现代物流配送中心建设项目可行性研究报告

第一章 总 论 目 名称 *现代物流配送中心建设项目 目 建设 单位 本项目由 *有限公司 承办建设，项目建设单位基本情况如下： 单位名称 ： *有限公司 住 所 ： *省 *市江北工业园区世纪大道 2# 法定代表人 ： * 注册资本 ： 1000万元 公司类型 ：有限公司 成立日期 ： 2005 年 6 月 16 日 经营范围 ： 食用植物油及制品的生产、销售（卫生许可证有效期止 2011 年 4 月 26 日）；食用植物油原料、饲料及其原材料的销售；畜、禽的养殖。 告编制依据 1、 国务院关于印发 现代物流业调整和振兴规划 的通知 （ 国发 2009 8 号 ） ； 2、 *省 “ 十一五 ” 现代物流业发展专项规划 ； 3、 *省物流业调整和振兴规划实施方案 ； 4、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求； 5、项目调研收集的有关资料； 告研究内容 本报告的宗旨是分析、论证 *现代物流配送中心建设项目 的可行性，具体内容包括项目建设的背景 及重要意义 、 需求 分析、建设地址和建设条件、 功能设计、 建设方案、 土地利用与 节能节水、环境保护、 项目涉及的职业安全卫生 消防、 组织 机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、 财务评价 等内容。 目概况 设地点 本项目 建设地址位于 *工业园区 ， 位于 *大道以北（西康高速汽车站对面），与 316 国道以东西康高速、十天高速出站口接临 ，项目区交通十分便利 。 设内容及规模 本项目 建设总用地面积 400 亩（约 266668 平方米 ） ，总建筑面积 194150 平方米 。 项目 主要建设内容及规模如下： 1、 土建工程 项目 总建筑面积 194150 平方米 。 其中 ：大型农副产品集散存储仓库 12栋 共 60000平方米 ，中型农副产品集散存储仓库 20个 共 40000平方米 ，小型工业产品集散存储仓库 15 个 共 9000平方米 ，冷冻仓库3 个 共 1500 平方米 ， 办公大楼 26000 平方米 ， 多功能宾馆 29100 平方米 ， 职工餐厅及宿舍 11200 平方米 ， 生活超市 3000 平方米 ， 个体物流公司 加盟 用房 300 间共 11850 平方米 ， 辅助用 房（含公厕 10 座共 800 平方米、配电房、水泵房、锅炉房和门卫室 4 个 ） 2500 平方米 。 2、 公用工程 公用 工程 建设主要包括 给排水工程、供电工程及供热工程。 3、 总体工程 场 区总体工程建设，场区道路 广 场 面积 34954平方米 ， 大型停车场 3 个共 24000平方米，中型停车场 5 个共 15000 平方米，小型停车场 4 个 共 4000 平方米， 场区绿化面积 43364平方米 。 4、 物流配送 及辅助 设备购置。 资估算及资金来源 经估算 ， 本项目总投资为 25000 万元， 其中建设投资 建设期利息 元， 铺底流动资金 750 万元 。 资金来源为：建设单位自筹 6000 万元，占总投资的 24%，申请银行贷款 10000万元，占总投资的 40%，社会融资 5000万元，占总投资的 20%，申请扶持 4000 万元，占总投 资的 16%。 要评价指标 经计算，本项目各项财务评价指标较好。 本项目正常运营后，年平均营业收入 元，年平均总成本费用为 元，年平均增值税 元，年平均营业税金及附加 元，年平均利润总额为 平均上缴所得税为 平均净利润为 项目总投资收益率为 所得税前）和 所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为 得税前）和 得税后），均大于零；全部投资投资回收期（ 得税前）和 （所得税后）。 生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。 综上所述，本项目经济可行。 究结论及建议 要 结论 *现代物流配送中心 建设项目符合 中央和省 、市 政府 物流 产业政策和行业发展规划的要求，项目建设方案合理 ， 进度计划的安排比较适宜， 财务评价显示本项目 具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。 因此 ，本项目是可行的。 议 建议项目建设单位抓紧办理 选址征地、环境影响评价等 各项前期工作报批手续，尽快落实项目 建设 资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。 第二章 项目建设背景及必要性 目建设的背景 家 产业 政策 鼓励发展现代物流业 国家发展和改革委员会于 2005 年 12月 2 日 发布了产业结构调整指导目录（ 2005 年本），目录分三大类 鼓励类、限制 类和淘汰类。