绍兴县加强社区物业管理工作的实施意见.doc

绍兴县加强社区物业管理工作的实施意见（试行）为加强社区物业管理工作，改善居住环境，根据浙江省物业管理条例等有关规定，结合我县实际，现就加强我县社区物业管理工作提出如下意见。一、理顺关系，健全管理体制遵循“加强指导、重心下移、属地管理”原则，建立“县、镇（街）、社区”三位一体管理体制，进一步明确管理职责，落实工作责任，齐抓共管，合力推进物业管理工作。（一）县建设局为社区物业管理的行业主管部门，负责指导监督全县物业管理工作。主要职责为：决策部署物业管理重要事项；研究制定物业管理相关政策、办法并组织实施；负责物业服务企业的资质管理、准入退出备案、合同备案、信用档案建设、服务质量考核和从业人员培训；负责物业专项维修资金和物业保修金管理；落实前期物业管理项目招投标制度；指导、监督业主委员会的成立、改选、换届和备案工作等。（二）镇（街）为社区物业管理的具体监督管理部门，负责组织开展本辖区内物业管理工作。主要职责为：指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作；负责协调、监督辖区内物业管理项目的移交、接管，做好辖区内有关物业管理投诉处理和信访工作；牵头组织实施住宅小区内的环境整治工作；指导、监督辖区内物业管理项目招投标工作等。（三）社区居委会为社区物业的直接监督管理部门，负责落实本社区物业管理具体工作。主要职责为：组织召开业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作；指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；调解处理物业服务中的矛盾纠纷；对辖区内物业企业考核提出初审意见；参与辖区内物业管理项目招标；对物业维修资金的使用提出初审意见等。二、完善制度，规范行业管理进一步完善规章制度，规范工作流程，严把“准入”和“退出”两个关口，加强日常监管，规范社区物业行业管理。（一）实施物业服务企业准入、退出备案制。严格物业服务企业准入备案制度，未经备案的，不得在县内从事物业服务工作。物业服务企业退出物业管理项目的，应严格按照浙江省物业项目服务退出管理办法规定程序和要求，根据物业服务合同约定内容，经辖区镇（街）同意到县建设局办理备案手续；对擅自退出造成负面影响的，将作为不良记录存入其信用档案，对后果严重的，采取暂停县内业务、清退出县内市场、年检不予通过、资质降级直至吊销资质等措施。（二）建立物业服务企业信用考核制。县建设局会同物业行业协会，建立物业服务企业信用档案，对企业违反物业管理法律、法规、政策规定，损害业主合法权益的行为进行不良行为记录和信用扣分，并将信用记分情况通过媒体定期向社会公示，作为企业日常监管、资质晋级、项目评优创优、前期物业招投标管理的重要依据。（三）建立前期物业招投标制度。开发建设单位取得商品房预售许可证前，需完成前期物业招标。凡建筑面积在5万平方米以上的住宅小区，应采用公开招标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者建筑面积小于5万平方米的，报经县建设局批准后，可采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业实施前期物业管理；拆迁安置小区新招聘物业服务企业，由所辖镇（街）负责组织实施，其资质多层不得低于三级，高层不得低于二级。（四）建立物业服务行业履约保证金制度。物业服务企业在接管小区时，须一次性缴纳履约保证金，用于对企业违约行为的处罚，以及承担非正常退出后过渡管理期间所发生的费用。保证金由县建设局设立专用账户实行集中管理。具体标准为：小区建筑面积5万平方米以下的为3万元；5万平方米至10万平方米的为6万元；10万平方米至20万平方米的为10万元；20万平方米以上的为15万元。物业服务合同正常解除后，该保证金经主管部门核准后予以退还。