江苏恒龙国际五金机电城项目策略报告.doc

苏州百利达机构20071.10.27恒龙国际五金机电城项目策略报告本次提案纲要第一部分 宏观环境分析第二部分 市场调研分析第三部分 项目产品定位第四部分 产品规划建议第五部分 项目客源分析第六部分 销售执行策略第七部分 项目成本预算第八部分 企划视觉风格【第一部分】宏观环境分析宏观产业背景。我国机电五金行业发展概况。江苏机电五金行业发展现状。昆山宏观市场分析。一、宏观产业背景 五金机电产业是一个与国民经济密切相关的“黄金行业”，它的成长和一个城市的经济建设发展密切相关。从八十年代起，我国已经成为全球机电生产和出口大国。随着我国政府近些年来采取的积极财政政策的落实，各地基础设施建设进程加快，对机电行业发展的拉动效应显著。特别是西部大开发和我国申奥成功，为产业发展注入新的活力。目前，全国建筑五金行业企业：已超过1.3万家， 工业总产值：超过900亿元 年均递增：10%以上； 出口贸易： 超过20亿美元 年均递增：12%以上； 建材五金综合市场：2500家 年交易额：2000亿元左右。2006年，机电产品进出口额：8840.2亿美元 占外贸进出口：55.5； 出口净增额：突破3700亿美元 占外贸出口净增额的：62； 进口净增：2671.3亿美元 占外贸进口净增额的：56.2。2007年，机电产品进口增速将升至25左右。建材五金综合市场中，经营建筑五金、水暖五金、家具五金、装饰五金、工具五金的商家一般占市场商家的30%。总结：五金产品的生产繁荣了市场，市场的繁荣拉动了产品的生产，形成了生产与市场流通的互动，各地五金机电专业市场的建设，已经基本形成产地型与流通型、大型与中小型、综合型与单一型合理搭配，相辅相成，全国五金市场专业市场总体规划布局合理、经营品种齐全、物流流通顺畅的格局，正逐步朝着功能多样化、管理规范化迈进。 结论：综合摊位式的建材五金市场已进入整合期，逐步向超市型、摊位超市型和专业化方向发展。机电五金行业发展趋势出口激增，比较优势明显资本的运作活跃，带动企业间资源共享企业两极分化，带来市场理性高科技含量增加，提升产品的市场竞争力结论：“国内竞争国际化，国际竞争国内化”将是未来几年我国机电五金行业发展的特点。 二、 我国机电五金行业发展概况 中国作为全球五金制造中心的地位将进一步稳固 中国五金制造业外向型发展特征明显，巨大的市场和中心地位引力将进一 步吸引五金跨国公司制造中心向中国的转移。 行业内的资本运作将趋于活跃，企业间的合作会明显加强 在全球竞争的环境下，为获得有利竞争地位和提高竞争力，产业资本是行 业运行的另一个主题。从资本角度讲，当前的主要特点是资本的扩张在加 剧。从竞争行为上看，企业间资源共享的合作在增加。企业两极分化将进一步加剧 未来几年将是五金行业的高速震荡期，这种高速震荡将带来巨大的机会， 震荡的结果将会使市场运作更加理性。流通渠道将发生深刻的变化，渠道间的竞争也日益激烈 流通渠道已趋向“五化”，即向专业化、集约化、规模化、国际化、信息化方 向发展，而企业也将朝着能同时适应多样市场的方向发展。市场竞争将由以价格为主转向到高品质、高技术含量的产品上 随着竞争的深入，产业链各阶段的利润空间均在压缩，加大技术投入，开 发新的具有高技术含量的产品，将产品差异化必将是企业作为发展的长久 之计。国内外企业的融合将进一步加快 国内企业为提高自身实力，更快地拓展国际市场，将通过多种手段加快和 国外企业的融合以提高产品质量、提高竞争力。 加入WTO后，中国的五金产业在世界上获得了重要的地位，成为公认的“五金大国”。而江苏近几年经济发展所取得的成就有目共睹，尤其随着“长三角”内部生产要素的北迁，江苏的城市化和工业化快速提升，形成了对五金产品的庞大需求；1986年以来，江苏制造业产值连续位居全国首位；2006年，全省五金产值：400多亿元，需求量：500多亿元 房地产开发投资完成：313.76亿元，总量在全国居第一位；结论：资本流动的日益活跃, 使江苏成为五金需求第一大省。总结：房地产投资的快速增长，必然拉动江苏对建筑五金、装饰五 金、工具五金以及日用五金等五金产品需求的大量增长，五 金需求必将持续走旺。 