汉江国际项目一期招商策划报告.doc

【汉江国际】项目一期招商策划报告 深圳前沿行2007年9月目 录第一部分 项目定位1、项目简介 32、项目定位 3第二部分 项目商业业态划分1、项目商业业态结构组成 42、项目商铺平面划分 4第三部分 招商策略1、租金策略 42、招商政策策略 53、招商执行策略 64、招商利益点整合 6第四部分 招商工作计划1、正式招商时间 72、招商工作安排 73、招商工作内容安排 8第五部分 招商准备工作 9第六部分 项目合作方式 10第一部分 项目定位一、项目简介项目位于丹江口市南岸新区，其中汉江国际大酒店为项目主体，配套商业主要为商业步行街和临街商铺组成。项目位于丹江口市新区新桥下桥处，为交通咽喉之地，区位发展优势明显。酒店建筑面积：20204.6平米；配套商业面积:51389.3平米。二、项目定位 1.项目商业业态定位项目毗邻汉江，丹江水利枢纽全景尽收，自然风光优美。结合丹江口市商业现状及分布，考虑项目自身情况，项目片区未来为丹江口市政治，金融和商业文化中心。项目商业部分定位为以餐饮，娱乐和商务休闲为主要商业业态，休闲消费购物等为补充业态。2项目招商对象定位根据我司以往商业项目招商经验，本项目招商对象将以襄樊和十堰为主，丹江口市及周边地区为辅。3项目经营档次定位结合项目片区未来发展规划，项目招商群体定位为中高档消费餐饮娱乐场所。第二部分 项目商业业态划分一、项目商业业态结构组成 主力店：品牌餐饮、综艺表演、足疗保健 次主力店：中西简餐、KTV、风味特色餐饮、酒吧 散户：茶楼、咖啡厅、本地餐饮、美容美体SPA生活馆、网吧、婚纱摄影、健身房、理发店二、项目商铺平面划分（略）第三部分 招商策略一、租金策略1项目商铺租金完成丹江口市商业市场调查报告以后，再行制定。2项目租金策略以“放水养鱼，培育市场”、实行“免租一年”的租金策略，以达到吸引主力商家的进驻及快速招商的目的。为了达到快速招商的目的，吸引主力商家快速落定，在实际操作中对各区域的一些核心龙头铺位实行控制，以便留给一些有影响力的商家。二、招商政策策略任何新兴商业市场从开业兴旺达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对项目而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成商铺空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，造成恶性循环。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从四个方面对市场进行培育：第一是：合理的业态规划。有选择性的引有一定经营能力的业态和商家第二是：政府的支持，税费减免公告（或批复），尽量争取一年半至二年的税费减免期。第三是：免租期。首次签约三年租期，免租12个月（沿江街铺免租6个月）。签约时收租赁定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年按1/2租金标准每半年一收，第三年按标准租金每半年一收。第四是：后期市场的经营管理。俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商家招进来，还要让商家“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。因此我们建议开发商组建专业的商业经营管理公司；另外建议开发商承诺在市场开业前三年投入100万元的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心。三、招商执行策略1主力商家优先招商：设定一定的优惠条件（如免租金24个月），有针对性选择主要进驻业态中的5-8家主力商家进行洽谈，优先对主力商家进行招商，增强对其它次主力商家和零散商家招商的号召力。2招商信息发布：通过户外广告和定向派送招商海报向商户传递招商信息。3项目招商说明会: 利用邀请函及礼品邀请目标商户到会，通过新闻发布会来传递“市政府及其相关部门对本项目的重视和支持；开发商全力建设市场和扶持、培育市场的措施及决心；商户代表对市场的认同”的信息，同时公布招商细则和公开招商时间，以增进商户进场的信心。