东路，车流量较大，易堵车，噪音较大。绿化率较低。4. 万科中心万科大学里效果见图3-18。图3-18万科中心万科大学里效果图3.6.2德诺广场1.德诺广场楼盘信息德诺广场项目基本信息见表3-2。表3-2 德诺广场项目基本信息表物业类型普通住宅,写字楼,商铺建筑类型高层绿化率40.00%容积率6.0建筑面积14.68万平方米装修情况精装修产权年限40年楼盘售价17000元/平方米楼盘位置敦化路328号2.优势：诺德广场紧邻中心广场，地理位置绝佳，有较好的发展前景。其地下部分同中心广场地下商业部分统一规划，设计时尚，居民购物方便。地下车位较多，有906个，超前考虑项目未来发展需求。周边环境好，交通便捷。3.劣势：价格较高，性价比较低。产权年限短，只有40年。容积率较高。4.德诺广场效果图见图3-19。图3-19德诺广场效果图3.6.3华仁欧典商苑1.华仁欧典商苑项目信息华仁欧典商苑项目基本信息见表3-3。表3-3华仁欧典商苑项目基本信息表物业类型普通住宅,商铺建筑类型高层绿化率40.00%容积率4.5建筑面积8.07万平方米装修情况精装修产权年限70年楼盘售价17800元/平方米楼盘位置市北区敦化路与南京路交汇处北侧2.优势：华仁欧典商苑位于青岛市中央商务区最核心位置，紧邻山东路、南京路、鞍山路，交通便利。项目附近配套完善，附近有区政府、市图书馆、万达广场、家乐福、佳世客、阜外医院等，生活便利。住宅和商业的完全分离，保证了居民生活环境的清洁安静。商业网点，全部紧邻商务区主干道敦化路，沿街长度比例较大，商业价值较高。3.劣势：价格高，装修标准一般。周围车流量大，噪音大，对居民生活有干扰。4. 华仁欧典商苑效果图见图3-20。图3-20华仁欧典商苑效果图3.6.4海尔时代广场1.海尔时代广场项目信息海尔时代广场项目基本信息见表3-4。表3-4海尔时代广场项目基本信息表物业类型普通住宅 商住建筑类型高层，塔板结合绿化率50.00%容积率1.96建筑面积10.6万平方米装修情况毛坯产权年限普通住宅70年，商住50年楼盘售价14000元/平方米楼盘位置市北区重庆南路99号（海尔老冰箱厂）2.优势：交通较为便利。容积率低，绿化率高，居住舒适。户型多以80-90平方米的户型为主，户型设计较好。3.劣势：距离主干道较近，有噪音污染 。周边正在修地铁，目前交通不太便利，人员流动性大。4.海尔时代广场效果图见图3-21。图3-21海尔时代广场效果图3.6.5德馨筑家1.德馨筑家楼盘信息德馨筑家项目基本信息见表3-5。表3-5 德馨筑家项目基本信息表物业类型住宅建筑类型高层绿化率35.70%容积率住宅：2.52规划户数696户车位数556个（地上地下）建筑面积11.24万平方米装修情况毛坯，部分精装产权年限70年楼盘售价11000元/平方米楼盘位置台柳路与开平路交汇处西北2.优势：德馨筑家整个项目共分为东西A、B区两个部分。A区用地主要是旧村安置用地，将建设6座六层高的多层住宅，用于河崖村原住村民的安置用房。B区将主要建设5座23-28层的高层住宅及配套的网点商业房，同时B区用地的南侧还建有1座5层的综合楼。德馨筑家以中小户型为主，满足市场刚需。价格较低。3.劣势：周边较嘈杂，环境差。周边道路车流量大，易堵车，噪音大，对生活品质有影响。房屋品质较差，小区配套不够完善，户型设计不够合理。4. 德馨筑家效果图见图3-22。图3-22 德馨筑家效果图3.7竞争性分析本项目与万科中心万科大学里、德诺广场、华仁欧典商苑、海尔时代广场、德馨筑家等项目的相对位置见图3-23。图3-23海泊嘉园与竞争性楼盘相对位置图从图3-13得知，青岛市市区房价从南到北大体呈现递减趋势。其中中央商务区、交通主干道对附近房价均有提升作用。德诺广场、华仁欧典商苑靠近青岛市中央商务区，万科中心万科大学里靠近山东路，房价均较高。本项目位置上紧邻中央商务区，交通上背靠杭鞍快速路，这些对房价均为有利因素。其中万科中心万科大学里项目、德诺广场和华仁欧典商苑项目均走高端精品路线，价格昂贵，品质优良。本项目立足于满足城市中低收入人群的刚性需求，力求形成价格优势。海尔时代广场和德馨筑家项目位置稍差，房屋品质不高，价格较低。本项目要充分发挥自己的位置优势和交通优势，努力建设高品质的房屋，力求形成质量优势。4建设方案4.1项目整体规划海泊嘉园项目整体规划要求见表4-1。表4-1 项目整体规划要求项目数值规划总用地14276.5平方米总建筑面积116298平方米计入容积率建筑面积88510平方米住宅面积86977平方米商业及配套面积1334平方米车库面积27787平方米容积率6.2绿地率10%总建筑密度68.5%总户数1095户总人数（3.2人/户）3504人停车位960个该项目共有四个楼座，全部为高层，其中1号楼34层，2号楼34层，3号楼19层，4号楼分为东西两个单元，西单元18层，东单元26层。