包头商业项目市场分析及业态定位报告.doc

万邦置业市场部包头时代玫瑰园商业规划 2010年01月24日目 录一、 包头区域基本情况.11、包头简介.22、包头产业优势.33、包头商圈介绍.4二、包头区域商业研究11、项目区位介绍.22、项目周边商业调查.33、调研总结.4三、本案的SWOT分析.11、项目现状.22、项目.3四、本案的定位与招商.11、商场定位.22、商户定位.33、经营方式.4五、推广策略.11、招商阶段.22、活动推广.33、总公司意见.4包头商业项目市场分析及业态定位报告一、包头区域基本概况1、 【包头简介】银川呼市北京京 包头是中国内蒙古自治区第一大城市。包头，源于蒙古语包可图，蒙古语意为“有鹿的地方”，所以又叫鹿城。草原钢城。随着包头钢铁（集团）有限责任公司和包头稀土研究院的建成与发展，这里又被称作稀土之都。包头位于内蒙古自治区中部偏西，东与呼和浩特市相邻，西与巴彦淖尔盟市连接 ，北与蒙古国接壤 ，南濒黄河与鄂尔多斯市隔河相望。据包头市2006年国民经济和社会发展统计公报，包头市辖10个旗、县、区，其中：个市区（昆都仑区、青山区、东河区）个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区），1个经济开发区。总面积平方公里。08年 包头市人口总量249.5万，GDP1700亿元，人均GDP68273元（内蒙古2）。非农业人口即城镇人口（市区各街道办事处统计的户籍人口）180.7万，居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等个民族。青年约占20%，中年约占30%，老年约占35%。外来人口约100万。包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。包头稀土高新技术产业开发区是全国53个国家级高新区中唯一冠有稀土专业名称的高新区。稀土高新区位于包头市区南侧，属全市规划中心，管辖面积49平方公里，其中新建区规划面积为15.53平方公里。关键词：呼包鄂区域经济一体化格局已定、包头经济迎来巨大的时代机遇2、 【包头产业优势】包头的矿产资源具有种类多、储量大、品位高、分布集中、易于开采的特点，尤以金属矿产得天独厚，其中稀土矿不仅是包头的优势矿种，也是国家矿产资源的瑰宝。已发现矿物种，矿产类型个。主要金属矿有：铁、稀土、铌、钛、锰、金、铜等个矿种，个矿产类型。非金属矿有：石灰石、白云岩、脉石英、萤石、蛭石、石棉、云母、石墨、石膏、大理石、花岗石、方解石、珍珠岩、磷灰石、钾长石、珠宝石、紫水晶、芙蓉石、铜兰、膨润土、高岭土、增白粘土、砖瓦粘土等个矿种。能源矿有：煤、油页岩等。充足的水资源是包头经济赖以发展的重要条件。黄河流经包头境内公里，水面宽米到米，水深 .米到.米，平均流速为每秒.米，最大流量每秒立方米，年平均径流量为亿立方米，是包头地区工农业生产和人民生活的主要水源。此外，艾不盖河、哈德门沟、昆都仑河、五当沟、水涧沟、美岱沟等河流，水流量可观，也是可以利用的重要水资源。包头可利用地表水总量为.亿立方米（不包括黄河过境水）。地下水补给量为.亿立方米。从年代起，包头就开始了大规模的水资源开发，先后修建了黄河水源地多处，以及奥陶窑子、团结渠、民生渠、磴口扬水站、画匠营水源地等较大的黄河提水工程，先后构筑了昆都仑、刘宝窑、水涧沟等中小型水库，进行了大规模的水资源开发。包头地区的生活、工业及农业用水设施已经能够满足本地区经济社会发展的需要。包头土地总面积平方公里，其中，山地占. ，丘陵草原占.，平原占。 已开发和利用的土地中，市区面积为.平方公里；耕地面积占土地面积比重.；森林面积.千公顷，草原面积.千公顷。3、【包头商圈简介】 钢铁大街商业区（包百商圈）文化路商业区（娜琳商圈）西脑包商业区（东河商圈）神华商业区建设路新型商业集聚段（未成形）（1）目前包头市商业主要集中在昆百商圈：包百大楼、王府井百货、泰富时尚百货、步行街和地下商城等。（2）青山区娜林商圈（文化路和幸福路交汇处神华国际城商圈）：王府井百货、娜琳商厦、北京华联超市、沃尔玛超市（尚未开业）。（3）神华国际城商圈（市府东路和少先路交汇处）：神华亿佰购物、永盛城超市等，中高端。