渡假村投资分析报告.doc

第一章 黄山市发展概况 一、区位城市发展规划状况 近几年来，黄山市的城市建设和经济发展速度令人瞩目。黄山市新一轮城市总体规划为黄山勾勒出了未来发展的无限风光，将城市发展潜质向世人做出了展示。本轮规划指出，黄山市要致力于打造国际性旅游城市，著名的自然与文化遗产地和皖南地区中心城市，其市域城市化水平的目标为：近期（2005年）达到33%，中期（2010年）40%，远期（2020年）达到58%左右。旅游和交通市黄山本轮发展的重点所在，这将大大的增加旅游房产的发展空间。 在城市人口规模方面。屯溪区近期（2005年）目标为18万人，中期（2010年）为22万人，远期（2020年）将达到30万人；徽州区近期（2005年）为4.6万人，中期（2010年）为5.5万人，远期（2020年）将达到7.5万人；黄山区近期（2005年）为4.9万人，中期（2010年）为6.0万人，远期（2020年）将达到8.5万人；三区合计近期（2005年）为27.5万人，中期（2010年）为33.5万人，远期（2020年）将达到46万人。 2005年，城区建设用地控制在28.5平方公里以内，其中屯溪区18万人左右，建设用地控制在18平方公里以内。到2020年，城市实际居住人口46万人左右，建成区建设用地控制在47.8平方公里以内，其中屯溪区30万人左右，建设用地控制在31平方公里以内。2020年黄山市区城市用地规模将达到47.8平方公里，其中屯溪区为29.5平方公里，徽州区为7.5平方公里，黄山区为8.5平方公里，机场建设用地2.3平方公里。 屯溪区城市用地空间结构与功能分区是以三江为城市的绿化景观与公共服务轴，以城市北片、西片、南片为三个基本功能片区，集中紧凑综合发展。三江景观与公共服务轴即是以新安江、横江、率水为城市主轴，将两岸滨江路塑造成集游览、休闲为一体的城市景观大道，形成功能齐全、相互配套又各具特色的三个城市组团。彻底改变中心城区南北狭窄的条状格局，2007年城市化水平达到75%以上。城市基本功能片区是指以新安江为自然分割形成的北片区、阳湖片区、黎阳片区，北片区为城市中心所在地，集中了城市的行政、体育、商业、文化等多种功能。南片区主要为教育区和居住区。西片区主要为休闲娱乐和生活区。规划同时对继承和弘扬徽派建筑艺术提出了具体要求。 黄山市在未来的规划中，将形成一轴两点，一环四片的多三角旅游空间格局，即以风景区为龙头，以屯溪为旅游服务基地，充分利用和合理开发市域自然与文化遗产资源，形成黄山屯溪旅游服务轴。规划形成以黄山风景区为中心，带动周围旅游资源开发的新格局，形成屯溪、黟县、黄山区、歙县环状的四片旅游地系统，最终形成三个三角区：黄山、黟县、屯溪旅游三角区；黄山、歙县、屯溪旅游三角区和屯溪、歙县、黟县旅游三角区。而前两个三角区性质较为相似，是名山秀水徽文化旅游三角区，后一个三角区形成的是徽文化旅游三角区。 按照规划，黄山区旅游地系统将以“山水风情”为主题进行甘棠旅游地系统的建设，协调黄山风景区西大门、北大门与太平湖风景区开发度假旅游的相关关系，重点培育太平湖旅游度假区的发展，以高标准、高档次、建设国家级旅游度假区；歙县旅游服务地系统将以“古民居探访游、休疗养健身游和历史文化名城游”为主题进行建设，积极申报渔梁古村和渔梁坝加入世界遗产，围绕千岛湖深度开展新安江水路旅游；黟县旅游地系统将以“皖南民居古村落”为主题进行建设，在积极保护的基础上，争取将南屏、关麓、屏山列入皖南古村落世界遗产名录。 到2010年，城市的建成面积将由现在的14.1平方公里扩张到20平方公里以上。 二、区位资源概况 黄山市境内有世界级名山-黄山，有“黄山情侣”-太平湖，还有黄山国家森林公园、中国黄山龙裔公墓、翡翠谷、猴园、九龙瀑、天湖、神仙洞、芙蓉谷、翠微寺、彩虹谷等众多自然、人文景点，景点非常集中。在黄山区周边，还有石台溶洞群、黟县古民居、道教名山齐云山、屯溪老街、歙县历史文化名城、泾县新四军军部旧址等景区景点（见景区示意图）。 屯溪是黄山市市政府所在地，是黄山政治、文化、经济、交通枢纽，是区域经济的核心地段，在整个区域经济中占首席地位；屯溪靠近国家级旅游胜地黄山、太平湖，西邻全国四大道教胜地齐云山，东临千岛湖，是黄山风景区的南大门，是大多数中外游客登临黄山的第一站，拥有独一无二的旅游资源优势，并以屯溪老街堪称徽文化的集中典范区。 三、城市配套屯溪目前基础设施建设正不断完善中，道路交通、市政公用、园林绿化和住宅建设配套也不断跟进。在交通配套方面前园路、黄山路、滨江路、华山路、戴震路、股份大道、新安路为主要干线；商业已形成了宇隆商贸城、黄山新街、老街、荷花池等商业中心区；而世纪广场一片已形成新的文化、体育中心，西郊建成休闲度假中心，新安江南岸新城区开始建设。 