第二章-物业和物业管理.ppt

第二章物业管理的基本概念 第一节物业与物业管理 小组讨论 1 说说你所了解的物业含义 特点 类型 2 物业管理的含义 特点 类型 一 物业管理的概念 一 物业的含义物业 单元性的房地产 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施 设备和相关场地 物业三要素 房屋建筑 设施设备 场地 物业有大小之别 物业可以包含各种建筑类型 它有明确的范围 清晰可分的权益和一定的价值 不动产 房地产 物业的联系与区别 不动产 realestate 侧重于指物质形态房地产 realestate property 物质形态和权益并重物业 property 侧重于指权益一般情况下三者可以通用 互为替代 物业 房地产 用于指物质形态时具体区别 其一 物业一般用于确指房地产则一般用于泛指其二 物业主要是指已建成投入使用的房地产产品 房地产往往指生产 流通 消费整个过程的房地产产品 二 物业的分类 根据使用功能不同 2 1 3物业的特点 物业的二元性位置固定性形式上的多样性使用的长期性价格高位性保值增值性 2 1 4物业的产权及产权类型 1 私有产权2 社团产权3 集体产权4 建筑物区分所有权 2 2 1物业管理的概念 国务院2003年9月1日颁发的 物业管理条例 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 三 物业管理的概念 物业管理 RealEstateManagement或RealPropertyManagement 英文意思是不动产管理或房地产管理 关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理 经营 服务为一体的系统工程简单讲 是人们对物业的管理活动 有广义 狭义之分 一 广义的物业管理 泛指一切有关房地产开发 租赁 销售及租售后的管理和服务 包括 早期介入和前期管理公共管理服务经营管理服务 典型的广义观点 美 罗伯特 C 凯尔认为物业管理者的基本职能是 为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值 二 狭义的物业管理 狭义的物业管理 即一般只限于对该物业进行管理服务 其主要的任务是对物业的维护 管理共用的机电设备和公共设施 也包括治安保卫 分送信报 清洁卫生 绿化养护等服务项目 三 物业管理的定义 物业管理条例 第二条 本条例所称物业管理 是指物业管理企业按照物业服务合同约定 通过对房屋及与之相配套的设备 设施和相关场地进行专业化维修 养护 管理 以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序 为业主提供服务的活动 对物业管理定义的理解 物业管理企业接受业主委托提供有偿服务对房屋及配套设备 设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容为业主提供服务有一定的外延性 物业管理与传统房产管理的区别 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理 即企业化 专业化 社会化的管理 物业管理与传统房产管理的比较 四 物业管理的基本特征 六 物业管理的宗旨和原则 1 物业管理的宗旨就是服务 通过服务实现社会效益 经济效益和环境效益的统一 偏离服务这个宗旨 就会使物业管理与社会和公众的利益相背 最终削弱物业管理的生命力 1 营造良好的 安居乐业 的环境 2 物业的保值与增值 六 物业管理的宗旨和原则 2 物业管理的基本原则 1 业主自治与专业管理相结合的原则 2 属地管理与行政管理相结合的原则 3 统一管理 综合服务的原则 4 社会化和平等竞争的原则 国家提倡业主通过公开 公平 公正的市场竞争机制选择物业管理企业 见 物业管理条例 第三条 1994年1月 深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区物业管理招标 此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河 5 企业化与全过程效益的原则 二 物业管理的性质 一 物业管理的性质1 服务性提供劳务服务2 经营性提供有偿服务3 专业性物业管理本身是社会分工的产物有专门的组织机构专业人员配备专业工具和设备专业公司分包工作 4 受聘 受托性物业的管理权来自于物业的所有权两权分离导致5 规范性成立 接管 管理的规范性6 统一性和综合性7 中介性 二 优质服务的关键因素 1 强调以业主 使用人 为中心 观念上 2 建立基本的服务行为标准对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述 做什么 有一份针对以员工为基础的行为准则 怎么做 3 认同并嘉奖优秀员工 激励机制上 4 制定不断提高服务质量的策略 策略及创新方面 物业管理是以服务为宗旨 以经营为手段 以效益为目的的服务性行业 第二节物业管理的类型和内容 一 类型 一 按管理性质分1 行政性管理指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理 政事企合一 2 企业化管理产权人聘用物业管理专业企业管理物业 二 按产权性质划分 1 聘用 委托 服务型物业管理 A 聘用委托管理产权人 物管企业 物业提供费用产权人 签约 物管企业提供服务 第一次委托 开发商 管理企业第二次委托 业主委员会 物管企业开发商委托物业管理企业的两种方式 自己组建管理公司招聘专业物业公司 2 自主经营型物业管理 B 物业业主将物业的经营与管理同时交由下属公司去做 