广西北海市房地产市场报告.doc

北海市房地产市场报告 编号： 送达： 【执行时间：2010年12月15日至2010年12月22日】目录一、宏观环境分析31宏观经济环境分析31.1 国家GDP指标概况31.2 固定资产投资状况61.3 社会消费情况分析71.4房地产运行情况分析72宏观政策环境分析8点评分析9二、北海城市分析101、城市自然要素101.1 城市地理区位101.2 城市区划111.3 城市区域交通状况112、城市经济要素142.1 北海市主要经济指标分析142.2 城市经济发展规划目标183.1 人口规模19三、北部湾经济区发展及北海城市规划分析211、北部湾经济区规划实施，北海是核心城市之一。212、城市总体规划223、项目周边重点市政项目梳理- 0 -四、北海房地产市场状况- 2 -1、北海市1-10月成交备案情况- 2 -2、土地成交信息- 3 -五、项目竞争对手数据跟踪- 4 -附1：部分项目基本信息及户型状况- 6 -1、盛世华庭- 6 -2、强远世纪度假村- 9 -3、辰宸花园- 11 -4、蔚蓝家园三期江苏泰城- 14 -5、白金瀚宫- 17 -6、锦绣湾花园- 21 -7、九州家园- 25 -8、岳麓海岸- 28 -9、哈尔滨广场- 31 -10、丽水南珠- 33 -11、华天佳苑- 35 -12、怡康春城- 38 -六、北海市营销推广渠道分析- 40 -1、报纸：- 40 -2、电视：- 40 -3、广播电台：- 41 -4、DM直投：- 41 -5、公交车体广告：- 42 -6、户外广告牌：- 43 -7、灯箱、灯旗、道旗、候车亭- 43 -8、互联网- 44 -9、短信- 44 -10、杂志- 44 -七、市场调查结论- 44 -附2：楼盘销售价格及促销信息- 48 -一、宏观环境分析1宏观经济环境分析1.1 国家GDP指标概况1.1.1 国内生产总值数据来源：国家统计年鉴及统计局数据数据显示，04年以来，国内生产总值呈平稳上涨趋势，年增长率呈同步上涨趋势。08年受全球经济危机影响，08、09年增长率有所下降，远低于前四年平均增长水平。从整体来看，2010年国内生产总值仍保持良好的上升态势，增长率达9%。经济危机对国内影响相对有限，没有从根本上出现严重经济制约及发展倒退现象。据国内外房地产行业的发展规律，GDP增速与房地产行业发展具有一定的关系，如下表：GDP增速与房地产发展关系表GDP增速小于4%4%-5%5%-8%8%-10%10%-20%房地产发展萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展由此看出，目前中国房地产正处在快速发展阶段，中国的房地产业仍存在较大的发展潜力及空间。1.1.2 人均GDP指标数据来源：国家统计年鉴及统计局数据人均GDP近年来保持平稳上涨，增长速度相对稳定,人均GDP的不断增长将使得我国国民收入不断增长，由此将为购置及投资房地产产品提供强有力的支撑。1.1.3 三大产业结构1978-2008年国内三大产业结构比例分布表（单位：%）年 份GDP第一产业第二产业第三产业总值工业建筑业1978100.028.247.944.13.823.91979100.031.347.143.63.521.61980100.030.248.243.94.321.61981100.031.946.141.94.222.01982100.033.444.840.64.121.81983100.033.244.439.94.522.41984100.032.143.138.74.424.81985100.028.442.938.34.628.71986100.027.243.738.65.129.11987100.026.843.638.05.529.61988100.025.743.838.45.430.51989100.025.142.838.24.732.11990100.027.141.336.74.631.61991100.024.541.837.14.733.71992100.021.843.438.25.334.81993100.019.746.640.26.433.71994100.019.846.640.46.233.61995100.019.947.241.06.132.91996100.019.747.541.46.232.81997100.018.347.541.75.934.21998100.017.646.240.35.936.21999100.016.545.840.05.837.72000100.015.145.940.45.639.02001100.014.445.139.75.440.52002100.013.744.839.45.441.52003100.012.846.040.55.541.22004100.013.446.240.85.440.42005100.012.247.742.25.540.12006100.011.348.743.15.640.02007100.011.348.643.05.640.12008100.011.348.643.05.640.1 