安粮鲁南国际商贸中心定位报告PPT课件

山东临沂 鲁南国际商贸中心定位报告 本次报告要点 1 通过对临沂市场再次深度调研确定五金机电专业市场是最适合本项目发展的方向 2 通过七个方面论证了项目做五金机电专业市场的可行性 并从盈利模式 目标客户定位 规划建议 财务框算四个方面详细阐述了项目操作思路 产品定位 五金机电专业批发市场 核心特点 具有规模优势行业细分明确配套完善 七大定位依据 1 交通优势 2 物业现状 3 行业优势 4 产业链优势 5 临沂现有五金机电市场不能满足经营需要 6 临沂目前大型五金机电市场产品品类不完全 7 城市规划的要求 交通优势 交通优势 原规划的11万 已经建成 从物业形态来看有如下三个问题 一 一期已建成物业的产品形态以1 3层连体门面为主 功能上1层做商业经营 2 3层做仓储和办公使用 并且设置电梯井 原设计采用室内液压电梯 目前已经部分改装钢结构楼梯 二 临街局部4 5层物业原定位做写字间 房间面积约20 30 室内不通上下水 三 327 205国道车流量较大 两侧有绿化带无人行道 物业现状 七大定位依据 1 交通优势 2 物业现状 3 行业优势 4 产业链优势 5 临沂现有五金机电市场不能满足经营需要 6 临沂目前大型五金机电市场产品品类不完全 7 城市规划的要求 七大定位依据 1 交通优势 2 物业现状 3 行业优势 4 产业链优势 5 临沂现有五金机电市场不能满足经营需要 6 临沂目前大型五金机电市场产品品类不完全 7 城市规划的要求 七大定位依据 1 交通优势 2 物业现状 3 行业优势 4 产业链优势 5 临沂现有五金机电市场不能满足经营需要 6 临沂目前大型五金机电市场产品品类不完全 7 城市规划的要求 七大定位依据 1 交通优势 2 物业现状 3 行业优势 4 产业链优势 5 临沂现有五金机电市场不能满足经营需要 6 临沂目前大型五金机电市场产品品类不完全 7 城市规划的要求 七大定位依据 1 交通优势 2 物业现状 3 行业优势 4 产业链优势 5 临沂现有五金机电市场不能满足经营需要 6 临沂目前大型五金机电市场产品品类不完全 7 城市规划的要求 运营理念一 规划上适度超前 配套上适度浪费 功能分区明确 各功能相互配合 车流人流动线安全 便捷 仓储物流配套完善 以五金机电专业市场为核心 通过二期三期待开发地块的规划设计弥补一期商业设计的不足 运营理念二 功能上充分考虑周边可用资源 如鲁信会展中心 本项目不再考虑会展功能的设计 突出以交易功能为主 仓储物流功能为辅 配合商务 居住 餐饮服务功能 点缀休闲功能 运营理念三 经营上要考虑在两到三年内拥有物业经营的绝对控制权 先做专业市场的经营 规避一期物业销售不良的不利影响 避免物业分零销售后对经营业态的无法掌控 运营理念四 形象上要有一个能吸引外区域消费群体的鲜明商业主题 与老市场形成对比 运营理念 运营理念五 短期内与老市场共存共荣 做足准备在逐步发展后取代老市场 运营理念六 嫁接国内知名同行业品牌 迅速提升本项目的品牌影响力 通过外地商家的招商及宣传工作启动本地商家 一方面可通过外部竞争压力的引进 刺激本地市场经营商家 另一方面有利于快速做热市场形成良好的经营局面 为后期的物业销售奠定基础 运营理念 盈利模式 资产增值 融资性收入 经营收入 一 短期快速变现物业 餐饮等商业配套功能物业餐饮等商业配套功能物业目前是经开区最缺乏的物业 巨大的市场需求保证该物业可以快速实现销售 这一部分产品的变现可以缓解资金压力 二 周期性资金周转物业 创业中心 写字楼 过渡型住宅创业中心和住宅产品也是本项目可以快速变现的产品 既可以在项目启动初期变现 