三、 江苏机电五金行业发展现状 【江苏省内主要五金机电市场】（一）梁丰机电五金城 张家港地区唯一大型专业五金机电专业交易市场 总投资：1.6亿人民币 项目用地：110亩建设规模：约9万平方米 配套设施：400余间商铺、300多停车位、 万余平米仓储库房、一幢19层高的综合写字楼五大功能分区：机电产品交易区、纺机设备机床设备交易区、 二手设备交易区、休闲娱区、会议会展办公区项目定位：张家港及周边常熟、江阴等地的工业装备专业市场 目标：成为周边工矿企业采购工业装备的首选市场 （二）江南五金机电城 常州五金采购第一基地 总投资：1.5亿人民币项目占地：110亩总建筑面积：10万平方米产品业态：有机电、工具五金、建筑五金、锁具安防、厨卫产品、日用五金 等主题商品大类，荟萃国内外知名品牌 自身优势：硬件配套优良，是江苏乃至华东地区首屈一指（三）华东五金机电商贸城 无锡五金机电大型专业市场 总占地面积：568万平方米总建筑面积：797万平方米规划定位：三层大型市场，一楼共约1200个商铺，主营五金、机电、橡胶、电动工具、标准件、轴承等；二楼共约1000个商铺，主营灯具、电讯器材、小家电等；三楼为商务办公区域。自身优势：拥有完善的办公、金融、生活配套设施。600平方米中式快餐厅；4500平方米休闲广场；空中花园、露天酒吧、园林庭院、绿阴步道以及网球场、游泳池等。 （四）苏州华夏五金机电城 苏州地区最大的五金机电产业流通服务平台项目总投资：15亿元人民币总占地面积：400亩开发背景：属于苏州市重大招商引资项目和重点工程 功能定位：贸易园区：分机电产品、五金精品展览中心、建筑五金、装饰五金、水暖器材、 五金工具、电线电缆、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、消防劳保、 工业机械、仪器仪表、模具磨料、民用五金等专业街另有服务园区、科教博览园区、研发园区、生活休闲园区四大园区。自身优势：区位优势明显。距苏州火车站8公里、汽车西站2公里；距上海虹桥国际机场80公里、浦东国际机场120公里； 距上海港100公里、张家港90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、苏嘉杭高速、312国道、京沪铁路纵横穿越。苏州华夏五金机电城目前，江苏拥有两条五金走廊： 长江南岸镇江、常州、无锡、苏州； 长江北岸扬州、泰州、南通。张家港大新镇早在1996年就被中国五金制品协会授予“中国五金之镇” 荣誉称号；镇江的丹阳、南通的启东、泰州的姜堰、苏中的不锈钢金三角等地都是 相当著名的五金产业集群。江苏每年能创造价值400亿元的五金产品，如此众多的五金产品需要有 一个集中展示的窗口，让国内外采购商能拥有快速高效采购平台，这也 是中国五金贸易国际化的需要。 总结：随着专业市场资本运作的加强，政府宏观调控力度的加大，市场建设的步伐 将继续加快，原有的传统集贸、批发市场的改造、升级、换代或整合、重组 将在今后一段时间内大行其道。现代物流业和通讯、信息业的迅速发展，交易成本在市场竞争中越来越重 要，使产地化专业市场优势得以继续体现。同时专业市场向需求源头集中的 趋势日渐明显，站在需求源头的需求化市场将迅猛发展。结论：站在近500亿五金市场需求的源头，江苏大型五金专业市场的出现将是大势所趋! 四、昆山宏观市场分析 （一）宏观经济形势分析经济将出现拐点，增长将放缓经过近几年的飞速发展，昆山已一跃成为全国 “百强县第一”，玉山镇成为“华夏第一强镇”，2006年GDP超过700亿元，比上年增长160亿元，增长28.1%。GDP增长率明显减慢，今后，昆山总体经济仍将增长01-06年全市GDP增长率对比该数据来源于昆山市统计局2005-2010年昆山GDP的预测 该数据来源于昆山市统计局GDP代表着一个城市的综合实力，根据昆山1995-2005年昆山国民生产总值的增长情况，通过时间序列回归分析，建立预测分析模型。通过数学模型回归分析，对2005-2010年的经济进行预测，其表格和走势图见下图：2005-2010年昆山GDP的预测通过简单的数理回归分析可以预测昆山GDP在20052010年的增长势头明显回落0106年全市三个产业产值增长率对比1）国民经济方面：该数据来源于昆山市统计局2006年，全市国民经济持续快速增长。全年实现地区生产总值：932.01亿元，按可比价格计算，比上年增长24.9%。