（4）友谊大街商圈（友谊大街和林荫路交汇处）包头汽车城、深港家具城、美好家家具超市。万达广场：万千百货（钢铁大街与体育馆路，暂未开业）； （5）专业市场：九星国际通迅广场：地下室包百超市、一二层家电数码、三四层家居布艺），富强路和团结大街交汇处；深港家俱城：深港家俱城、恒鹿家居城、华锐家具城、美特好超市(9000平方米)等。 二、包头区域商业研究1、项目区位介绍项目地处城青山区和稀土高新技术产业开发区交界处，东邻万青路；南邻是贯穿昆都仑区和青山区且紧邻稀土高新技术产业开发区的主干道之一的友宜大街；西邻稀土高新技术产业开发区的门户主干道和贯通青山区南北主干道的劳动路；北面是长熙园社区。项目东、西、北有大量居住社区，项目建成后1公里范围内约5万人，劳动路形成以中高档餐饮家居业为主的商业街；项目南部稀土高新技术产业开发区一次开发区有近20万人，商业处于空白阶段。2、项目周边市场调查项目周边在售小区状况：项目名称住宅售价商铺售价御庭苑最低3800元/M2;最高4600元/M212000元/M2左岸绿洲最低3750元/M2;最高4500元/M2未售赛汗郡庭最低3800元/M2起未售金地大厦4380元起（办公楼）未售项目周边社区概况小区名称户数人数（平均3.5/户）小区名称户数人数（平均3.5/户）高新花园7202520春意园8002800新泰花苑3801330佳展飞苑4001400金地大厦120420左岸绿洲7202520御庭苑4231480赛汗郡庭3001050阳光雅居5501925安全局安家属楼4001400温馨苑8002800农村安置房10003500逸民苑8002800教育局家属楼80280长熙园8002800其它散住区10003500注：总人口32525人御庭苑(项目西侧)商铺租金(08年租赁)：名称面积（平方米）租金（万元/年）租金单价（元/天/M2）劳动路沿线5031.64劳动路沿线5031.64劳动路沿线200（1-2F）81.096劳动路沿线200（1-2F）70.96项目北邻商铺90250000.76名称楼层租金（元/月/M2）营业面积(万M2)劳动路恒鹿家居城1F-2F1F 65-2F 60约1.3劳动路深港家俱城（旧楼）1F-5F1F 60-5F 403劳动路深港家俱城(新楼)3F-7F(12F超市)3F 60-7F 305项目名称建筑面积（M2）商铺面积（M2）商铺（元/M2）住宅面积（M2）住宅（元）地址万达广场65万3.5万不售61.5万5500起钢铁大街和体育馆道交汇处(银河广场东侧)时代财富城24万4.7万1200019.3万4600起文化路与幸福路交汇处注：以上商铺为一层3、包头市商业项目市场调研：名 称业态定位总面积/单层客群定位物业状况经营品类分布经营方式泰富时尚流行百货8000/200时尚人群8部电梯珠宝、化妆品、女装、休闲装租金、扣点包百时代流行百货32000/400时尚人群8部电梯珠宝、化妆品、女装、休闲男装、鞋租金金荣商厦小商品市场30000/6000全客层10部电梯小商品、鞋、女装、男装租金：150元/包百步行街步行街全长约2里年轻时尚群体小饰品、服饰、餐饮、娱乐业主自用或出租人防商场地下商场全场325米年轻时尚群体饰品、鞋帽、服装、配套出租金三角批发市场12000/6000楼梯百货、床品、文化用品、美容美发产品批发、餐饮租金国美电器专业店4000/20002部电梯品牌电子、数码产品、家用电器包头市酒店调研：酒店名称级别层数客房餐饮设施会议设施康体娱乐标间价格万豪国际酒店五星地上28地下2400套中餐厅：30多间豪华包房；多功能厅可容纳1500人，西餐厅可容纳200人14间多功能会议厅，可容纳1000人KTV游泳馆、洗浴中心、棋牌室、健身中心包头宾馆三星403套餐厅4个，可同时接待1500人同时用餐会议厅、大小会议室夜总会、浴场、桑拿、美容美发、健身设施398元香格里拉大酒店五星地上22地下2360套香宫：拥有12个贵宾全包厢，其中有2个蒙古包：馨咖啡;可容纳宾客128人，开放式厨房，有两个独立包厢；大堂酒廊：可容纳宾客100位1736平米的无柱式大宴会厅，可容纳1669位宾客。