合川房地产分析报告.doc

合川区房地产市场分 析 报 告第一章 合川基本概况合川地处重庆西北部，是重庆的北大门，距重庆主城区58公里，是重庆市规划建设的区域性中心城市和“一小时经济圈”的重要板块，是重庆和成都两大都市圈之间北轴上的重要节点。合川区位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，素有“三江明珠”之美称，扼川北水陆交通咽喉，水陆交通十分便捷，212国道、遂渝快速铁路、襄渝铁路、兰渝铁路、渝合高速公路、武合高速公路等交通干道穿境而过，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，是川东北、渝西北的交通枢纽和重要的物资集散地，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、甘肃等大西北省区的“经济走廊”。全区幅员面积2356.21平方公里，辖27个镇、3个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，全区总人口为153万，拥有6所高等院校，城镇建成区面积57.8平方公里，城镇化率49%，其中：主城区面积32.3平方公里、人口35.8万人，已初具中等城市规模。合川区2010年全区实现地区生产总值244.5亿元，地方财政收入40.7亿元，存、贷款总额达310.9亿元和204亿元。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到38平方公里，城镇总人口达到71.5万人，城镇化率达54.4%。工业经济取得新突破，规模以上企业工业总产值达到180亿元，固定资产投资高速增长。全社会固定资产投资5年累计完成813亿元，年均增长33%。人民生活水平明显提高。2010年社会消费品零售总额102亿元，增长22%；农民人均纯收入6700元、城镇居民人均可支配收入16887元。 第二章 合川房地产市场格局受到涪江、嘉陵江的影响房地产市场分成四大板块：教育板块、老城中心、南北滨江板块、南城板块。一、教育板块是合川的文教集中区域和商业较密集区，片区内新华小学、合川中学、派斯学院、涉外商贸学院、三江职业技术学院，移通学院等。同时，义乌小商品批发商场座落于此。无论从城镇规划、政府引导、市场供应都能看到此版块在合川未来发展的重要地段。该板块的代表性楼盘有新华书香世家、明珠苑B、C区、学府中央等。二、南城板块是合川城镇规划的重点地区未来城市发展的主流板块之一，代表合川城市行政、居住新型区域，基础设施相对完善、城市房地产消费认知度较好，未来城市面貌良好，政府职能部门云集，政府投入大量资金修建室内体育馆等大型配套设施，同时是合川连接东津沱的大道，带动东津沱版块的发展。代表性楼盘有金色港湾、南滨1号。三、老城中心板块是城镇中心地带，是相对成熟的区域，因此，开发的楼盘都比较早，但品质感都不高，金九时代广场，占据地段优势，但无论是规划与品质都有相对欠缺的地方，同时，由于地价的原因，缺乏地段与规模兼顾的楼盘。从目前的供应来看，在售楼盘以单体楼为主，无法形成规模与规划优势。代表性楼盘是金九时代广场四、滨江带版块，南以南城水岸为代表，北则以纯阳领岸最为醒目，特别是北岸由于滨江市政配套的完善，带来了城市绿化景观资源与江景资源的最大化提升，使之成为合川在售房地产市场中，单价最高的版块，开始涌现出了一批大体量、中高档品质的滨江楼盘。户型开始出现创新点，小区规划引入围合的概念，社区规划满足小区基本需求的配套。代表性楼盘有纯阳领岸、逸城山水、南城水岸、黄金涪畔等。第三章 合川房地产市场供需状况一、房地产市场供应状况合川区房地产市场的供应状况可概括为以下几方面：房地产项目规模普遍不大，但开发商积累了一定实力，后发优势较强。每年有大量的土地供应。现阶段推出成规模的高档物业较少，产品及社区品质普遍不高，开发水平较低，该区间物业类型市场留有空白市场，现有物业的景观档次有待进一步提高。各项目智能化设施应用较少，部分项目有楼宇对讲系统、红外线监控等。在建的成规模的高品质楼盘较多，项目包装水平较高。多数项目营销推广费用采用户外广告、散发传单为主，少量高端楼盘投放电视广告，总体营销推广水平不高。有条不紊地执行保障房和公租房计划。二手房市场交易活跃。二、房地产市场需求状况合川区房地产市场的需求状况可概括为以下几方面：目前合川中高端人群居住升级换代的需求尚未得到满足，房地产市场量价持续上升。主力购买群体以公务员、事业单位职工、外出务工人员及大型企业员工为主。工薪阶层对住房呈持币观望的态度，购买意愿强烈，但是考虑到高昂的房价，购房压力大。消费者对物业管理费的收取有一定的抵抗情绪，需要引导。消费者对商品房买卖相关的法律法规的理解还处在初级阶段。第四章 合川房地产市场价格分析合川区房地产价格保持强劲上升势头，房地产市场呈一片火热的景象。目前，合川区高层住宅销售均价为4000-4800元/平方米，有的在售高层楼盘套内均价达到了6000元/平方米以上，花园洋房销售均价为 7500-8500元/平方米，临街商铺销售均价为13000-16000元/平方米，部分工薪阶层和房地产投机者持币观望，房价呈进一步上升的态势。第五章 合川房地产市场发展趋势分析合川市近年来的房价上涨幅度年均递增30%，并会在相当长时间内持续这一趋势。其原因大致如下：1、合川作为重庆渝西经济走廊重要中心城市，在重庆域体糸规划中，被定为国内大城市。合川中心城市2020年城镇人口将达到60万（其中主城区50万），每年增城镇人口2.2万人（其中主城区每年增人口1.8万人），城区面积扩张到60平方公理（其中主城区50平方公理），每年扩张2.37平方公理（其中主城区每年扩张1.8平方公理）。随着合川区经济的快速发展，其作为重庆中心城市的地位也日益得到凸现，房价也随之增长。2、合川区强化“强区富民”意识，努力使全区经济持续在高平台，低波动中运行，2011年合川区经济将持续走强，房地产市场的火爆仍将持续，一部分购买能力较强的客户有升级换代产品的需求。3、规范房地产开发，改善投资环境，使房地