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年完成第一产业增加值：10.53亿元，比上年略增；第二产业增加值：632.41亿元，比上年增长25.2%；第三产业增加值：289.07亿元，比上年增长25.4%。 0106年全市外资增长率对比该数据来源于昆山市统计局集中全国十分之一的台资企业，全市三资工业企业总产值占全市的比重高达92%，外向型经济特征明显。高地效应将持续引导资金、项目、人才的流入。08-09年外向型经济，将形成资金、产业、人才磁力场2）人口方面：由于经济的发展，外来资金的流入，企业单位数量、规模俱增、就业人员规模急剧扩大，昆山每年新增人口超过10万。截止2006年，昆山总人口已达140万人，外来人口数量已超过本地户籍人口，达到73万人。根据昆山市政建设规划，昆山市人口规划最高将达到165万人。未来将还会有大量的外来人群落户昆山。0106年全市人口增长数量对比该数据来源于昆山市统计局一个城市居民的消费力水平直接关系着该区域商业发展的规模和方向。 2006年，昆山农村居民人均纯收入：9410元 同比增长：10.5%；人均生活消费支出：7294元 同比增长：7.0%。农村居民的恩格尔系数由05年的35.9下降到06年的34.9 ，下降1%；昆山农村居民整体生活开始向宽裕、富裕的生活迈进。各类消费支出的增长，也表明昆山民间消费能力的增强和消费观念的更新。3）人民生活水平方面：0106年全市人民生活水平对比数据来源于昆山市政府公报4）房地产方面：0206年全市房地产投资增长率对比该数据来源于昆山市统计局2006年 昆山房地产档案总 开 发 面 积：1057万平米 比上年增长：7.62%新 建商品住 宅：679.8万平米 比上年增长：9.24%新增可预售面积：467.42万平米 比上年增长：12.3%完成合同 备 案：400.7万平米 比上年增长：21.6%各类商品房均价：3847.93元/平米 比上年增长：8.36%06年的开发经营情况，可以预示出，07年商品房的销售面积将大幅提升。1、细化宏观调控政策2、加大监管土地市场3、银行信贷政策收紧4、楼市转向买房市场5、中小户型成为主角6、中小开发商优胜劣汰7、房价涨幅进一步回落8、部分房地产项目成本公开07年昆山楼市可能出现以下几大现象07年昆山小户型成为市场主流 “六一新政”及相关细则具体落实与实施后，新开发和推出的项目在定位和规划上已经向新政靠拢，90平米以下的房源已经逐步取代大面积房源而成为市场的主流。比如新推出的温莎堡假日广场华懋大厦、东方丽池、恒源尚东区、新华舍、自由创逸、自由都市等，这是一个良性循环。小户型面积小、总价低、首付低，适合首次购房的年轻人。小户型配套齐全，追求高品位生活的单身白领自然喜欢。小户型公寓具有良好的投资性能，外地及本地投资客对之情有独钟。07-09年昆山房价稳中有升供求关系的影响，大量外来人口涌入昆山，必定会造成需求量的上升。人文底蕴深厚，城市民众素质高，经济繁荣，就业机会多，这些都是年轻人选择在昆山安家落户的重要因素。昆山独特的地理环境糅合上海、苏州辐射的影响，政府城市规划和众多外资企业的支撑，具有“小台北”之称的昆山房地产会越来越瞩目。07-09年昆山房地产市场预测06年房产调控政策的频频出台，使昆山整体楼市的观望气氛一直持续到07年。经过持续两年的调控政策之后，楼市、开发商和购房群体已经基本适应新的政策环境，市场也逐渐趋于达到新环境下的平衡状态。07-09年的昆山房地产市场，遵循调控政策的大方向，开发、供应量将逐步放量，价格也将稳定上扬，各种产品百花齐放，供需环境也较为稳定。08-09年工业型城市向消费型城市升级，影响深远昆山经济快速发展，外来人口迅速增加，生活水平不断提高，购买力正在逐渐膨胀，消费需求日益壮大。人口的增加和消费力不断提高，说明昆山房地产市场的需求越来越大。房地产业已告别暴利时代08-09年房地产投资增长放缓，趋于稳定宏观经济综合分析近年来，昆山以势如破竹的发展速度，名列全国百强县市榜首，06年GDP突破730亿，经济空前繁荣，外资企业林立，国际资本云集，商机无限。昆山是一个移民型的城市，外省市、港台、外籍人士众多，消费能力强，消费意识较为前卫。