楼书要义.doc

编辑本段设计者必读：房地产楼书该怎样设计楼书是楼盘销售信息的集合。它主要面对的是客户，楼书的重要性自然是不言而喻的。作为成功的发展商，首先应该对自己的项目、对自己的客户群体、对自己的信誉负责任。所以楼书的内容必须真实。另一方面，今天的客户是日渐成熟的消费者，他们对楼盘的各种构成要素，包括发展商的实力与诚意等都有自己的评判。从法律角度看，楼书是发展商对客户在某种意义上的承诺，其内容、数据都应该是严肃认真的，任何夸张、虚伪和差错都是不明智的和不允许的。比如，一家发展商在楼书中承诺采用名牌进口电梯，但最终安装的是名牌合资电梯，引发客户投诉，发展商不得不作出赔偿。不少精明的消费者就是因为楼书的失真而放弃了对项目楼盘的选择。因此，应首先创造一流的信誉与项目，其次才是制作一流的楼书。楼书设计完成后，发展商不妨请自己的律师审查一遍，防止出现法律偏差与纠纷。全面详实 从发展商宣传自己楼盘和客户的购买心理以及成功的楼书文案等各种角度分析，楼书大致应包含以下内容： 楼盘的地理位置 楼盘的地理位置是客户第一关心的问题，因此，应在楼书的显要处予以标明。位置图应尽量准确，表现交通条件、周边商业、教育与物业环境。物业楼盘的景观最好有一张体现小区物业特色的视点图，表现建筑物外立面、环境绿化、小区景观、交通组织等内容。在楼书的其它位置，可以补充给出建筑物局部立面，表现阳台、飘窗等最具特色的细部处理。如是现房，采用现场照片来表现物业楼盘的实际景观，这对销售会有较好的作用。另外一个细节问题，往往被发展商忽视。在房展会上，细心的客户会发现，楼书上的立面图、视点图表现的建筑外墙颜色与展会上楼盘模型的颜色相差甚远。此事虽小，却往往给客户留下发展商随意改变或举棋不定的印象。楼盘的结构特点 建筑的结构体系（剪力墙；框架剪力墙；是现浇混凝土还是钢结构等）、结构抗震特点、层高（结构层高或楼层净高）等都是客户关心的内容，应阐明。楼盘平面图 有些发展商在楼书中只提供单独的户型图，没有整个楼座的平面图。这样，对客户很不方便。客户无法比较和了解同一平面内各户型的相互关系、电梯楼梯的位置，使客户十分茫然。因此，有必要在楼书中提供标明各个户型的楼盘平面图。户型平面图 很少有发展商会拿出没有户型平面的楼书，但缺少各房间的面积指标却是常见的。建议一定要给出每一户型中各房间的面积指标，并注明是销售面积还是使用面积。价格表 考虑各销售阶段房价的调整与变化，价格表可作为附件出现。付款方式和物业管理收费标准应清楚说明。车位与车库情况 除高标准别墅外，车位是否充足、车库出入口位置、车库形式等都是客户选择商品房时越来越关心的问题。楼盘各种设备的说明 开发商应对楼盘和小区的各种设备如采暖、通风、空调、电梯、给水、安防、智能化、供电、通讯、热水、燃气等配套设备的形式与标准给予明确的承诺。楼盘的装修标准 （1）说明楼盘的室内装修标准：户内装修的内容，具体部位的装修标准（如户内门窗的材质、品牌；外窗玻璃的层数、颜色与隔音性能等）、洁具品牌、上水管线材质、厨房设备等等，如是精装修更应给予具体说明。（2）说明楼盘的外装修及公共部位装修标准：外墙材质、饰面材料；入口大堂、每层公共走廊、电梯前室、楼梯的装修标准等等。小区的配套内容 这一部分往往是发展商大为强调的内容。比如，小区会所、购物条件、健身设施（旅游馆、网球场、健身房等）、教育设施（幼儿园、中小学校等）、娱乐设施、社区交往场所等等。