在规划中，作为核心城区的北市区将完善和丰富功能配置，提高城市品位；南市区的建设将以国际旅游万博城项目和新安大道、中华大道的建设为标志，2003年全面启动，五年基本形成以商贸会展、科教中心为一体的新型城区;西市区则以高尔夫休闲中心为主体，加快民营企业家俱乐部、黄山植物大观园和鬲山风景区的规划与建设，形成与全市旅游景点相配套、全省规模最大的娱乐休闲、生态观光度假区。 （一）交通组织配套 205国道和103、218省道及即将动工的合铜黄高速公路穿境而过，拥有国家一类航空口岸，开通多条国内航线。黄山市与上海、杭州、南京、合肥、九华山、景德镇等地均有国道相连。正在修建的徽杭高速公路，将于2004年正式通车(全线通车预计为2006年)，使黄山连接杭州的公路里程缩短到2小时。合肥-铜陵-九华-黄山高速公路，黄山-景德镇高速公路，环黄山高速公路也已经完成立项，将形成黄山未来重要的交通纽带。屯溪市区内过去一直以三轮车（人力、机动）交通为主，公交车也多是以微型面包车为主，目前新型中巴车替代了原来的微型面包车，而出租车也在市府的指导下下浮了起步费，开始了打表计费的时代，现在市区出租车以5元起步，大部分地区的交通也几乎就是五元钱，按照规划，黄山市今后将大力加强交通网络建设，在2008年之前，迅速架起其与各下属县市和周边主要城市的快捷沟通，成为安徽省南部地区的交通枢纽。 航运方面，本轮规划建设在花山附近，建设中心城区的航运码头，恢复屯溪至深渡的新安江水运。路上，铁路黄山站将由现在的三等站规划为二等站，岩寺将设立货运站，渔亭站将升格为四等站，同时为加强与上海、浙江、福建、江西的省市的联系，带动黄山和九华山的旅游发展，皖赣复线、黄山金华铁路、青阳童埠黄山铁路也在积极的规划之中；除已全线开通的徽杭高速公路外，黄山还将建合同屯（合肥铜陵屯溪）高速、屯景（屯溪景德镇）高速、屯宣芜（屯溪宣城芜湖）高速和屯婺（屯溪婺源）高速等五条高速公路；而黄山市域内，环黄山公路，岩寺万安高等级公路也将规划开建。 （二）商业配套 目前的商业主要集中在老街、黄山中路一带，宇隆商贸城、黄山新街、老街、荷花池等商业区分布其中，商业气氛浓厚。整体商业产品以中档品为主，品牌意识依然薄弱，为旅游配套的商业内容比较发达，其中餐饮类占据了市场重要的地位。 在目前的商业配套中，主要是围绕黄山景区和徽文化服务的商业内容，现代意义的商业内容还没有形成，商业的规模化消费和品质化消费依然缺乏有效的人群支持。 （三）旅游娱乐配套 两岸滨江路塑造成集游览、休闲为一体的城市景观大道。市区内形成以新安江为主题的江景风景线，同时有屯溪老街以及周边山景2条风景线，在一定意义上塑造了屯溪境内的旅游景观带。 由于屯溪在很大程度上充当了黄山旅游中转站的职能，因此，以外来消费市场为主的娱乐配套相对发达，包括各式卡拉OK厅，酒吧以及影响力不小的情色娱乐内容。这更进一步的促动了当地旅游经济的发展。 （四）酒店宾馆配套 境内现有星级酒店10余家。黄山三星以上的宾馆有黄山国际大酒店（4星）、黄山建国商务大酒店（4星）、新南国大酒店、黄山丽园大酒店、黄山花溪饭店、黄山交通宾馆、黄山白云山庄、黄山九州大酒店、黄山云松酒店（4星）、黄山国脉大酒店、黄山建国大酒店、黄山高尔夫大酒店（5星）等。但缺乏真正上档次的国际著名的品牌酒店。 同样，酒店业的兴旺基本是倚赖黄山的旅游市场而进行的，在旅游高峰以及周末的出行集中时段，黄山的酒店经常是爆满状态，事实表明市场的需求潜力依然存在，同质化的酒店仍然有一定的市场，但差异化的酒店则更有利于吸引入驻者的眼球。 四、黄山房地产市场概况 黄山市房地产开发主要集中在市政府所在地的屯溪区。由于黄山市地处内地，经济、信息、文化等相对落后，因此，房地产开发较晚，整体房地产市场处于初级阶段。 2001年以来，黄山房地产市场得到了较快的发展，房地产开发投资持续增长，开发面积同步增加，商品房销售一直呈现供销两旺的局面，房价也随之水涨船高。而发展至今，黄山楼市也逐渐呈现出自己的特色，旅游休闲房产的聚集地。 黄山市楼市真正成为热点的时间是在2002年末，维多利亚广场、世纪花园、秀水豪园、百盛广场、时代广场等被越来越多的人所认识。随着外埠开发商的不断涌入，屯溪房地产价格稳中有升，并开始越来越多地吸引外来投资者和居住者对屯溪的关注。 而走外销房产开发是从2003年底开始，第一个项目为徽州文化园华商山庄，之后有黄山松柏高尔夫别墅、太平湖康桥半岛、徽州胜景及新徽天地等。由于受本地消费能力的限制，这些项目主要市场均走向外地，并主要销往上海、浙江等长三角地区，以中高档房产为主。目前较为成功的项目为徽州文化园华商山庄，五星级酒店式公寓已经销售完毕，而已推出的外销高档别墅为黄山松柏高尔夫别墅，一期32幢，已经预订一空，销售势头良好。 根据市场调查，预计在未来两年内，此类高档旅游度假房产将呈集中放量的趋势。 五、房地产市场相关数据分析（一）供求分析 黄山市房管局相关数据显示，黄山房地产开发投资持续增长，年均增长30 %以上。2004年16月同比增长一倍以上，其中住宅建设投资年均增长达70%以上；同时，房产开发面积同步增长，施工面积年均增长也达30%以上，其中住宅开发面积年均增长15%以上，竣工面积增长13%，住宅竣工面积增长48.26%；此外，商品房销售供销两旺，年均增长48.88%，其中住宅增长50.06%。