别墅项目可行性研究报告

1 墅项目市场可行性研究报告 目 录 第一章、宏观市场分析 . 2 一、宏观经济分析 . 2 二、房地产市场分析 . 3 三、 2009 年杭城楼市展望 . 5 第二章、 X 宏观市场分析 . 6 一、 X 概况 . 6 三、银湖板块区位分析 . 7 四、 X 银湖板块别墅市场分析 . 9 五、在售楼盘个案分析 . 10 第三章、项目分析 . 17 一、九龙项目分析 . 17 二、横山项目分析 . 22 第四章、项目综合评价 . 29 2 第一章、 宏观市场分析 一、 宏观经济 分析 08 年 下半年 ， 由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球， 国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战 ， 面对错综复杂的形势，市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好 ， 经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。 1完成地区生产总值 可比价计算同比增长 快于全国、全省 1 个百分点 ， 但增幅 较 上年同期 有所减少 ，经济增长放缓趋势明显。其中，一、二、三次产业分别完成增加值 元、 元，增长 与上半年相比回落 1、 百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率 产业结构为 投资需求增长趋缓 1度，完成全社会固定资产投资 元， 较 去年同期增长 与上半年相比回落 4 个百分点。扣除投资价格上涨因素， 1度，实际分别增长 同比回落 百分点。 消费品市场增长平稳 3 1度，实现社会消费品零售总额 元，增长 增幅同比提高 4 个百分点，扣除价格因素实际增长 实际增幅同比回落 百分点。 对外贸易持续低迷 ， 利用外资增速回落 受世界经济减速的影响，市对外贸易一波三折，进出口增速自去年 6 月起始终在低位徘徊。 1，进出口总额为 美元，增长 美元，增长 外贸出口依存度同比下降 百分点。 1，实际利用外资 美元，增长 增幅同比回落 百分点。 财政收入总体保持增长 1市 实现财政总收入 长 地方财政收入 长 同比分别回落 百分点。其中与经济运行 质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。 信贷投放有所增加 07 年， 国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至 08 年 6 月底，贷款余额增幅回落到 近年来最低点， 7 月开始出现回升。 9 月末，市 金融机构本外币贷款余额为 元，增长 元，增长 增幅同比回升 1 个百分点。 二、房地产市场分析 开发经营 2008 年 1，除销售面积与销售额外，商品房市场各项指标均有不同程度 的上涨。 1，市完成房地产开发投资 元 ，比去年同期增长 其中商品住宅投资额达 元，同比增长 4 1，商品房销售额 元，同比下降 其中商品住宅销售额 元，同比下跌 房地产开发投资额与商品房销售额 商品房竣工面积同比上涨幅度放缓 1份，商品房竣工面积 平方米，比 2008 年同期上升 其中商品住宅竣工面积为 平方米，同比增加 1份，商品 房销售面积 平方米，同比下降了 其中商品住宅销售面积为 平方米，同比下降 销售压力严重。 商品房竣工面积与销售面积 商品房新开工面积上升幅度放缓 1，商品房新开工面积 平方米，同比增加 增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为 平方米，同比增加 商品房新开工面积 土地成交面积大幅缩水，价格微涨 2008 年 1，市主城区共出让土地 38 宗，出让面积 平方米，其中纯住宅用地 15 宗，平均 楼面地价 6232 元 /平方米，较去年同期上涨 2007 年与 2008 年同期土地成交类型及宗数对比 5 三、 2009 年杭城楼市展望 纵观 2008 年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。