在鼓励类第二十五类行业 其他服务业中第 2条中指出：“ 粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设 ”，其内涵明确了仓储物流业建设属于鼓励类行业。 另外，国家发改委于 2007 年 12 月 25 日公开征求对产业结构调整指导目录（ 2007 年本）（征求意见稿）的意见。在产业结构调整指导目录（ 2007 年本）（征求意见稿）中，分为鼓励类、限制类和禁止类三个方面。在鼓励类中，将现代物流业作为一个行业提了出来，并将其详细分成小类。 2009年 2 月 25日，经国务院常务会议原则通过了 现代物流业调整和振兴规划纲要（以下简称规划纲要）。并于 2009 年 3 月10日公布了国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发 2009 8 号），这是继 2006 年 3 月“十一五”规划正式确立现代物流的产业地位之后，国家政府推动我国物流业发展又一重大措施，是我国现代物流业深入发展的重要标志。其内容中对我国现代物流业的发展做出了具体的指导性意见。 由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视现代物流业的发展，鼓励发展现代物流仓储服务。 *省产业政策鼓励发展现代物流业 *省人政府关 于加快现代物流业发展的意见（ 陕政发200544 号 ）， *省发展和改革委员会关于进一步做好现代物流建设项目工作的通知（ 陕发改经贸 2007 224 号 ），都明确鼓励现代物流仓储业的发展。 *省政府在国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中专门强调要促进现代物流业的发展，运用现代信息技术和管理手段，促进交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、区域分拨和配送等物流环节的有机结合，形成供应链，提高物流业竞争力和现代化水平。“十一五”期间，要充分发挥我省承东启西、沟通南北的区位和交通优势 ，加快建设“三大物流园区、十大物流配送中心、两大物流平台、四大物流体系”，形成以西安为枢纽，以宝鸡、榆林、汉中、 *为节点的现代物流产业体系，努力把我省建成重要的物流集散地。 综上所述，各级政府支持现代流通业的发展，鼓励进行仓储物流项目建设。 *省物流产业发展环境和条件现状为项目发展奠定了基础 近年来， *省物流业呈现出如下的特点： 1、物流业规模迅速扩大 2008 年， *省全社会物流总额达 12500 亿元，物流业实现增加值 600亿元， 2005 年以来年均分别增长 14%；物流业增加值占服务业增加值的比重为 25%，占 比重为 9%，分别高于全国平均水平 百分点。 2、物流发展水平显著提高 传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业集群。全社会物流总费用与 比率，由 2005 年的 降到 2008 年的 物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高 。 3、物流基础设施条件逐步完善 交通基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。 2008年，全省高速公路里程达到 2466 公里、铁路营业里程 3750公里、航空货运量达到 吨。仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。 4、物流业发展环境明显好转 各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算、人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。 综上所 述，近年来， *省物流业发展速度明显加快，总体规模快速扩张，服务水平显著提高，发展环境和条件不断改善，为物流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。 目建设的必要性 加快农村流通业发展的需要 农村流通业是全社会流通业的重要组成部分，也是制约整个社会流通业发展的薄弱环节。随着农村市场经济体制的改革发展，原有的流通格局、组织体系被打破，新的适应市场经济发展要求的农村流通组织尚未充分发育，造成农村市场分散经营、无序竞争、短期行为等较为突出，不能适应农业、农村经济发展和农民的新要求。 在市场经济条件下，流通业在经济发展中的地位举足轻重。流通环节是架在消费和生产之间的一座桥梁，开拓农村市场必须通过创新流通方式，发展先进流通生产力，从根本上解决农村流通不畅、市场无序问题。 