空置房面积今年6月底同比减少4.5万平方米，其中空置住宅同比减少3.86万平方米。 黄山中心城区房地产开发情况一览 房地产开发完成 投资（亿元） 施工面积 （万平方米） 竣工面积 （万平方米） 销售面积 （万平方米） 空置面积 （万平方米） 总量 住宅 总量 住宅 总量 住宅 总量 住宅 总量 住宅 2001 3.99 1.35 49.97 34.43 28.82 20.29 20.82 16.31 9.03 3.99 2002 5.16 2.6 53.05 38.37 24.42 17.73 19.48 15.38 10.94 6.95 2003 7.5 4 82.27 59.72 53.83 41.67 39.78 32.19 11.68 5.68 2003（1-6月） 2.75 57.6 20.68 12.23 12.55 6.19 2004（1-6月） 5.64 85.86 15.1 10.27 8.05 2.33 1、供给状况 根据2004年中心城区房地产企业的开发计划，预计今年黄山商品房竣工面积约为40万平方米，加上上年空置的5.65万平方米，可以投放到市场的商品住宅量约为46万方。 2、需求状况 据黄山市房管局调查数据分析，黄山市中心城区的住宅消费目标群，首先是当地市区购房者，占住宅消费的60%以上，这部分消费群又为两类：一是中高收入家庭改善居住条件，房改房的所有者卖旧换新。根据调查，中心城区约有56%以上的居民家庭有购买新房的需求和愿望，其中约30%，2.0万户家庭(7.0万人)准备在5年内购房，以每户90平米计，平均每年需新建商品住宅3040万方。二是旧城改造，拆迁安置人口形成的消费群，中心城区旧城改造力度不断加大，2004年预计要拆除20万方以上的旧房，这部分人估计有40%购买新建商品住宅房，形成约10万方的住宅需求。 另一重要的住宅目标消费群是本市区县购房者。屯溪是全市政治、经济、文化中心，区县人口已有明显的向中心流动趋势，今后随着中心城区中心地位的进一步显现，这部分购房者将成为稳定的商品住宅消费群体，以2003年度统计数据计，其比例占20 % 以上，形成约6万方的商品住宅需求。 第三是随着城市化水平的提高，形成的新消费群体。按2010年中心城区人口达到25万人的规划目标，估计年均消费住宅约10万方。 第四是市外置业投资者，比例约占总需求的10%以上，购房的主要目的是增值、保值，进行投资兼顾旅游度假和养老，大约有8万方的消费需求。随着交通的改善，如徽杭高速开通以后，屯溪距杭州的车程只有2个多小时，中心市区房价同杭州又存在巨大差距，今后这一类购房者可能还会有大的增加。 综合上述消费者群体的需求，黄山中心城区年均商品住宅需求量约为56万方。总体来说，近几年黄山房产市场需求非常旺盛，商品房供销两旺，需求大于供给，每年缺口在10万方以上。（二）价格分析 近几年，黄山商品房价特别是住宅价格上涨速度很快，年均上涨达20%以上。据统计，2001、2002、2003、2004年月中心城区住宅平均价格分别达到940元/平方米、1135元/平方米、1340元/平方米、1700元/平方米，最高价已经突破3200/平方米。目前，黄山市区的住宅均价在22002500元/平方米，有关人士表示，虽然黄山房价这几年上涨迅速，但市中心城区的房价仍然低于全国平均价格（2703/平方米）10个百分点，上涨速度也低于上海、杭州等大城市。因此，随着徽杭高速开通以后，黄山市的房价将有进一步的上升空间。 第二章 项目开发的优势及核心价值一、项目开发的优势 1、黄山是国际著名的风景名胜区，也是世界自然文化双遗产，作为旅游休闲度假区域，有其强大的品牌支持。 2、黄山具有深厚的徽州文化历史和底蕴。 3、项目地处长三角“15+1”旅游城市四小时交通圈，位于“上海名城杭州名湖黄山名山”国际级黄金旅游线之中，具备民航、铁路、公路便捷的立体交通条件。 4、2003年7月，长三角“15+1”旅游城市签署长江三角洲旅游城市合作杭州宣言，构筑中国发展潜力最大的旅游经济圈，构建4小时旅游交通圈。长三角地区“15+1”旅游城市分别是上海、南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、湖州、舟山等15个城市，加上安徽黄山。 5、2004年10月，长三角“15+1”旅游城市签署黄山共识，共同打造“上海名城杭州名湖黄山名山”国际级黄金旅游线，黄山将成为上海、杭州等长三角城市的“后花园”。 6、黄山至杭州的“徽杭高速公路”（安徽段）已于2004年10月18日通车，浙江段将于2007年底全线贯通，届时，黄山至杭州约2个小时车程，至上海约4个半小时车程。此外，黄山至合肥，黄山至千岛湖，黄山至浙江衢州，黄山至江西景德镇等多条高速公路已立项建设。黄山国际机场的扩建和铁路黄山站的升级提速已全面完成。 