尽管从三季度开始，国家就出台了一系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市 11 月的成交量较 10 月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加 上 06、 07 年出让的土地势必有部分将在 09 年上市，楼市 2009年的销售压力巨大，预计 2009 年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。 从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探的空间。购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如市的买房入户政策、二套房贷款优惠等， 09 年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激 消费。 6 第二章、 X 宏观市场分析 一、 X 概况 X 市地处浙江省西北部，富春江下游，属市所辖。东接市萧山区，南连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市、市余杭区接壤，东北与市西湖区毗邻。 X 市地处沪、杭、甬“金三角”交汇处，距市中心 35 公里，是的西大门，是国务院首批的沿海开放县（市）之一，先后荣获全国园林绿化先进城市、全国卫生城市、环境综合整治优秀城市、浙江省文明城市等荣誉称号。 X 行政区域面积 1831 平方公里，总人口 ，是一个“八山半水分半田”的丘陵半山区。 X 市地势自西南向 东北倾斜，地貌以 “ 两山夹江 ” 为特点，天目山余脉绵亘西北，仙霞岭余脉蜿蜒于境内东南和西南部 ， 平均海拔 。 全市河流均属钱塘江水系，富春江横贯市境中部，流程 52 公里，纳渌渚江、壶源江、新桥江、常绿溪、龙门溪、青云浦、大源溪、小源溪、渔山溪等，沿钱塘江注入东海。 全市低山、丘陵面积广大，地貌类型复杂。境内低山、丘陵面积 1385 平方公里，占全市总面积 水面积占 平原谷地占 故有 “ 八山半水分半田 ” 之称。境内有低山、高丘、低丘、谷地、盆地、平原等多种多样地貌。 二、 房地产市场分析 2007 年完成房地产投资 元，其中住宅 24 亿，商业办公 。房地产新开工面积 平方米，其中住宅 平方米，商业办公 地产施工面积 平方米，其中住宅 平方米，商业办公用房 平方米。竣工面积 平方米，竣工住宅 平方米，商业办公用房 平方米。 7 2007 年房地产实际销售面积 平方米，其中住宅 平方米，商业办公用房 平方米。实际销售额 元，其中住宅 元，商业办公用房 元。实际销售均价 5256 元 /平方米，其中住宅 5260 元 /平方米，办公楼 7206 元 /平方米，商业营业用房 6322 元 /平方米。 三、 银湖板块区位分析 打造三位一体的生态新城 银湖板块地处 X 市受降镇，而受降镇紧邻西湖区，是 X 接轨的前沿阵地。整个受降镇的规划面积是 54 平方公里，在大都市郊区化的直接辐射范围内，区位优势明显。目前居住用地占了 48%，村镇建设用地 31%，工业用地 18%，公共设施、市政配套较 少。 基于这样的现状，同时考虑到与市西进战略的有效对接，最近获批的 X 市受降区块控制性详细规划最终将银湖板块定位为集景观居住、旅游休闲以及创意产业为一体的生态城市新区。这意味着原先单一的卧城定位开始升级。 银湖板块交通规划示意图 8 未来受降区块将大力发展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农业 ，即形成“一主、一副、三轴、四区”的用地布局结构。其中一主即以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；一副即以320 国道以北老镇区为主中心，布局镇中心区居住片的公共服务设施；三轴即由九龙大道、祝闲线构成“十”字形相交的功能发展轴， 320 国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条交通轴。 为打造三位一体的生态城市新区，交通因素不容忽视，为此，根据受降控制性详细规划，今后银湖新区将以“优化东西、打通南北”为银湖交通道路规划设计的总体理念，开工完成一纵 (祝闲路 )、二横 (320 国道综合整 治工程受降段、受降溪两岸景观道路 )、三环 (320 国道环线外移工程受降段、九龙大道、九龙二环线 )道路“杭”字标准建设。 