德阳房地产拓展报告PPT课件

万商汇集团 中国 项目介绍 万商汇企业集团有限公司 版权声明 本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自万商汇企业集团有限公司 未经许可 任何人不得以任何形式转载 翻印 抄袭或传阅本报告之内容 德阳房地产拓展报告 2014 12 德阳房地产市场开发状况 德阳市零售商业状况 德阳专业市场状况 一 三 四 德阳房地产市场开发状况城市宏观环境分析 二 德阳投资环境总体分析 五 目录 德阳市近年来房地产开发投资状况 德阳市住宅及底商分析 四 德阳市房地产市场开发状况 一 一 德阳市近年来土地市场状况 三 德阳市近年来商业地产开发投资状况 二 一 德阳市房地产开发投资状况 GDP增速与房地产发展关系 近五年来 德阳GDP增长都保持9 以上的增长速度 2012年开始放缓 房地产开发处于缓慢发展的阶段 近五年来 德阳房地产开发投资保持较快的增长速度 2012年开始房地产市场增速开始放缓 2013年增速更是跌至3 5 这反映出德阳市房地产市场受国家宏观政策的调控影响比较大 同时也与市场的饱和度有关 图一 图二 图三 一 德阳市房地产开发投资状况 图一 2013年成交均价为4293元 相比2012年的4390元 又下降了2 3 图二 2013年德阳市区住宅销售为83 5万 相比2012年的105 42万 减少了20 8 相当于五分之一的份额 德阳市区2013年住宅总供应量达到144 37万 相比2012年的126 2万 增加了14 4 在2012年降价换量取得阶段性成果的同时 爆发的海量供应再次让市场失去平衡 图一 图二 三 德阳市近年来土地市场状况 1 德阳市2014年市规划区土地供应计划表 单位 亩 德阳市2014年市规划区土地供应计划6154 8亩 商服用地742 5亩 住宅用地2364亩 工矿用地2253亩 2014年土地基准单价工业用地13 6万元 亩 住宅用地70 117万元 亩 商服用地166 180万元 亩 2013年德阳土地市场冷清 供应少 成交更是屈指可数 总计成交了18块地 最小3 3亩 最大192 2亩 分布上 基本属于城市边缘地块 从青衣江路 嘉陵江路 一直延伸到孝感 杨嘉 总面积约633亩 按规划条件预估可供应132万 的物业 四 德阳市住宅及住宅底商分析 旌阳区 城北片区 旌南片区 老城区 黄河片区 旌东片区 市区房地产市场板块划分为城北片区 黄河片区 老城区 旌东片区及旌南片区 天元片区 旌湖开发区七大房地产板块 天元片区 旌湖开发区 渝都国际明珠 熙城 华伦城市领地 新里城尊域 龙湾上城 翰城国际 温莎湖畔庄园 保利国际城 正基首席 畔山庭院 旌城阳光 嘉皇心悦城 德阳碧桂园 香江华府 力创天籁福 住宅楼盘均价4500元 m2 住宅底商均价18000元 m2 各区域楼盘均价相当 其中老城区和黄河片区 旌东片区主要以普通住宅楼盘开发为主 旌湖片区 旌南片区有别墅楼盘和花园洋房开发 五 德阳市商业状况 商圈布局情况 商圈状况 文庙商圈 市中心 沃尔玛商圈 盛唐摩尔商圈 文庙商圈 起源于传统意义上的老城商业区 商业以服饰 电子通讯器材为主 商业档次整体偏低 该商圈主要分为三大区域 南街区域 长江西路区域 文庙广场商业区 凯德广场 沃尔玛 商圈 该商圈为德阳城东的一个新型商业圈 通过沃尔玛超市带动区域内其他商业配套的完善 该商圈定位于服务旌东片区 辐射全市 以满足居民日常生活消费为主的区域性商业中心 盛唐摩尔 沃尔玛 商圈 该商圈和沃尔玛商圈共同形成覆盖东部区域 辐射全市的新型商业中心 同样为满足居民日产生活消费为主的区域性商业中心 宏观环境分析 城市区域发展现状 二 城市宏观环境分析 二 一 一 德阳市区位 人口 产业状况 德阳概况 区位 德阳 