也可以在专业市场有较好呈现的阶段变现以获取这两类产品的价值最大化 这两类物业的变现时间较为灵活 可根据公司资金周转需要进行变现 盈利模式 资产增值 融资性收入 经营收入 三 中短期变现物业 五金机电专业市场五金机电专业市场做为本项目的核心产品是解决公司在本项目上获得利润的主要产品 其变现价值的高低决定于市场经营的好坏 未来可以在两到三年内阶段性持有 实现良好的经营 实现物业价值提升后根据公司资金回笼的需求进行变现 四 长期稳定收益物业 酒店和其它休闲配套商业酒店和大型休闲配套商业是本项目的亮点 是实现品牌增值后可以长期收益的物业 品牌名称 案名 中国 临沂 科技五金城 品牌特色 中国科技五金城 是目前中国五金批发市场第一品牌 年交易额357亿 在业内及国内其它市场二三线批发商和五金需求企业心中有超强的影响力 借助此品牌 能迅速提升本项目的品牌号召力 另外 中国科技五金城经营管理水平 电子商务 产品研发等都远超临沂及周边五金批发市场 经营档次1 品牌印象 汇集全国知名的五金厂家直销中心 品质好 价格便宜 现代化的管理模式 电子商务 国际结算 金融服务支持 配套完善 管理规范 售后服务完善 全面超越临沂老市场 2 商品档次 分区经营 各区自成一体又相互联系 临街商业以国内知名品牌商品为主 内街商品高低兼顾 既有品牌产品 又有贴牌产品 满足不同企业不同客层的采购 目标客户定位 投资客户与经营商户之间关系相辅相承 投资客户的投资意愿来源于经营商户对物业及经营管理的认可 经营商户对物业的信心取决于经营的便利性及经营成果的好坏 而项目经营的好坏来源于项目终端消费者对市场经营产品和服务的认可 经营 购铺 消费 经营客户定位 外地厂家 本地厂家 大区及省级代理商 市级代理商家 消费客户定位 全国各地五金专业市场批发商 全国各地五金需求企业 经开区消费者 临沂市及周边消费者 投资客户定位 各地品牌厂家 大区及省级代理商 市级代理商家 普通投资客户 规划建议前提 本部分关于规划的设想均建立在项目规划可以调整的基础上 一个专业市场 两大商业功能 三大商业主题 四大特色产品 五大能量中心 规划调整总体思想 五金机电专业市场交易经营 约26万 位于205国道西侧 占项目体量的65 物流仓储 约4万 满足专业市场配送货及小型仓储的需求 占项目体量的10 商业配套 约4万 满足经营客户及消费客户各类商业需求 占项目体量的10 居住配套 约6万 满足经营客户的住宿需求 占项目体量的15 物流仓储 交易经营 居住配套 商业配套 交易经营区规划 约26万 1 一期11万 已建成物业建议做五金工具类小产品 如手动工具和电动工具等 原有建筑形势不变 还原原设计中关于室内液压电梯的设计 2 沿李公河岸调整门面进深及高度 做工程机械和建筑机械的形象展示店约1万平方米 建议采用钢结构 设计高度10米 进深约12 15米 满足大型机械的展示 3 原二期用地定位以电工电器 小五金产品为主 建议以商场形式设计 商场单层面积控制在3 5万 规划4层 共14万平方米 258米 321米 82818平方米4 在交易经营区规划三个专门的停车场 满足就近商铺的物流配送需求 1635 8681 一期 原二期用地 一期 原二期用地 商务住宅用地 商业配套用地 商业配套用地 商业配套及居住配套规划 4万平方米 6万平方米1 东地块临街沿线定位美食街 设计以临街门面为主 二层商业为主 局部考虑三层 进深控制在12 15米 局部退廊 单铺具备卫生间 烟道 2 适当设计大型单体物业 定位商务餐饮 大型休闲娱乐业态为主 3 其中327国道和205国道交汇处考虑广场汇集人流 4 在商务 住宅用地中规划农贸市场一个 面积控制在5000 左右 5 商务办公产品可适当配置 