7、项目位于黄山市屯溪区，城市配套设施齐全，紧邻黄山机场和高速出口，交通极为便利。屯溪是黄山旅游客最大的中转站和集中点。 8、旅游资源得天独厚，客源丰富，2004年黄山游客接待量约817万人次，今后的游客量将会持续增长。 9、项目基地条件十分优越，有山有水，自然植被良好，地形地貌十分适合别墅的开发，气候宜人，空气清新，无污染，真山真水真空气。 10、项目具备升值潜力，具中国行业景气报告，旅游酒店业已成为景气看涨的五大行业之一，产权式酒店有望成为继汽车、城市房地产后的第三个消费热点，前景非常看好；酒店位于日益火爆的黄金旅游线，盈利空间大；黄山土地资源稀缺，土地价值将持续提升。 11、目前长三角整体楼市稳中有升，以健康、稳健的状态向前发展，黄山的房地产投资仍有较大空间存在。 12、长三角精英型的地产咨询、建筑设计、景观设计机构与开发商的精诚合作。 二、项目的核心价值 黄山翠湖高尔夫度假村的价值体系 黄山翠湖高尔夫价值体系说明： 1、黄山风景区及自然山水 黄山市作为国际知名旅游城市，影响力十分广泛，黄山作为知名的旅游风景区，享誉海内外，借助黄山及黄山风景区这一品牌，提升本案所在区位价值。 黄山旅游资源十分丰富，拥有得天独厚的自然山水条件，区域的大环境是十分优越的，从地块的自身条件看，本案的水系相对比较丰富，拥有内外水塘，有利水系的开发和利用，地形呈现坡地、丘陵状，自然植被茂盛，适宜开发度假型的物业。特别是自然的黑松树，有别于江浙地区别墅园区植物，对江浙人来说是一种独特的自然植被，具有一定的吸引力。 2、高尔夫景观 本案地块邻接黄山柏松高尔夫球场，拥有得天独厚的高尔夫景观，特别是在禁止新建高尔夫球场的大环境下，高尔夫成为一种稀有资源，对本案来说，高尔夫就是一种稀有的不可多得的景观资源。 3、交通畅达 从大的交通格局看，本案与沿海发达城市近在咫尺，一旦徽杭高速全线贯通，黄山的将可达性大大增强，适宜作为长三角后花园的城市，更加适合度假、养生、会议、商务、旅游等。同时，本案交通可达性较强，离黄山市中心7.5公里，距离机场2公里，离高速公路出入口5公里，这些便利的交通条件是本案核心价值所在。 4、五星级服务 本案不但拥有良好的自然环境，更有“五星级服务”来提高产品的附加价值，包括“五星级”的服务，“五星级”的配套，“五星级”的品质（景观品质、建筑品质、产品品质），为业主提供全方位的“五星级”服务，让业主在园区充分享受五星级的度假生活。 5、独具特色的配套 与“五星级”服务相对应的是本案独具特色的配套，通过这些配套提高园区的附加值，这些配套可以让业主在这里享受休闲娱乐，体验这些特色的配套带来的独特度假生活。 6、传承徽文化 本案所在地黄山为徽文化的发祥地，而徽文化在中国历史文化具有重要的影响力。而江浙地区历史文化底蕴同样深厚，该地区的人具有比较浓厚的历史文化情结，他们对文化品位的要求也是比较苛求的，而在黄山可以迎合其对徽文化的需求。这也是本案重要的价值体系。 通过对上述六大价值体系的有机会融合，成为本案独特的产品核心价值和强势的竞争力，本案的产品定位和规划就是要体现这些价值，从而形成本案独特的卖点和亮点。三、本项目在黄山市的重要程度 本项目属黄山市重点开发项目（详见黄山市重点项目名录），因为本项目位于市区西部高尔夫休闲为主的高级休闲、娱乐、生态观光度假区，本项目的建设开发，将与已建成高尔夫度假村左右呼应，加强该区域的功能，使机场周边的功能配套更加完善，再加上民营企业家俱乐部、黄山植物大观园等的规划与建设，为形成全市旅游景点相配套、全省规模最大的休闲、娱乐、生态观光度假区的形成奠定良好的基础。 本项目启动以来，受到市委、市政府的高度重视，因为黄山市土地稀缺，周边土地均受到严格限制，市里主管领导曾多次开协调会，加快本项目的进程，市政府出资征用沿山道路的用地就是很好的例证。另外，市政府专门为本项目确认了一名市级领导作为项目推进组长，帮助开发商协调各项工作。在此环境下，项目的顺利开发得到了较好的保证。 第三章 目前房地产形势分析前景预期 一、目前房地产形势分析 （一）目前房地产形势 在金融业务创新和住房改革的综合作用下，中国的房地产业从1998年逐渐开始启动，到2002年以后出现高潮，年投资增长率达到25以上，甚至接近30。房价开始一路走高。房地产行业从1998年前后开始的启动，尤其2002年开始的爆发式增长，到2004年底达到高峰，期间出现了非常多的重大影响： 首先，它使得中国的城市地价开始节节上升。城市地价的上升使地方政府可以通过土地批租获得大量收益，并进行城市建设，也可以通过城市建设提升房地产业发展的环境，从而推动地方经济发展，为地方官员升迁提供政绩。于是，90年代后期，中央政府反复通过国债来进行的基本建设都无法发动的地方政府建设投资，在房地产行业发展的背景下，重新被启动。 其次，房地产行业的发展推动了上游产业和周边产业的发展和投资的增长。这不仅仅包括建材、水泥、装修业、钢铁业、电解铝和氧化铝等行业，甚至进一步推动了更上游的电力、煤炭等行业的发展和投资。