别称 旌城 位于四川盆地成都平原东北部 东临绵阳市 遂宁市 西靠省会成都 南连资阳市 北接阿坝藏族羌族自治州 人口 2013年年末年户籍总人口392万人 常住人口352 4万人 其中城镇常住人口161 6万人 城镇化率45 9 其中市辖区旌阳区人口73 51万 中心城区常住人口约65万 支柱产业 机械 食品和化工三大支柱产业 所辖区域 辖旌阳区 中江县 罗江县1区2县 代管广汉市 什邡市 绵竹市3市 总面积5911平方公里 阿坝 成都 资阳 绵阳 德阳 41公里 50公里 134公里 350公里 二 德阳市整体经济综合情况 经济状况 图一 图二 图一 初步统计 2013全市实现地区生产总值 GDP 1395 9亿元 比上年增长9 0 图二 13年社会消费品零售总额467 7亿元 比上年增长14 6 图三 13年城镇居民人均可支配收入24701元 比上年增长10 4 增幅放缓 在同类城市中处于较高的位置 图三 二 德阳市整体经济综合情况 经济状况 德阳市2013年GDP位于四川第三位 总达1395 94亿元 人均GDP排名四川第三位 经济总量在四川省内仅次于成都 绵阳 是四川经济发展较好的城市 三 德阳市整体交通情况 交通状况 公路 G5 京昆高速 G42 沪蓉高速 G93 成渝环线高速 成德南高速 遂德阿高速 成都第二绕城高速 成都第三绕城高速 成绵高速复线 G108贯穿境内 铁路 宝成铁路 达成铁路 另有在建成绵乐客专和成兰铁路 成绵乐城际铁路客运专线将于2014年年底通车 航空 距成都双流国际机场50余公里 距绵阳南郊机场约45公里 德阳市 德阳拥有发达的铁路 公路 航空立体交通体系 四 德阳城市总体发展规划 形成 一区 四轴 多线 的城镇空间结构 城市规划 德阳市 罗江县 中江县 绵竹市 什邡市 广汉市 四轴 包括三纵一横四条城镇发展轴 三纵为成德绵中部发展轴 成德绵西部发展轴和成德绵东部发展轴 连接市域大部分城镇 依托宝成铁路 绵成乐城际铁路 成绵高速公路 108国道 成什绵高速公路 金堂 中江 三台高速公路等多条南北向交通干道形成 是加强与成都 绵阳联系 融入区域发展的主要骨架 成都市 绵阳市 一区 指半小时圈城镇重点发展区 是以德阳中心城区为中心半小时交通范围内的城镇密集地区 包括旌阳区 广汉市和罗江县全部 什邡市和绵竹市的平原地区及中江县西部地区 规划目标 2015年中心城区城市人口80万人 建设用地85平方公里 2020年 中心城区城市人口100万人 建设用地100平方公里 四 德阳中心城区发展规划 一主两副 三轴三带 的空间布局结构 城市规划 城市中心 城市副中心 城市副中心 西部综合产业带 东部生态休闲带 中部生活服务带 一主 指以文庙广场为中心 以长江路为轴线 横跨绵远河东西两岸的城市主中心 两副 指城北城市副中心和八角城市副中心 三轴 指长江路城市发展轴 金沙江路城市发展轴和青衣江路城市发展轴 既是城市综合服务轴 也是重要的景观轴 三带 指以宝成铁路为主轴的西部综合产业带 以绵远河为主轴的中部生活服务带和沿东山南北延伸的东部生态休闲带 重装片区 八角片区 东山片区 城北片区 天元片区 中心片区 综合服务 职业教育 居住等功能天元片区 集生产 生活 服务为一体的综合型片区城北片区 居住 行政办公 综合服务 职业教育等功能重装片区 重型装备 生产服务 科技研发等功能八角片区 发展重大装备 科技研发 商务办公等区域性功能东山片区 文化 体育 休闲娱乐和居住用地 中心片区 六 德阳市宏观环境小结 德阳市距离省会成都仅41公里 距绵阳市50公里 经济发展状况仅次于成都 绵阳 居四川省第三位 人均可支配收入达24701元 经济发展较好 老百姓购买能力强 德阳市公路 铁路 航空立体交通极为便利 居成都 绵阳两大机场均在50公里范围内 拥有众多高速 