4、在十堰、襄樊2地各设置一个“招商联络处”。四、招商利益点整合 大市场成就大生意。5万平方米的商业规模，汇集最具生命力的多种商业业态，业态互补，易于产生强大的商业聚集效应，为客户提供“一站式购物”，强力吸引消费者，从而增加进场商户生意机会。 先到就是赚到。免租金一年，免收二年工商税费，极大降低商户生意成本，减免去的费用就是赚到的利润。 帮你的生意做大、帮你的品牌打响开业前三年开发商投入100万元市场推广费用，全方位对市场和进场商户进行宣传，帮商户的生意做大，帮商户的品牌打响。 新大桥带来新商机。受益于新区大桥车流、人流的带动，随着新区大桥的通车、人流日益证件，商业氛围也将随之日渐浓厚。由于丹江口市政府搬迁新区的影响力日益明显，越来越多的车流和人流均通过新区大桥来往左岸和右岸，新区商业机会日益突显。 第四部分 招商工作计划一、正式招商时间项目招商启动时间,再完成项目前期市场调查和现场接待中心投入使用，结合项目工程施工进度，建议本项目正式招商定于2007年10月中旬启动。二、招商工作计划本招商工作计划的拟定基于项目施工按照既有的进度实施，因此惟有项目工程如期完成才能保证本计划得以实施。序号时间工作内容1自合同签定之日起至2008年3月引进3家主力店，占总商业面积30%22008年3月-7月引进次主力店，占总商业面积30%32008年7月至服务期结束引进各类散户，占总商业面积20% 总商业面积为一期商业面积 招商服务时间：1年三、招商工作内容安排：工作内容完成时间负责人市场调查工作市场调查报告、招商策划报告、销售策划报告完成。招商策划报告内容讨论定稿宣传推广资料、现场包装、户外广告设计、定稿广告公司、开发商重点主力商家招商洽谈宣传推广资料、现场包装制作完成，户外广告发布完成招商礼品制作准备开发商招商新闻发布会场地预定，政府相关部分领导邀请开发商招商客户邀请、招商资料派送招商处工作人员招商新闻发布会举行公开招商日招商处工作人员第五部分 招商准备工作一、政府支持1请市委、市政府出面在招商新闻发布会上发言，表明政府对本项目的支持；2落实工商税费的优惠政策，争取“免收二年工商税费，相关部门二年内不进场检查”，并形成文件；3 争取政府及相关部门同意，将 “丹江口旅游局”和“丹江口商业局”作为本项目的联袂推广单位，在项目宣传资料上出现，“拉虎皮，做大旗”，用来提升项目的权威性和可信度。二、接待中心现场包装1接待中心外立面：建议在接待中心顶上树立广告牌。（准确尺寸有待核实），建议设置广告牌高度为6米。发布招商信息：市政府重点工程、市政府重点扶持市场、免租一年、招商热线：0719-XXXXXXXX。2工地围墙：3现场气氛营造：运用、高空气球、飘旗等常规手段营造现场热烈气氛。为了营造热烈的现场气氛，尽可能多的向商户传递招商信息，建议接待中心内部包装以比较隆重的暖色凋为主、以大面积的喷绘画面来展示招商信息。4利用接待中心墙面面积，建议包装成发布：项目生意机会、项目招商细则，政府相关支持、招商销控表等方面信息。三、招商宣传资料准备1、招商海报规格：内容：展示项目地段优势，项目本身的特点，项目生意机会，政府对项目的支持，项目招商细则，项目招商政策等。2、项目商铺平面图规格：A3纸张大小。内容：项目商铺总平面图（业态分区，用不同颜色表示），商铺编号、尺寸，各类商铺各层平面图。四、推广媒体运用1、主要路段过街横幅、路灯旗；2大型户外广告牌；3、公交车车身；4报纸，电视台和DM。五、推广费用预算（略）第六部分 项目合作方式合作方式：全程代理一、我公司负责本项目的营销策划及招商、广告设计工作。二、招商服务时间：1年三、招商代理佣金的方式：1）主力店：一共3家主力店，每家招商佣金50000元2）其他：招商佣金为商户签定的租约平均日租金的60倍（不含免租期）四、招商费用的支付由于本项目规模较大，我们将实施跨区域招商，因此本项目招商周期长、区域大，为了保证招商工作得以顺利的实施，以下几项所产生的费用由由开发商支付。 项目广告费 除襄樊地区之外所发生的一切招商费用（招商人员往返车马费、食宿） 本公司驻丹江口招商人员住宿费