3号楼和4号楼通过底层的商铺相连。户型设计多样，从46平方米到121平方米多种户型，满足不同群体的不同住房需求。但是户型以中小户型为主，主力户型为五十平方米左右的一居室和八九十平方米左右的两居室。廉租房为148套面积为50平方米的一居室。商铺全部规划为底层沿街布置，主要分为鞍山一路沿街商铺、西吴路沿街商铺和北侧沿街商铺。本项目总建筑面积116298平方米，计入容积率建筑面积88510平方米，其中住宅面积86977平方米，商业面积1334平方米，车库面积27787平方米，总户数1095户，停车位960个。方案总平面图见图4-1，方案鸟瞰图见图4-2。图4-1 方案总平面图图4-2 方案鸟瞰图4.2项目规划具体信息1.各建筑具体规划情况住宅具体规划见表4-2。表4-2 住宅建筑设计规划情况楼座层数户数单套面积（平方米）本单元所占比例备注1西单元342044565（一居室）33%廉租房134套（一居室）7595（两居室）67%东单元342044565（一居室）33%廉租房14套（一居室）7595（两居室）67%2西单元342044565（一居室）33%7595（两居室）67%东单元342044565（一居室）33%7595（两居室）67%3西单元18994565（一居室）100%东单元261047595（两居室）100%4西单元1938105125（三居室）100%东单元1938105125（三居室）100%2.车位计算普通住宅按照1车位/户的标准配备停车位，根据青岛市廉租房申请规定，廉租房住户不允许拥有汽车，所以廉租房148户不配备停车位。商业建筑按照1车位/百平方米建筑面积配备停车位。计算公式为：（1095-148）*1+1333/100=960（个）3.小区出入口设置小区北侧（面对杭鞍快速路）设有一个小区人行出入口，东侧设有一个一层车库出入口，东南角（面对西吴路）设有一个地下车库出入口，小区西侧（面对鞍山一路）设有一个小区人行出入口，一个一层车库出入口，一个地下车库出入口。4.绿化设置 北侧沿杭鞍快速路设置10米宽的绿化带，小区中央为花坛绿化区。4.3规划设计特点1.四个楼座采用围合式的排布。各个楼座之间相互错开，沿路边布置，留出中央的空地为花坛绿化区，最大限度的保证了各个楼座之间的通风采光和视野。2.杭鞍快速路为青岛市主干道，车流量较大，噪音大，沿杭鞍快速路设置10米宽的绿化带，避免小区和杭鞍快速路距离太近影响居民休息。3.小区设有两个人行出入口，两个一层车库出入口，两个地下车库出入口，分布在小区的四周，既方便了居民的出入，又保证了小区有一定的安全性。一层车库和地下车库出入口分开布置，减少了拥堵的可能。4.各个楼座之间的排布将小区围合成一个内向的庭院，避免了沿街道路、商业嘈杂的环境对小区的影响。小区中央为花坛绿化区，配合雕塑、公用健身器材，供小区居民休闲娱乐。这种布局动静结合，将外界的嘈杂阻挡在楼座以外，保持了中央绿化区的安静。5工程进度安排与销售计划5.1工程进度计划1.工程进度安排海泊嘉园项目计划建设工期为34个月，从2014年4月份持续到2017年1月份。具体工程进度安排如下：（1）地下工程：2014年4月7月(四个月)；（2）主体工程：2014年8月2015年9月（十四个月）；（3）安装及配套工程：2015年10月2016年5月（八个月）；（4）装修工程：2016年6月2016年12月 (七个月)；（5）竣工并交付：2017年1月（一个月）。2.该项目实施进度用横道图表示，见图5-1。序号项目计算期2014年2015年2016年2017年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1地下工程2主体工程3安装及配套工程4装修工程5竣工并交付图5-1 项目实施进度横道图5.2销售计划销售面积及比例见表5-1。表5-1销售计划表序号类型计算期2014201520162017第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1廉租房30%30%20%20%2回迁房100%3普通商品房6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%4商铺6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%5停车位6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20% 根据青岛市房屋管理局、市北区政府和开发商签订的三方协议，开发商在取得施工许可证后可获得廉租房价款的30%，基础验收后获得廉租房价款的30%，主体封顶后再获得20%，竣工验收后获得最后的20%。