管理企业肩负经营 管理双重重任 水平高低对物业经营效益影响大 二者差别 产权上 A分散 B集中管理上 A侧重售后服务B经营与管理并重管理对象方面 A居住物业为主B商业物业为主服务对象方面 A居民为主B职业人群为主 2 2 2物业管理的分类 住宅小区物业管理写字楼管理商业场所管理工业区管理特种物业管理等 2 2 3物业管理的特点 物业管理的社会化物业管理的专业化物业管理的企业化物业管理的服务性物业管理的经营型 练习 名词解释1 物业 2 物业管理 填空1 物业的特点有 2 物业管理的特点有 第二节物业管理的基本原则 统一管理原则权 责分明原则产权 经营权分离原则经济合理原则业主至上原则依法行事原则专业高效原则公平竞争原则 二 物业管理的内容 一 基本业务1 房屋管理2 设施 设备管理3 相关场地的维护与管理 三 管理形式上封闭式开放式 二 专项业务1 安全管理 包括消防管理 2 清洁卫生管理3 绿化管理4 车辆管理5 能源管理 一 二 业务属于公共性 常规性服务项目 收费原则 保本微利 三 特色业务指各种代办代做业务 旨在方便住 用户 受其委托而提供 如 代聘代做家政服务代定代送牛奶 报纸代送儿童入园上学代定代购车船票 四 经营业务为业主及其他客户提供的经营性服务 如 室内装潢 家电维修 咨询 代租代售 开小商场及其他经营实体 开展的目的 谋求企业良好的经济效益 3 1 1物业管理法律关系及其构成要素 物业管理法律关系的主体 是指实际参加物业管理法律关系并在其中享受权利和承担义务的人 物业管理法律关系主体可以分为以下四类 1 自然人 2 法人 3 国家机关 4 其他组织物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利与义务共同指向的对象 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和负有的义务 物业管理关系内容中的权利是指物业管理法律关系主体依法在一定的条件下 按照自己的意志 作出或者不作出某种行为 以及要求他人作出或者不作出某种行为的资格 一般表现为 1 主体可以作出一定的行为或不作出一定的行为 如房地产行政主管部门可以依法对不按照规定提供物业管理基本条件的开发企业作出行政处罚的决定 业主委员会可以拒绝签订不公平的物业管理合同等等 2 主体可以要求他人作出一定的行为或不作出一定的行为 如物业管理企业有权要求业主按规定缴纳物业管理费 业主有权要求物业管理者不得作出侵犯其所有权的行为等等 3 1 1物业管理法律关系及其构成要素 物业管理关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体依法律规定或合同约定所承担的某种必须履行的责任 即物业管理法律关系主体按照法定或约定的要求 必须作出或不作出一定行为的负担 一般表现为 1 义务人必须作出一定的行为 如物业管理者必须按物业管理合同承担各项管理和服务工作 业主需要俺规定缴纳物业管理费等 2 义务人必须不作出一定的行为 如业主及使用人不得损坏公用设备 设施等 物业管理法律关系中的权利和义务具有一致性 物业管理法律关系主体既享有权利 又承担相应的义务 但具体的权利和义务在不同的物业管理法律关系中则有所不同 例如 依照物业服务合同所建立的合同法律关系中 物业管理者有按照约定收取物业服务费用的权利 但同时又必须履行提供相应的物业管理服务的义务 而业主则依照约定有享受物业管理服务的权利 但同时又负有交付相应的物业服务费用的义务 3 1 1物业管理法律关系及其构成要素 3 1 2物业管理法律关系 1 民事性质的法律关系 1 主体之间法律地位平等 2 这种法律关系多由当事人自愿设立 3 主体双方互享权利 互担义务 经济上对等 2 行政管理性质的法律关系行政管理性质法律关系的主体之间有隶属关系 一方可以依法管理另一方 另一方必须接受 在我国的物业管理立法中均明确了物业管理的行政主管部门 这些部门对应的拥有指导 监督 管理物业管理企业 业主 业主大会的职权 物业管理企业 业主 业主大会等要服从其指导 监督与管理 3 2 1物业管理法律规范及其表现形式 法律规范是由国家制定或认可 反映执政集团对社会秩序的利益要求与组控意志 具有普遍的约束力 以国家强制力保证实施的行为规则 物业管理法律规范的具体表现形式有 1 宪法 2 法律 3 行政法规 4 部门规章 5 地方性法规 6 地方政府规章 7 司法解释 8 国家政策 9 其他规范性文件 3 2 2物业管理法律责任 1 民事责任2 行政责任3 刑事责任 3 3 1 中华人民共和国民法通则 1 民法的基本原则2 对公民 自然人 和法人民事权利能力和民事行为能力的规定3 对民事法律行为和代理的规定4 对民事权利的规定5 对民事责任的规定6 诉讼时效制度 3 3 2 中华人民共和国合同法 合同法 中常用的法律规定有1 合同法的基本原则2 订立合同时应注意的问题3 关于合同效力的规定4 对履行合同的规定5 对合同的变更 转让和终止的规定6 对违约责任的规定 3 3 3 物业管理条例 1 基本制度2 告知规定3 业主权益4 物业管理企业的职责5 禁止行为6 书面合同7 授权规定 3 3 4 前期物业管理招标投标管理暂行办法 前期物业管理招标投标管理暂行办法 的主要内容有 1 前期物业管理招标投标应当遵循的原则和监督管理机构 2 前期物业管理招标的组织实施方式和应该注意的问题 3 投标的程序和注意事项 4 对开标过程的规定 评标委员会的组成方式 评标委员会委员的任职资格 评标结果的产生过程 注意事项和中标结果的通知与签约等 3 3 6 物业服务收费管理办法 1 明确物业服务收费实行政府指导价和市场调节价2 引入了物业服务费用 酬金制 形式3 明确物业专