房地产发展趋势及信贷政策分析PPT课件

1 2012年银行对房地产信贷的配套意愿和风险评估 交通银行金融研究中心周昆平2012 2 4 2012年货币政策维持稳健 实际操作适度松动 保持基本稳定的可能性较大 不排除若发生严重的外部冲击 利率小幅下调1次的可能 基准利率 适时适度下调 准备金率可能下调2 4次 每次0 5个百分点 存款准备金率 货币政策稳中偏松 注重灵活性 前瞻性和针对性 总体基调 灵活开展公开市场操作 基本维持市场流动性相对宽松局面 公开市场操作 5 存贷款基准利率保持基本稳定的可能性较大 2011年贷款利率上浮占比不断扩大 综合考虑经济增长有所放缓 当前利率水平已属中性略高 物价涨幅逐步回落 加息将进一步提升小企业融资成本且不利于房地产市场平稳运行和地方政府债务风险的化解 2012年已不存在进一步加息必要性 基准利率下调的可能性不大 中长期通胀压力依然不容忽视 下调显然不利于通胀预期的管理 我国经济增速趋向平稳 硬着陆 基本无忧 在目前利率水平本就不高的情况下 尚无必要通过下调利率来刺激经济增长 6 存款准备金率将适时适度下调 外汇占款与基础货币运行较为同步 综合考虑资本流入状况和银行体系流动性情况等因素 2012年存款准备金率将下调2 4次 每次0 5个百分点 假设2012年M2增速目标为16 历史常态水平 则要求货币乘数增长7 进而需要准备金率下降约1 8个百分点 2 4次下调 每次0 5个百分点的预测基本符合这一测算 7 2012年信贷投放规模扩大但余额增速略有回落 三是 信贷增量与固定资产投资增长较为匹配 四是 新增贷款在社会融资总规模中的比重有所上升 预计全年新增贷款8 8 5万亿 余额同比增长14 5 15 5 8 政策适度松动 银行信贷供给能力有所增强 法定存款准备金率下降有利于信贷扩张 2012年 为保证经济平稳增长并加大对特定领域的支持 政府会鼓励银行适度加快信贷投放步伐 但稳健货币政策下信贷投放显著放松的可能性也不大 为缓解银行体系流动性压力 保持流动性合理适度 2012年准备金率会有一定程度的下调 这有利于银行扩大信贷投放 9 信贷增量与固定资产投资增长较为匹配 人民币贷款余额与固定资产投资增速同步变化 在正常年份里 剔除掉诸如2009年这样的异常年份 固定资产投资与信贷余额增速的比值平均在0 7左右 即投资增速每增长1 需要贷款增长0 7 但在政策偏宽松 信贷增长较快时期 该比值会在平均值以上 反之则在平均值之下 2012年 该比值预计可能在0 7 0 75之间 再按照2012年投资增速为21 的假设 则要求信贷余额增长14 7 15 8 10 新增贷款在社会融资总规模中的比重有所上升 2012年 受政策微调的影响 新增贷款规模扩大 加上鼓励发展股票和债券融资 社会融资总规模从2011年的12万亿扩大到13 14万亿 同时因加强规范监管 2012年信托贷款 委托贷款 承兑汇票等融资难有明显扩大 银行贷款占整个社会融资总量的比重将小幅上升 达到60 62 11 2012货币供应增速有所回升 预计M2和M1同比分别增长14 15 和12 14 左右 预计2012年新增外汇占款将从2011年的3 2万亿左右显著下降到2万亿左右 月均1600多亿元 这一增速与金融危机后的2008年四季度到2009年上半年这段时期相当 2012年 理财产品市场将进入平稳 健康运行的轨道 难以再现2011年爆发式增长的局面 加之实际负利率缓解甚至消失 都有利于减少理财产品对存款的分流 促进存款和货币供应增长 2012年准备金率适度下调推动货币乘数回升 也有利于存款扩张 13 2012年房地产市场趋势的预判 近期房地产宏观调控仍将继续 房价下调可能性较大 房地产宏观调控已逾时1年半 限购 限贷 房地产税试点 土地等政策延续同时 国务院连续强调 房地产宏观调控坚定不移 将房价降至合理水平上 从供给看 目前库存量已增至历史高点 进入1至1年半的去库存化周期 而需求中投机和投资已被限购 限贷等政策打压殆尽 自住需求为市场主导 市场容量萎缩明显 预期今后一段时间内 房地产调控政策仍将持续 以价换量 已趋明显 价格应有所下调 但目前通胀已有所回落 宏观政策进一步收紧预期降低 价格下调幅度仍存在不确定性 中长期来看 房地产市场仍将保持基本平稳发展 一是未来将是中国城镇化过程加速的一个阶段 十二五 规划强调 要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民转为推进城镇化的重要任务 