未来五年出让大量宅地 根据规划，未来五年内，银湖板块将要完成 6300 亩土地的开发建设，其中房地产开发面积将达到 4000 余亩、房产总建筑面积将达到 400 万平方米。根据受降控制性详细规划显示，未来几年内即将出让的大量住宅用地，容积率的下限都将控制在 1无疑表明银湖板块今后几年仍将继续保持低容积率的鲜明特色。随着大批优质地块的陆续推出，银湖板块也将鲜明打出“西郊新田园城市”的金字招 牌。 该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。其中，富春山居、七里香溪等银湖村 320 国道以北的楼盘设绿都社区；伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄等银湖村 320 国道以南的楼盘设银湖社区；在梓树 大庄区块设九龙社区。 9 加快融入大都市步伐，率先实现由郊县向郊区的历史性跨越，这是 X 市委、市政府实现社会经济快速发展的战略选择。地处 X 东北部的银湖板块，由于毗邻杭城的特殊地理位置，决定其必然成为 X 融入的桥头堡。 四、 X 银湖板块别墅市场分析 早在 1993 年， X 市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发项目， 银湖也成为业界公认的别墅发源地。 的别墅市场经过十几年的发展和完善，各大板块的定位日趋成熟。之江板块成了高档别墅的代名词，闲林形成了中产阶级可以接受的排屋别墅区，西溪的豪宅别墅群正在崛起，银湖板块，溪流、植被、田园、山林等占据了天然资源优势，1994 年，第一个别墅楼盘就在银湖诞生。 但是这些年来，由于自身市场定位的模糊性，在新兴的中产阶级心目中，银湖板块无法用一个清晰的词语形容，再加上至 X 段的道路不通畅等原因，这些年以来，银湖板块逐渐没落了。 富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龙一号等一大批高品 质别墅相继开发面市，为“住在银湖”区域品牌起到了推波助澜的作用。目前，银湖板块的别墅项目已多达十几个，开发用地达到 6000 余亩。 银湖 地区以别墅为主的居住区已经初步形成了相当的规模，区域内整体的成熟别墅区风貌基本形成。目前约有 10 多个别墅楼盘聚集在这个区域内，其中包括 九龙一号 、 九龙山庄 、 金都富春山居 、 清源上林湖 、 五月香山 、 万科公望 等。 10 五、 在售楼盘个案分析 九龙一号 楼盘名称：九龙一号 楼盘地址： 位于 开 发 商：银溪九龙房地产开发有限公司 物业管理：怡城物业管理公司 区 域： 占地面积： 150亩 建筑面积： 10万左右 容 积 率： 1 房屋类型：排屋、少量独立式别墅 工程进度： 2007 年 5月 27日一期开盘，目前一期、二期已经售完，三期、四期在售 小区配套：超市、洗衣房、咖啡吧 开盘时间 : 2008年 5月四期开盘 交房时间： 2008年 12月底 一期、二期交房，三期、四期 09年年底交房 房 价： 350万 主力 面积 ： 300 项目简介： 九龙一号位于银湖板块野生 动物世界 11 旁，背枕富春江山麓，南依九龙大道，总占地 150 亩，建有联体排屋和少量独立别墅。采用市场稀缺的中式风格，建筑古朴隽永，院落布局原汁原味，白墙青瓦下描绘出独有的中国气质。小区追溯中式庭院生活，每户拥有 2私家院落 ,尽享温馨自在的宁静生活。排屋面积约 300，每户还设约 100 左右的底层空间。 万科公望 楼盘名称：黄公望森林别墅 楼盘地址： 位于 开 发 商： 物业管理： 万科物业服务有限公司 建筑设计单位 :上海中房建筑设计研究院 景观规划：澳大利亚 际设计公司 午人景观 区 域： 占地面积： 930亩 建筑面积： 244000 容 积 率： 化率： 50% 房屋类型：一期排屋、二期独立式别墅 工程进度： 一期已经交付，二期在建 开盘时间 : 一期原为富春泉水湾，万科接手进行二期及以后的建造， 二期 08年11月 22日开盘 交房时间： 二期 09年年底交付 房 价： 450万 主力 面积 ： 340 项目简介： 2008 年，万科与黄公望结缘于南郊的黄公望国家森林公园南麓，至此开始 12 了高端别墅作业的实践与探索。 万科 公望二期以上海兰乔圣菲为蓝本，以 340为主的奢适独栋空间领悟别墅生活精髓，坚持关照人在其中生活需要的初衷，实现空间与时间的对话，从建筑本位和单体层面都回归生活功能，凸现 “ 弱建筑，强生活 ” 的哲学理念。 