合同解除的注意事项.doc

合同解除的注意事项 一、行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式 1、房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益根据合同自由的原则经协商一致而解除合同对此我国合同法第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同” 2、房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时当事人一方依法行使解除权解除合同终止合同的权利义务根据我国合同法第九十四条的规定有下列情形之一的当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形主要包括：因合同内容违法由国家有权机关决定撤消而导致合同解除;承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要求解除合同的;承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的出租人可以解除合同并要求赔偿损失;承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同;承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付承租人逾期不支付的出租人可以解除合同;因租赁物部分或者全部毁损、灭失致使不能实现合同目的的承租人可以解除合同;当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的不定期租赁合同当事人可以随时解除合同(但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人);租赁物危及承租人的安全或者健康的即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人仍然可以随时解除合同;承租人在房屋租赁期间死亡的与其生前共同居住的人不愿继续租赁该房屋可自然导致合同的解除;对破产企业未履行的房屋租赁合同清算组可以决定是否解除等 (二)因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除如承租人擅自搬离租赁房屋停止履行合同使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除依法签订的房屋租赁合同是双方当事人意思表示是受法律保护的双方当事人应认真履行但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下擅自搬离承租房屋停止履行合同义务这种情况属于承租人违约从严格的法律意义上看并不应当受到法律支持但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更为体现公平原则平衡各方利益避免社会资源的浪费酌情有必要对其解除合同请求予以支持 二、房屋租赁合同解除的行使 (一)房屋租赁合同解除途径 1、房屋租赁合同约定解除自双方当事人达自协议生效解除协议或在原合同中约定的解除合同条件发生后时当事人一方向另一方送达的通知到达对方时即解除 2、对于法定解除当事人可通过向人民法院起诉、或向仲裁机构申请仲裁、或通知对方的形式来得到实现我国合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方合同自通知到达对方时解除对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”据此只要一方有第九十四条规定的情形之一另一方就可以解除合同主张解除合同的一方只要通知到违约方合同即行解除 3、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除则须经过人民法院或仲裁机构的确认 但在实际上不论是种形式的解除合同都往往会引起合同当事人之间的争议在面临争议的情况下当事人并不一定能达成一致所以解除合同大多只能通过人民法院或者仲裁机构来解决值的注意的是在一当事人行使通知权时被通知一方当事人如有导议则应当向人民法院或者仲裁机构提出申请才有可能否定合同解除的效力除非法院或者仲裁机构作出另一方当事人解除合同的通知不生效的裁决否则该合同已经解除如果另一方当事人没有向人民法院或者仲裁机构申请确认合同解除的效力而仍然行使原合同中的权利就是其他独立法律关系中的侵权行为例外的是如果涉及诉讼或仲裁认定合同不解除为了防止因恢复原状而造成不必要的损失应当规定在生效裁决作出前合同不产生解除的效力租赁合同期限届满导致的租赁合同终止 租赁合同有定期租赁合同与不定期租赁合同 在不定期租赁合同出租人及承租人均可随时主张解除租赁合同在一方当事人提出解除主张并经过相当期限之后该租赁合同可以终止当事人