物业管理成本控制工具箱.doc

物业管理成本控制工具箱地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。物业管理成本控制3个要点归纳如下表： 控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、委托物业管理（1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍（4）样板间制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业管理方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议2、资产委托经营（1）康乐中心（2）幼儿园（3）班车制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同3、物业亏损或补贴（1）物业管理费亏损（含环境维护费）（2）取暖费亏损（3）水电费亏损（含差额部分）加强物业管理预算控制，专款专用客户服务中心负责监控管理实战工具包表格001：物业管理收支预测汇总表项 目金额/年物业管理综合收入总计1物业管理费收入2停车场收入3有偿服务收入物业管理成本总计1人工费（XX人计）2行政办公费3公共设备设施维护保养费4（保安）公共秩序费5公共水电费6绿化养护费7清洁卫生费8社区文化活动费9保险费10业委会活动经费11律师顾问费12不可预见费管理者酬金税金及附加物业管理支出总计物业管理服务费收支差额表格002：小区管理综合收入预测表项目测算公式金额.元/年一物业管理费收入1住宅管理费2超市管理费3商铺管理费二停车场收入1汽车月保2汽车临停过夜3摩托车月保4摩托临停过夜三有偿服务收入1日常维修2家政服务收入合计表格003：人工费（XX人计）预测明细表项目测算公式金额.元/年1员工工资2工作餐费3交通及通信补贴4福利费5社会保险费6法定假日加班费7教育和工会经费合计表格004：行政办公费预测明细表项目测算公式金额.元/年1固定电话费2行业交流、接待及差旅费3办公文具费4办公设备维护费5电脑耗材6饮水费7书报费8固定资产折旧费9办公水费10办公电费11服装费合计表格005：公共设备设施维修养护费预测明细表项目测算公式金额.元/年1公共房屋场所维护费2围墙维护费(三年一次)3内墙翻新费(三年一次)4外墙清洗费(三年一次)5道路维护6江边栏杆翻新7电梯维护保养8电梯年检费9对讲门维护费10给排水系统维护费11排污管道清理费12泵房电机维护费13水景水泵维护费14污水处理系统维护费15水景景观灯维护费16路灯翻新油漆维护费17草地灯维护材料费18路灯照明材料费19草坪灯照明更换费20梯灯照明材料费21监控系统维护费22消防设施保养费23室外消防主管道保养维护费24消防风机维护费25消防栓保养维护费26避雷系统维护费27智能抄表系统维护费28停车系统维护费29视角识别系统维护费30大屏幕保养维护费31运动设施维护费32配电房维护费33发电机燃料及维护费34线槽维护费35景观水族生物养护费小计表格006：公共水电费预测明细表公共水费项目单位单位测算公式金额.元/年备注1园景用水2人工湖泊3绿化用水4清洁用水公共电费项目功率千瓦小时/天测算公式金额.元/年备注1电梯X千瓦t小时/天365天n元/度2生活水泵3梯间照明4消防水泵5地下排污泵6通风机7污水处理站8江边堤岸灯9入口处景光灯10草坪及其他灯11新浦南路路灯12凯旋大道路灯13小区庭院灯14会所泛光灯15珠江夜明珠16射树灯17观景台喷泉18音乐喷泉19会所门口喷泉20园之韵喷泉21休闲广场喷泉22花之韵喷泉23假山喷泉24幼儿园喷泉25花涧飞溪26大地之音27艺术长廊瀑布28海洋馆29湖水净化30地下室照明31游泳设备322、3座标志性入口小计表格007：绿化养护费预测明细表项目测算公式金额.元/年1绿化费2补苗费小计表格008：（保安）公共秩序费预测明细表项目测算公式金额/年1日常装备消耗2治安联防费3消防器材补药费小计表格009：清洁卫生费预测明细表项目测算公式金额.元/年1公共场所清洁费2消杀费3垃圾清运费4清理化粪池5生活水池杀毒6沙井清理费小计表格010：社区文化活动费预测明细表项目测算公式金额.元/年1日常文化活动2大节日活动布置费小计表格011：保险费预测