房地产业行业发展现状PPT课件

名字 职位 电话 讲稿题目 1 目录 房地产业行业发展现状十八大后产业的政策导向及房地产业发展的新的趋势和机遇我们公司的发展机遇 2 1 行业层面上 房地产调控后市场的新特点 部分投资住宅转向商业地产 城市综合体 旅游地产 养老地产等成为新的发展趋势 部分投资又回到了一二线城市 从本地扩展到外地 又从国内扩展到海外 城市之间 房地产企业的分化 整个资产主要矛盾由总体供需不平衡逐渐转为配置不平衡 一 房地产业行业发展现状 3 房地产投资呈现增速回落的趋势 从投资 供应 需求 房价 地价以及资金情况等几个方面做简单分析 首先是房地产投资的增速的回落 回顾过去整个近十年的房地产发展趋势 房地产开发投资一般都是高于固定资产投资的增速 房地产投资增速高于固定资产投资增速 但是从2013年11 12月起 一直到今年 房地产投资呈现增速回落的趋势 已经低于了固定资产投资的增速 今年以来的房地产开发投资增速低于固定资产投资增速 是不多见的现象 一 房地产业行业发展现状 4 为什么会出现这样的情况呢 是因为在整个供应上 反映的最突出的是新开工面积 包括住宅的新开工面积 同比呈下降的态势 而且这个下降的态势还比较大 1到6月份住宅的新开工面积是下降了19 8 整个房屋新开工面积是下降了16 4 6月尽管是下降的 但是数据比5月的情况还是要好一些 降幅有所收窄 但整个情况面临着比较大的问题就是新开工面积下降比较快 新开工面积下降比较快 跟投资增速下降又是联系在一起的 一 房地产业行业发展现状 5 销售情况 今年的销售情况和去年的销售情况形成了极端的对比 去年1到6月份 商品房销售面积达到了28 7 的增速 商品房销售额是43 2 的增速 到了今年1到6月份 这两项都变成了负值 商品房销售额是下降了6 7 销售面积下降了6 1 房地产企业的销售数下降 资金回笼就减慢了 资金链紧张 必然影响到继续投入 就体现在刚才所说的新开工面积下降上 新开工面积下降 实际上带来了整个房地产投资的增速的下降 一 房地产业行业发展现状 6 从房价上看 今年的房价跟去年相比也有比较明显的变化 我把今年上半年跟去年的情况做了比较 去年环比是上涨的 但是环比涨幅是回落的 但是到了今年 房价环比已经有趋缓上涨的趋势 到回落 到现在是小幅下降 这是环比 从同比来看 整个房价同比上升的势头 变成了涨幅趋缓 到了今年上半年变成了温和的上涨 从环比来看 由过去的上升变成了小幅的下降 同比是由上涨变成了涨幅逐渐收窄 变成了温和的上涨 可以进一步体现供求关系的变化 一 房地产业行业发展现状 7 土地供需 从土地供需情况来看 构置面积和成交价款趋势也是不一样的 购置面积同比下降 而土地成交价款不仅没有下降 反而是保持正的增速 所以今年说半年土地成交价格仍然是保持上涨态势 跟我们的房价是形成了不同的走向 一 房地产业行业发展现状 8 企业资金 从企业的资金来看 开发企业的资金增速今年跟去年相比 也形成了鲜明的对比 去年全年开发企业销售情况比较好 回款比较好 资金增速是比较快的 但是今年增速回落0 6个百分点 房地产投资增速低于固定资产增速 给经济增长带来了压力 整个房地产开发投资 对GDP的影响比较大 有的人就做过测算 投资变动约一个百分点 会影响整个GDP的增速0 13个百分点 上半年开发投资增速的下降 低于固定资产增速 对整个经济的压力是比较大的 特别是与房地产相关的 后面的土地出让以及与房地产交易相关的税收 给地方的资金压力是加大的 一 房地产业行业发展现状 9 有的指标从现在来看是处于历史的低点 一个是资金来源 从过去30 以上到位资金的增速 到了今年上半年 只有3 的增速 说明资金前所未有的紧张 另外 新开工面积下降接近20 的降幅 说明这个企业对未来预期是不太明确的 看不准 处于观望状态 所以直接影响了新开工面积的指标 开发企业的观望相对于消费者 购房者来说 也是处于一个观望的状态 这两个指标结合起来看 首先是整个供需关系有一定的变化 导致了销售的下降 销售的困难又带来了企业资金的紧张 企业资金的紧张导致了企业新投资减少 新开工面积下降 形成了这样一条变化链 在这个的同时 我们对房价和地价的变化可以看到 今年上半年住宅价格和地价跟过去相比 走出了不同的走势 过去我们看到的是地价涨房价也在涨 但是今年上半年的情况有所不同 平均销售价格是在下降的 