XX置业有限公司XX项目地块可研报告可行性研究报告

1 目 录 第一章 X 市宏观环境及房地产市场分析 . 4 第一节、 X 市宏观经济环境概述 . 4 1、城市概况 . 4 2、经济环境 . 7 3、政策环境 . 9 第二节、 X 市市区房地产市场分析 . 11 1、市区房地产市场整体概况 . 11 2、市区房地产价格特征 . 13 3、 X 市房地产市场特征 . 14 4、 X 市消费需求分析 . 15 5、发展趋势分析 . 16 第 二章 X 城东房地产市场分析 . 17 第一节、城东房地产市场现状分析 . 17 1、总体市场概况 . 17 2、 2010 年前三季度供销走势 . 17 3、住宅市场概况 . 18 4、非住宅市场概况 . 18 5、城东发展规划 . 19 第二节、城东代表性楼盘简析 . 20 1、城东代表性电梯公寓简析 . 20 2、 X 代表性高档电梯公寓楼盘简析 . 23 第三章 X 市高端住宅及商业地产市场分析 . 25 第一节、 X 市高档住宅市场分析 . 25 1、 2010 年上半年 X 市高档住宅销售情况 . 25 2、 X 楼市步入高档阶段 . 25 3、高档住宅市场价格提升速度快 . 25 4、销售速度加快 . 26 5、潜在高档住宅供应量还应增加 . 27 6、未来高档住宅区域格局将形成 . 27 7、高档住宅市场步入品牌竞争 . 27 第二节、 X 市商业地产市场分析 . 28 1、 2010 年 X 商业地产概述 . 28 2、 2010 年前三季度商业用房状况分析 . 29 第四章 项目定位分析 . 31 第一节、项目地块属性分析 . 31 1、项目地理位置 . 31 2、项目地质、水文、气候情况 . 32 3、项目地形、地貌 . 32 4、项目的市政配套情 况 . 33 2 5、项目周边城市配套情况 . 34 第二节、项目地块 析 . 34 1、优势 . 34 2、劣势 . 35 3、机会 . 35 4、威胁 . 35 第三节、项目定位 . 36 1、总体定位 . 36 2、项目的形象定位 . 37 3、产品定位 . 37 4、建筑风格定位 . 38 5、目标客户定位 . 39 6、物业管理定位 . 40 第五章 项目规划设计 . 41 第一节、项目规划设计条件 . 41 第二节、项目技术指标 . 42 第三节、项目规划设计 . 43 1、规划设计理念 . 43 2、规划设计指导思想 . 43 3、总平规划设计布局要点 . 44 4、建筑风格设计 . 44 5、竖向空间设计 . 46 6、户型设计：创新、人性化空间 . 48 7、景观设计 . 49 8、总平交通设计 . 52 9、供电设计 . 52 10、消防设计 . 53 11、防排烟 . 53 12、结构设计 . 54 13、给排水设计 . 54 14、空调与通风设计 . 55 15、防雷与接地 . 56 16、报警与联动 . 56 17、天燃气设计 . 56 18、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 . 56 19、项目配套设施 . 57 第六章 项目价格分析 . 59 第一节、住宅市场定价分析 . 59 1、可类比住宅项目及参数确定 . 59 2、本地块比较价格计算值 . 60 第二节、商业市场定价分析 . 60 第七章 项目投资估算与资金筹措 . 61 3 1、建设成本估算 . 61 2、静态总投资 . 63 3、动态总投资 . 64 4、资本金 . 64 5、资金筹借 . 64 第八章 项目销售利润分析 . 65 1、初步产值利润分析 . 65 2、盈亏平衡分析 . 65 3、敏感分析 . 66 4、项目开发现金流量表 . 67 5、财务评价结论 . 68 第九章 项目开发时间计划与资金使用计划 . 70 第一节、项目开发时间计划 . 70 第二节、资金使用计划 . 70 第十章 项目组织机构与人员配置 . 71 第一节、项目组织机构 . 71 第二节、人员配置 . 71 第十一章 项目开发思路 . 73 第一节、项目开发初步策略 . 73 1、开发分期 . 73 2、产品建设的先后顺序 . 74 3、商业建筑的开发思路 . 74 第二节、项目策划 . 75 1、市场调查 . 75 2、项目定位策划 . 75 第三节、项目设计 . 75 第四节 、项目建设 . 75 第五节、项目推广 . 76 第六节、项目销售 . 77 第七节、项目招商管理 . 77 第八节、项目物业管理 . 77 第十二章 项目风险分析 . 78 1、宏观经济与政策变动导致的风险分析 . 78 2、 X 市房地产行业发展对项目的风险分析 . 79 3、 X 市总体规划与区域环境对项目的风险分析 . 79 4、项目财务风险分析 . 79 5、项目运作风险 . 80 结 论 . 81 4 第一章 X 市宏观环境及房地产市场分析 第一节、 X 市宏观经济环境概述 1、城市概况 X， 一座来了就不想离开的城市。 市地位 省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。 是西部大开发的龙头城市，是西部 重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国的特大城市之一 ， 先后荣获联合国 “ 人居奖 ” 和 “ 最佳范例奖 ” 两项殊誉 。 新华社 2003年 12月 16日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、 次于上海、北京），在最合适投资城市中、 次于上海、北京和广州）。 随着西部大开发的进程和发展， 多的投资商进入，进一步提升整个城市的影响离和社会经济水平。 通状况 国西南地区的交通枢纽 ，是西部 最大的航空港 、又 是全国公路最密集的城市之一。