如何估算房子造价.doc

如何估算房子造价 笔者（建筑师）经常被业主要求对一个未知项目的进行估价。对笔者来说这是非常尴尬的一种情况，因为估价高了，会让业主望而止步，导致项目没了；估价低了，实际造出来比预算多的话，会给冠上不专业的罪名。从笔者角度来说，没有一套完整的施工图是不可能给予准确的预算报价的。但很多业主认为说如果价格不合适的话就没必要请你设计画图，这设计图纸的费用也就白费了。其实他们也有他们的道理。因此，这一期特意给业主们说说如何对一个项目进行估价。（以下以住宅建筑为例）房子改造成本费用可以变化很大。大多数建造师或者施工师傅会按照每平方尺来算估算造价成本。就像国内买房一样，是以面积为单位算的。面积的算法属于非常初略估算，主要是给业主们一个大体上的价格呈现。同样地也可以用来测试业主对这个项目的接受能力。房子改造可以很复杂，除了普通的翻新之外，结构上的改动往往会给项目带来设计难度还有成本提高，其次还有材料，施工团队的大小，项目周期等等。下面给大家一些数字参考：（以下参考数字纯属笔者多年经验的作业算法，仅供参考。）房子翻新(Renovation):普通翻新约为： $50 - $75每平方尺一个1400平方尺房子，要把室内的装修全翻新的话，其中包括木地板，隔热，墙身，天花，窗户，厨房，洗手间等等一同翻新的话，可以是1400x $50 = $70,000 (7万)。涉及到水电，中央空调，或者使用更好材料的话就就要用更高的参数。房子加建(Addition)：普通加建约为：$80- 150每平方尺有洗手间，厨房涉及到水电的话约为：$130- $170 每平尺新建房子(New Construction)：$150 - $300每平尺（按材料级别）2000平方尺的新房子造价约为：2000x $150 = $30,000 (3万)（包括地下室和阁楼）举例说现在有一个单家庭房子，两层，实用面积为1400平方尺（不连地下室跟阁楼）。要在这个基础上连地下室三层扩建600平方尺的话，总加建面积为1800平方尺。这一扩建包括地下室地基，加建部分的外墙，屋面，室内墙身加保暖，地板，窗户还有电线，冷暖气安装，洗手间或者厨房总造价可以为1800x $130 = $23,400 (23.4万)。当然，这是一个假设的数字，是在没有实际图纸的基础上用仅有的方程式推算出来的。以笔者经验，这种连地下室一同扩建的总造价大约为$120,000- $150,000 (12到15万之间)。地下室扩建造价浮动很大，按地域，实际场地可到达性，地基深度等等有很大的区别。波士顿地区的话，600平方尺的地下室扩建造价大概为$15,000- $30,000 (1.5万到3万)。如果把地下室分开算的话：实际加建总造价为：600x 2层=1200 平方尺x $130 = $156,000 (15.6万) $30,000 (地下室) = $186,000 (18.6万)如果你再把厨房跟洗手间细分出来算的话：洗手间跟厨房造价：100（两个洗手间） 150（厨房）= 250 平方尺x $130 = $32500 (3.25万)其他部分造价为：1200 (加建面积)- 250 (厨房跟洗手间面积)= 950 x $100 = $95,000 (9.5万)实际加建总造价：3.25万 9.5万 = 12.75 万 3万 (地下室)= 15.75万从原先的23.4万，到18.6万，再到15.75万，不难看出这些价格的浮动性跟差别。其实道理很简单，你算的越细，价格也会越明确。23.4万到15.75万之间就差7.65万这么大的区别。想像一下如果每一个细节我们都能以一个准确的数值去衡量的话，这个造价就肯定100%准确合理。其实施工图纸也就是这么一个作用。一套完整的施工图纸上除了包括建筑师的设计，项目的面积，细节的做法，还包括材料的选配，尺寸，数量等等数据从而让施工承包商或者建造者更能准确地算出造价，而不是口头的具有浮动性的估价。所以在正规的项目流程当中（无论大小），施工招标这一块必须得在完整图纸的基础上进行。总得来说，要正确预算一个项目的造价必须建立在完整的施工图纸上。以上估价方法纯属参考。也希望能给广大业主一个衡量标准。实际生活当中不妨有些施工承包商为了能拿下项目会特意把造价估低。这样造成的结果就是要么就要业主补钱，要么就停工拉到。业主在找施工师傅估价的时候不妨可以利用以上数据作为标准。这也是美国建筑行业内的一个普遍的造价算法标准线。通常低于这个价格线的话，业主