数据来源：国家统计年鉴及统计局数据从上述数据趋势表现来看，随着中国经济发展，三大产业的比例更趋合理。1.2 固定资产投资状况数据来源：国家统计年鉴及统计局数据国内固定资产投资总量逐年上升，城市基础设施投资力度加大，为国内房地行业的快速持续发展提供了坚实保障。1.3 社会消费情况分析国家统计局公布的2010年上半年中国经济数据，数据显示，2010年上半年国内生产总值172840亿元，同比增长11.1%。CPI同比上涨2.6%，PPI同比上涨6.0%。其中6月当月CPI同比上涨2.9%，PPI同比上涨6.4%。CPI指数的上涨显示居民日常消费品支出上涨，在可支配收入不变或增长的情况下将引发居民新置业及改善居住条件需求。PPI指数止住下跌势头表明中国国内各行业生产能力正在逐步恢复，中国实体经济正逐渐从国际金融危机的影响中摆脱出来。作为与国民经济诸多行业息息相关的房地产业，在国民经济整体向好及各行业逐渐复苏的带动下，未来将表现出良好的发展预期。PPI指数传导到房地产市场将直接影响市场供给者即房地产开发企业的开发成本，在PPI指数位于谷底期开工建设的房地产项目，未来入市后，其较低的建安成本将使得项目在价格方面有较大的竞争优势，这一点值得我们注意。【同创辉煌研判】1) 2008年以来，中国经济受全球性经济影响，出现经济增长率小幅下滑。但从总体上看，全球经济危机对国内经济影响相对有限，没有对我国经济造成严重冲击或出现经济倒退。中国整体经济仍将保持着健康、积极的发展态势。从长期来看，中国整个房地产市场仍处于快速发展阶段。2) 在固定资产投资不断增长，以及CPI指数下降、PPI指数止跌反弹等因素的作用下，房地产行业经过0809年的调整逐渐走出低谷，在09年得到了快速增长。但是，同时出现了价格快速上涨，导致了今年以来的多轮严厉调控，预计明年房地产行业的投资将会有所放缓。1.4房地产运行情况分析地 区本年完成投资（亿元）比去年同期增长（%）#住宅#住宅全国总计42697.3330021.6336.534.广 西1066.17769.2851.853.8表1：全国房地产投资情况地 区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）商品房销售额（亿元）销售额增速（%）全国总计82541.279.842277.8917.5广 西2264.0515.8813.9627.7表2：全国商品房销售情况【点评】从以上两个表中可以看出全国房地产整体仍处于较高增长的速度，投资涨势迅猛，市场需求也小幅上升。拿广西地区与全国比较，广西地区发展速度明显高于全国，属于高速发展状态。地 区房屋销售价格指数新建住宅价格指数二手住宅价格指数同比环比同比环比同比环比全 国107.7100.3109.3100.4105.6100.3北 海107.099.9109.399.9102.9100.0表3：70个大中城市房屋销售价格指数【点评】全国商品房价格同比有小幅上升，环比价格几乎保持不变，而北海价格指数比较去年有小幅上升，而同今年前几个月相比，11月价格有略微下降。2宏观政策环境分析2010年4月，”房产政策国十条”，部分一线城市仍然出现了量价齐升的情况，9月29日，国务院有关部委出台了”国五条”，意在将”国十条”精神切实落实实施： 首付款比例不论是否首套及面积大小，均要按30%及以上比例缴首付款。 三套房贷款对三套及以上住房停贷。 土地增值税重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。 房产税加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国，成为调控的新增的”重磅炸弹”。 开发商限制对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等行为，要暂停发放新开发贷款和贷款展期。 金融政策 中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年以来第六次上调存款准备金率，也是在一个月时间内第三次宣布上调存款准备金率。