（五）建立业主大会会议筹备工作经费制度。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，在办理物业项目承接验收前一次性缴纳，由所属镇（街）收取并设立专用账户实行集中管理。具体标准为：小区建筑面积在5万平方米及以下的，按每平方米1.0元缴纳，超过5万平方米的，超过部分按每平方米0.5元缴纳。涉及城区拆迁安置小区业主大会会议筹备工作经费，在开办费中列支。（六）规范物业服务企业从业人员管理制度。规范物业服务企业从业人员持证上岗制度。县建设局会同县物业行业协会加强分类培训，采用定期、轮训方式，分别对各镇（街）物业管理机构人员、社区工作人员、业主委员会成员以及物业服务人员进行法律、法规、政策和业务培训，提高业主自治能力和物业管理相关人员的工作水平。三、齐抓共管，规范收费管理要进一步规范收费管理，研究调整相关政策，切实保障合法物业服务企业利益。（一）县发改局（物价部门）要根据物业管理发展的实际水平，研究修订物业服务收费管理办法。（二）县司法局要建立物业服务法律援助机制，支持物业服务企业对恶意拖欠物业服务费的业主，通过申请法律仲裁（或民事诉讼）途径收取物管费；县建设局对恶意欠费的，可暂停房产交易审批手续办理。（三）建立安置小区物业费收取联动机制。对拒交、拖欠物业服务费的，社区居委会可在年度村级（社区）集体经济分红时代扣；物业经费存取实行基本账户制，所属镇（街）加强日常监管。（四）城区拆迁安置小区地下停车位可由所属镇（街）代管、经营、维护，其出租经营收入专项用于该小区的物业管理，具体由双方协议明确。（五）对未配备物业经营用房的老旧住宅小区，合理配建物业经营用房，由所属镇（街）牵头，县建设局、规划局、国土局负责协调落实，相关收入用于弥补该小区物业管理经费。四、强化激励，提升管理水平要通过信用存档、日常督查、示范评比等形式，加大对优质、文明服务单位的激励。（一）培育一批具有较高服务水平、较高品牌知名度的物业服务企业。年度信用分值排在前10名的物业服务企业，评为年度“绍兴县优质物业服务企业”，由主管部门予以全县通报表彰。（二）充分发挥物业服务示范项目的引领作用。物业服务企业所服务项目获国家、省、市物业管理示范住宅小区（大厦）称号的，所属镇（街）或平台分别给予一次性10万元、8万元、5万元奖励。（三）实行城区拆迁安置小区、老旧住宅小区物业“以奖代补”政策。奖励标准为多层每月每平方米0.25元，高层或小高层每月每平方米0.6元，时限五年；方法上采取物业奖励与社区星级物业考核挂钩，按五星、四星、三星级社区奖励标准系数分别为1.2，1.0，0.8进行折算奖励，奖励金由县建设局（中心城建管办）即拆迁人每年出资1500万元，奖励金按物业服务企业80%，所在社区20%分配。“以奖代补”星级考核自2012年12月1日起由县建设局牵头实施。拆迁人为土地储备机构的，奖励金可列入土地储备成本。其它镇（街）、平台可参照执行。五、加强组织领导，营造齐抓共管良好氛围（一）加强组织领导。成立由县政府分管副县长任组长，县建设局、县发改局（物价局）、县经信局、县公安局、县民政局、县财政局、县司法局、县国土局、县环保局、县规划局、县建管局、县卫生局、县城管办、县工商局、柯桥供电分局等部门以及相关镇（街）负责人组成的县物业管理工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县建设局，县建设局负责人兼任办公室主任。各镇（街）也应设立或明确物业管理专职管理机构，指定一名班子成员分管物业管理工作。各社区居委会建立物管工作小组，负责落实本社区物业管理具体工作。（二）完善岗位考核。建立社区物业管理成员单位联席会议制度，由县建设局牵头每季度召开一次，专题研究解决当前社区物业管理的有关问题。物业管理工作将纳入县对镇（街）年度目标责任制考核，具体考核办法由县建设局负责提出。（三）强化宣传引导。各相关工作部门要充分利用报刊、广播、电视宣传物业管理政策法规，要充分发挥业主委员会自治