相对比的是 土地成交价款是保持增长的 但是同时购置面积是在下降的 这就说明土地价格是在涨的 在上半年土地价格和地价是走出了不同的走势 这个也是跟之前有明显的不同 一 房地产业行业发展现状 10 未来大概是怎么样的变化呢 从目前有关的指标来看 关键的原因 今年上半年的变化是由于整个房地产市场的供需关系出现了变化 为什么供需感到发生了变化 实际上我们目前处的一种状态是供给的增加已经快于了我们销售的增加 由于房价涨到了一定的高度 一定程度上抑制了住房的消费 另外一方面 过去房地产在形势非常好的时候 企业大量的拿地 实际上增加了供应 经过这么两三年房地产的高涨期 过去企业拿到的地逐渐形成了供应 导致了市场上供应的增加 另外包括过去几年房地产行业的高的利润率 吸引了大量的资金的进入 这实际上在侧面也增加了供应 包括地方政府出于地方财政的需要 也是乐于增加土地的供应 几个方面的配合 造成了供应速度快于销售增速的出现 从这样的情况来看 这样供需关系的变化 我个人还是觉得是处于中短期的调整 并不是因为整个房地产发展的长期性的因素发生了变化 从这个角度来说 从去年下半年到今年的调整 还是处于调整期的变化 调整的幅度有可能是比2011年的调整要大 但是比2008年的调整幅度要小 一 房地产业行业发展现状 11 1 城镇化 从十八届三中全会到去年的中央城镇化工作会议 以及今年的政府工作报告 反复的提出城镇化我们的历史任务 是扩大内需的最大潜力所在 二 十八大后产业的政策导向及房地产业发展的新的趋势和机遇 12 1 需求是逐步持续释放的 城镇化和城镇人口的增加是支撑城镇住房需求的基本因素 但是城镇化带来的住房需求 理论上是属于潜在需求 这个潜在需求能不能变成有效需求 实际上还依托于城镇化进程的推进和城镇化的质量 这里面最关键的问题就是户籍制度改革和财政转移支付相结合的财政投入的制度的改革的配套 如果户籍制度改革能够顺利推进 如果财政转移支付能够真正跟我们农业转移人口的市民化相挂钩 让农民能够真正是现在城市里定居 就业 生活 实现真正的城镇化 潜在的对住房的需求才能变成真实的购买的需求 才能形成对我们房地产市场的支撑 因此要辩证的来看我们这个城镇化对房地产的积极的影响 二 十八大后产业的政策导向及房地产业发展的新的趋势和机遇 13 2 住房需求的低端化 保障性住房和棚户区改造占比大大增加 城镇化中伴随人口流动 外来人口 农村转移人口和城镇新就业职工住房需求日益突出 急需住房的这三类人 特点是住房水平相对较差 低收入比例较高 需求基本上趋于低端和保障性住房建设 二 十八大后产业的政策导向及房地产业发展的新的趋势和机遇 14 3 郊区化 城市规模结构和人口分布变化对住房规划布局提出新的要求 外来人口和流动人口集中城市的住房保障压力较大 城镇化过程中伴随郊区化现象 部分特大城市和大城市人口和住房需求外溢 城市群发展影响房地产需求分布 人口和住房需求外溢促进城市群中特大城市和大城市周边新城 中小城市房地产市场发展 二 十八大后产业的政策导向及房地产业发展的新的趋势和机遇 15 1 结合行业转型和结构调整的现状 为房地产企业提供相应的管理咨询服务 中小型房地产公司 目前行业结构调整的趋势 住宅产业差异化趋势非常明显 高端项目讲究区位 交通 环境 教育 医疗和商业配套 物业服务 价格可以到10 20万每平米 举例 绿地和融创合作的御园项目 形成系列 也在主要一线和二线城市推广 还有与之相比照的是大部分棚户区改造项目 廉租房项目 不是以销售为主的趋势 但是混合着一部分商住和商品住宅 虽然在一个区域 但是价格上天差地别 举例 合景的映月台项目 房地产企业的行业兼并非常明显 大型开发企业最近因资金链断裂而别兼并时有发生 转型和专业化发展的现象很明显 为减少市场风险 投资价值洼地 寻求未来的发展空间的企业发展策略 例如 万达的商业综合体模式体现的是专业的运营策略和盈利模式 还有养老地产 乡村旅游地产等各种利用廉价的政府资源谋求发展的企业 例如国奥集团 我们的优势之一是提供专业化企业管理咨询服务 转型中的中小房地产公司 三 我们公司的发展机遇的思索 16 2 专业化的技术服务 具体项目实操阶段的咨询服务 需求分析和设计服务 工程咨询服务 绿色建筑服务 节能专项方案服务 智慧城市服务 造价咨询服务等各种专项咨询服务 三 我们公司的发展机遇的思索 17