清源上林湖 楼盘名称：清源上林湖 楼盘地址： 上林湖位于 开 发 商：浙江清源房地产开发有限公司 物业管理：清源物业 建筑设计单位 ： 海南雅克设计机构； 景观设计 ： 观管理（香港） 区 域： 占地面积：约 500亩 建筑面积： 右 容 积 率： 屋类型：排屋、独立式别墅 工程进度： 一期已交付，二期在建 小区配套：超市、洗衣房、咖啡吧 开盘时间 : 2007年 10月二开盘 交房时间： 09年年底二期交付 房 价：排屋面积 200单价 在 10500 ； 别墅定制，每幢占地 2亩， 800幢 项目简介： 清源 上林湖位于银湖风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园，与野生动物世界、高尔夫国际球场为邻，占地约 500 亩，规划建有独立别墅、双联别墅、联排别墅等。清源 上林湖花园距市中心 28 公里，三面环山， 13 坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静、空气宜人，是一处与自然融合、与山水为邻的理想栖居地。 五月香山 楼盘名称：五月香山 楼盘地址： 位于 富路 开 发 商：龙凤房地产开发有限公司 区 域： 占地面积： 100亩 建筑面积： 右 容 积 率： 屋类型：排屋 工程进度： 现房 小区配套：现代会馆、游泳池、球场 开盘时间 : 2004年 7月 20日 交房时间： 已全部交付使用 房 价：目前仅剩 2套排屋， 240 9000元 / 项目简介： 五月香山别墅园位于银湖高尚住宅区，五月香山别墅园南望悠然的西湖山，北依国家级森林公园午潮山，是一个真正拥有双山景的排屋社区。 总占地面积 100 亩，规划 总建筑面积 65000 余平方米，建有联体别墅以及少量度假公寓，共 300 余户，五月香山别墅园在首推双山景排屋，利用自然山地、溪流等不同地貌进行规划设计，集自然、景观、运动、休闲及居住于一体，营造出一种明媚而富有激情、悠闲而充满情调的生活方式。 现代会馆内设有茶吧、餐厅、阅览室、棋牌室、桑拿浴室、及美容美发、医 14 疗保健服务等 ,满足居者的休闲的需求。 五月香山荣获 2004年全国人居经典竞赛双项金奖 2004年浙江人居经典楼盘2004 年十大明星楼盘 金都富春山居 楼盘名称：金都富春山居 楼盘地址： 位于 X 区银湖开发区 320 国道旁 开 发 商：浙江金都房地产开发有限公司 物业管理：浙江金都物业管理有限公司 区 域： 占地面积： 1000亩 建筑面积： 20万左右 容 积 率： 化率： 70% 房屋类型：排屋、独立式别墅 工程进度： 一、二、三期已经交付使用， 泽闲居二期 网球 水休闲排屋 在建 小区配套： 小 区内配有中心会馆、私人会所两处，可提供餐饮、住宿、自助烧烤、垂钓、游泳、健身等娱乐活动。同时，位于园区西南角的网球中心即将开工建设，未来可为广大富春山居 业主提供室内外网球习场、室内游泳池、室内羽毛球、壁球馆、乒乓球等运动设施和茶室、酒吧、影院等休闲娱乐设施 开盘时间 : 2008年 6月四期开盘 交房时间： 2003年 6月一期交付， 2005年 10月二期交付， 2007年 8月三期交付 ，泽闲居二期 网球 于 09年 6月交付 房 价： 350万 套 主力 面积 ： 250 左右 15 项目简介： 富春山居推出泽闲居二期 网球 水休闲排屋 ， 网球 高 3 层半，建筑面积 300方米，其中赠送车库层 60格在 450 万元 /套左右。富春山居 型大约在 250米左右，户型设计以提高生活的舒适性为中心，大面宽、浅进深、宽间距。整体面宽一般在 8 米左右，最大可达 。 总结 ： 在售别墅均为经济型别墅，物业类型主要为联排、双拼别墅，独栋别墅较少； 在售别墅定位均为经济型别墅，但在后期操作上均向高档类别墅靠拢，最高总价达千万； 从在售别墅的面积来看，联排别墅主力面积在 250方米，而独栋别墅的主力面积在 350方米 ； 从在售别墅的销售价格来看，联排别墅的销售单价在 10000 /平方米，独栋别墅在 16000 /平方米，而 万科公望区域相对九龙区域尚未形成规模，价格略低，联排别墅单价在 6000 /平方米，独立别墅单价在 13000 /平方米 ； 从销售的情况来看， 受目前宏观经济影响，整体销售情况较差，基本处于滞销状态，但从物业类型来看，独立别墅销售情况略好于联排、双拼别墅 ； 16 购买客源为 X 本地，及市区， 暂无外来区域人员，其中以 私营业主，及 市区的 中高层管理人员 为主 ，在售别墅投资客 较少，但在前期已交别墅中，有部分投资客 ， ； 别墅成交特点分析 银湖 别墅成交呈现三大特点： 第一，成交单价主要集中在 10000 /平方米，占成交总量的 90%左右 ； 第二，成交套总价主要集中在 500 万元以下，占成交总量的85%以上 ； 第三，成交套型主要集中在 250方米套型内，占成交总量的 50%以上 。 