468平方米的小宴会厅以及其他11个规模各异的多功能厅，可以满足不同需求桑拿按摩、健身运动、游泳池817元天外天大酒店四星12218套西餐厅、中餐厅、咖啡厅、酒吧多功能厅、会议室夜总会、游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌是、桌球室380元恒隆大酒店商务四星22200套中西餐厅、咖啡厅商务中心、大小会议室棋牌室、健身中心、足浴中心、商场琰茞海德酒店五星22263套中餐厅、西餐厅多功能厅、商务中心嘉年华会国际会所：桑拿浴室、棋牌室、夜总会、阳光游泳馆、健身房、女子美体室、网吧、桌球室488神话国际大酒店准五星22284套中餐厅、西餐厅、自助西餐厅、千禧宴会厅、青格尔民族风味餐厅、富士铁板烧餐厅、西饼屋、玫瑰咖啡厅、好来屋酒吧阿尔丁会展中心、世纪报告厅、牡丹厅、芙蓉厅、百合厅等7个贵宾厅歌舞剧院、汤城桑拿中心、游泳馆、健身房、台球室、游戏厅、美容美发350凯富酒店四星3100中餐厅、西餐厅、咖啡厅商务洽谈室、会议厅、商务中心卡拉OK厅、健身房、按摩室398稀土国际大酒店四星30188风格各异的中、西餐厅、大型宴会厅，同时可容纳1200人就餐会议室、多功能厅、拥有先进的同声传译设备，可容纳800人健身、游泳、棋牌、桑拿、卡拉OK、美容美发、网球398三、本案的SWOT分析1、【项目现状：】本案位于包头市劳动路与友谊大街交汇处，西侧教育局和大连小区，南侧赛汗君庭和，东侧左岸绿洲，北侧大连小区和部分商业。整个项目处在包头青山区的东南方。预计商业建筑面积约28000平方米。2、项目1） 【优势分析】（1）包头市新商圈，未来稀土高新区商业的中心；（2）项目规模与面积适中，适合本地市场总体体量处于平稳状态。（3）项目周边有大量的小区，居民的数量也在日趋增加。（4）项目招商以租赁和自行经营的方式，保证了本项目的商业质量和档次。（5）项目停车位基本可以达到供求平衡，有超大容量的地下停车场，使得驾车购物者能够有足够的停车场地。2） 【劣势分析】（1）目前从总体商业氛围来讲地理位置相对来说较偏，但可打造成包头的另一个核心商业圈； （2）区域内的人流驻足量明显欠缺。（3）租金对于我们来说也是一个极大的挑战，目前的市场情况来看和我们预期的有一定的差距。3） 【机会点】（1）区域内中高档的有效需求大，对商业的支撑力度大；（2）区域内目前基本为传统型商业，尚未出现旗舰类社区商业；（3）区域内缺乏高档次的大型超市和餐饮企业，为本项目打造类似的商业机会提供条件。 （4）【威胁】（1）项目的商业规划战线过长，也就是说底商过多，在某些区域内没有办法做到高档次和和高质量的要求，会出现很混乱和杂乱不堪的情况。（2）对于我们新型的商业模式，包头本地的市民能不能接受的了，是一个未知数，存在不可预知性。（3）项目处于规划阶段，直到正式运营，这一系列过程面临着不确定性。（4）商业回报率会处于缓慢的状态，短时间内很难收回成本。关键词：未来商业优势明显、商业氛围仍需促进四、本案的定位与招商商业定位是商业项目的“方向”，不仅统筹后续诸多方面的工作，还直接影响着商业的兴旺和发展，可以说，商业定位是一个商业运作的灵魂。如果定位错误或是操作不当可能就会面临着失败。根据上述情况分析，包头市两个传统商区距离本项目有一定距离，两个商业区共同点是都在老城区北侧，且偏居东西两侧。时代财富城在青山区老商业区；万达广场在钢铁大街与体育馆路处（即中心城区），优势是地段，劣势是距两个传统商业中心太近，且商业体量小，故优势不明显，难以与传统商业区形成有效的竞争。本项目优势是处于劳动路和友宜大街两条主干道交汇处，南北东西通畅，项目以南无竞争；劣势是偏居城市东南角，劳动路和友宜大街都是快车道，西面有富强路和民族东路两条成熟的餐饮娱乐街。为避免与上述竞争商业区在业态上有直接冲突，本项目可在综合功能上追求更完善。可以超市拉动人气，主题酒店和儿童娱乐作辅助，餐饮、休闲娱乐等完善服务功能，各业种之间互动互助，以实现商业繁华之目的。针对目前这一现状包头项目组有如下的规划：方案一1、【商业定位】 （1）劳动路地下部分，引进6000-8000平方米的连锁型超市一家。 理由：A、项目所在周边地区存在大量的住宅，现有的超市都是没有一定的规模过于零散没有吸引力。 