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。对于已经高达18.5%的存款准备金率，经济学家认为仍还有上升的空间。【同创辉煌研判】今年以来，存款准备金率如此频繁的上调，一方面说明之前上调作用不明显，另一方面也表明了政府对资金的流动性及行业投资控制决心。如果在通货膨胀不能有效得到抑制，后续仍有再次调控的可能。点评分析 对投资者的影响受”二套房首付提至50%，三套不放贷”、”限购房”等政策影响，投资性购房销售量开始下降。 对刚需需求的影响对于刚需购房者来说，”首套房首付提高至三成”，首付成本将大大提高，同样压制了刚性需求，使楼市陷入进一步的观望中。 对改善性需求的影响改善性需求成为连带”牺牲品”，”首付提高”、”限购房”、”房产税”，招招均将对其造成挫伤，改善性需求者受一刀切政策影响，也陷入观望中。 开发资金成本加大“新五条+加息+提高公积金贷款利率”系列组合拳之下，加重市场观望情绪，加大开发商资金成本。 预计年内中央政府将持续以从紧政策为主从中国目前的经济现状形势来看，”保8”已成定数，在楼价增速未减缓情况下，预计政府还会加大政策的力度。【同创辉煌研判】本次调控，意在规范市场秩序，调整房价增长幅度，因此，那些地段差、综合品质差的楼盘项目将受到一定程度的不利影响；而那些位于优势地段、项目综合品质优秀的楼盘，不但受政策的影响较小，而且按照市场经济的规律，具有稀缺资源的、综合品质优秀的地产项目，楼市的调控对其是一种发展的机遇。二、北海城市分析1、城市自然要素1.1 城市地理区位北海市位于广西南部，全市南北长11公里，东西宽20公里。境内有钦北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城区，距离自治区首府220公里。北海是中国古代”海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。全市土地面积3337平方公里，森林面积11.5万公顷，森林覆盖率达28.6%。北海三面环海，每立方厘米空气中的负离子含量高达2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国最大的城市”氧吧”。2005年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居城市生态环境范例奖。1.2 城市区划现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。北海城区的常住人口为50万，全市人口数量为150万。1.3 城市区域交通状况北海市位于广西南陲，濒临北部湾，是广西唯一的港口城市，北海是我国岭南地区交通、经济开发较早的地带。北海市交通以海、陆路为主，航空为辅，北海全市海岸线全长468 公里，东接广东廉江县英罗港，西至钦州市大风江港。北海已初步形成海、陆、空立体交通网络。此外，通过高速公路一小时使可到达钦州、防城港，区位和交通优势非常突出。 北海的交通蓝图：公路、铁路、港口和航空”四位一体”的区域性立体综合交通网络，将北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市。 公路打通连接玉林、贵港两大高速公路通道，合理布局和建设完善区域公路网；逐步形成连接沿海港口和周边城市的高等级公路网络。同时，进一步完善公路网结构，加强区域内内联路网建设力度和服务铁山港工业区配套公路建设，将主要公路与高速公路网实现有效连接，增强通达深度；加强国省干线公路提级改造，提高路网通行效率和效益；实现全市港区、工业园区、产业带和旅游景区通二级以上公路，实现市县通一级公路，乡镇通二级公路。 铁路打通连接南宁、湛江、玉林三大快速铁路通道，实现南（宁）北（海）钦（州）防（城港）”一小时经济圈”： 加快建设玉林至铁山港铁路、铁山港铁路支线（含兴港站至铁山港公共码头段），加快推进合浦至湛江铁路和兴港地区工业铁路中石化铁路专用线、林浆纸铁路专用线、哈纳利支线的前期工作，改变北海目前的铁路终端局面，实现东通广东、西达西南、北连中南的铁路运输网，拓宽和延伸经济腹地，争取实现北海铁路枢纽的交通战略。重点加快推进玉铁高速公路、国道325线合浦至山口段改造工程、国道209线灵山至合浦段改造工程、迎宾大道及机场路改造工程、公馆至黄羌平通乡油路等5个项目。 