特别说明建设一个小区就是为客户们设计一种生活，打造一种社区文化。作为成功的发展商，不仅要为客户建造优质的硬件环境，更要在项目之初就策划好为客户提供怎样的软件环境，为入住的业主提供什么样的服务。以及服务的内容与标准、物业公司的信誉与业绩、社区文化的内涵与特色，甚至他们的邻居是谁等。因此，如果有成熟的设计不妨在自己的楼书中给予特别说明，来强调项目的特色。设计考究楼书不仅是销售信息的载体，更是沟通发展商与消费者客户的桥梁。怎样捕捉客户的目光，是开发商普遍关心的命题。楼书的设计要精美、考究、有个性、有特色，这才是吸引客户的重要手段之一。成功楼书的语言应该是优美、朴实、睿智、深刻的，切忌广告色彩太浓；楼书的插图、照片要精炼、到位，切忌漫无边际、张冠李戴、过分夸张。比如，明明是经济适用房的楼书，却非要摆上欧美情侣的倩影；明明是在北京地面的楼盘，却非要印上法国宫廷的雕塑。凡此种种过分的夸张，不但起不到吸引客户的作用，反而会使客户们远离楼书中描绘的海市蜃楼！ 携带方便很多发展商花了相当多的资金来制作楼书，楼书的确也精美，可是有一点被忽视了：楼书开本做得很大，公文包装不下，客户携带非常困难；有的发展商甚至选择用大大的单页铜版纸来印制楼书，很象广告画。试想一下，客户怎样把它带走？怎样阅读？还有的楼书特意采用深颜色底色和很小的暗色字体来印制，青年人尚要花费九牛二虎之力去猜测，老年客户朋友怎样看清楚？楼书的开本要大小适中，便于携带；字体清晰，与纸张颜色的反差大。比如，北京的紫竹花园、望京A4区、今日家园、兴涛社区；深圳的依山居、金地翠园、东莞的新世界花园；上海的菊园等等的楼书做得还是不错的。总之，发展商要努力通过楼书很到位地宣传自己的项目，尽量满足客户了解楼盘与社区各种情况的需求。楼书究竟是什么书 情书？天书？ 发布时间 2009-09-03 16:46:55 星期四 来源：搜狐焦点网 大 中 小 订阅春城手机报：综合版发送CCZH到10658000（5元/月） 娱乐版发送CCYL到10658000（3元/月）楼书 天书 开发商 本文TAG：楼书 天书 开发商 分享到新浪微博这是一张楼书的封面，描绘出住上月球般的风雅，这样的房子你敢买吗？ 你想买房，是选一个结构合理、环境宜人、生活舒适便利的居所，还是理想主义的艺术品？很不幸，开发商们提供的产品说明书楼书，忽悠的正是后者，看起来美仑美奂却往往货不对版。 楼书究竟是什么书？是情书。 在开发商的眼中，楼书就是向购房者表露爱意的情书。房地产起步之初，他们以楼书介绍自己，用最真诚的话语俘获购房者的芳心。然而随着房地产业的发展壮大，竞争者逐渐增多，原本朴实的情书开始变味，溢美之言随处可见，手捧着那些山盟海誓、甜言蜜语的购房者只剩下了“情到深处情转薄”的无奈与悲凉。他们不禁想问，“这究竟是楼书还是天书”？ 不惜血本的楼书 不久前到穿金路某楼盘参观，临走时开发商送上项目楼书作为礼物。装在精美的水晶盒子里的楼书起码有两三斤重，不用双手根本抱不住；楼书前半部分展开后长达约4米，用水墨画的形式描述了楼盘景观，乍眼一看多少有些清明上河图的意味，而更令人惊叹的是，整本楼书还用18K金粉镀了一遍。开发商略带几份得意地介绍，这本楼书从制作到印刷全都在深圳完成，制作费用接近千元。 一本楼书价值千元，众人不禁瞠目结舌忍不住问道，“楼书做成这样，成本太高了吧”。