本项目利用 *有限公司 现有的行业资源，整合省、市、县和基层供销 环节 的农资经营网点，建设以 现代物流 配送中心为重点的农资 物流 经营服务网络，有利于加快农村商品流通业的发展，构建高效率低成本的现代农资物流体系，为强化我国农业产业竞争力做出贡献。 服务“三农”，促进 现代化 新农村建设的需要 农村是我国小康 社会建设的重点和难点。长期以来农业劳动生产率低，农村生产力水平不高，社会事业发展落后，农民收入增长缓慢制约着农村经济社会的繁荣与发展等。为此，我国农业法明确规定：“鼓励供销合作社和其他组织和个人提供市场信息，开拓农产品流通渠道，为农产品销售服务；发展多种形式的农业产前、产中、产后的社会服务事业；参与农业技术推广工作。”国家一系列政策、法规的贯彻执行，必将为供销 这一立足农村、适应农村经济体制的组织，在促进农业经济发展和农民奔小康方面充分发挥其独有优势提供了良好的发展机遇和广阔的发展空间。 *有限公司 建设的 *现代物流配送中心 ，大大的拉动了 *市农村经济的发展，农业生产资料的配送到位不仅节省了农民购买生产资料的费用， 加快社会主义新农村建设，搞活农产品生产和流通，推进农业产业化经营， 同时也为 促进农业增效、农民增收，解决农村部分剩余劳动力的就业问题 提供了有利的保证 。 做大物流产业拉动内需为区域 经济 发展做出新贡献 的有效途径 物流 业 替代房地产业和能源业，成为第十大振兴规划产业。 被喻为 国民经济的 “ 血液 ”， 是连接实体经济与市场的桥梁纽带。 物流业是一个新兴的，而且是生产性的服务 业，涉及国民经济的各个方面，是中国经济发展的一个重要支撑。中国物流业的增加值占整个服务业的增加值约为 17，也就是说物流业增长 6 个百分点左右，就可以拉动服务业提高 1 个百分点。 据相关数据统计， 2008 年我国社会物流总额达 比增长 物流业增加值约 亿元，同比增长 社会物流总费用约为 亿元，同比增长 目前，我国物流业占 比重已达 有专家认为，物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域 广、吸纳就业人数多、拉动消费作用大。 在 *地区建立一个有影响力的、综合的、能够提供多项物流服务的物流中心来说，是非常必要的，不仅有利于 *地区物流产业的发展及物流体系的完善，促进 *地区经济的发展，而且也有利于*企业的发展。 本项目建设 *现代物流配送中心 ，将有利于推动 *地区物流产业的发展，促进物流产业做大、做强。随着项目的实施运营将带动项目区域运输业、仓储业、 农 业、制造业等多个行业的发展，促进国民经济发展，为区域经济 发展 做出贡献。 第三章 市场分析及经营策略 流 业 现状及发展趋势 国物流业发展现状 进入 21 世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。 1、物流业规模快速增长 2008年，全国社会物流总额达 亿元，比 2000 年增长 均增长 23%；物流业实现增加值 亿元，比 2000 ，年均增长 14%。 2008 年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为 占 比重为 2、物流业发展水平显著提高 一些制造企业、商贸企业开始采用现代 物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与 比率，由 2000 年的 降到 2008 年的 物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。 3、物流基础设施条件逐步完善 交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至 2008 年底，全国铁路营业里程 公里，公里，港口 泊位 个，其中沿海万吨级以上泊位 1167个，拥有民用机场 160 个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。 4、物流业发展环境明显好转 国家“十一五”规划纲要 明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。 国第三方物流的 现状及 发展趋势 1、我国第三方物流的现状特征 第三方物流作为企业作业管理的协作者、物流服务的整合者以及物流外包的契约人，日趋成为现代物流主流服务模式。一个国家第三方物流发展水平代表着本国物流的发展进程。在全国经济快速发展的新形势下，大力发展以第三方物流为特征的现代物流服务既是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流企业转型的必然要求。自 20 世纪 90 年代中期，第三方物流伴随现代物流理念传入我国以来，已经有了长足发展，并呈现出较为明显的特征。