昆山房地产业发展迅速，03/04年最为迅猛，05年后稳定增长。开发、供应量逐步放量，价格稳定上扬，各种产品百花齐放，供需环境较为稳定，市场的购房需求呈现出低热状态，但楼市已成为买方市场。整体来说，昆山房地产市场趋于稳定、成熟、秩序，昆山购房群体也趋于理性、成熟。【宏观调控的背景】 近几年，国内经济发展速度较快，取得了较大的增长。但经济增长速度过 快也暴露出结构不合理的弊端。经济发展导致投资性过大，国际贸易顺差 继续扩大，国内需求不足等。宏观调控的最主要目的之一就是控制增长速 度过快的固定资产投资。 投资过热与货币信贷投放过多相互推动，金融风险正在积聚。房地产投资 占全国所有投资的四成，其中七成是靠银行的贷款，一旦投资泡沫破灭， 银行将产生大量不良资产。 房地产投资的高速增长不仅是固定资产投资增长的罪魁祸首，同时房价上 涨过快还直接造成系列的社会问题。（二）产业政策对房地产市场的影响2007年调控再继续从上文对近年的调控政策的分析可以看出，这次宏观调控政策力度很大，思路很成熟。但相对发达国家的房地产市场而言，国内的房地产市场制度建设等方面还有很多不足之处，税收政策、信息的发布和监管、地方政府的功能发挥等方面有待完善之处。所以说2007年，调控仍将继续。2007年国家房产新政策央行第5次加息，年内7次上调存款准备金率中国人民银行宣布，自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60提高到3.87；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02提高到7.26；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。目的：加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期。政策影响今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房 地产信贷管理的通知1、对购买第二套住房：房贷40%，首付1.1倍利率。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。91.0268.2683.3962.3941.6月供增幅1982.7517487.062491.821868.861245.91上调后的贷款利率 8.613%1891.731418.802408.431806.471204.31现在的贷款利率 7.83%20万元15年 15万元15年 20万元10年 15万元10年 10万元10年 第二套房贷利率提高1.1倍后月供增幅（等额本息 单位：元） 2、2007年9月14日，央行对商业贷款利率进行了再一次调整。 “新政”还要求：开发商开发的商业地块，需在主体结构封顶、竣工 验收合格后才能得到银行贷款。对短期贷款6个月（含）以内，年利率上调至6.48%；1年（含）以内，年利率上调至7.29%；对中期贷款1-3年（含）以内，年利率上调至7.47%；3-5年（含）以内，年利率上调至7.65%；对于中长期贷款(5年以上)则上调至7.83%，年利率上调百分点为0.27。政策影响提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。但由于供应趋紧，未来房价还不能说有比较大的下降幅度。依据中国人民银行发布的贷款基准利率，各商业银行在执行时，会根据自身情况向下浮动一定的比率，以便向借款人提供贷款利率优惠。目前最大可向下浮动15%。6.65556.50256.34956.19655.5080商业银行优惠利率(按最大优惠15%计算)7.837.657.477.296.48央行基准利率 (2007年9月14日)5年以上3-5年(含)1-3年(含)1年(含)6个月(含)中长期贷款中期贷款短期贷款商业贷款优惠利率 (单位 %) (各商业银行政策不同) 土地政策1、10月8日，国土部下发通知：确保城市低收人家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、 中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不低于住宅供应总量的70%。