可以看出， 银湖 别墅的销售 是 以 经济型别墅 为主。 17 第三章、 项目分析 一、 九龙 项目分析 1、 区位分析 地点：九龙大道 旁 ，九龙山庄正对面 面积： 504 亩，合 336168 平方 米 2、 地块概况 项目地处九龙大道南侧，东西两侧均为山脉，地块南侧为少量民居； 地块 东西两侧紧邻 山丘， 中间有自然水系 ，建设用地由坡地以及临湖的平地组成。项目整体使用率 达 75，用地内视野开阔，环境优越，是不可多得的高档低层花园住宅的建设用地。 项目 全貌 项目正对面的九龙山庄 18 九龙大道 3、 地块 析 优势（ S）： 项目地处较为认可的银湖别墅板块，目前开发且较为 成熟； 项目整体占地达 504 亩，在该区域属中型社区，易于开发及管理； 项目东西依山，中间平坦，内部分布自然水系，土地使用率达 75%左右，自然条件较好； 至市区较为方便，从九龙大道转入 320 国道，进入市区，仅 40 分钟左右。 劣势 （ W） ： 项目容积率较高，达 右，很难规划为高档别墅区； 本项目的高容积率，势必使本项目建造大量联排别墅，而目前该区域滞销产品，也均为联排别墅； 至通道 320 国道，路面破旧，高低不平，对该区域形成高档别墅群影响较大； 机会 (O)： 该区域独立别墅销售情况均好于联排、双拼别墅 ， 若以相关部门沟通后，可适当降低容积率，建造以独立别墅为主的高档别墅区； 至通道 320 国道有望在近年列入拓宽工程，由目前的双向四车道，拓宽 19 至双向六车道； X 政府将在今后的 5 年内，再将推出 600 多亩低容积率土地，使银湖板块形成规模效应的别墅区； 威胁（ T）： 该区域目前整体销售情况较差，基本处于滞销状态； 该区域将在今后的 5 年内推出大量的低容积率产品，未来竞争将越来越激烈； 目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差，为本项目未来销售带来一定压力。 20 项目产品规划建议 规划方案 ： 独栋 别墅高层住宅 社区主入口开设在九龙大道上，社区总征地面积 336431建设用地占总征地面积的 75。社区总建筑面积 273040中地上建筑面积 247240 区容积率为 社区利用地块的原有水系，蜿蜒联结整个社区，共布置 140 户独栋别墅，平均每户占地 ，平均户型为 380 ，总建筑面积为 53200 地块西北面布置 7 栋 28 层的高层住宅，建筑面积 18144部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率的话，不建议开发。 整个 社区共布置 3 处会所，九龙大道入口处和别墅、高层交界处的两个会所为整个社区居民共享，地块南面会所为上峰集团企业私人会所。 项目投资收益分析 1、产品定价： 根据市场篇章节分析，再参考本项目的地理位置、项目市场定位、项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的建议销售价格如下： 1) 高层： 4500 元 /平方米 2) 独栋 别墅： 18000 元 /平方米 3) 沿街商铺： 8000 元 /平方米 2、成本分析： 各类成本 具体项目 估算金额（万元） 土地及前期费用 土地 费用（ 150 万 /亩） 期工程费用 21 启动资金小计 目建设成本 工程及配套费用 府规费 可预见费用 业维修基金 计 售及管理成本 销售费用 理费用 务费用 计 金 业税及附加 地增 值税 土地使用税 交易税 总成本 共计 、收益分析： 产品类型 销售收入（万元） 成本（万元） 总利润（万元） 高层 81648（销售单价 4500 元 /平米） 别墅 95760（销售单价 18000 元 /平米） 商铺 5600（ 销售单价 8000 元 /平米） 公建 0 地下车库 0 总销售收入 资回报率 注：以上成本与收益测算详表，请见附件一 22 总结 ： 为维持常规 15投资回报率，本地块投标竞价不宜超过 150 万元/亩； 高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低地块容积率，则不建议开发本类产品； 项目前期启动资金约为 8 亿元； 项目运作时间约为 3； 二、 横山 项目分析 1、 区位分析 地点： X 沿江公路 万科公望东侧 面积： 739 亩，合 492691 平方米 2、 地块概况 项目地处 X 沿江公路北侧，项目南北为山丘，中间为平地， 项目 西侧紧邻红十字会老年公寓、万科公望。 