杭州中都孵化创业中心市场定位及营销推广案

创造地产领域的蓝海,中都孵化创业中心市场定位及营销推广案,我们在哪里？我们要向何处去？我们如何到达目的地？,思考原点：我们在哪里？,本案功能定位及目标本案的功能定位 具有自主知识产权的科技型中小企业的创业基地转化高校和科研机构高科技成果的产业化基地。拥有高科技成果，新技术产品，但无法初始商品化的高新技术幼小企业的孵化基地。吸引国内外大公司总部机构，研发中心和技术先进科技型企业入驻的产业基地。本案的目标：打造国家级科技企业孵化器,作为科技企业孵化器，我们的地位如何？截至2007年6月，杭州投入运行的单体规模1000平方米以上的孵化器达到33家孵化器等级现状国家级孵化器3家，省级孵化器8家，市级孵化器28家孵化器资本来源政府出资创办11家，大学出资创办2家，国有企业出资创办6家，企业（民营资本）出资创办14家,表1 杭州市科技企业孵化器名单（部分）,数据、信息均来自杭州市科技信息研究院,总结：作为科技企业孵化器，我们不过是33家中的一家，是余杭区下属的孵化器，与上城、下城、拱墅、西湖、江干、萧山等区相比，已经失去先发优势，如果因循守旧，则项目将无甚可取之处；此外，孵化器多数为租赁用途，而本案作为要上市销售的项目，市场风险较大。,项目的地理区位分析,优势1、近邻西溪湿地 2、近邻仓前高教园区及浙大紫金港3、公交车已经开通，交通状况良好 4、环境优势明显劣势分析1、作为公建项目，周边明显缺乏商务办公氛围和配套,杭州市商务办公热点区域图,总结：本案为理想的居住区块，但明显缺乏商业氛围，被排除在传统的商务区块之外。为了进一步深入了解项目，我们选择可参照的项目进行对比，由于本案是一个复合性项目，我们从写字楼与酒店式公寓分别选择具可比性的项目进行比较。,选择具有可比性项目进行比较,与西港新界写字楼比较分析,与西港新界写字楼比较分析,总结：与西港新界相比，本案具有一定优势。,据杭州市透明售房网2月16日最新数据,分析：西港新界2007-09-22所开出的为LOFT户型，实际销售极差，可见该定价不合理，为市场难予接受。该项目合理均价应在7200元左右。,与同城印象相比,据杭州市透明售房网2月16日最新数据。分析：同城印象最近一次开盘为07年12月22日，成交均价在7414元，销售情况尚可，表明该地段此房价较为合理。,与盛世嘉园酒店式公寓比较分析,综合比较，从可居性上而言，酒店式公寓相对于盛世嘉园还略有劣势。,盛世嘉园销售状况,分析：盛世嘉园精装修酒店式公寓，12月10日开盘，仅销售10套，销售情况极差，可见市场不接受其10000元的均价，定价不合理。,据余杭区透明售房网2月16日最新数据。,总结：据消费者心理调研，消费者普遍对西溪房产的定位为高档别墅、排屋、洋房及高档公寓区，而对于公建项目则普遍感觉偏远、不认可，对于酒店式公寓则认为有一定市场，但由于缺乏优美的居住环境和封闭式的物业管理，认为价值偏低。,项目的复合功能所带来的营销难题孵化器 五星级酒店五星级酒店公寓总部办公大楼独幢式办公楼专家楼（单身公寓）项目具有上述众多复合功能，但我们到底应该在市场及消费者心中留下一个什么样的定位？有没有可以涵盖上述功能的项目定位！我们如何超越“中都孵化创业中心”的原始定位？换句话说，我们的营销任务实质是：如何把余杭区2007年 “一号项目”变成2008年的“一号项目”、“明星项目”？,二、我们向何处去项目的定位,让我们再回顾一下项目的原点：科技企业孵化器杭州市当前的大多数“孵化器”仅能提供办公地点和一些基本的办公设备，服务仅以低附加值的物业管理为主，所提供的核心专业化服务十分缺乏，,特别是在帮助在孵企业建立规范的内部管理体系方面，孵化服务功能不够完善，孵化器的专业特色体现不十分明显。而服务能力较弱，或者服务几乎都不专业，或者协调机制不够完善，最终将会导致服务质量和服务水平不高。 据杭州孵化器现状研究报告,这是孵化器的现状，我们的思路是，任何一个项目，一定要有做到最好的追求，因此，让我们向世界顶尖孵化器看齐！,在GOOGLE输入美国顶尖孵化器，我们发现了硅谷顶尖孵化器模式，也发现了其在国内的实践者：橡子创业园橡子园于2000年4月在硅谷成立，橡子园的前身是橡子创投，其创办人被誉为“硅谷华人创业之神”的陈五福。其总经理表示：“我们目前做的，要远远多于传统孵化器或者是风险投资基金，以前，传统的孵化器主要是致力于吸引更多的初创企业入驻园区，而我们则相信要通过更加实际的操作，通过提供必要的场所、提供有价值的运营服务以及创业者所需要的资金，与创业者建立一个导师型的关系，保证被孵化的企业和项目在所处行业内有很高的知名度”。,而资料表明，美国硅谷的成功背后，是有着类似于“风投一条街”的大量风险投资机构的存在。由此我们发现：孵化器最重要的支持是风险投资基金和有价值的运营服务！,国际顶级风投已经悉数入华,中国风投发展正进入“黄金时代”,再来看一下国内的