不仅仅如此，周边高度相关的石化工业也得到推动。于是，中国以国有垄断型企业为主体的基础行业出现了普遍的扩张，价格出现了飞涨。 第三，房地产上游产业产品价格的上涨使得处在全面竞争的下游劳动密集型消费品工业出现了困境，利益空间被压缩。 最后，房地产业的发展，使得面临全面过剩的劳动密集型行业的资本，突然发现了新的金矿，导致大量在劳动密集型行业积累起来的资金进入房地产业，使得房地产业的投资开始不断增长，在股市已经长期衰落的情况下，以房地产进行投资的个人投资者也开始不断增长。其中活跃在各地的炒房者和所谓温州炒房团就是这个背景。于是，投资以致投机资金的涌入，逐渐成为房地产行业发展的主要动力，房地产行业被不断推高，价格上涨。在个别城市，房价在海外热钱及国内游资多重作用下，演变成一种金融资本的游戏平台，房价已脱离了当地居民的承受能力。正是在这种背景，中央政府出台了一系列的调控政策，使房地产这列高速前行的火车慢下来，希望在以后的平稳的运行，并协同国民经济健康、稳定的发展。 （二）政策导向 首先，不论是“国八条”，还是“七部委的意见”，都把房地产作为一个支柱行业提到了一个前所未有的高度。意见指出，保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。 意见分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度，严格土地管理”“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理，防范金融风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。建设部副部长刘志峰昨日称，这份稳定房价的重要文件旨在稳定房价，并非打压房价。 其次、新政策将倾向于供需双向调节 今年一季度，中国商品房价格在去年两位数增幅基础上再度飙升，其高达12.5%的非正常增速引起官民高度关注。刘志峰昨日坦言，投资规模太大、房价上涨太快是当前房地产市场存在的两大问题。据知，调控新政将倾向于供需双向调节，引导合理住房消费。 第三、政府将以优惠政策鼓励“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主”房地产开发，其他类型房地产项目以市场为导向，供需来调节。 （三）前景预期 1、房地产业将由原来过热的状态逐渐回复到理性的稳定发展轨道上来。 2、中国正经历城市化进程最快的二十年，城市居民改善住房、青年人成家购房及城市的吸引力所形成的真实需求，将会平稳地推进房地产业的发展。 3、地产业经过此轮政策的洗涤，将进行一场内部洗牌及变革的过程。小的、缺乏竞争力的开发商会难以生存。有品牌、有实力、有企业核心竞争力的企业将进一步站稳脚跟，为下一轮发展蓄势。而定位准确、有产品创新能力、执行有力的中、小企业，将在此轮调控过程中，发现机遇，占有一定的市场分额。 4、经过十多年，在国内股市“圈钱”本质被大多数投资人看清的情况下，房地产作为一种实物不动产，是另一种风险相对较小的产品已被世人所接受。据不完全统计，上海、江浙投资于房地产的民间资金超过2000亿元人民币。目前虽有部分资金被套，但这几年的房价大涨，已使涉足其中的投资人资产倍增，获利丰厚。当此轮房产调整政策主要针对一、二线城市的房地产买卖，而且一、二线城市的房地产价格在近阶段不会有较大的上升空间时，这些游资会从沿海向二、三线城市转移。黄山作为与长三角发达地区位置最近的三线旅游城市（如今与杭州只有二小时车程），因为行政区划属安徽，其现今的房价只有2000余元，比浙江任何一个县的房价都低，加上其领先全国的丰富的旅游资源，地区价值就凸现出来，未来将会有长足的发展。 5、在资产保值的前提下，有稳定回报的物业类型将会大受投资者的青睐。虽然政府在降温楼市，但国外大型的房地产基金进入国内房地产的势头有增无减：继新加坡最大的房地产企业“嘉得置地”斥资近18亿元购买北京二栋甲级写字楼，荷兰ING基金、澳洲麦格里基金也纷纷在上海、北京购进写字楼及酒店公寓，特别是“5。11”七部委意见颁布后，著名的大摩房地产基金以37亿元收购上海“明天广场”，给国内的投资者以启示。房地产投资的方向正在转变，有稳定回报的物业，如街铺、写字楼，经营良好，有回报的产权式酒店将是下一轮的投资热点。 6、未来的房地产将是以产品取胜、以良好的性能价格比取胜，理性的市场。谁的产品越是针对消费者的需求，越是会赢得客户的认同及购买。 7、2008年北京奥运、2010年上海世博的美好预期，对房地产共同确认的支撑，使未来三年的大势向好，这对开发者、投资者都是信心的支持。