港口北海港口的建设目标：建设成为北部湾乃至南中国海第一超大型原油泊位，将发展铁山港区和石步岭港区成为吞吐能力强、配套服务优、管理水平高、辐射范围广的现代化大港。2010到2012年3年内新建10万吨级泊位6个、5万吨级泊位6个，力争到2012年全市港口吞吐能力新增2500万吨。以铁山港区港口航道建设为基础，以建设新材料、装备制造、能源等重工业为产业主导；以铁山港工业区和北海出口加工区B区为平台，北海将加快推进广西投资集团北海产业一体化项目、诚德新材料等项目建设，积极引进新项目；加快推进石步岭港区大型深水泊位的建设，发挥石步岭港区的位置优势，以集装箱、国际邮轮码头为主导，进一步增加国际海运航线航次，打造北部湾国际旅游港；推进涠洲岛大型原油码头的建设和中小型游轮码头建设，并为”涠洲国际旅游岛”提供基础。目前北海港包括北海老港区、石步岭港区、铁山港区和大风江港区。北海港口岸资源十分丰富，可以建设大批不同形式的港口泊位。近期建设主要是石步岭港区和铁山港区。与世界94 个国家和地区的218 个港口有贸易往来，A. 北海老港区:岸线长1000米,规划为中小型客、货码头。现有7个泊位，最大可靠1000吨船泊，其中有一个1000吨级滚装码头。B. 石步岭新港区：岸线长4000米，现已建1万吨级泊位2个，2万吨和3.5万吨级泊位各1个。石步岭新港区拟建三突堤四港池形式，充分利用港口岸线，可建万吨级泊位25个（含客运泊位1个）。具体为：一港池建9个，二港池建7个，三港池6个，四港池3个。C. 铁山港区：铁山港区现在建两个万吨级泊位，该港区水深浪静岸线长，建港条件良好，从湾口顺车槽经湾内，自然水深5米以上水域217000米，其中自然水深10米以上的有9000米，作长远规划可建大批深水港；港口西槽直通湾外天然深沟，该段自然水深10米以上水域有6000米，其中水深15米以上水域长2800米。D. 西岸湾口处：啄罗口至垠底10米以上深槽长6000米，可建10至20万吨级专业码头，如煤、原油、钢铁等大型泊位。预留工业岸线长18600米，可建深水泊位60至85个。坡尾底以上至石头埠南约7000米，可建大中型商业泊位25至35个。E. 大风江港区：适合建5000吨级以下泊位一批，近期未作规划。【同创辉煌研判】北海市具有优越的地理条件，区位优势明显，虽然在铁路交通、港口运输上较低水平，但在北部湾经济圈开发建设的大推动下，各类市政配套、公建设施将会得到改善，预计未来北海的经济仍将保持较快的发展。2、城市经济要素2.1 北海市主要经济指标分析2.1.1 GDP和固定资产投资情况历年GDP和固定资产投资增幅情况表2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009 年2010年1-9月GDP（亿元）138149.6158.1183.45215.8244313.88335264.8GDP增长率8.41%5.68%16.03%17.63%13.07%28.64%6.73%固定资产投资总额2643.3251.467.2487.4135.36200.31330331.71固定资产投资增长率66.62%18.65%30.82%29.98%54.87%47.98%64.74%从2002年至2009年期间，北海市地区生产总值不断稳步上升，固定资产投资实现新突破，国民经济全面快速发展为房地产业的发展奠定了稳定坚实的经济基础。据国内外房地产行业的发展规律，GDP增速与房地产行业发展具有一定的关系，如下图： 小于4% 4%5%5%8% 810% 10%20%萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展由此看出，目前北海的房地产行业进入了飞速发展阶段，城市经济的飞速增长为房地产行业发展提供了强有力的支撑作用。从2003年开始的突破性投入，固定资产投资开始大于GDP的增长幅度，主要是随着”泛北部湾经济”逐渐步入实际实施阶段，大批工业项目开工建设带动了区域固定资产投资的大幅度增长。2.1.2 三大产业结构状况备注：2009年数据只有上半年数据来源：北海市统计局北海市政府近年不断促进产业优化升级，结构调整取得新进展，二、三产业的比例不断提高，促进了经济增长质量和效益的提高。08年北海市三大产业结构调整为三次产业的比重为22.8：43.0：34.2，以二、三产业为主导产业构成，奠定了房地产业更为坚实的发展基础。2.1.3 人均可支配收入备注：2009年数据只有上半年数据来源：北海市统计局近年来北海市人均可支配收入呈逐年上升趋势，且增幅相对较大。2006年城镇居民人均可支配收入就已经超过了万元大关，居民的购买力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将得到大幅度提升。