所以，廉租房视为在相应的区段内销售对应的比例。在竣工验收的两个月前，回迁户向开放商补交除拆迁补偿外的购房价款。所以，回迁房视为在2016年最后一个季度完成100%的销量。普通商品房、商铺和停车位在2014年第三季度（实际上是地下工程验收合格后）开始预售，从地下工程验收合格到主体封顶，预估销售30%，从主体封顶到2016年最后一个季度预估销售50%，2017年第一季度现房预估销售20%。5.3工程进度计划与销售计划对比海泊嘉园工程进度计划与销售计划对比见表5-2。表5-2工程进度及销售计划对比表6投资估算及资金筹措6.1总投资估算海泊嘉园项目总投资为93119.64万元，总投资估算表见表6-1。各项费用计算见下方：表6-1总投资估算表序号项目总投资（万元）1开发建设投资93119.641.1土地费用53314.67 1.2前期工程费1365.161.3建筑安装工程费24128.541.4基础设施建设费2058.481.5公用设施配套196.5451.6开发间接费01.7管理费用723.861.8财务费用567.61.9销售费用5574.661.10开发期税费13731.11其他费用1014571.12不可预见费2712投资使用计划表见附表1。6.1.1土地费用海泊嘉园项目地块是以出让和划拨方式获得的，故土地费用即为土地出让地价款、土地征收补偿费、城市基础设施配套费、契税与印刷税之和。本项目地块是拍卖地块，最终成交价楼面单价为6020元/平方米，总费用为： 48830.628万元。因为此地块土地出让部分为净地出让，所以土地征收补偿费已经包含在出让地块的出让费中，故在此不计算。城市基础设施配套费按青岛市规定每平方米为275元。本项目共有7400平方米的廉租房部分，免收城市基础设施配套费。计算公式为275*108898=29946950元。契税按出让土地成交价的3%收取，计算公式为48830.628万元*3%=1464.92万元。印花税按本项目合同所载金额的0.05%收取，计算公式为48830.628万元*0.05%=24.42万元。合计土地费用总额=48830.628万元+2994.7万元+1464.92万元=53314.668万元。表6-2 土地费用估算表序号项目估算依据金额（万元）1土地出让地价款48830.6282土地征收补偿费03城市基础设施配套费青政办字200892号文件规定,每平方米275元1299474契税出让土地成交价的3%1464.925印花税合同所载金额的0.05%24.42合计53314.6686.1.2前期工程费海泊嘉园前期工程费为1365.16万，详见表6-3。其中三通一平费按照实际工程项目市场价格估算。表6-3 前期工程费估算表序号项目估算依据金额1规划设计费建安费的3%172386002可行性研究费用国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知 10-50亿元项目取费110-200万元12000003水文、地质勘测费建筑面积每平方米1.5元1327664三通一平费用25401174.1施工道路费建设占地面积每平方米10元1427654.2建设供水费建筑面积每平方米10元11629854.3建设供电费建筑面积每平方米10元11629854.4土地平整费建设占地面积每平方米5元71382合计1365.16万6.1.3建安工程费海泊嘉园建安工程费为24128.54万，折合为平均2075元/，详见表6-4。建安工程费参照实际工程项目市场价估算。表6-4 建安工程费估算表序号项目估算依据金额（万元）1土建工程地上部分1550元/ 地下部分1750元/18416.81万2电气照明工程住宅和商服175元/地下工程100元/1888.73万3给排水工程75元/872.2万4采暖工程高层住宅80元/，商铺90元/720万5通风工程60元/697.8万6外墙及铝窗工程商服150元/ 住宅80元/728万7电梯安装工程选用交流调速梯D2/M-B(35万元/部)805万合计平均2075元/24128.54万6.1.4基础设施建设费海泊嘉园基础设施建设费为2058.48万万，详见表6-5。基础设施建设费参照实际工程项目市场价估算。表6-5 基础设施建设费估算