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航 线 240 多条，年客流量 500 万人次 ； 铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此 ； 公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有 3条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等 23条省级以上公路为骨干的放射型公路网络 。 5 “五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。 现有公共汽车 1202辆，营 运线路99条。 信状况 发展成为全国 8个邮政通信一级处理中心和全国 6个通讯交换中心之一，并先后与 160余个国家和地区建立了通信联系。 口状况 2010年末， 为 1600万人，在全国特大城市中，人数仅次于重庆、北京、上海，居第四位。 50多万，在 外地人购买的商品房总量 超过 50%， 流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。 X 是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口”，随着 西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更 多置业、投资者的青睐。 市发展规划介绍 市发展 经济总量目标：国内生产总值年均增长 10%以上， 2010年人均国内生产总值达到 3200美元，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度； 结构调整目标：逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构， 2010 年一、二、三产业增加值比例调整为 7 新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程， 2010年城市化水平达到 38以上； 人口就业目标：人口自然增长率控制在 4以 内， 2009年全市总人口控制在 1470万人，非农 6 业从业人员比重达到 60%，城镇登记失业率控制在 4%以内； 居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长 6%； 社会发展目标： 2010 恩格尔系数加权平均值降到 43%，其中城市为 37%，农村为 47%，人均期望寿命达到 74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。 市建设 加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2010年城市生活污水处理率达 70%，城区生活垃圾处理率达 100%，城市绿地覆盖率达 30%；生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在级，国家级和省级风景名胜区稳定在级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到 90%、 90%和 85%。 市规划 “扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。”中心城市布局形态逐 步由现在的密集 “ 圈层式 ” 发展为疏密结合的 “ 扇叶式 ” 布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东、向南发展。 城市交通： “ 井 ” 字加环状加放射 “ 井 ” 字型道路。 历史文化： “ 三片一带五十五个节点 ” 。 “ 三片 ” 指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区，“ 一带 ” 指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长 19 公里。 “ 五十八个接点 ” 包括城市中轴线道路串联 12 个重要接点， 8个重要古城接点，以及 38 个中心城的文物保护单位。 非城市建设用地规划：规划非城市建设用地控制分三级：绝对控制区、重点控制区、一般控 7 制区，其中绝对控制区主要 包含以下区域：非城市建成区中的密林地，外环路内外两侧 500 米区域内地，沿河两岸 200 米范围内用地和东风渠两岸 100米内用地，其他中小河流两岸 50 米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。 2、经济环境 济 概况 自 2003 年以来， X 市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。 2010 年， X 市社会固定资产投资额为 元，同比增长 其中房地产开发投资额为 元，同比增长 2005年 1市各固定资产投资额为 比增长 其中房 地产业投资为 比增长 2010 年， X 市社会消费品零售总额为 元，比上年增长 生活物价方面，市区居民人均可支配收入为 10394元，人均消费性支出达到了 8997元，同比增长 2010年 于 2009年水平。 以上数据表明， X 经济正处于一个较高速度的发展阶段。但是，我们也应注意到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观 经济出现局部过热的现象。对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。 预计今、明年 X 宏观经济将向着宏观调控的预定目