第四章项目投资分析 (本投资分析是在开发商实力一般的情况下，以回收销售款为主导中档中价的产品定位的投资分析，其后附高档定位的产品投资分析) 一、项目概要 （一）项目概况 1、项目名称：黄山翠湖国际高尔夫生态度假村 2、地理位置：黄山市屯溪区，松柏高尔夫西侧 3、总占地面积：约290亩 4、开发量：容积率为0.4，其中地上建筑面积约为77000 其中： 内容 占地（） 建筑面积（） 容积率 宾馆 29000 18000 另地下：3500 0.62 度假公寓 12500 10000 0.8 独立别墅 70600 12000 0.16 双立别墅 32500 12000 0.37 联排别墅 39000 20000 0.51 沿街商业 7900 4000 0.58 公建配套 1500 1000 总计 193000 77000 0.40 本地块位于黄山市屯溪区西郊奕棋镇博村地块，东南面和正南面紧临黄山松柏高尔夫球场(沿球道约750米长)，西面和西南面临水库，北面正对在修建好的沿山公路，公路北面是规划中的宝钢集团规划中的高档度假别墅区；东北面紧临着黄山旅游股份公司的卡丁车游乐场和360度环幕影院。基地现状为丘林地带，自然环境优越，原始植被丰富；北距黄山国际机场约2KM，距黄山市中心约8KM，南距（黄山杭州）高速公路入口5KM，地理位置得天独厚，发展潜力巨大。现（黄山杭州）高速已开通，约210公里，二小时车程。 （二）投资分析的目的、依据 本项目投资分析的目的是在对黄山市及周边省市住宅、别墅市场及商铺市场和本项目所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本项目的初步构思及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益。 依据 沿及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、销售计划等； 本项目的规划设计方案及相关经济技术指标； 项目开发建设方案（项目开发周期，资金筹措及投入情况）； 行业一般获利能力； 国家及黄山市有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标等资料； 黄山市土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准； 考虑到本案周边生活配套设施较为齐全，本案在进行经济测算时认为红线外的市政设施接驳点一应俱全，所以本案的经济测算认为红线外基础设施费为零。二、建设方案 （一）方案设想 1、总体设想 本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，吸取其他项目的成功经验，通过旅游渡假区及养生公寓的建设，以优美的自然环境、高档的休闲度假环境、一流的居住养生环境、适中的价格、较高的性能价格比吸引投资客户，树立东部六省一市一个全新的度假、休闲、娱乐、养生区。建筑、景观、道路建设同时进行，待前期景观、样板段建设基本完成并营造出一定“人气”与“环境氛围”时，再进行全面推广及开发和建设。 本案充分依托周边的自然环境（高尔夫、水库）及黄山城市配套，以黄山松柏高尔夫球场为基础，延伸出现代都市人急需休闲、康健、度假、游玩、理疗等服务设施，让在上海、江淅一带大都市忙碌奔波的人们找到了一块安逸、休闲、放松的度假场所。因此本案主卖点依次为： 黄山松柏高尔夫球场-标准18洞（本项目办一个100个会员的集体卡） 本社区内高尔夫推杆果岭 两个标准网球场（结合一个篮球场） 健康运动会馆 黄山温泉、桑拿中心（约900） 健康理疗中心（与黄山市医院合作联营） 休闲运动室（台球、乒乓球、足球吧等） 水边垂钓 让客户在本社区充分享受大自然的美景同时，通过适当的有氧活动，使全身充分的放松，使过度消耗的精神、身体通过调整得以恢复，重新充满活力。 在本社区提供如此众多的优质服务同时，主体度假公寓以2800元左右的价格推向市场，以超性能价格比的产品推向上海、江、浙几省，平均4万元套的首付，月供700900元的银行按揭贷款，应有相当的吸引力。 （黄山市另一类比个案：徽州文化园，详见附表。其物业比本项目差得远，度假公寓2300元已快速去化650套） 2、建设经营期 本项目建设周期，养生公寓为二年，产权式酒店及酒店为二年半，别墅为23年，整个项目约为三年半左右时间,即2005年1月2008年6月。 （二）开发建设进度 本项目于2005年1月前完成工程的前期土地道路准备工作，2005年7月开工建设，一期为联立别墅，2005年底动工酒店及度假公寓。预计将于三年全面竣工，即2008年12月完成。 三、投资估算 本项目投资估算是在本公司对此项目开发构想的基础上，参照全国及黄山类似工程的费用水平和市政府有关管理部门的取费标准，并考虑其他一些因素而编制的。本投资测算将土地成本按20万元/亩进行测算，含场地平整及护坡费用。 （一）土地费用 本项目的土地费用主要由基地上居民动拆迁及安置费、土地出让金、现场三通一平费用、管理费用及前期资金利息等组成，先按20万元/亩进行测算。 （二）其它成本 度假公寓产权式酒店别墅土地成本375元/484元/968元/规费约60元/60元/60元/建安费土建600元/1000（电梯、空调）+1000元/（装修）800元/配套费（综合管线、绿化）220元/250元/400元/管理费40元/60元/85元/利息及财务费用30元/40元/50元/营销广告费用140元/325元/350元/不可预见费用40元/60元/80元/设计费及前期费60元/110元/160元/营业税销售额5.6%157元/364元/240元/综合成本1722元/3753元/3193元/则： 1、养生公寓成本：17221.0万1722万元 2、产权式酒店成本：37531.8万6755万元【1-3合计】：22526万元 3、别墅成本：31934。4万14049万元 4、度假村的休闲设备等：200万元 5、街铺、地下室成本： 960万元 总计成本：23686万元 另须计提产权式酒店的回报准备金=产权式酒店总销售额x15%=1270万元 当然，若酒店定位准确，经营良好，这部分准备金就无须预备。四、效益分析 （一）评价方法 1、本项目的经济效益评价是在对黄山市房地产市场调查，并结合本项目整个区域的建设开发所促进区域市场的上升综合分析的基础上做出的。 2、项目建设经营期为：2005年6月2008年6月。 3、效益评价货币本位为：人民币元。 4、贷款利率为：年息5.6%。 （二）营销计划及销售收入预算 1、营销计划 （1）度假养生公寓： 产品为50一室一厅为主，有少量70二室一厅，建筑为45层，造型为Townhause，有露台，这样，外型像联排别墅，分为多个小组团。 销售价格：26003200元/，（目前黄山住宅最高为3200元/）主力户型50，总价为13.516万元，首付30%约为45万元，贷款10年约为7001000元/月，对上海、江浙来度假养生的客户及部分投资客来说，月还款相当于一二顿饭钱，价格相对较低，销售前景良好。 另提供菜单式装修服务：400元/、600元/（含简单家具）。这样客户就可以拿着钥匙来度假。 （2）产权式酒店： 产品为50的标准酒店客房。含精装修及全套家电，可享受酒店的公共服务设施，并有开业五年每年7%的保值回报。现酒店管理公司在洽谈海航酒店管理集团及国际假日酒店管理集团。 销售价格60007000元/，由于有每年7%投资保证回报，同时，每年可免费在本酒店入住14天，总价在30万35万元之间，首付30%即首付910万元之间，是较为高档的自用及投资保值品种。而且黄山的知名度及丰富的旅游资源可使投资者每年来度假或让亲戚朋友免费入住，使用率较高。目前产权式酒店在上海、江、浙一带购买客户心中有较高的认可度和成功销售案例，销售预计良好。 （3）别墅（别墅为本项目最大体量，总计44000，分三种类型：独栋别墅，双立别墅，联立别墅）： 由于别墅总价较高，如何把国内外最高档的高尔夫别墅转化为贴近消费者的居住天堂，我们从产品上把别墅类型细分，可分为三种类型： 保值投资自用型：需求别墅的感受，但总价不高，这样我们把产品做成联立、双拼、小独栋，每家有二、三面的院子，同时左右不对称，有别墅的感受，面积控制在180240左右，单价30004800元/，总价55105万元左右，这样相当于上海、杭州一套市区二房公寓价。高尔夫别墅、有山有水、有高尔夫会员卡，升值潜力巨大。周末可经常带家人、朋友开车来黄山度假休闲。 自住型（三种）：面积在180300左右，同时利用坡地别墅，全明半地下室的优势，可再送4060的半地下室，单价在30005000元/左右，总价在55160万元，同时拥有高尔夫会员卡，这在上海高尔夫别墅均在2万元/以上相比，有较大性能价格比。黄山这十年的发展积累了一批富裕阶层，但黄山目前市场上没有几个具有较高品质的别墅产品，因此本项目一推出必受到目标消费者的喜爱。 公司商务型：（350450，单价55006500元/）在上海、江浙一带的大型公司，需设度假基地，用于招待领导、关系单位、高级员工培训、休假、小型年会等。这样企业购买一幢或几幢形成一个组团，由酒店管理公司负责日常维护，平时也可代为出租。这样大型民营企业也可通过多元化投资，保值公司资产。 这样别墅区可根据市场调查的需要把别墅细分为三种类型，将总价定为5075万元、80160万元、160220万元三种类型，直击目标客户群，在房产总体趋势向好的通道中，如此高性能价格比的产品应有较好的市场销售前景及升值前景。 