主要的特征有： （ 1） 总体规模偏小、发展潜力巨大 总体上讲 ，第三方物流在我国处于起步阶段，企业物流和公众物流服务仍然是社会物流的主要形式，严格意义上的第三方物流有效需求不足的局面短时期难以明显改观。同时，第三方物流在中国已经有了大约十年的探讨过程和发展过程，在全球经济一体化影响下，中国正在成为第三方物流发展最迅速的国家之一。 根据 权威 分析预计 ， 2011年中国第三方物流市场将达到 53 亿美元，年均复合增长率达到 27%。与此同时，社会物流外包比例不断上升， 2006 年我国销售物流外包以 5%速度增长，运输与仓储外包以 10%速度增长，运输业务委托第三方的 占企业运输业务的67%，这些都为我国第三方物流发展创造了良好条件。 （ 2） 需求的不平衡性较强 不同企业间的物流理念以及物流需求层次差异性很大，先进的与传统的物流模式并存。一方面中国日趋成为全球制造业的中心，进入中国的先进制造业和分销业产生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外资领域。这些企业物流理念先进、物流外包水平高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫切、要求高。从另一方面来看，我国物流社会化、专业化程度依然较低。国内企业与外资企业物流形式、形态存在明显的差异。以制造业为例，根据有关机构调查，我国内资企业平均使用仓储面积大约是 均自有仓储面积 平方米，租用的仓储面积是 别是外资企业的 、 和 ，也就是说我们的外包明显不足。内资企业的货运车辆平均拥有量为 66台，装载设备 38 台，分别是同期外资企业的 显反映出国内外企业在物流社会化、专业化运作方面的理念和实际运作差距。这种先进与落后物流形态并存的现象造成我国物流需求的多元化和社会物流结构的不均衡性。 （ 3） 行业集中度较低 根据咨询机构的分析， 2006 年中国 第三方物流市场大约有 18000多个服务商和终端，排名前十位的服务商占市场总额仅 13%(这可能是很粗略的估计 )，没有一家物流企业的市场份额超过 2%，说明我国物流行业尚未实现充分的整合。在竞争模式上主要体现在成本与价格竞争，而对第三方物流所带来的供应链增值效应关注不够，低水平的过度竞争成为我国第三方物流发展的瓶颈问题，大家在行业中可能都感觉到这种竞争压力。根据分析，我国第三方物流行业目前利润率为3%右，行业利润空间尚未完全挖掘出来，和国际上相比差距还是很大。 2、 我国第三方物流发展的趋势 十一五期间， 现代物流作为国家重点发展的战略性产业得到了社会各界的广泛关注与支持，第三方物流发展进一步加快了进程，在服务内涵、经营模式、功能建设等方面发生了深远的变革，呈现出良好发展趋势 ： 服务链不断延伸、专业化不断加强 ； 服务范围向金融领域扩展 ； 物流行业的整合趋势非常明显 。 全球经济一体化所带来的是物流全球化进程，这一进程正在向中国扩展，自第三方物流概念引入国内起，以兼并收购为特征的全球物流整合深刻改变了物流市场格局。一大批知名的第三方物流企业消失，一批巨型的物流大集团在整合过程中迅速发展壮大，市场集中度明显提升。 近几年 ，外资对国内第三方物流企业并购明显升温，进一步加快了中国第三方物流企业的全球化进程，也使第三方物流企业竞争从服务竞争扩展到资本竞争。 经过十多年发展，中国物流走向了理性、有序的发展轨道，官产学研等物流各界的沟通与协同不断加强，现代物流业发展环境不断改善。未来几年将是我国第三方物流的关键成长时期。 要物流品种及市场分析 本项目借 *工 业园 区 规划建设 及 *市 富硒 农副产品 、道地中药材 种植及加工 等 产业发展 的契机 ， 整合地域资源， 及 *工业园区工业原辅材料 运输 ， 做大做强现代化第三方物流产业，以 农副 产 品 、中药原药 及工业原辅材料 为主要物流 品种。 硒农副产品市场需求分析 我国是农业生产大国，人口是世界上最多的国家，人们对农产品的需求相对来所要比其他国家高很多，随着我国全面建设小康社会的步伐加快，国民收入不断提高，生活需求也必将增大并向营养化、保健化、时尚化 方向发展。 目前，城镇、农村居民中用于食品的支出分别占到总支出的 30%和 40%左右，在过去几年居民收入快速增长带动了农副产品消费的快速增长。 随着人类对硒元素认识的不断深入，硒的作用也被一一揭示，硒被誉为“生命的火种”、“抗癌之王”、“心脏 的守护神”。 硒能减轻化学致癌物、农药和间接致癌物的毒副等作用，是对抗污染的“天然解毒剂”。随着现代文明发展与人类生活水平提高，近年来，硒作为人体必须的一种微量元素，它的营养研究，已成为世界各国，尤其是欧美亚各国微量元素营养研究最受关注的热点之一。在国际硒的营养研究和产业快速发展情况下，国内硒资源的开发应用也方兴未艾，各种富硒农产品及富硒生物制品大量涌现，如富硒大米、富硒茶叶、富硒水果、富硒蔬菜、富硒红薯、富硒蘑菇、高硒螺旋藻等，各种富硒农产品基地纷纷建设，很多地方围绕富硒农产品开展深加工项目。 