体量控制在1万 以下 主要满足设置金融 保险 银行 代理 会计 邮电通讯等为市场商户提供服务的配套机构办公和外贸相关企业办公 6 住宅产品建议以板式小高层为主 以提高容积率为目的 7 景观设计 餐娱功能区 商务办公区 住宅区域应大量利用休闲空间设置绿化和小品 提升项目形象 一期 原二期用地 商务住宅用地 商业配套用地 商业配套用地 1 沿李公河沿岸规划一条特色美食商业街 以最近 最便捷的方式解决专业市场的餐饮配套需求 用目的性消费将客户直接吸引至市场内部 2 一期中间未建部分 建大篷 规划临沂首个成规模的大型机械专业市场 通过整合现有机械专业市场带来稳定的客源 3 二期暂建大型停车物流配套区 为一期提供更便捷的物流配送服务 4 通过东地块的开发 完善其它商业配套 进一步促进一期经营的顺利推进 方案二 特点 稳健分阶段 逐步开发 建筑造型建议1 所有建筑体现 现代感 公建化 特色 即线条流畅 造型简约 最大限度提供广告展示空间 2 可以考虑利用自然采光和环保建筑材料 如工程机械展示区和机床展示区可采用 阳光板 等环保材料 一方面通透大气 另一方面节约成本 3 原一期临街门面造型建议重新设计 局部做调整 增强专业市场 现代化 的形象 4 美食街及餐娱商业设计可考虑融合时尚元素 外立面色彩丰富 增加美感 5 运用小品 绿化和可经营的空间打破专业市场单调 开阔的疲劳购物感觉 标志性建筑设计建议本项目内应该有一处标志性建筑的设计 可考虑在东地块两条国道交汇处 从外立面 色彩 造型等方面 设置为整个项目的展示标志 开发节奏建议1 以一期已建商业和餐娱配套商业入市 启动一期招商 同时开展配套商业的变现工作 2 完成配套商业销售后切入商务功能产品和住宅产品销售 并根据一期招商情况推进二期用地的开发 3 通过配套商业的变现弥补专业市场经营所需要的现金流 预期开发周期在三年内完成 一期 原二期用地 商务住宅用地 商业配套用地 成本 8 84亿 预估 财务框算 营业税按5 5 计 12亿 5 5 6600万 说明 未计算企业所得税 增值税 项目静态投资收益 12亿 8 84亿 0 66万 2 5亿静态投资收益率为28 28 其它建议一 鉴于项目定位及规划设计工作的推进 建议临沂项目公司尽快进入正常运营阶段 二 进入正常运营后 首先解决已售物业的回购问题 13000平方米 3000元 平方米 3900万 三 由于项目涉及专业市场 因此政府部门对于市场税 费政策落到实处至关重要 四 工地现场施工停滞 建议尽早完成工地现场包装 售楼处建设及装修 一期工程的装饰工作 五 由于项目商业价值有较大的挖崛和上升的空间 建议专业市场阶段性持有 先做经营后销售 在商业价值充分显现的情况进行销售 保证商业物业价值的最大化 六 由于项目前期的客观原因 在临沂已有广泛知名度 但美誉度极低 建议公司在推广本项目的计划中适当调高项目推广费用额度 整合资源 重塑项目形象 谢谢聆听 临沂项目规划设计工作推进计划 牵头 业务发展部配合 总工办 营销策划部和项目公司 组长 宋总副组长 程然 胡大明组员 周斌 周家全 崔兴池 朱海龙 李越 2010年8月5日前收集接触适合临沂项目的规划设计公司 经办人 朱海龙 李越负责人 周家全2010年8月6日邀请4 6家规划设计公司首轮洽谈 经办人 朱海龙负责人 程然 胡大明2010年8月10日前确定三家规划设计公司赴临沂考察 并着手进行概念规划设计 经办人 李越负责人 胡大明2010年8月20日前完成规划设计建议书的初稿经办人 李越负责人 程然 胡大明 2010年8月31日集中评审三家规划设计公司的概念方案 选定合作机构 经办人 李越负责人 胡大明2010年8月31日前完成规划设计建议书的定稿