据房地产行业的发展规律，人均可支配收入与房地产行业发展具有一定的关系，如下表：城市人均可支配收入与房地产发展关系表人均可支配收入8001300USD13004000USD40008000USD达8000USD房地产发展高速增长期快速增长期稳定增长期进入衰退期2.1.4 社会消费品零售总额及居民储蓄存款余额备注：2009年数据只有上半年数据来源：北海市统计局城乡居民储蓄存款余额与社会消费品零售总额两者保持较为稳定的增长，这预示着北海市有较大的消费潜力，居民的购买力将会持续增强。2.2 城市经济发展规划目标北海市”十一五”经济社会发展的主要预期目标是：综合经济实力明显提高。到2010年，生产总值比2000年翻2番，财政收入翻2.5番，总体上达到”567”的目标要求，即：全市地区生产总值达到500亿元，财政收入达到60亿元，工业总产值达到600亿元，全社会固定资产投资累计完成700亿元。2010年全市人均地区生产总值达到3000美元以上，全面实现市委提出的”三步走”战略目标。经济结构更加合理。到2010年，结构调整上新水平，增长方式转型明显，非公经济占地区生产总值比重有较大提高，工业经济占地区生产总值的主导地位，力争实现”二、三、一”排序的产业发展格局，三次产业比例调整到12:48:40。港口及交通网络功能更加完善。不断完善我市与周边城市及广东省的公路骨干网络，城市道路网布局形成”六横五纵”的路网体系，基本构筑起港口、公路、铁路、航空等协调发展的立体化现代交通网络体系。开放型经济体系基本形成。构筑全方位、宽领域、纵深化的对外开放新格局，建立适应WTO规则的开放型经济体系。预计”十一五”进出口总额年均增长约42%；利用外资取得突破性进展，实际利用外资年均增长58。城市化进程进一步加快。到2010年，中心城区人口达到45万人，全市城市化水平由2005年的31增加到40%，力争达到45，中心城区建成区面积由2004年的34.1平方公里（欠2005年数）增加到55平方公里。城市功能进一步完善，城市品位进一步提升。科技与教育水平大幅提高。到2010年，基本建立机制高效、特色鲜明的科技创新孵化体系，形成多元化的高新技术园区格局。重视发展儿童早期教育，巩固提高九年义务教育，全面普及高中阶段教育，加快发展高等教育，在校全日制本科学生突破8000人，接受职业教育的在校生达到18000人。构建特色鲜明、结构合理、适应经济和社会发展需要的终身教育体系。卫生和体育水平进一步提高。到2010年，医疗设施更加完善，建成三家三级医院，每千人拥有病床数3张，执业医生数达到2.5人以上；公共体育设施更加普及，具有北海特色的竞技体育有长足的发展。人民生活水平显著提高。到2010年，基本实现充分就业，全市城镇登记失业率控制在4%以下。城镇居民最低生活保障率达到100%，逐步建立农村最低生活保障。城镇居民人均可支配收入年均递增8%，农民人均纯收入年均递增10%，恩格尔系数下降到0.35，市区城镇居民人均居住面积达到30平方米，居民家庭计算机普及率达到50%以上。人民生活整体上迈向富裕，生活质量明显提高，生活环境明显改善。生态城市建设不断推进。生态农业基地建设、工业园区生态化改造、沿海生态保护带和生态旅游发展取得较大成效，循环经济体系逐步建立。生态环境质量明显提高，局部区域环境污染和生态恶化的趋势得到有效控制。全市森林覆盖率达30%以上，建成区绿化覆盖率达41%以上。全市工业废气排放达标率、工业废水排放达标率和城市生活垃圾无害化处理率均达到100%，城市生活污水集中处理率达到60以上，城市大气环境质量总体水平保持在国家一级标准，铁山港新港区和合浦县城区大气环境质量保持国家二级标准，近岸海域环境功能区达标率大于80。生态人居建设进展顺利，城乡人居环境显著改善。3.1 人口规模根据 “北海市近期建设规划（2011-2015）”规划纲要，到2015年，中心城人口规模为105万人。 城市总建设用地规模为179.497平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海建设用地为34.16平方公里，规划建成区内镇区建设用地为8.002平方公里）。城市建设用地为137.335平方公里（其中主城区建设用地77.488平方公里，铁山港区59.847平方公里），人均建设用地为130.8平方米。 根据经济中心区域理论，人口和交通条件是决定一个新中心发展的两个重要因素，而其中尤以人口为重要，它是消费市场的支撑基础。北海市人口增长的因素主要是由于外来人口的迁入。