近年来， *富硒资源开发已经起步。据不完全统计，全市现已开发经营富硒产品 30 个，产值总额 32 个企业从事富硒产品生产。其中，紫阳富硒茶已获得国家地理标志产品认证和证明商标，在国内享有良好声誉，生产规模达到 15 万亩，产值达到 元。以富硒地下水为水源的康硒矿泉水、汉水硒谷矿泉水、双龙泉矿泉水、富硒桑椹果醋、富硒绞股蓝可乐，正在逐步走出山外。以富硒魔芋为原料开发生产的富硒魔芋精粉、葡甘聚糖、魔芋系列食品，正以独特的保健功能在全国魔芋产品市场上占有主导地位并远销东南亚地区。富硒粮油产品、富硒干鲜果、富硒方 便食品、富硒食用菌等一批富硒产品也逐步由小规模开发向专业化、产业化方向发展， *市 一批富硒食品加工龙头企业正在逐步发展壮大，硒蛋白多糖、富硒多元素营养液、富硒蚕蛹氨基酸口服液等高技术含量的富硒深加工产品和富硒中药材正在加快开发研究并取得了较好进展。 *的富硒产业显现出良好的开发前景，具有成为 *最具特色新兴绿色主导产业的基础。 综上所述 可以预见， *富硒资源是最具特色的资源，富硒资源开发比较稳定，易于聚集、形成规模，取得规模效益，富硒产品国内外市场需求旺盛， 随着 人们对富硒农产品的重视程度越来 越强， *市富硒农产品产业发展越来越迅速， *市富硒农副产品加工行业的发展壮大，富硒农副产品 具有良好的市场前景 。 地中药材 市场 需求 分析 近几年来，我国中药产业进行了一系列调整、规范工作。政府在“十一五计划”中将现代中药划为重点发展的高新技术产业，指出今后 5 至 10 年是中药行业发展的关键时期，要积极推进中药现代化进程。 2006 年，国家科技部、国家中医药管理局和卫生部在长期调研的基础上确立了“中药现代化”和“中药更广泛地走向世界”的跨世纪战略目标，选择中药科技化作为切入点，实施中药现代化产业 行动计划，确立了以技术现代化、工艺工程化、质量标准化、产品规模化为手段全面推进中药产业发展的战略目标。国家药品监督管理局成立后，提出了逐步研究建立中药材栽培规范的 药安全评价规范的 药临床研究规范 药质量标准规范等任务。 国家计委、经贸委、农业部等先后出台政策，对中药现代化予以大力扶持，这为我国中药产业的发展创造了良好的政策环境。中药业现已发展成为我国的高成长行业、优势产业。 *位于 *省最南部、北靠秦岭，南依巴山，汉江横贯其中，形成“两山夹一川”的地势特征， *属北亚 热带湿润季风气候区，雨量充沛，气候温和。独特的地理位置及地貌特征，造就了丰富多样的生物资源，是全国闻名的“生物资源基因库”。 *自古以来就盛产中药材，历史上被称为“中药材之乡”。 全市中药材野生分布十分广泛，历史上传统出口的药材有杜仲、党参、川牛膝、银耳、银花、桃仁、柴胡等，主销香港及东南亚。 *一区九县均有药材分布，不少药材显示出特殊的地带性或 分布的 局限性，道地中药材近百种，在全省乃至全国占有重要的地位。 综上所述，根据 “十一五” 发展规划， *道地中药材具有的发展具有政策上的优势和地域上的优势， 道地中药材产业的发展 必将带动商贸、物流等相关产业的发展， 因此 本项目 的实施具有良好的市场前景。 *工业园区发展 趋势 对物流的需求 分析 *工业园区为省级科技工业园区， 享受省级高新技术开发区和省级经济技术开发区的各项优惠政策。园区突出秦巴生物资源开发的比较优势，企划、营造 *生物医药工业产品的市场知名度，打造知名品牌企业。园区以“高技术、高附加值、高市场占有率”为起点，努力把 *工业园区建设成陕南工业科技创新、机制创新的重要基地，区域科技项目和高科技企业及科技管理型企业的孵化基地。 随 着经济的飞速发展， *工业园区 新建、扩建了大批企业，工业园生产规模不断扩大。 *工业园区位于 *江北 *大道以北（西康高速汽车站对面），与 316 国道以东西康高速、十天高速出站口接临， 这些便利的条件促进了 *工业园区 经济的发展，形成了以 农产品加工 、 中草药加工、油脂生产、食品加工、饲料生产 、建材企业 等 为支柱的产业群，也确定了 *工业园区 在 *市工业经济发展中的独特地位。 *工业园区及 *市 众多 轻重 工业企业的生产原料输入、产品输出及企业间的资源配送等，都充分的说明了物流业在 此有着广阔的市场。 目经营的基本战略及营销策略 1、战略思想 从供应链的基本思想出发，建立于其他物流企业之间的战略联盟关系，强化物流中心的功能与服务体系，形成和建立一个以 *区为中心，辐射全国的全方位的、多功能的物流服务体系与网络，在此基础上与工商企业建立战略联盟关系，为社会提供物流服务，实现社会物流的合理配置，更好的满足客户的需求，提供物流效率，降低物流成本。 2、基本原则 坚持功能互补、平等自愿、互惠互利、协调一致的原则，建立合理的运作管理方式。 3、营销策略 市场竞争越来越集中于品牌竞争 ，名牌成为开启市场的一把金钥匙。 本项目将 实施 品 牌化策略，以 “ 保证质量，优质服务 ” 的经营方针 ，为客户提供优质的服务， 逐步 创立企业 品牌 ， 以 服务 创牌 ，以品牌创销路，谋发展。 