铁路专线 成绵城际铁路客运专线2014年底通车 德阳市城市发展规划 一区 四轴 多线 的空间布局 强调加强与成都 绵阳的联系 2015年中心城区人口预计80万 城市建设用地85平方公里 由此可见 德阳市良好的区位条件以及经济基础 伴随着未来城镇化的进程 大量城市人口导入 德阳市的投资强度 政府招商力度势必会大大加强 这将为德阳市的发展创造大的良好宏观环境 也将带动商业 住宅等各方面的需求提升 德阳市代表性在营零售商业分布图 德阳市在售商业地产分布图 二 德阳市零售商业状况 三 一 德阳在售商业综合体综合情况 三 一 德阳市代表性在营零售商业分布图 旌阳区 彩泉天街体验式购物中心 德力德购物中心 盛唐摩尔购物广场 东方时代广场 恒逸广场 德阳希望城购物中心 汇乐广场 中山商厦 中立百货大楼 新彩泉商场 西城生活广场 南华春天购物广场 绵远商业步行街 沃尔玛超市 大润发超市 世纪联华超市 苏宁电器 凯旋国际上美购物广场 旌都银座 老城区 德阳代表性零售商业主要集中在老城区 大型超市有大润发 沃尔玛 世纪联华 大型购物广场较多 构成德阳的三个商业中心 三 德阳在售商业综合体情况 德阳在售商业综合体较少 目前在售纯商业综合体仅4个楼盘 总体商业体量80万方 其中银鑫五洲广场的商业体量达60万方 其余的几个均比较小 主要原因是近年来德阳土地供应较少 成交量小 而且2013年德阳房地产市场一直处于不温不火的状态 2013年去化率约为57 8 也就是说 约60万 的住宅物业被留给了2014年 加上此前未去化掉的物业 存量近200万 按当前的销售速度 在没有新增供应的情况下 这200万 的存量房需要2 5年才能完全消化 德阳专业市场总体分布概况 德阳专业市场状况 四 一 专业市场综合概况 二 一 德阳专业市场总体分布概况 旌阳区 四川恒大国际装饰建材城 钢材炉料交易市场 德阳互发钢材市场 华安五金机电城 恒大五金机电汽配城 德阳目前在营的专业市场较少 仅五金机电 建材家居 钢材三大类 二 德阳专业市场综合情况 在营市场 在营市场 德阳市目前再营的市场仅家居建材 五金机电 钢材三大类 汽车类专业市场暂无 仅从现有的在营市场来看 德阳专业市场业态少 规模小 经营经营年代久等特点 三 德阳专业市场综合情况 在售 待售 德阳目前在售的专业市场仅2个 以商贸城和家居市场为主 商贸城体量较大 综合了各个业态 西部国际商贸城规划面积2700亩 总投资为86亿元 建设周期为6年 项目位于德阳市城市主轴长江西路西段干线和一环线交叉线上 总建筑面积334 33万平方米 融小商品 家纺 服装批发市场 五金 机电 汽贸汽配 食品批发专业市场 星级酒店 写字楼 奥特莱斯品牌连锁商场 大型购物中心 总部经济和金融办公大楼 多功能会展中心 客商住宅区 娱乐休闲街等 最终形成专业市场 物流基地 旅游购物 酒店娱乐 总部经济 金融服务于一体的城市综合体 西部国际商贸城建设进度 第一阶段是2010 2012年 商贸城的一期项目竣工 红星美凯龙成功引进 汽车4s店初具规模 第二阶段是2013 2014年 基本建成销品贸 五星级酒店 汽车4S店二期工程 五金机电批发市场 初步建立起为商贸城配套服务的现代物流仓储基地 德阳投资环境总体分析 五 德阳投资环境总体分析 优势分析 劣势分析 地处成都平原东北部 西距成都41公里 东距绵阳50公里 属于成都都市圈的辐射范围 区位优势明显 德阳市经济总量 人均GDP均位列四川省第三位 城镇居民人均可支配收入达24701元 经济发展相对较好 居民购买力较强 德阳市交通优势明显 众多高速 铁路经过 航空方面两大机场均在50公里范围内 有直达成都的城际铁路 完善的立体交通网络为德阳市发展创造了良好的条件 按照德阳市现有的城市人口和未来城市规划人口 2015年城区80万人