外来人口的来源：一是东北三省等北方、四川、福建、湖南等地居民，二是所辖市域居民，三是其他外来经商工作的移民，大量的新进城市人口为房地产的市场需求提供了空间。【同创辉煌研判】从整体来看，目前北海市经济发展水平尚处于起步、发展阶段，城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额及居民储蓄存款余额的不断增长，为城市经济的飞速增长，为房地产发展提供了强有力的支撑作用。中国东盟自由贸易区建设、泛北部湾经济合作的深入推进为条件优越的北海带来了快速发展的契机。随着北海经济的发展、基础设施的建设、招商引资力度的加大，工业化、城镇化和农业产业化将稳步推进，推动城市经济结构优化升级，并在一定范围内促成钦州的城市人口聚集效应。人口规模扩大，城镇化进程加快是城市房地产新增需求的重大推动力。在北部湾经济区的发展和政府招商引资工作的带动下，产业结构得到进一步优化，为城市经济发展奠定了坚实的经济基础，特别是近年来引进了大量外来企业，带来了大量外来人口，加快了城市化进程，使工业、服务业比例得到了增长，而第三产业的持续发展，为房地产的快速发展提供了良好的产业支持。三、北部湾经济区发展及北海城市规划分析1、北部湾经济区规划实施，北海是核心城市之一。广西北部湾经济区地处中国-东盟自由贸易区的中心，东部是广东雷州半岛和海南省，西面是云南，外环是新加坡、菲律宾、马来西亚、印尼、文莱等东盟国家。北部湾是中国通向东盟地区重要海湾，而处于湾顶北部的广西沿海，正是核心地带，拥有海岸线1595公里，海域面积12.93万平方公里，是中越”两廊一圈”合作的重要地区，将会成为中国的又一个增长极。自治区党委、政府明确把北部湾经济区作为广西”十一五”的重点发展区域，提出要把南北钦防建设成为我区改革发展和对外开放的龙头，建设以南宁为核心的沿海城市群，使钦州获得了新的发展空间。北部湾经济区功能定位是：立足北部湾、服务”三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。 【同创辉煌研判】北海做为北部湾经济区核心城市之一，北部湾经济的带动发展，将为其带来巨大的物流、人流、资金流。大量的企业、人口进入，将为北海城市发展带来极大的推进作用。2、城市总体规划u 城市性质：区域性国际滨海旅游城市，以高新产业、临港工业为主的港口城市。u 发展定位：努力建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海，成为国际城市网络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、服务三南（西南、华南和中南）的经济社会繁荣区和国际海韵湾区。u 空间发展模式：依托滨海形成北部湾滨海发展带、铁山港湾、廉州湾的”一带两湾”城市发展新格局。以海景大道为依托，在沿线地带建设几个特色产业区，形成多节点的滨海经济发展带；以铁山港湾为依托，发展大港口、大工业、大物流，打造成为连结两广沿海的区域性临海工业基地、物流商贸中心和区域合作平台；以廉州湾为依托，打造以高科技产业为重点的现代工业园区和美丽宜人的”北部湾国际新城”。u 规划结构：构建“一城两区八组团”的城市空间结构骨架。“一城”指中心城。即本次规划的中心城建设用地范围，包括两区。“两区”指主城区和铁山港区。改造北铁公路使其成为联结两区的快速干道；两区之间及周边设置以生态保护带为主，充分体现”海、城、港”的城市空间特色。“八组团”指主城区内的旧城区组团、海湾新城组团、铁路南组团、大冠沙新区组团、竹林组团以及铁山港区的铁山港东组团、铁山港西组团、港口物流组团。旧城区组团是城市的老城区，包括现状的商业核心区和老居住区，集中了主要的行政办公用地和学校等配套服务设施用地。规划以改造和完善居住环境，见缝插针安排节点绿地为主，提高该组团的城市品质。海湾新城组团依托廉州湾发展，包括滨海商贸、居住和高新技术产业，打造为”北部湾国际新城”。铁路南组团是城市老城区与新区的结合部，中部以居住为主，沿海滨区域将充分发挥北海的亚热带滨海旅游资源优势，依托冠头岭风景区和银滩度假区大力开发滨海旅游和跨国旅游，打造为”旅游休闲之都”。大冠沙新区组团位于冯家江、大冠沙一带，规划将形成集行政、文化、教育、旅游、居住、产业发展为一体的综合新区，是城市未来的发展重点。竹林组团位于西村港以东，现状为盐场，属国有用地，利于使用，开发成本低，可依托滨海优势，重点发展旅游用地。铁山港东组团指铁山港区内铁路以东的工业集中区，以三类工业用地为主。铁山港西组团指铁山港区内铁路以西的工业集中区，以二、三类工业用地及仓储物流用地为主。