各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设 时间原则上不得超过3年。2、10月9日，国土资源部正式发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权 规定(39号令)，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取 国有建设用地使用权证。政策影响39号令从07年11月1日起施行后，这种行为将被明令禁止。这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。 税收政策1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30-60不等的土地增值税。政策影响从2005年6月开始，有关高档房、普通房被三个标准划分开来，也即是从那时起高档房的税收开始不断加重。几乎每次调控，高档房都首当其冲，税收不断加重，买房门槛也在不断抬高。近两年来，房地产市场受多种因素影响，充满动荡，各界对房地产业的态度也各不相同，核心因素是连续两年的宏观调控对楼市影响的延续。宏观调控的效果，并不十分理想。客观上，房价上涨的势头在局部地区呈现出不合理的增涨，居民的住房需求得不到合理解决，因此，各界对07年调控仍将继续的担忧也就无法平抑。已经出台的调控政策需要逐渐细化执行才能显出效果。因此就有了07年是政策执行年的说法。07年政策执行态度会否出现90度的转变，让业界忐忑不安。房地产调控政策综合分析昆山铁南版块紧邻312国道、沪宁高速公路、昆山客运总站等便利的交通因素。 随着沪宁城际轻轨和京沪高铁昆山站落户，铁南版块将成为昆山市区最大的交 通枢纽。2010年京沪高铁的开通，同时使昆山和上海摆脱了空间之隔，创造了“昆沪同 城效应”。在促进地产增值的交通元素中，高铁作为带动世界经济发展的快速 交通系统，为地产增值带来不可估量的空间。出口加工区、留学生创业园和海关大厦，又使之成为高端行业汇聚，蝶湖湾、 韩国公馆的落成，大量台湾、韩国籍等新外籍人士聚集的高尚生活区。正在规划建设中的占地3000亩的大型现代物流集散区和汽配、五金机电等大型 市场群落，该区域将成为昆山市的人流、物流、商流、信息流的交汇中心，升 值潜力无限。（三）07年昆山城南板块将掀起购房热潮沪宁城际轻轨、京沪高铁落户城南新客运站对城南板块的影响人力资源市场带来巨大人流城南商业中心的崛起城南未来发展示意图：即将通车的沪宁城际轻轨及未来的京沪高铁纷纷落户城南，给昆山带来的直接的优势是交通便利，从而使昆山的发展与时代同步、与世界同步。因此，未来的城南板块，围绕城际轻轨的周边区域，将会集聚超强的人气。沪宁城际轻轨、京沪高铁落户城南京沪高铁城际轻轨人流量增加必然带来相应的消费需求的增加，超市、卖场、旅馆、餐饮需 求的提升。客运站的交通功能发挥，使周边区域的地段价值大幅提升促进城市化进程。消费需求的快速增加促进周边区域的配套建设，房产开发的条件和优势日 益完善，开发量和规模上升。朝阳路改造工程。未来的朝阳路将会是以消费为主的商业街。新客运站对城南板块的影响新客站昆山市人力资源市场位于柏芦南路与新312国道交叉口西侧, 东靠新客运中心,西侧为韩国会馆（待建），北部为开发区中心公园规划道路，规划占地35000平米。人力资源市场投入使用后，巨大的人流量，使得周边区域的配套产业化发展，结合区域人流量大的特点，催生区域经济的成型。人力资源市场带来巨大人流城南商业中心的形成，城市重心的南移目前在建的吉田规划有占地10万平米的大卖场，2007年即将进驻的乐购超市将当仁不让的成为昆山城南的商业核心；世茂蝶湖湾和城域也规划有特色的商业配套。城南商业中心的崛起沪宁城际轻轨、客运总站、人力资源市场，同时落户城南，对城南区域的影响主要在于其极强的辐射性。人流量和区域居住人口、城南区域人气指数、住宅需求上升，是必然的趋势，其中包括新进外来人口的住房需求、租房需求上升引发的投资购房需求和相关配套产品产业发展带来的区域人气上升的刚性住房需求。