重庆房地产调查报告.doc

重庆市房地产市场调研报告目录 一、重庆市房地产市场环境概况1、人口概况2、经济发展概况3、居民生活水平4、城市规划二、重庆市房地产消费市场特征三、重庆市房地产市场形势及发展趋势1、重庆市房地产市场形势2、重庆市房地产发展趋势四、结语一、 重庆市房地产市场环境概况1. 人口概况： 2007年底,重庆户籍人口总量已达到3235.32万（中国省级行政区第20名）。人口密度379人/平方公里（中国省级行政区第12名）。人口自然增长率为3.3（2002年）。2. 经济发展状况：新中国诞生60年来，随着我国经济的快速增长，居民收入的大幅提高，我市城市居民生活水平发生了翻天覆地的变化，实现了从温饱到小康的不断跨越，从基本消除贫困，到解决温饱，再到实现总体小康，正在向全面建设小康社会目标迈进。从重庆发展情况来看，历经计划经济单列、中央直辖、城乡统筹试验等重大历史机遇，在党中央、国务院的领导下，在市委、市政府的带领下，经过全市人民的共同努力，重庆经济实力明显增强，社会经济发展步入了“又好又快”的良性发展轨道。截止2008年底，重庆经济总量突破5000亿元，达到5096.66亿元，较解放初期的1949年增长365.9倍，较改革开放初期的1979年增长66.2倍。 3.居民生活水平：九五时期是重庆市社会、经济、城市建设发展较快的时期，特别是在新直辖市市委和市政府的领导下，全市各族人民建设新重庆的热情高涨，在短短的几年内使重庆市的城市建设、社会经济迈上了新台阶。经济的增长为改善人民生活，提高市民收入打下了基础。据重庆市城市社会经济调查队对本市主城区300户城市居民的抽样调查资料显示,九五期间，我市城市居民的生活水平有了实质性的提高；随着物价的逐年回落，居民收入稳定增长，商品丰富，市场繁荣，城市居民生活已初步迈入小康。据统计，城市居民的人均可支配收入由1995年的4413元增加到2000年的6276元，增长了42.2%，每年以7.3%的速度稳定增加，扣除价格因素，实际增长6.3%。各种收入占可支配收入的比重结构，呈现出随居民就业结构的调整而调整的特点。人均消费支出由1995年的3932元上升为 2000年的5475元，增长了39.2%，扣除物价因素，每年实际增长6.8% 。最能反映居民家庭生活水平的恩格尔系数由五年前的48.7%下降为40.4%,主城区居民的生活水平已实现小康。4.城市规划：（1）经济、社会与环境可持续发展策略引导城市经济发展走向合理的空间，促进经济结构转型升级，保障发展的需要，提高发展的效益，提升城市竞争力；促进区域城乡一体化发展，通过加强城乡社会公共设施建设及公共空间开发，保障市民发展的需求，改善城市面貌，提升城市中心地位；确保区域资源与环境的合理开发利用，改善城市生态环境，提高资源利用效益。（2）生态空间发展策略运用“生态优先”的规划思路和反规划的方法，在规划过程中，首先划定需要严格保护的空间和资源，再确定城市拓展的空间。体现了规划编制从注重开发项目逐步过渡到注重保护和合理利用各种资源，明确空间管制的要求，突出保护资源环境的强制性内容。保护和建立多样化生态环境系统，维护和强化整体山水格局的连续性和自然性。建设都市区森林生态大屏障，设立自然保护区、湿地保护区、风景名胜区、森林公园、郊野公园、水源涵养区与保护区、绿色廊道，将外围大片绿地与城区内的绿地、绿岛串联起来，在都市区形成网络型开放式复合生态系统。（3）集中紧凑发展策略本策略主要针对新拓展地区：城市用地要以紧凑的方式进行布局和发展。通过相对集中的混合土地利用，增加土地使用效率，促使人口和经济的集中，保持公共服务设施系统的活力，有助于城市交通问题的解决和增强经济社会发展的可持续性。保持城市用地空间高度集中有助于非建设空间的保护，控制城市用地的无序蔓延，形成建成区与生态绿地间隔镶嵌的空间机理，改善城市生态环境。（4）“多中心、组团式”发展策略在重庆市历次总体规划中，“多中心、组团式”是一贯坚持并得到高度评价的城市空间结构发展策略。多中心组团式的城市结构，既顺应了重庆城市发展的自然条件特征，又是一种可持续的城市发展形态。