港口物流组团是铁山港的港口区域，包括仓储物流用地和港口用地，担当整个城市及区域性的港口职能，港口码头用地所占比例也较大，是打造铁山港临海工业基地的重要支撑。同时根据职能分工及地域特点，将与铁山港区相临近的兴港镇区和营盘镇区进行统筹规划。【同创辉煌研判】1) 结合城市面临的一系列发展机遇，城市发展以”开放”、”现代”、”特色”思想为主导，既要吸纳外部有效快速发展经验，同时要创造北海城市自有的发展特色。2) 主城区发展方向为”南联、北拓、东进”发展。金海城所处的贵州开发区域将成为城市下一阶段发展的重点区域，区域价值具有进一步提升空间，本项目将面临巨大的升值潜力。3) 城市规划中的城市未来的发展重点的综合新区及休闲旅游中心分别位于本项目的东南面和南面，同时接受城市两大市级中心的辐射和覆盖，拥有不能比拟的优越性和区域价值。3、项目周边重点市政项目梳理 新世纪大道修建新世纪大道，目前已经开始修建东面，工程进展如火如荼，预计明年中下旬完工通车。 北海市民生路网二期工程修建道路名单1) 昆明路2) 重庆路（湖南路上海路）重庆路（西藏路回建区）3) 云南南路（铁路金海岸大道）云南南路（滨海公路海景大道）4) 站前东路（火车站广东南路段）5) 湖海路（湖南路上海路）6) 西藏路（北海大道职业学院）7) 独树根路（西藏路云南路）8) 驿马办事处门前规划路（北海大道重庆路）9) 防疫站门前路10) 中心血站门前路11) 茶亭路（上海路湖北路段）12) 创基路（海军司令部东侧道路）【同创辉煌研判】新世纪大道道路的修建完工，将极大改善区域内开发楼盘的交通环境，有利完善项目周边的配套，为项目的销售带来利好消息。民生路网不仅改善了市民的出行条件，也为北海打造宜居城市奠定了基础。各项民生工程大幅度施工，交通网络便利，推进北海的经济建设。四、北海房地产市场状况1、北海市1-10月成交备案情况 数据来源：北海房地产交易网【同创辉煌研判】从以上图表数据及趋势来看，2010年前11个月北海房地产市场整体呈现下滑趋势。11月比较10月情况有所好转,2010年11月商品房预售1269套，环比上涨12.3%；商品房交易969套，环比上涨89.3.2%；二手房交易284套，环比上涨26.8%，商品住宅交易956套，环比下降97.5%。2、土地成交信息土地位置出让面积()容积率建筑密度绿地率用途出让年限中标价楼面地价时间四川路东侧、浙江路以北40442.20(60.66亩)3.522%30%住宅40年70年13500万（222.5万元/亩）868.3元/201010.13香港路吉林路交汇西北角70440.08(105.66亩)2.522%30%住宅70年12500万（118.3万元/亩）672.04元/10.15重庆路北侧、西藏路以西4894.96(7.34亩)3.5622%30%住宅40年70年2800万（381.5万元/亩）1606.79元/10.15西南大道交北京路东南角32298.04(48.45亩)12.050%住宅50年不足三人，流拍10.19上海路交金海岸大道东南108061.01(162.09亩)3.0住宅40年70年未知12.15【同创辉煌研判】2010年8月以来，北海市共有四宗住宅地块通过公开拍卖形式出让。从土地成交情况可见，城市热点区域70年产权土地成交单价约在300-350元/亩，楼面地价集中在1500-1800元/范围。五、项目竞争对手数据跟踪项目名称目前销售现状目前整体售价盛世华庭仍A栋物业开始预约。价格未定辰宸花园整盘共计464套物业已在4月22日开盘之际全推，目前整体去化量接近300套，项目开盘前的前期蓄客为项目蓄势，致使项目短短三个月内成交量达到300套。其中1、2#两梯二户部分拟作精装形式销售，但由于精装标准一直未定，成交客户均接受选择以毛坯形式成交。1、2#临新世纪大道部分借助两梯两户、南向优势，成交率远高于3#物业。由于高层总价偏高，成交物业主要集中在低层偏多。3#（两梯四）4600元/起，整体均价约5000元/。1、2#（两梯二）推出600元/精装价格最高约6600元/。江苏泰城尾盘销售，仅剩余30余套物业，客户购买需一次性付款最低单价4600元/带精装白金瀚宫目前在售的3#，于5月底开盘，推售物业共计218套，销售去化率约50%，开盘之初采用精装修促销方式，5158元/起，现在取消精装修标准，4700元/起，每层加60元/递增。5500元/（毛坯）锦绣湾花园目前销售的3、4#（620套），5月1日开盘，整体销售约50%。4830元/起，均价5150元/九州家园原一期3、8、9#仅剩余少量。近几个月推出的1、2、10#以顺销形式推出，最高周销售套数约30多套。