小 结综 述昆山房地产的发展是受上海的辐射，城南的房地产发展的潜力大，有很大的发展空间。经过这几年的发展和市场整合，昆山的房产市场正在进入一个理性消费时代，无论是购房者还是开发商，都将采取更谨慎更理智的态度，品牌效应将更加明显。2007年的房产市场应该呈现一个稳定，成熟、理性发展的新格局。【第二部分】市场调研分析昆山机电五金市场分析。项目周边楼盘分析。近年来，随着机械制造业、家用电器、电子、通讯、汽车制造业空前发达，精 密机械、电子制造业已成为昆山的支柱产业，作为外资企业、电子行业最集中 的地区，五金机电产品的需求也正日益快速增长。由于昆山市经济发展高歌猛进，城市规模日益扩大，工业化程度越来越高，机 电五金产业的市场需求也在不断增长。目前，昆山还没有一个上规模、上档次的机电五金专业市场，众多的机电五金 产品只能零散的分布在各个不同街区，受到仓储、交通等各方面限制。随着三一集团的迁入，昆山产业园将成为我国沿海一带最大的工程机械制造中 心。制造业的发达，意味着昆山机电五金产业有着巨大的消耗需求。因此，未来昆山五金机电产业要告别小商品批发的初始阶段，走向产业聚集、物流化发展格局，专业市场就必须搭建在物流链条的快车道上。应做到：总体规划布局合理、经营业态先进、品种齐全、物流顺畅的格局，逐步 朝着功能多样化、管理规范化迈进。一、昆山机电五金市场分析 【昆山部分五金专业市场分布】主要分布于四大市场：港龙建材批发市场、超华商贸城、亿丰装饰建材城、朝阳路一带沿街商铺位 置：青阳路与339省道交汇处商铺面积：37-70平米面 宽：4.5米进 深：15米 层 高：3.9米租 金：1.5元/平米/天付款方式：一年一付/半年一付物业管理：包含于租金中 (保安、保结、维修)签约方式：一年一签（一）港龙建材批发市场电 梯：无货 梯：无仓 储：无(业主自租周遍 居民的房子作为仓库)人 流 量：8人/分总 户 数：2000户车 流 量：6:00-18:00 20辆/分 20:00-5:00 10辆/分层 数：1或2层楼层规划：1-2层商铺 日营业额：800-1200元月营业额：2.5万-4万元年营业额：30万-45万元位 置：前进西路与白马泾路交汇处商铺面积: 40平米面 宽: 4米 进 深: 10米 层 高：3.9米租 金：1.1元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物业管理：一层：0.9元/平米/天 二层：0.6元/平米/天 三层：0.3元/平米/天 (保安、保洁、维修)签约方式：一年到三年一签（二）超华商贸城电 梯：无货 梯：无仓 储：无(业主自租周遍居民的 房子或者二楼三楼作为仓库)人 流 量：20人/分总 户 数：1000户车 流 量：前进西路 25辆/分 白马泾路15辆/分层 数：3层楼层规划：1层商铺 2-3层住宅、商铺 日营业额：1000-2000元月营业额：3万-6万元年营业额：36万-80万元位 置：青阳路与朝阳路交汇处商铺面积：40218平米层 高：5米售 价：5000元/ 平米付款方式：售:首付50% 贷款:农行租 金：2.2元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物业管理：0.5元/平米/天 (保安、保洁、维修)签约方式：签约一到三年（三）亿丰装饰城电 梯：巨人手扶电梯 层 数：5层货 梯：上海三菱 2部 楼层规划：1-2层商铺 3-5层住宅仓 储：40-140平米 日营业额：1000-4000元 0.35元/平米/天人 流 量：15人/分 月营业额：3万-12万元总 户 数：500户 年营业额：60万-100万元车 流 量：青阳路与朝阳路交叉路口 6：00-18：00 35辆/分 20：00-5：00 20辆/分位 置: 朝阳路(人民路至柏庐路)商铺面积: 40-60平米面 宽: 3.5米-4米进 深: 14米 层 高：3.9米租 金：6-8元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物业管理：无物业管理 （只有城管和工商部门管理）签约方式：一年一签/三年一签（四）朝阳路一带沿街商铺电 梯：无货 梯：无仓 储：无(业主自租周遍居民的房子作为仓库)人 流 量：30人/分总 户 数：500户车 流 量：6：00-18：00 40辆/分 20：00-5：00 25辆/分层 数：3层楼层规划：1层商铺 2-3层住宅、商铺 日营业额：1500-3000元月营业额：4万-8万元年营业额：50万-100万元 昆山现有五金类综合店面面积约40000平方米，经营商户约为900户，从业人员 约3000人次。