第四章 建设地址和建设条件 设地址及概况 设地点及土地现状 本项目拟在 *大道以北（西康高速汽车站对面） 征地 400 亩进行项目建设。 项目用地属于 建设用地， 符合项目区域用地规划。 场区地势开阔平坦， 没有压覆矿床 和文物 。 项目建设不会对周围环境造成不利影响 ，也不涉及移民安置及搬迁。 本项目 位于 *大道以北（西康高速汽车 站对面），与 316 国道以东西康高速、十天高速出站口接临， 交通十分便利。 *市 概况 *市位于祖国版图中部、 *东南部，幅员在北纬 31 42 33 49、东经 108 01 110 01之间，面积 23529 平方公里，占 *省面积的 本市南依大巴山北坡，北靠秦岭主脊，东西宽约 200 公里，南北长约 240 公里，汉江由西向东横贯，构成“两山夹一川 (江 )”的自然地貌。全市最高海拔 秦岭东梁 )，最低海拔 170 米 (白河县汉江出境处 )，海拔高低相对差为 。*地缘和区位优势独特，在省际之间，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，即东与湖北省 (竹山、竹溪、郧县、郧西 )连接，南与川渝两省市 (万源、城口、巫溪 )接壤，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称 *为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。在 *省内， *北与省会西安市 (周至、户县、长安 )和商洛市毗连，西与汉中市 (佛坪、洋县、西乡 )为邻。 *市新型工业迅速发展， 按照“统筹城乡、循环经济、产业集群、项目支撑”的要求，组织编制了以月河川道石泉、汉阴、汉滨为主体，旬阳 、平利为两翼的“一体两翼”区域发展规划和新型材料工业规划。省政府已将月河川道列为统筹城乡一体化发展综合实验区。*工业园区在调整中加快建设，特色品牌建设和名牌产品培育取得成效。全市实现工业产值 135 亿元，增长 23%，新增规模企业 28 户。尧柏水泥、新型管材、双稀沃氏、天新捻丝等 40 个工业项目投产运营；旬阳电站、小金河大型铁矿、纳米氧化锌迁建扩能、南江河水电梯级开发、汉滨五氧化二钒等重点项目开工建设。列入当年开工、续建、竣工、前期的“四个十”工业项目推进计划如期实现。 2008年 *全年完成生产总值 长 全社会固定资产投资 201亿元，增长 其中地方固定资产投资 151亿元，增长 财政总收入 26亿元，增长 30%，其中地方一般预算收入 元，增长 一般预算支出 元，增长 社会消费品零售总额 78 亿元，增长 城镇居民人均可支配收入 10150元，净增 2099 元，增长 农民人均纯收入 2770 元，净增 514元，增长 物价涨幅 单位能耗下降 设条件 质 地貌 *在大地构 造位置上属于秦岭地槽褶皱系南部和杨子准地台北部汉南古路的东北缘，分别由东西走向的秦岭地槽褶皱和北西走向的大巴山弧形褶皱带复合交接组成。具南北衔接，东西过渡的特点。*以汉江为界，分两大地域，北为秦岭地区，南为大巴山地区，以汉水 池河 月河 汉水为秦岭和大巴山的分界，其地貌呈现南北高山夹峙，河谷盆地居中的特点。全市地貌可分为亚高山、中山、低山、宽谷盆地、岩溶地貌、山地古冰川地貌 6种类型。在本市土地面积中，大巴山约占 60%，秦岭约占 40%，山地约占 丘陵约占 川道平坝占 海拔高程以 白河县与湖北省交界的汉江右岸为最低（海拔 170 米），秦岭东梁为最高（海拔 ）。秦岭主脊横亘于北，一般海拔 2500 米左右；大巴山主梁蜿蜒于南，一般海拔 2400米左右；凤凰山自西向东延伸于汉江谷地和月河川道之间，形成“三山夹两川”地势轮廓，汉江谷地平均海拔 370米左右。秦岭、大巴山主脊与汉江河谷的高差都在 2000 米以上。境内的主要山脉有秦岭的东梁、平梁河、南羊山和大巴山的化龙山、凤凰山、笔架山。 震设防烈度及抗震设计参数 本项目建筑工程基本地震局加速度值为 震按 8 度基本设防烈 度标准。 文气象条件 *市属亚热带大陆性季风气候，四季分明，雨量充沛，无霜期长。垂直地域性气候明显，年平均气温宁陕、镇坪 12左右，其他各县 15左右。全市日照时数在 镇坪 ) 白河 )之间。年降水量在 750 毫米 1100 毫米之间。全市无霜期 210270 天，平均 8个月以上。主要气候特点是：冬季寒冷少雨雪；夏季多雨并有伏旱；春暖干燥；秋凉湿润并多连阴雨。主要灾害性天气是伏旱、暴雨和连阴雨 。 通运输条件 项目所在区域交通极为便利。 航空： *飞机场位于城西的五里镇，距市中心约 17 公里，每周有从 *直达西安的航班。 铁路： *火车站位于城区江北。市内有阳安、襄渝二条电气化铁路，阳安线：阳平关至 *；襄渝线：襄樊至重庆；西康线：西安至 *。