最低3668元/均价，约4400元/ 岳麓海岸目前1-3栋开盘单位剩余少量两房三房最低价格4360元/哈尔滨广场处于尾盘销售阶段，剩余多为十五层以上物业4600元/起，均价约5100元/丽水南珠二期8月开始销售，小三房销售比较好，（赠送面积达到13）不带可改房户型均价在5200元/，带可改房户型均价在5800元/。二期整体均价5600元/华天佳苑整体销售率65%，部分户型采用可改房及错层露台做法，受到客户青睐4228元/，均价4900元/【同创辉煌研判】根据整体市场走势来看，近期销售情况明显弱于上半年，部分楼盘出现一口价及特价房的促销信息。从价格方面来看，项目周边在售楼盘多为后半段剩余货量，高层高价的居多，目前折后均价在5100元/左右，比8月份有稍微的下降，起步价也出现也突破4800元/的界限。从销售走量方面来看，上半年新推量楼盘走量较快，视推货情况均能实现推货量的50%以上走量，这与各项目开盘前一段较长时间的蓄客有一定关系。而顺销楼盘月去化量基本维持在10套以下。从剩余货量来看，多以高层物业剩余居多，50-60元/的层差导致高层物业价格偏高，客户对价格接受能力降低。侧面反映出客户对物业购买存在一定的投资期望，决定其购买因素中价格影响作用大于对居住舒适度的考虑。从客群方面来看，项目周边一带在售项目物业以北方人购买居多，外省购买比例占据成交总量70%以上，而部分楼盘，如哈尔滨广场外省购买比例甚至达到95%以上比例。附1：部分项目基本信息及户型状况1、盛世华庭 项目基础数据 地址：北海市新世纪大道北侧与贵州路交汇处（市地税局大楼正对面） 开发商：合浦县华兴房地产开发公司 建筑类型：高层由两栋高层建筑组成，其中A栋（靠新世纪大道）为24层（1-3层为商业）、B栋为20层 规模：占地10亩，总建筑面积：25231.1，总户数：248 舒适度指标：绿地率：31%容积率：3.8 配套：商铺、车位 交房时间：一期：2011年2月 价格价格未定，交5万定金，可以直接预定房源，每月约3-5个预约量。估计预约量60左右，工程进度：封顶。 项目点评地段位置、交通环境较优越，周边生活配套齐全，户型设计实用性较高，30米楼间距，3000多平米中庭园林景观 户型 公摊：15%-18% 户型配比楼栋户型面积套数B栋两房86-89108A栋两房8794三房11546合计248【点评】从户型比例来看，该盘户型以两房、三房为主，比例约为4：1。从面积区间来看，该楼盘两房户型面积相对偏大，属舒适性户型范畴。 户型展示 B栋户型87 88 A栋户型 115 8888【点评】该盘户型方正，两房面积偏大，居住舒适度较高，对于经济相对宽裕的北方”候鸟一族”而言青睐程度较高。整体而言，户型相对普通，无明显亮点。2、强远世纪度假村 项目基本数据 售楼部地址：北海四川大道与新世纪大道交汇处 开发商：北海强远房地产开发有限责任公司 建筑类型：高层公寓、临街楼群、多层公寓两栋高层公寓、两栋临街楼群和十五栋多层公寓 规模：占地面积：34231.80 平方米总建筑面积：72053.2 平方米总户数：1600户 舒适度指标：容积率：1.97绿地率：35.20建筑密度：29.1% 交房日期：2009年12月 户型 公摊：20% 户型展示【点评】该盘户型偏大，从其户型区间来看，一房达到57-67，两房达到94，三房达到136，属舒适型户型。整体来看，该户型缺乏应有的创新，部分阳台直接与私密性较高的卧室相连，在使用时存在一定不便之处。3、辰宸花园 项目基础数据 地址：北海市四川路以西、新世纪大道北侧 开发商：北海辰宸房地产有限公司 建筑类型：高层 规模：由2栋17层一梯两户小高层和1栋21层二梯四户小高层组成。总建筑面积：52371.82 舒适度指标：绿地率：31.85%容积率：3.98 配套：商铺、车位 2009-4-22销售，2011-12月交房 价格起步价：4600元/起步，层差60元/，最高价6000元/，均价5000元/，一次性98折，按揭99折，销售率约55%，一次性团购三套以上优惠另谈。1.2元物业费，40元/月电梯费。新世纪大道旁小高层推出600元/装修标准的厨卫精装修，直接拎包入住。精装修样板房施工中，预计一月份推出。工程进度已经封顶，做内外部装修中。 项目点评地段位置、交通环境较优越，周边生活配套齐全，实用性较高，38米楼间距，3000平米中庭园林景观，电梯房一梯两户设计，通风采光效果好。 户型： 户型配比楼栋户型面积套数1、2#三房两厅89.964138.75643#两房两厅81.33-84.67189三房两厅88.34-89.63126110.0721合