这种城市形态是城市集中与分散的有机统一，它将特大城市分解为一系列较为独立，有完善的生产和生活设施的组团，大部分人的日常活动都能在组团内完成，同时通过增设城市副中心，减小城市规模扩张后对城市中心的压力。这种城市结构既保持了特大城市的规模优势，又尽量减少了由于城市规模过大带来的交通拥挤、环境恶化等城市病。这种既分散又集聚的城市结构也是当前世界上众多特大城市所共同追求的目标。（5）旧城更新与新区拓展相结合策略将旧城更新与新区拓展结合起来，以新区拓展带动旧城更新，改变旧城不合理的用地布局，降低旧城密度，改善旧城环境，完善城市功能。城市新区或组团建设必须达到一定规模，才能使城市基础设施形成良好的投入产出循环，支撑公共服务体系和公共交通体系（如轨道交通），吸引人口聚集，使城市运行成本实现最优化。新区或组团最小规模应不低于30万人，有条件的区域规模应达到50万人以上。因此，城市空间发展应依托现有条件，根据优先顺序集中力量建设，避免全面铺开。（6）交通适应与引导发展策略便捷的交通是城市发展的必要条件，根据城市发展方向，先期启动交通设施建设，引导城市向外围地区拓展；鼓励面向公共交通的土地开发和高强度综合利用交通节点的城市用地布局方式。公共交通导向应以公共交通站点为中心，在周围设置商业、公建、公共开敞空间、商务设施等，形成城市结点，在核心外围布置居住用地。通过在公共交通站点周围形成高强度、综合的土地开发利用和步行设计，增加公共交通使用率，减少对于小汽车交通的依赖。二、重庆市房地产消费市场特征近年来我市国民经济和居民可支配收入的持续快速增长，促进了住房消费的快速发展。虽然当前经济增长逐步放缓，但消费者对重庆房地产市场仍保持一定的信心。调查显示，重庆住宅需求特征总体表现为购房区域选择以北部片区和南部片区为主；中小户型是消费者首选，购房自住仍为主流；随着居民收入水平的提高，消费者对房屋单价的承受能力有所提高；消费者在购房时开始关注房屋的安全性能；房地产市场刚性需求大量存在且急待在短期内得到释放。特征一：三北一南区域性消费倾向依旧，近七成的消费者选择在主城北部和南部片区购房。调查数据显示，从消费者购房区域意向来看，由于区域规划、交通、商圈等利好因素的促进，主城北部片区和南部片区(江北区、渝北区、北部新区、南岸区)仍是消费者置业的首选区域，选择这两个片区的消费者比重合计高达68.9%，较2006年上升8个百分点。其中，选择江北区的消费者较2006年上升了4.3个百分点，这与江北区目前商业、商务氛围逐渐成熟，人居环境相对较好有关。选择渝中区的消费者较2006年下降了6.8个百分点，这与近年渝中区住宅开发相对滞后有关。特征二：中小套型仍然是消费者置业的首选户型，部分两房需求从紧凑实用趋向于舒适。调查数据显示，消费者置业选择的面积以套内50-90平方米为主，选择该区间面积的消费者占被访者的67.8%。与近几年消费者对面积的需求基本一致。在户型意向上，两房是大部分购房者选择的主流户型，选择比重占65.9%，在两房的选择中，选择2卫2居室的消费者比例为35.3%，选择1卫2居室的消费者比例为30.6%，选择2卫2居室的消费者比例首次高出选择1卫2居室的比例，说明消费者对两房的需求出现舒适性倾向。这与80代消费者逐渐在购房消费中占有一席之地，他们更注重生活享受和中老年消费者再次购房更看重居住的方便性有一定的关系。特征三：随着居民收入的提高，消费者购买能力再上台阶，可接受的主流套内单价达到3000-4000元。本次调查中，消费者家庭年收入在8-12万的家庭占46.6%，家庭年收入在12万以上的家庭占25.3%，家庭年收入在2万元以下的家庭仅占1.3%。被调查者家庭年收入基本形成“两头小，中间大”的正态结构，居民收入逐年提高，中等收入家庭逐渐壮大，低收入家庭比重逐步减小。据统计数据显示，2008年上半年重庆城镇居民的可支配收入同比增长14.4%。随着居民收入的提高，消费者对房屋价格的承受能力也有所提高，主力承受区间集中在套内单价3000-4000元/平方米，占61.2%，套内单价4000-4200元/平方米有10.6%的比例，承受套内单价在4200元/平方米以上的消费者也有16.3%。当前套内单价4200元/平方米为消费者置业消费的价格瓶颈。特征四：房屋质量上升为消费者购房时最看重的三大因素之一，说明消费者开始重视房屋的安全性能。