这三条铁路是我国中南、华北、西南、西北铁路交通之间重要的联络线路， *市正居其枢纽地位，每天有列车分别可达北京、上海、郑州、西安、成都、重庆、武汉、福州、青岛等大城市。 公路： *市内有国道 316、 210 穿境而过。全市现有公路 112条，通车里程 1253 公里。其中干线公路 180 公里，多为 三、四级。城区内开通公共汽车路线五条，总程 60 公里。 2009 年 5 月 28 日，西安至 *高速公路全线贯通。 *市被纳入西安 2小时经济圈。 *市 目前已初步形成了航空、铁路、公路相融合的立体化交通网络。 项目地交通极其便捷，是物流配送中心的理想的建设地。 用设施条件 项目所在地 位于 *工业园区， 园区内 基础设施齐全，完全能满足项目建设及运营的需要。 给水：园区现有自来水厂一座，日供水能力远期 6 万吨，近期 3万吨。 排水：园区实行雨、污水分流排水，已铺设雨、污水管道 4900m。 电力：有两条 110空线从园区穿过，有 110闭所一座。 通讯：电信、网通固话均可接入园区；联通公司通讯枢纽大楼设在园区。 宽带：广电通讯光缆即将接入；电信、网通宽带均可接入园区。 第 五 章 建设 规模 及功能设计 设规模 展目标定位 吸收国内外 现代 物流业的先进理念，采用现代信息技术 ， 高起点打造 *地区 农副产品、中药材、 工业品 物流配送中心，集仓储、 运输、 分拣、包装、配送 及信息资源整合 为一体， 大力发展第三方物流业， 为 货物供需双方 提供全方位、个性化、增值性的专业服务，使其成为 依托 *，辐射周边地区的 的 重要的 农副产品、中药材、工业品集散地， 并 努力建成 *农副产品 物流网中的关键节点。 设规模 本项目建设总用地面积 400 亩（约 266668 平方米 ），总建筑面积 194150 平方米。其中：大型农副产品集散存储仓库 12栋共 60000平方米，中型农副产品集散 存储仓库 20 个 共 40000 平方米 ，小型工业产品集散存储仓库 15 个 共 9000 平方米 ，冷冻仓库 3 个 共 1500 平方米， 办公大楼 26000 平方米 ， 多功能宾馆 29100 平方米 ， 职工餐厅及宿舍 11200 平方米 ， 生活超市 3000 平方米 ， 个体物流 公司 加盟 用房 300 间共 11850 平方米，辅助用 房（含公厕 10 座共 800 平方米、配电房、水泵房、锅炉房和门卫室 4个 ） 2500 平方米。 场区总体工程建设，场区道路广场面积 34954平方米 ，大型停车场 3 个共 24000平方米，中型停车场 5 个共 15000 平方米，小型停车场 4 个 共 4000 平方米，场区绿化面积 43364平方米。 建设二级中转站 4 个（分别为西安、十堰、成都、重庆） ； 建设区域性农副产品及物流信息服务平台 1 个；购置重型中长途物流运输车辆 15 辆，短途轻型物流运输车辆 20 辆，装卸车辆 10 台，检验检测设备 5套，各规格 计量设备 5 套 。 目经营模式 根据 18345流术语中对物流的定义是：物品从供应地向接收实体地流动过程。现代物流是将物品的运输、储存、装卸、搬运、流通加工、包装、配送、信息处理等基本功能有机结合，使“物流”、“信息流”、“资金流”融合于一体，实现物流成本的最低化。 本项目物流配送中心将采用专业物流公司的经营模式。 按物流货主与物流企业（公司）业主的关系，物流企业（公司）可分为专业物流公司、非专业物流公司和综合性物流公司。 1、专业物流公司也称为第三方物流公司，它是由物流货物的供方 与需方以外的物流企业提供物流服务的运营模式。是货物的生产或销售等企业为集中精力增强核心竞争能力，将其物流业务以合同的方式委托于精心选择的专业物流公司（ 3作。第三方物流企业提供物流服务的方式是多种多样的，如前店后仓式、单品配送式、整合配送式等等。 2、非专业物流公司也称为货主方物流公司，它是货物生产企业以自营为主的物流运营模式，即企业自己在全国范围内建立起网络化的现代物流配送体系 ， 自主运营完成物流业务的全部流程。利用精确而迅速的信息流动可以达到即时采购 、 生产和销售的良好效果，从而努力 实现零库存。 3、 综合性物流公司则是上述两种运营模式的结合。企业（货主）物流是由供应物流、生产物流、销售物流以及回收利用物流共同构成的。综合就是指将上述物流环节中的某一部分或几部分由第三方物流公司完成，其余的物流环节依然由货主自己来做。这是我国目前大多数企业采取的物流模式。哪个环节需要由第三方物流公司完成，主要取决于企业自身的软硬件能力和社会的物流服务能力。这种形式也相应地集合了上述两种物流模式的种种优点和缺点。 随着市场经济的发展 完善 ，社会分工逐渐细化，第三方物流 企业 由供方与需方以外的物流企业提供物流服务的业务模式 应运 而生，这些物流服务商在产权关系上是独立法人企业，并不隶属于某个生产企业 。 从物流理论上说， 第三方物流 企业 的 运营模式，可以提供专业化、规范化、规模化的物流服务， 降低物流成本， 因而也就 提高了企业 的 市场竞争力。 