然而开发商的回答却不以为然，这就好比相亲。购房者来买房，但房子没建好，他们第一眼只能看资料，而楼书作为第一印象是至关重要的。“为了让对方一见倾心，下血本是必须的。”该楼盘项目号称是昆明别墅项目的奢华之作，在开发商看来，项目“奢华”二字，必须有奢华的楼书来体现。 其实开发商不惜重金造楼书的现象，在历届房交会上就得到了真实反应，精美的楼书与形形色色的现场活动一样，成为一道独特的风景。楼书发放的数量越多，吸引到意向性客户的可能性也就越大。于是，每一个楼盘都在楼书印刷、设计、装帧上投入精力。只要购房者需要，任何一个参展楼盘都能拿出一本精致楼书递到你手中。有开发商就去年春交会上的楼书制作成本算了本账：去年秋交会吸引了30万人次观展，以每人次平均消耗4本楼书、每本楼书平均成本5元计算，这一项的花费竟高达600万元之多。然而有些讽刺的是，这些力作也成为了收荒匠的“淘金”目标，特别是那些体积大、有重量的楼书更是他们的“最爱”。 开发商的理想 目前在楼市有一个黄金定律，期房销售的时代，除了项目沙盘外，楼书或将是让购房者做出下单决定的法宝。因此开发商们清楚地认识到，对于购房者而言，楼书华丽的外表具有的诱惑力是有限的，内容才是打动他们的关键。于是在开发商的手中，楼书的本质从“产品说明书”变成了天马行空的艺术创作作品。此间就有开发商这样解释“楼书”，“就是开发商对楼盘作美好描述”。此背后的含义不言而喻。 随手翻看现在的房地产楼书，无不感叹开发商们的创作“才华”，二环之内的叫城区繁华黄金地段，往外一点叫回归自然，享受田园风光。再远点的说自己是“硅谷”。靠轻轨的吃轻轨，实在没的吃了还能标榜自己是“远离人群喧嚣”的“后花园”。新欢有SOLO，旧爱有SOHO。 曾经有人士这样调侃，“看看楼书就知道，开发商是纯粹的理想主义者。”他们的“作品”无不为购房者描绘出完美家园。记者前不久到了某项目的楼盘，该项目位于安宁市，号称“成熟社区”、“皇家园林”、“距离只需几分钟车程”、“学校、商店、邮局等小区配套设施一应俱全”；变了形的地图显示项目与闹市或交通要道近在咫尺。然而记者实地调查后却发现，广告上说的距离是“午夜狂奔距离”即便是在午夜，也得驱车以180公里小时的速度狂奔才能10分钟到达。 别让楼书变天书 开发商们的“神来之笔”可谓绘出天上人间，然而对于普通购房者来说，他们所要承受的或是先上天后入地的痛楚。 记得2008年春晚，蔡明、郭达演绎的小品梦幻家园里面，郭达在被开发商忽悠后抱怨，“买房时楼书上说园区里有100多棵参天大树，实际就是几棵小树苗，不仔细看还以为种的葱呢！”现如今，小品主人公的遭遇已在现实中频频上演。2007年，刘义花了55万元买下了位于南市区的一个项目。前些日子交房入住后发现，水晶像册一般精美的楼书中承诺的中央花园和大堂的大理石墙面没了踪影，取而代之的是水泥停车场和大堂内红色的花岗岩。刘义心中有气，找开发商理论，不料，开发商却以“楼书仅供参考，一切以实物为准”将其打发。与刘义不同的是陈飞，他的无奈是楼书外突然冒出来的车库。当初买房前，楼书承诺陈飞，自己窗户对面是一片绿地和网球场，待入住后才发现，现实中那里已被车库占据，如今大红色的车库房彻底地粉碎了他“推窗揽绿”的美好期待。 不久前，在某行为艺术展上，一个名为楼书的行为艺术作品给观展者留下了深刻印象，一张名为