在加快城镇化 城市人口迅速增长过程中 中国房地产业将承担其实现平稳有序合理发展和实现中小城镇的居民居住功能的主要任务 二是我国经济中房地产花叶对GDP的贡献仍较高 近十年房地产投资占GDP的比重保持在5 5 左右 且产业关联较高 带动建筑 建材 机械 装潢等50多个产业部门 几百种产品和服务 近几年GDP的9 10 的增长率中 房地产业及其所带动的贡献率约占2个百分点 2012房价过快上涨压力趋缓并可能回归合理区间 全国100个城市住宅价格指数及变化情况 2012年首月百城住宅均价环比下跌 10大城市住宅均价首次同比下跌 2012年 在房地产调控政策不会明显松动的背景下 未来房地产价格下行趋势仍将持续并逐步回归合理区间 不排除部分城市房价出现较大幅度回落的可能性 但全国整体房价难以明显下跌 15 2012年房地产市场趋势的预判 保障房的建设是 十二五 规划的重中之重 未来保障性住房投资将继续高速增长 从2008年 131号文 以后 保障房安居工程住房建设规模就以每年倍增的速度扩大 根据住建部数据 2011年1至9月 全国城镇保障性安居工程的建设进展为 实物开工986万套 开工率达98 如果按每套保障房50平米计算 则2011年开工建设1000万套保障房 累计面积约为5亿平方米 相当于2010年全国住房销量10 43亿平方米的一半 将成为 十二五 期间解决住房供需矛盾的关键 2012年将延续保障房建设节奏 保障房建设将达到600万套 投资总额或将达到1万亿 商业地产市场短期增长较快 风险将逐步显现 自2010年房地产市场调控以来 住宅的限购限价等从紧政策 迫使部分开发商转向商业办公用房开发 或者打擦边球 进行商改住开发 短期内商业地产成交量 开发量增长较快 商业综合体 写字楼等商业地产投资回收期长 对经营敏感性强 在全球经济徘回不前 欧债危机和中东局势再度升级 国内消费动力不足背景下 未来市场仍存在较大不确定性 去库存将为房企明年主题 行业整体面临整合洗牌 由于销售放缓 结算周期延长 131家上市公司存货合计达到1 7万亿元 较去年同期增加四成 库存周转率同比下降22 31 因此未来一阶段 去库存 加快资金回流速度将为房企当务之急 同时基于销售回款放缓 存货积压与负债高企 再融资能力受限的双重压力 开发商单体财务状况转弱与调控政策效应的叠加 因此开发商面临 中长期参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价 中长期行业进行分化与整合等结构调整 企业破产 兼并与收购将成为常态 房地产成交量仍将维持小幅增长 但空间有限 房地产成交量仍将维持小幅增长 2012年限购 限贷等政策将依然实行 因此投机 投资性住房需求仍会受到 考虑到2012年下半年将有部分保障性住房开始投入运营 一部分刚性购房需求又会被保障性住房体系吸收 另一方面 因住房价格的持续下行和趋向合理区间使得部分购买力又能够得以实现 综合考量 预计2012年全年房地产成交量仍可能小幅上升 但上升空间非常有限 与2011年规模差别不大 开发企业资金压力仍存 房地产投资增速继续回落 房地产投资回落空间较大 2012货币政策基调维持稳健的背景下 货币信贷不会大幅度放松 特别是针对房地产企业的信贷不会明显放松 另一方面 受房地产销售预付款和定金日趋减少 开发商资金压力较大 因此 2012年房地产开发企业获得银行信贷改善融资状况的机会不大 受资金限制及市场预期前景不乐观的影响 未来房地产开发投资增速将有较大的回落空间 房地产市场走势分化 企业的分化 不同类型物业的分化 城市的分化 中小企业面临资金风险 未来行业整合将使一批中小开发商退出房地产市场龙头企业领先优势进一步扩大 行业集中度进一步提高 住宅销售面积和销售额均会有明显下降 商业地产价格将维持稳定 但值得注意的是 商业地产机遇中也蕴含风险 商业地产投资回报期长 专业能力要求高 部分二三线城市潜在供应可能过大 住宅市场仍是能更快带来现金流 市场空间更大的领域 一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策过去几年土地供应量大 开工高的二线城市可能面临更大风险 东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间 房地产市场将出现企业 城市及物业的走势分化 19 2012年房地产调控政策或有微调 2012年我国房地产调控政策或有微调 保障房政策调整 