项目南侧被小山 丘遮挡，沿江公路入口当对较为狭窄，人口宽度仅百余米，西侧为红十字会老年公寓，土地利用率较高，达 95%以上，但整体来看，风水不佳。 23 项目西侧红十字会老年公寓 项目南侧山丘 项目全貌 项目西侧万科公望 3、 地块 析 优势（ S）： 项目占地 739 亩，在该区属超大盘量，具有较好的规模优势； 项目地势平坦，土地利用率较高，利用率达 95%以上； 项目多面环山，进入小区意境幽远，外界抗干扰性强； 劣势 （ W） ： 项目正南被小山包遮挡，入口狭窄，仅百米宽，自然条件较差； 项目西侧紧邻红十字会老年公寓，风水较差； 周边土地开发程度过低，尚未形成居住氛围。 机会 (O)： 24 沿江大道将由目前的双向四车道拓宽至双向六车道， 并建设为景观大道； 项目所属区域在未来的一段时间，将成为 X 重点建设区域； 该区域售价略低于银湖九龙板块，随着不断的开发建设，该区域未来升值潜力较大。 威胁（ T）： 万科项目万科公望紧邻本地快，对未来销售将面临正面竞争； 未来 5 年该区域将推 出大量低容积率土地，市场竞争将更为激烈； 目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差，为本项目未来销售带来一定压力。 方案一： 项目产品规划建议 规划方案： 独栋 别墅 山水排屋 本地块占地 739 亩，被两座小山峰所围合，形状极不规整，对规划设计带来了极大的挑战。 社区主入口开设在沿江公路上，社区总征地面积 492691建筑面积341590区容积率为 地块南面布置 97 栋别墅，平均每户占地 ，平均户型为 401 ，总建筑面积为 38880 25 地块北面布置联体式排屋，建筑面积 294710部分产品密度较高，多为四联排及以上，品质有一定程度的降低。 企业会所设置在地块中间，起到分隔别墅区和排屋区的作用。整个社区共设计 4 处会所，其中别墅区 1 处，排屋区 2 处，均为共享型会所；企业会所为私人型。 项目投资收益分析 产品定价： 根据市场篇章节分析，再参考本项目的地理位置、项目市场定位、项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的建议销售价格如下： 1) 独栋 别墅： 13000 元 /平方米 2) 排屋 ： 6000 元 /平方米 2、成本分析： 各类成本 具体项目 估算金额（万元） 土地及前期费用 土地费用（ 140 万 /亩） 期工程费用 动资金小计 目建设成本 工程及配套费用 府规费 可预见费用 业维修基金 计 售及管理成本 销售费用 理费用 务费用 计 金 业税及附加 地增值税 土地使用税 交易税 26 总成本 共计 、收益分析： 产品类型 销售收入（万元） 成本（万元） 总利润（万元） 别墅 50544（销售单价 13000 元 /平米） 排屋 176826（ 销售单价 6000 元 /平米） 公建 0 总销售收入 资回报率 注：以上成本与收益测算详表，请见附件 二 总结 ： 为维持常规 15投资回报率，本地块投标竞价不宜超过 140 万元/亩； 本方案别墅及排屋的建筑密度较大，居住品质较低； 项目前期启动资金约为 11 亿元； 项目运作时间约为 3； 27 方案二： 项目产品规划建议 规划方案： 独栋 别墅 山水排屋高层住宅 由于前一个方案形状极不规整，不是别墅的理想开发福地，我们建议发展商增加地块西北角临近地块，合围成约 1250 亩的，具有一定规模的别墅开发用地，并且也利于规划方案的排布和设计。 根据这一设想，我们为 发展商提出一个新的设计方案。社区主入口开设在地块南面的沿江公路上，社区总征地面积 832552上总建筑面积 574460区容积率为 地块南面布置 590 户联体式排屋，建筑面积 135700部分产品密度较高，多为四联排及以上，品质有一定程度的降低。 地块北面布置高层住宅，总用地面积 88689建