昆山（包含周边乡镇）目前对五金类产品的年消费额约4.5亿元。港龙建材市场现有五金类店面100家，市场面积约5000平方米，主营内容为建 材类五金。超华商贸城现有五金类店面150家，市场面积约7000平方米，主营内容为建筑 五金和水暖五金。亿丰装饰城现有五金类店面80家，市场面积约为4000平方米，主营内容为装饰 五金和工具五金。朝阳路与柏庐路为现有昆山五金类经营产品较为丰富的综合市场，现有店面约 400多家，市场面积约20000平方米。 结论： 就昆山目前五金类市场的规模与其专业性而言，是远远不够的。据调研，上述各主要市场的租金价格如下：港龙建材批发市场平均租金：1.5元/平方/天超华商贸城平均租金：1.1元/平方/天亿丰装饰城平均租金：2.2元/平方/天朝阳路一带沿街五金商铺平均租金：6-8元/平方/天可见：商铺租金根据市场所处地段、周边配套设施的不同而有明显差异。吸引经营户们驻点本项目的最大利益点，无疑就是租金价格上的优惠和广阔的市场。因此，本项目的招商，必须在租金价格上占据绝对优势，以吸引更多商户入驻本项目。 五金专业市场现状分析：朝阳路五金机电一条街因绝版的区位优势，形成了对周边地区较强的辐射能力；朝阳路五金机电一条街内像食品机械、制冷设备、包装机械、橡塑制品、安防产 品、大型工业机械等业态还处于比较薄弱的状态。各商铺面积在40-218平米之间不等，空间布局相对灵活，可自由分割；经营方式大以摊位外租、散户经营为主，采取一年一付或半年一付的付款方式。个案规划层高各异，最高5层，商住结合的模式占多数，1或2层为商铺。配套管理差距较大，除个别市场配套基本完备外，其他较为落后。个案周边人流车流一般，商业氛围普遍淡薄。现有五金市场优劣势分析：优势：市政改造、朝阳路市场拆迁配套工程，是新市场诞生的必然性； 作为房地产基础性产业，昆山楼市的快速发展，为其提供了具大的市场 消费能力与投资增值空间； 江苏是五金产品的生产地，昆山便利的交通环境有利于建立大型的五金 专业市场。劣势：现有市场零散的分布难以形成一定的市场影响力； 现有市场不具备专业化的信息、交易平台，无力开拓更大的投资市场。结论：目前，昆山五金机电市场尚未形成规模经营和品牌经营，市场比较散乱，市场整体发展缓慢，急需形成一个能统领该市场的专业性领导者。项目地处城南区域，具有明显的交通优势，其直接竞争对手如图：二、项目周边楼盘分析（一）新城 域开盘日期：2007.8.4投资兴建：新城房产 起 价：3700元/建筑设计：苏州设计院 单价范围：37004100元/工地位置：长江南路与312国道 平均单价：3800元/工程进度：外立面 楼层差价：50元/规划用途：商住 朝向差价：50元/基地面积：23万 规划户数：6000户（二期1200户）建筑面积：60万 已售出户数：2500户 建筑楼层：11，18F 销 售 率：42% 层 高：2.9m 绿 化 率：42% 公摊面积：18% 容 积 率：1.7 规划面积：45140 物 管 费：1.2元主力面积：90110 银行贷款：工行，农行户 型：2房、3房、1房面 积：8590 、100140、4570 量 体：3600 1800 600比 例：60% 30% 10%楼层规划：12层商铺；311/18层住宅环境配套：学校、银行、医院、新客站、便民 商店、健身设施交通配套：7、109、120路优劣分析：优：价格低，开发商信誉好 劣：周边配套不健全客源分析：昆山市区、上海郊县备 注：项目规划共5期。 