B、超市也可以服务于本社区，解决了社区的需求同时也可以拉动商业的商业氛围和提升本社区的居住档次。 C、超市的入住也可以给本项目的商业和住宅带来了一个明显的核心点。这样对于商业和住宅的销售都有大大的优势。 D、超市必需独立经营不能与社区出现连通现象，以免影响社区的居民的生活质量。避免带来不良形象。 （2）地上两层商业（超市以上的临近商业）规划为：儿童娱乐、儿童教育、成人与儿童娱乐（大人和孩子共同完成的娱乐项目） 理由： A、随着生活的不断提高，孩子自始至终都是家长掌上明珠或是小公子，家长会把过多的经历都放在孩子的身上，同时也会尽量的满足孩子的要求，这样的娱乐加教育一定可以拉动商业市场。 B、在包头市都是传统的公园，没有什么特色。在这里教育也是相当的重视，但是过于单一，孩子都是为了学习而在学习，娱乐与教育的相互结合可以相互的弥补。 C、目前儿童娱乐城在包头的市场还处于空白阶段，超市的规划同时也可以拉动项目的人气，大可不必担心人流不足的问题。 D、如此的规划可以增加我们项目的核心点和卖点，做成未来儿童商业的标杆性商业地点。弥补市场的空白。以儿童作为起点带动成人的消费。 （3）劳动路与友谊大街交汇处原有的写字楼部分改为酒店。 案例分析：包头市海德酒店：a、海德酒店总共24层，2-8层为大型商业部分，924层为客房。明细如下：楼层业态面积价格一层酒店接待接待大厅约1000平方米二层海港大酒楼包房约1000平方米三层嘉年华会洗浴广场/宴会厅约1000平方米四层嘉年华会国际会所约1000平方米五层泰式按摩约700平方米六、七层棋牌室约1400平方米八层水疗约700平方米九-二十四层客房约10500平方米标间888.00元/天 从此酒店的上商业价值上来看，目前在包头市是档次比较高，在本地有一定的知名度有钱人的理想消费之地，商业的配套也是比较有领先本地商业市场的优势。 （海德酒店一层大厅） （客房部分）由于金地大厦和周边住宅价格出现本末倒置的现象，包头商务楼租赁市场需求不大、项目周边商务氛围不成熟。建议调整写字楼业态，以主题酒店为主，由于稀土高新技术产业开发区企业众多，高档消费人群不在少数，独特的商业配套加商务客房更加张显我们过人的操作手段。理由： A、写字楼在本地市场不是很乐观，它的售价只比普通的住宅高出500-600元左右，写字楼高造价，只能卖出这样的价格有点顾此失彼。 B、本地市场的商业没有明显的特色，海德酒店可以说是也比较大的亮点，我们可以吸收它的长处，提高本项目的自身价值。 C、高档次的酒店客房加特色的商业服务于社区也服务于外来高档人群的消费，只要未来是时代玫瑰园的业主我们可以采取免费曾送会员卡，例如：是社区的业主了我就可以打6-8折，我们可以通过物业费的收取来弥补我们所出的费用。 D、包头市的整体消费力度非常的强，尤其是餐饮娱乐方面有非常庞大的市场，但是并没有太多的理想消费的高档场所，所以我们要弥补这个不足。b、写字楼改动后楼层业态定位楼层业态技术指标一层接待大厅层高八米，柱间距十米首层柱间距宜与上层统一为8米。层高8米二层大型餐厅层高六米酒店层高5米，柱间距八米三层健身俱乐部层高八米，柱间距八米健身俱乐部层高可改为4至5米四层足浴会所层高四米五层水疗层高六米六-十七层客房层高3.5-4米（40平方米/间，约为156间客房）六-二十层为客房，层高3.5米（45平米/间），每层面积约800平米17个标准间，共约为255套标准间大楼两侧四层的附属楼层国际休闲会所层高四米桑拿层高6-8米，楼板承重力1000kg/平方米总结：地下室做国内连锁型的超市卖场，作为主力店，保证拉动项目的人气。劳动路与友谊大街做酒店，以院线、综合型餐饮娱乐附加商务客房，也作为主力店。超市地上的底商儿童娱乐部分作为次主力店，超市和儿童部分人气的相互补充，来拉动人气的不足现象。酒店和附属楼层的相互搭配显示了商业项目的规模与档次，超市和酒店的包揽了大众消费和高档消费的全方位服方案二（1）劳动路地下与地上部分一层的面积，引进8000-12000平方米的连锁型超市，剩余部分一层和整个二层做儿童教育。 A、根据方案一的一定改进，加大超市的经营面积，这样可以加大超市对本地段商业上的影响，形成一个商业标杆。 B、增加超市的面积不但可以加大我们项目的形象，同时对于商业也有