用收益法对房地产进行评估时折现率的确定问题.doc

用收益法对房地产进行评估时折现率的确定问题广州中职信资产评估公司 熊睿大家都知道房地产评估的方法有三种：市场法、收益法、成本法。市场比较法是在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。需进行修正价格的因素包括：1、区位状况，如：位置、地段、交通、商业服务设施、物业所处外部环境(自然环境、人文环境、社会环境、绿化、景观)、居住人气、配套设施、小区容积率；2、权益状况，如：权属、土地使用权类型、城市规划限制条件、得房率；3、实物状况，如：建筑面积、房型、建筑结构、楼层、朝向、设备、装饰装修、空间布局、室内净高、开间跨度、采光、厨卫大小、建造年代、建筑质量、电梯数量和品牌、完损程度、街道条件、形状、外立面造型；还包括交易情况；交易日期等。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各年的正常收益折算到估价时点时的现值，求其和得出估价对象价格的一种估价方法。计算公式一：适用于年收益固定的情况上式中V为房地产价值；A为年净收益；r为资本化率；n为收益年期。计算公式二：适用于年收益按一定比率递增(收益按等比级数递增)的情况上式中V为房地产价值；A0为第一年净收益；r为资本化率；g为年净收益递增率；n为收益年期。成本法是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法。计算公式一：房地产价值=重置全价成新率重置全价=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润土地取得费用包括：土地使用权出让金或地价款、征地和房屋拆迁安置和补偿费用以及土地取得的手续费及税金；开发成本包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费及其他间接费用；管理费用：管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等；投资利息：以土地取得费和开发成本之和作为计算利息的基数。计算公式二：重置全价=土地取得费用+前期费用+直接费+间接费+建设期利息+销售税费+正常利润其中：直接费直接工程费+措施费间接费规费+企业管理费(施工单位)本人认为不管采用那种方法，评估结果应该趋于一致，比如说如果房价上涨了，建筑成本变动不大，那么就意味着开发商的利润增大了，所以我们在采用成本法时，就要考虑利润率要上调，这样用成本法做的价值也会升高；同理，如果房价上涨，而租金价格变动不大，那么就意味着房地产投资的回报率有所下降，所以我们在采用收益法时，就要考虑折现率要下调，这样用收益法做的价值也会升高。在评估工作中，我发现有许多同志在采用收益法对房地产进行评估时，折现率是主观给出的一个数，没有依据，为此我谈谈折现率的取值的个人观点：第一步，我们在搜房网/rent/news/，查询评估基准日时广州普通住宅租赁价格指数报告。该报告基准样本：所选样本需满足如下条件：一般装修；有简单家具、家电；有管道天然气(或煤气)、热水器及厨具；周围环境一般；一居室建筑面积20-60平方米，二居室建筑面积40-80平方米，三居室建筑面积70-120平方米；付租方式为月付。为了计算每平方米月租金，我们将一居室、二居室、三居室的建筑面积按样本的最大值与最小值取平均，按查询的基准日月均租金计算出委估对象所在片区与委估对象相同居室每平方米年租金a。第二步，我们在搜房网/newsecond/news/，查询评估基准日时广州各片区二手房价格指数报告。同理算出委估对象所在片区二手房每平方米销售价格P。第三步，计算租售比r0=a/P。第四步，估算资本化率r，由于委估对象的收益年期是有限的以及收益法估算时采用的是净收益，而上面推算的租金是未扣相关支出的租金，所以r应等于r0*K，K为调整系数。经过分析计算K的取值应在0.66-0.96之间，通常取值0.8。广州中职信资产评估有限公司 熊睿电话：13416151275