2、总可销售建筑面积：7.1万 其中： 度假公寓：约10000 产权式酒店 ：约13000 3别墅：约44000 4沿街商铺：4000 3、销售价格 按照目前市场测算，整个项目通过运作得到提升 目标售价理想售价度假公寓2800元/3000元/产权式酒店6500元/7000元/别墅（均价）4500元/5000元/沿街商铺4000元/5000元/4、销售计划 本项目于2005年7月开始动工，整体建设2年半内完成，预计2007年12月完成销售： 养生公寓：完成销售100%，即10000 产权式酒店：完成销售100%，即13000 别墅：完成销售85%，即4400085%=37400 沿街商铺：完成销售100%，即4000 5、销售收入 目标售价理想售价度假公寓 280010000300010000 10000=2800万元=3000万元产权式酒店13000650013000700013000=8450万元=9100万元别墅 45003740050003740053000=16830万元=18700万元沿街商铺40004000500040004000=1600万元=2000万元合计(2008年前)29680万元32800万元未完成销售尾款2970万元3300万元总计销售款32650万元36100万元6、利润： 目标利润：32650-23686=8964万元 理想利润：36100-23686=12414万元 另有建好的酒店公共部分（未卖）5000平方米，已完成投资约1800万元，可在以后自主经营或出租。用这部分固定资产抵押贷款完成产权式酒店的回报准备金。 我们假设只达到目标利润，则本项目的静态利润率为：896423686=37.8%五、不确定性分析 （一）盈亏平衡分析 当各类别墅、产权式酒店、度假公寓、商铺的价格及面积达到预期收益时，在销售收入达到项目总价值的72.5%时，项目达到盈亏平衡，即能使总收入与总支出相抵，说明项目有较强的抗风险能力。 （二）敏感性分析 可能影响本项目经济效益的主要因素有：投资因素变化和销售收入因素变化。针对投资的主要评价指标，分析投资因素和销售收入因素变化时对财务效益的影响，得出以下结论： 1、当总投资增加10%时，本项目静态利润率25.3% 2、当销售收入减少10%时，本项目利润为静态利润率24.1% 从敏感性分析可以看出，投资因素和销售收入因素变动对项目财务效益影响都很大，因此降低成本减少投资及拓展销售渠道、增加销售收入都有着十分重要的意义。当总投资增加10%或销售收入减少10%时，财务效益指标仍在较佳范围内，说明本项目抗风险能力较强，项目决策较佳。 第五章 项目实施计划及资金计划 一、项目实施计划 整个项目将分为两期开发，前后历时3年半。在本系统控制框架计划中，我们将每部分的开发都分为四个阶段，即设计阶段、报批报建阶段、施工阶段、销售阶段。而在一期开发之前，另有前期策划阶段，为整个小区的开发建设提供创意和建议。 一期：2005年2007年8月 1前期策划阶段：2005.12005.6 主要工作成果：产品设计调整建议、物业管理建议书、智能化方案建议、交楼标准建议书，规划方案设计及报批完成。 2设计阶段 单体设计方案（第一阶段）：2005.6.152005.6.25 设计方案（第二阶段）：2005.7.12005.7.20 施工图设计：2005.6.252005.8.31 景观设计：2005.6.15整个项目结束 售楼处施工图：2005.7.252005.9.20 3报批报建阶段 项目立项：已完成 设计方案评审报批：已完成 用地规划许可证：已完成 建设工程规划许可证：2005.6.202005.7.10 施工许可证：2005.7.202005.7.30 预售证（一期）：2005.9.12005.9.20 入住许可证（一期联立别墅）：2007.2.152007.4.15 4施工阶段 基础工程：2005.7.152005.8.25 主体工程：2005.8.252005.10.25 装饰及安装工程：2005.10.252005.11.25 室外及景观工程：2005.11.252006.2.25 一期竣工：2006.4.252006.6.25 5销售阶段 全程营销策划：2005.1.1一期销售结束 售楼处施工：2005.7.252005.9.20 销售员培训：2005.7.20一期销售结束 开盘准备期：2005.9.202005.11.20 正式开盘：2005.11.28 销售：2005.11.28一期销售结束 二期(以酒店为例)：2005年12月2008年12月 1设计阶段 前期酒店管理公司顾问咨询：2005.7.152005.10.15 施工图设计：2005.12.12006.3.30 景观设计：贯穿整个开发期间 2报批报建阶段 用地规划许可证：已取得 建设工程规划许可证：2006.2.202006.3.20 施工许可证：2006.3.202006.4.10 预售证：2006.5.152006.5.30 入住许可证：（另定） 3施工阶段 基础工程：2006.2.202006.4.20 主体工程：2006.4.202006.10.20 外立面装修工程：2006.10.202006.12.20 室内装饰及安装工程：2007.3.182007.10.18 室外及景观工程：2007.10.182008.2.18 酒店软装及设备调试、试运营：2008.2.182008.4.18 二期竣工：2008.5.182008.9.18 酒店正式开业：2008. 9.28