重心由强调规模向运营和管理方面转移 货币保障形式将有所增加 调控趋于主动 推进房产税改革并扩大试点范围 但短期内操作难度大 大面积推行可能性仍很小 调控持续从紧 视具体情况或有微调与变通 调控目标也由 遏制房价过快上涨 转变为 促进房价合理回归 20 21 商业银行房地产信贷策略 防范风险 信贷资源重点投向符合国家政策 能满足居民住房消费合理需求的普通商品房开发贷款 优选运作规范地产开发企业 名单管理 高度关注房地产行业风险 严格防范合规性风险 有效防范市场风险 总量控制 房地产业的贷款增速基本保持全年平均水平14 5 15 5 实行比例管理 其中住宅类房地产开发税款余额不会低于房地产行业贷款余额的70 提升效益 加大支持保障性住房的开发 审慎发展商业用房开发领域和土地储备贷款 注意提高综合回报 22 房地产不同领域业务细分信贷政策分析 保障房开发 重点支持主城区地理位置优越 市场定位合理 购房对象明确 单位成本不高 配套成熟 中小户型占比高 还款资金来源能有效监控 且能与个人按揭捆绑运作的普通商品住宅项目 住房开发 优选具有较强实力 经营财务状况良好 具有政府背景的开发企业 在项目选择上优先支持以省 直辖市和计划单列城市 经济发达地区政府财力回购的项目 写字楼和商业综合体开发 主要以一线城市及部分东部中心城市为主 优先选择城市主要商圈核心地带 人流量较大 规划较为清晰 招租对象明确的商业综合体 土地储备 对土地储备贷款 原则从严控制贷款总量 提高准入门槛 贷款额度不会超过土地收购 整理和储备总成本的70 贷款期限不超过2年 经营性物业抵押 鉴于房地产行业形势 大多数银行将暂停房地产行业客户的经营性物业抵押贷款 个人首套房贷款 个人消费抵押贷款也将更加审慎 利率可能出现一定程度的上浮 对10年期以上的房产贷款将更加困难 个人消费贷款 银行对首套房贷款给予一定的支持 利率一般采取基准利率 对优质客户可能给予一定的优惠 对烂尾楼等商品房可能会采取限制措施 抵押贷款收紧 鉴于国际经济不确定性增加以及国内经济放缓 实体经济也将面临一定的困难 中小企业2012年的经营环境更加困难 因此 商业银行对经营性房地产抵押将更加审慎 小企业抵押贷款和个人按揭贷款 个人按揭抵押贷款的利率还主要看监管政策 从去年银监会要求各家商业银行将首套房贷款利率由下浮30 提高到下浮15 但由于去年资金比较紧张 这一政策基本没有执行 今年信贷资源仍然有限 实行大幅下浮利率不太可能 但今年利率可能会出现下浮 相对中小企业而言或者消费信贷而言 个人住房信贷综合收益比较高 因此 商业银行从安全角度出发 愿意从事这部分业务 但利率难见下浮 利率不太可能大幅下浮 信贷额度未见宽松 尽管今年央行采取的政策基调是逐步放松 但是放松的步伐是亦步亦趋 比较审慎 今年的信贷新增规模8 8 5 比去年略多 但是 其在社会融资总额的比较进一步提高 多个人按揭贷款的信贷余额未见宽松 另一方面 今年以来 银行业资金来源一直比较紧张 央行也在年前通过逆回购缓解资金紧张局面 19号又通过降低存款准备金释放流动性 银监会也对商业银行实行比较严格的存贷比考核 商业银行既有信贷总额控制 又有存贷比的控制 在货币政策未见宽松的前提下 商业银行很难有比较宽裕的资金投向市场 个人按揭贷款的额度和利率 25 房地产价格大幅波动风险 2011年一线城市房屋销售价格环比指数持续下行 全国商品房平均销售价格环比多在100以下 虽然2011年房地产价格的波动幅度仍然较小 但2012年不排除随着调控政策的深入和资本阶段性的迅速流出 国内房地产价格整体或局部出现大幅下降的可能性 27 房地产价格大幅波动风险 房地产是中国经济的支柱行业之一 目前缺乏其他的增长点 外部需求也日趋疲弱 一旦房地产市场 中国经济可能会受到比较大的负面冲击 目前 国内银行业与房地产相关贷款 包括开发贷与按揭贷 占中国银行系统总贷款额的20 左右 而通过抵押贷款等方式 银行持有的与房地产相关的资产更多 虽然大多银行的压力测试表明可以承受国内房价下降30 左右 但倘若房价真的出现如此大的跌幅 中国经济将出现比较大的问题 届时国内银行业也将面临前所未有的压力 由于地方政府收入很大程度上依赖土地出让金 而地方政府融资平台的许多债务也是通过土地抵押而来 土地销售收入的降低可能引发对债务可持续性的担心 由于目前对地方政府融资平台现金流的预测很大程度上是基于房地产市场前景的乐观看法 一旦房价下跌 地方政府基建设施投资能力很可能会大幅降低 并造成新建楼盘价格的进一步下跌