第8章 投资性房地产 小学其它科目ppt课件教案

2009.6,东北财经大学,1,高职高专“十一五”规划教材,财务会计,主编：刘国峰,西 南 财 经 大 学 出 版 社,2009.6,东北财经大学,2,第八章 投资性房地产,通过本章学习，理解投资性房地产的定义；了解投资性房地产的核算范围；掌握投资性房地产的初始及后续计量；了解投资性房地产转换、减值及处置的会计处理方法。,2009.6,东北财经大学,3,本章提要,本章的主要内容包括：（一）投资性房地产的范围。投资性房地产仅限于已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。（二）投资性房地产的确认和计量。（三）投资性房地产的转换、减值和处置。,2009.6,东北财经大学,4,第一节 投资性房地产的核算范围,一、投资性房地产的定义 用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。它在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。,2009.6,东北财经大学,5,二、投资性房地产的特征（一）投资性房地产是一种经营性活动（二）投资性房地产在用途、状态、目的等 方面区别于自用房地产和用于出售的 房地产。（三）投资性房地产的后续计量有两种模式,2009.6,东北财经大学,6,三、投资性房地产的范围,属于投资性房地产的项目,不属于投资性房地产的项目,2009.6,东北财经大学,7,四、投资性房地产的后续计量模式,两种模式：,成本模式,公允价值模式,同一个企业只能采用一种后续计量模式，不得对一部分投资性房地产采用成本模式计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式计量。,2009.6,东北财经大学,8,第二节 投资性房地产的初始计量,一、投资性房地产的确认条件（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量,同时满足,取得渠道不同，成本的具体构成内容就会有所不同,2009.6,东北财经大学,9,二、投资性房地产的初始计量,根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 在采用成本模式计量下，会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备“等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。,2009.6,东北财经大学,10,在采用公允价值模式计量下，其实际成本的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致。但是，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。,2009.6,东北财经大学,11,投资性房地产的取得途径,外购的投资性房地产,自行建造的投资性房地产,取得渠道不同，成本的具体构成内容就会有所不同,2009.6,东北财经大学,12,（一）外购投资性房地产成本构成,内容： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 会计处理 借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产成本 公允价值变动 贷：银行存款,成本模式,公允价值模式,后续计量,2009.6,东北财经大学,13,（二）自行建造的投资性房地产,内容： 包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 会计处理： 借：投资性房地产 贷：在建工程（开发产品） 借：投资性房地产成本 贷：在建工程（开发产品）,何时确认为投资性房地产,2009.6,东北财经大学,14,第三节 投资性房地产的后续计量,根据规定，投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。并且，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,2009.6,东北财经大学,15,一、采用成本模式计量的投资性房地产计提折旧或摊销分录： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/摊销 取得租金收入： 借：银行存款 贷：其他业务收入发生减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,建筑物,土地使用权,一经计提，不得转回,2009.6,东北财经大学,16,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产,（一）采用公允价值模式计量的条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,2009.6,东北财经大学,17,（二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。 公允价值上升时： 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 反之，相反处理,2009.6,东北财经大学,18,三、投资性房地产后续计量模式的变更,变更方式： 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。,2009.6,东北财经大学,19,四、投资性房地产的后续支出,（一）投资性房地产后续支出的处理原则满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本 不能满足投资性房地产的确认条件，应当将其费用化，计入支付当期损益,2009.6,东北财经大学,20,（二）资本化的后续支出,1.成本模式计量 改扩建发生：借：在建工程 投资性房地产累计折旧/摊销 贷：投资性房地产 发生改扩建支出：借：在建工程 贷：银行存款等 改扩建完成：借：投资性房地产 贷：在建工程,2009.6,东北财经大学,21,2. 公允价值模式计量 改扩建发生：借：在建工程 投资性房地产公允价值变动 贷：投资性房地产成本 发生改扩建支出：借：在建工程 贷：银行存款等 改扩建完成：借：投资性房地产成本 贷：在建工程,借或贷,2009.6,东北财经大学,22,（三）费用化的后续支出,发生时： 借：管理费用等 贷：银行存款等,2009.6,东北财经大学,23,第四节 投资性房地产的用途转换,一、房地产的转换形式,2009.6,东北财经大学,24,二、非投资性房地产转换为投资性房地产,（一）自用房地产转换为投资性房地产1. 采用成本模式计量 借：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备,2009.6,东北财经大学,25,2、采用公允价值模式计量 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益，公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积。 借：投资性房地产成本 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备 公允价值变动损益 贷：固定资产/无形资产 资本公积其他资本公积,公允价值小于账面价值,公允价值大于账面价值,2009.6,东北财经大学,26,（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产1.采用成本模式计量： 存货跌价准备 贷：开发产品 借：投资性房地产 成本 存货跌价准备2.采用公允价值模式计量： 公允价值变动损益 贷：开发产品 资本公积其他资本公积,公允价小于账面,公允价大于账面,2009.6,东北财经大学,27,三、投资性房地产转换为自用房地产,1.采用成本模式计量 借：固定资产/无形资产 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧/摊销 贷：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备,2009.6,东北财经大学,28,2.采用公允价值模式计量 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 借：固定资产/无形资产 公允价值变动损益 贷：投资性房地产成本 公允价值变动,借或贷,借或贷,2009.6,东北财经大学,29,一、投资性房地产的减值 资产的定义表明，能够为企业带来经济利益是资产的主要特征。如果某项资产不能为企业带来经济利益或者带来的经济利益低于其账面价值的，那么，该资产就不能再予以确认，或者不能再以原账面价值予以确认，否则不符合资产的定义。,第五节 投资性房地产的减值和处置,2009.6,东北财经大学,30,在采用成本模式进行后续计量的，企业对其拥有的投资性房地产在按照规定进行核算确定其账面价值的基础上，如果存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,2009.6,东北财经大学,31,在采用公允价值模式进行后续计量的，应当以每一个资产负债表日的公允价值对投资性房地产进行计量，不必单独考虑减值问题 。,2009.6,东北财经大学,32,二、投资性房地产的终止确认与处置损益终止确认条件：处置损益：处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额,被处置,永久退出使用,预计不能从其处置中取得经济利益,2009.6,东北财经大学,33,三、采用成本模式计量的投资性房地产的处置,（1）借：银行存款 贷：其他业务收入（2）借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,2009.6,东北财经大学,34,四、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 借：资本公积其他资本公积 公允价值变动损益 贷：其他业务成本,借或贷,借或贷,贷或借,（1）借：银行存款 贷：其他业务收入（2）借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（3）借：资本公积其他资本公积 公允价值变动损益 贷：其他业务成本,2009.6,东北财经大学,35,【例】甲为一家房地产开发企业，2008年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2008年5月15日。2008年5月15日，该写字楼的账面余额55 000万元，公允价值为57 000万元。2008年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为58 000万元。2009年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以60 000万元出售，出售款项已收讫。假设甲企业采用公允价值模式计量。,2009.6,东北财经大学,36,甲企业的账务处理如下：（1）2008年5月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产成本 570000000贷：开发产品 550000000资本公积其他资本公积 20000000（2）2008年12月31日，公允价值变动：580000000-570000000=10000000借：投资性房地产公允价值变动 10 000 000贷：公允价值变动损益 10 000 000,2009.6,东北财经大学,37,（3）2009年6月，收回并出售投资性房地产：出售： 借：银行存款 600000000 贷：其他业务收入 60000000