目前销售二期（一期已售罄）新城 域（二）汇杰雅苑开盘日期：2007.9投资兴建：丰源房产开发商建筑设计：振华建设 主力面积：88 企划销售：金长城 起 价：未开盘 工地位置：衡山路与黄山路交汇 单价范围：38004500元/ 工程进度：出地面 平均单价：4200元/规划用途：住宅 楼层差价：50-80元/基地面积：2.33万左右 规划户数：400户（一期120户） 建筑面积：4万 售出户数：一期售完建筑楼层：18F 销 售 率：100% 层 高：2.9m 绿 化 率：40% 公摊面积：19% 容 积 率：2.31店面面积：2000 物 管 费：1.4元规划面积：88118 银行贷款：工行户 型：2房 3房面 积：8588 116118量 体：340套 60套比 例：85% 15%楼层规划：118层住宅环境配套：乐购商场、柏庐公园、国际学校 交通配套：127、16、18优劣分析：优：交通便利，房型面积设计合理 劣：周边配套不健全客源分析：昆山市区、上海、周边居民备 注：社区设有服务车，方便业主出入汇杰雅苑（三）博悦广场开盘日期：2007.1.10投资兴建：昆山华清 起 价：3795元/建筑设计：上海设计院 单价范围：37954800元/工地位置：柏庐路中华园路交汇 平均单价：4200元/工程进度：15F 总销金额：4亿元人民币规划用途：商住 楼层差价：50元/基地面积：26364 规划户数：460户建筑面积：78540 售出户数：400户 建筑楼层：18F 销 售 率：80% 层 高：2.9m 绿 化 率：38% 公摊面积：15% 容 积 率：2.98规划面积：52143.93 物 管 费：1.55元主力面积：142 银行贷款：70%户型面积配比： 3房：136.03143.93 75% 2房：102.66 15% 1房：52-55 10% 楼层规划：14F商铺 5-18F住宅 环境配套：国际学校、鹿峰中学、人力资源市场、 水上公园、乐购、工行交通配套：127、16、18优劣分析：优：交通便利，地段好，一、二房房型 设计合理； 劣：大户型所占比例大。客源分析：昆山市区、上海、苏州、出口加工区备 注：商业建筑面积：13330 办公面积：8205；住宅面积：57210博悦广场（四）世贸 蝶湖湾开盘日期：2007.5.12投资兴建：世贸集团建筑设计：香港王董建筑企划销售：世贸集团 起 价：4500元/工地位置：柏庐路与中华园路交汇 单价范围：45008500元/ 工程进度：现房 平均单价：5300-6800元/基地面积：72万 楼层差价：50-80元/建筑面积：107万 规划户数：6444户建筑楼层：37F 售出户数：4200户左右层 高：3m 销 售 率：75% 公摊面积：20% 绿 化 率：65% 店面面积：未定 容 积 率：1.05规划面积：90170 物 管 费：1.95元主力面积：138 银行贷款：70%户 型：2房 3房 4房面 积：90109、138、170比 例：20%、65%、15% 楼层规划：137F住宅 环境配套：国际学校、工行、 台湾风情街、国际星级酒店交通配套：127、16、18路优劣分析：优：开发商势力大，生态 社区环境好 劣：靠312国道，晚车流量 大，较吵客源分析：主要为海外及上海客户、昆山人备 注：商业建筑面积：13330 办公面积：8205 住宅面积：57210 世贸 蝶湖湾价格分析：小高层及高层均价分别从3800元/平米6800元/平米，价格相 差较大。面积分析：周边竞争楼盘多以高层为主，新城 域和汇杰雅苑均以90平米 以下的两房小户为主力户型；博悦广场和世贸 蝶湖湾则以 130平米以上的三房大户为主力户型；销售力分析：城南区域楼盘较多，紧靠市中心，项目多为大规模开发，内 部规划、自身配套相对齐全、完善，吸引了一批本地自住客 及外地投资客的关注，加上部分开发商极具品牌效应，因 此，使各项目销售状况良好。城南板块楼盘综合分析本 项 目区域最具竞争力的楼盘品牌楼盘：世贸 蝶湖湾该项目开发商“世贸集团”实力雄厚，且项目生态社区环境良好，现房在售，消费者的认同度较高，规划为商业办公住宅等多种产品形态，对本项目构成较大威胁。信誉楼盘：新城 域该项目总规划5期，一期已售罄，目前二期在售，以中小户型为主，价格相对较低，开发商信誉好，销售上对本项目构成一定威胁。城南板块综合分析人口增长势必城市要扩张，市政为了缓和市中心的居住压力，每年都会针对性地炒热某个板块的房地产市场。如今，城南已充分拥有昆山其它地方无法比拟的交通优势，一个现代化、便捷化的新生活圈已呈现在我们面前。不说这里聚集了最富活力的生产方式以及承载这种生产方式的两大载体出口加工区、留学人员创业园，单就这里来自五湖