价格、交通便捷度仍然是消费者购房时最看重的因素。而房屋质量第一次上升为消费者购房时最看重的三大因素之一，这与今年汶川地震为消费者带来的警示有关，消费者在置业消费时开始重视房屋的安全性能。特征五：拆迁和人口红利等带来的刚性需求大量存在，并急待释放。调查数据显示，以拆迁、结婚(人口红利)为代表的刚性需求比例占了42%，说明重庆市场刚性需求大量存在。有55.6%的消费者表示将在1年内购房，特别是代表刚性需求的消费者，短期内购房的意愿尤为强烈。说明在重庆城市建设和城乡统筹的大背景下，以拆迁为代表的刚性需求急待在短期内获得释放。周边区县和云、贵、川地区的消费者购房意愿强烈，大多表示将在1年内购房。消费者置业仍以商品房为主，选择商品房的消费者占被访者的76.3%，在商品房中，选择现房的消费者是选择期房的消费者的两倍，说明消费者购房居住的愿望强烈，这也与市场上大量存在的刚性需求相关。特征六：消费者对重庆房地产市场仍有一定信心。调查显示，认为我市房地产价格未来一年内将持平和上升的被访者共占被访者的67.1%，比06年下降了23.9个百分点，说明当前市场情况对消费者的购房信心产生了一定影响，但持持平和上升观点的被访者合计67.1%的比例也显示出消费者对重庆房地产市场仍保持一定的信心。针对当前经济增长放缓，虽然有54.5%的消费者表示对他们购房没有影响或会立即购房，但仍对部分消费者产生了一定的影响，有34.9%的消费者表示房价仍有下降趋势，会保持观望。 三、重庆市房地产市场形势及发展趋势1.重庆市房地产市场形势（一）、开发投资增速连续回落 今年，全市房地产开发投资增速从年初52.8%的历史高位不断回落，到6月以后在35%左右小幅波动，2011年三季度，全市房地产开发投资1381.08亿元，同比增长33.8%，较一季度回落9.6个百分点，较上半年回落1.2个百分点，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势。（二）保障性安居工程建设持续有力 前三季度，全市保障性安居工程投资224.92亿元，其中主城九区五大公租房开发公司完成建设投资138.64亿元，占主城区开发投资比重为21.9%，占全市开发投资比重为10.0%。继去年首批公租房7大项目1350万平方米开建后，截止9月末，今年1350的万平方米新的公租房开建计划已超额完成，在建施工面积大幅增长，所需建设投资不断增加的背景下，作为全国保障性住房建设中的明星工程，已成为推动全市房地产开发投资的重要因素之一。（三）商品房销售市场地位运行 前三季度，全市商品房销售面积2918.02万平方米，同比增长11.6%，较一季度增速回落5.8个百分点，较上半年回落1.2个百分点，呈基本持平态势，其中商品住宅销售面积2682.29万平方米，增长9.1%，较上半年增速回落0.5个百分点。今年以来商品房销售面积自年初高位回落后，在11%的增速区间获得强劲支撑，连续六个月在11.2%到12.8%之间波动。可见，市场供求双方的博弈仍在持续，后期走势有待进一步确认。（四）房地产企业资金来源有所收紧 截至9月底，全市房地产开发累计到位资金3183.57亿元，同比增长36.6%，较上半年回落7.0个百分点。其中上年末结余资金956.86亿元，增长66.6%;本年到位资金2226.71亿元，增长26.8%较上半年回落2.3个百分点。作为房地产开发企业主要资金支持的本年到位资金增速较开发投资增速低7.0百分点，资金收紧趋势正在显示。2、重庆市房地产发展趋势（一）两大因素继续抑制购房需求首先是严厉的政策调控打压投机需求。差别信贷利率、二手房交易税收以及房产税等各项政策的落实到位，以及政府应对通货膨胀所采用的稳健的货币政策环境，房市投机需求必将有效减少。其次是保障性安居工程建设有效分流购房需求。自住房市场化改革以来，住房供给渠道的单一化成为市场供不应求、价格快速上涨的主要原因，重庆市以公租房为主的保障性住房建设于2010年初率先启动，今年进入“边开工、边投放”的良性循环阶段，改变了商品住房供给的单一模式，形成市场与保障相结合的复合供给模式，对住房需求实施有效分流，商品住房购买需求进一步减少。（二）