因此 本项目物流 配送 中心将采用专业（第三方）物流公司 的经营模式， 以 做到专业化、规范化运作 。 目功能设计 为了实现本项目的 建设目标，在建设内容上设置了 四 大功能，分别是仓储、 装配货服务 、 信息服务、 综合服务功能等。 储功能 1、场所 根据项目运营特点，本 项目仓储主要针对 富硒农副产品 、 中药材、工 业品 等，设标准仓储库；针对 需要保鲜产品设置专用冷藏库；针对危险物品设置专用仓库保管。 2、功能 针对不同 富硒农副产品、中药材、工业品等 仓储要求，按规范要求分门别类进行贮存、分装和货物配送工作。 3、管理服务 （ 1）场区所有仓储库全部实行全自动安防监控和现代化经营管理，建立完善的电脑贮存资料档案， 建设 区域性农副产品及物流信息服务平台， 设计 流畅 的专业 仓储运输线路，配备必要的机械设备，以减轻工人劳动强度， 实现物流现代化、信息化， 提高工作效率。所有仓储物质符合安全、消防、特种行业物品管理规定。 （ 2）按照所仓储物质 的不同要求和规定，进行质量检测、检验和计量，建立严格的物资产品准入制度。 卸、组配货及 配送功能 1、场所 在仓储库内附设货物装卸、组配货间。 2、功能 （ 1） 出入库 产品检测、检验、计量。 （ 2） 按客户对货物品类、型号、规格、数量、包装、仓储等要求，进行货物集中堆放、分拣、组配、包装、装运、配送等作业。 3、技术要求 （ 1）快速准确的检测、 检验、 计量。 （ 2）规范化的产品包装。 （ 3） 采用 安全可靠、 快捷 的装运设备 ，减轻劳动强度 。 （ 4）完善的检、配、装、送管理程序。 （ 5） 利用电子办公软件，电子 备案配送产品的品类、型号、规格、包装、数量等，节约人力，使装卸、配送服务更加精准化，集约化。 息服务功能 1、场所 区域性农副产品及物流信息服务平台 （附设在 办公 大楼 内）。 2、功能 通过声讯、计算机网络等多种渠道为客户提供 产品、车辆 信息、物流配送业务办理等的 全程 咨询、查询服务。 建立物流 公共信息 平台。整合 农副产品、 中药材、工业品等 物流从上游供应商到下游用户各个环节， 建立 物流产品供需资源数据库，为供需双方及物流等各环节服务方便、及时、准确的提供信息共享、交互、全程交易、决策支持、数据挖掘等 服务 功能。 3、技术要求 （ 1） 采用集计算机电话集成技术、语音处理、计算机网络、数据库于一体的呼叫中心（ 技术 组成 信息呼叫 系统 。 （ 2） 提供对各种线路资源的支持 ， 使电话交换与计算机系统有机结合。完成信息咨询、信息查询、费用查询、业务受理等各种功能，并作为人工服务的辅助和引导。 （ 3） 采用 子标签）、车载 位系统等 现代先进物流信息技术的应用，实现数据的采集与应用， 运输车辆的全天候定位跟踪， 提高物流的作业效率，降低 物流成本。 合服务功能 紧密围绕物流配送业务提供全方位优质服务，创建良好的经营环境，主要服务功能有： （ 1） 鼓励 个体物流公司 加盟 ： 以优惠的政策吸引个体物流公司加盟，使物流运输线路及网络更全面更广；鼓励个体车主加盟，增强本物流中心的运输能力。 （ 2）设立工商税收服务窗口 ：在物流中心设立工商税收服务窗口，办理各种经营执照，方便入园企业和运输户纳税。 （ 3）法律咨询服务：法律顾问服务。 （ 4）金融服务：储蓄、融资、保险、小额信贷服务。 （ 5）邮政、联运服务。 （ 6）生活服务：提供吃住、购物、娱乐、医疗等建设服务。 （ 7）治安服务：实行统一的物业管理，强化治安、绿化、卫生保洁等服务工作，为各路客商提供一个优美安全的工作环境。 第 六 章 建设方案 目建设 指导思想 和 建设 原则 设 指导思想 *现代物流配送中心 的建设，在指导思想上要高标准起步， 借*工业园区迅速发展及 *农副产品、中药材、工业产品发展迅速的契机， 整合地域资源， 做大做强现代化第三方物流产业，以提供物流配送配套服务为目标，通过规模化、档次化、专业化、品类化、综合化，高起点打造一个集采购、仓储、运输、分拣、包装、配送及信息资源整合为一体的产业链管理中心，铸造出具有区域特色的 农产品、中药材、工业品 物流配送中心。 设原则 1、认真贯彻执行物流业调整和振兴规划，遵循 *省 物流业调整和振兴规划实施方案 。 2、总体设计及设计功能与城市规划相结合，功能适当超前的原则。 3、建设设计既体现仓储物流业使用功能的要求，又要充分考虑现代化城市建设的需求，体现出地方建筑特色。 4、 立足于 服务全社会的高度，以满足当地经济社会发展对物流配送的需求作为项目建设的出发点和落脚点，进行有针对性的布局、功能等方面的设计，尽最大可能提供优质的保障服务。 5、项目建设要力争做到技术先进，系统开放，根据实际需求确定项目各项功能。 建工程方案 要建（构）筑物建筑结构特征 1、仓库 建筑面积 110500 平方米 ， 均为单层轻钢结构建筑 ，高度 内外墙均为 240空心砖墙； 屋