基于供求模型的房价分析.doc

基于供求模型的房价形成机理和政府的宏观调控政策的分析据新华社电 “十二五”期末，我国人口总量将达到13.9亿左右，城镇人口将首次超过农村人口突破7亿。人口的大幅增加，必然导致人们对住房的需求增加；此外统计局4月份的数据显示，我国CPI同比上涨了5.3%，城镇人均月居住支出超680元，约合每户1958元每月。这也反映了人们的消费能力在上升，多从因素导致房价居高不下。为了使房价理性回归，政府也采取了一系列的宏观调控政策来打压房价，包括出台限购令，提供保障房和廉租房等措施，因此采用供求模型研究房价的影响因素对稳定房价很有必要。对于消费者而言，随着一件商品的价格降低，则会导致人们对该商品的需求增加，即得到如图所示的需求曲线。同理，对企业而言，随着商品价格的上升，愿意提供的商品也会增加，即得到图中的供给曲线。需求曲线和供给曲线相交的一点，是消费者愿意购买的数量等于企业愿意出售的数量，此时需求量等于供给量，市场均衡，是理想的最优状态，其中需求曲线和供给曲线共同决定平衡点的位置。房价也是如此，取决于需求曲线和供给曲线的变动。现在假设房价的市场均衡点为下图的P0点。若只研究供给的变化对均衡点的影响，则应使需求曲线和其它一切保持不变。面对高房价,政府一方面通过信贷手段调控, 房地产开发商信托融资千亿, 成本飙升近半;另一方面,通过税制调控,提高土地税价增加房地产商成本,加大税收杠杆来调控地价,抑制开发商囤地。此外还大力推行“限房价 竞地价”政策，这些举措都使得商品房供给减少，供给曲线向上移动，反而有抬高了房价，由下图的P1变为P2显然不利于人民。PQS1DQ1P1P2E2E1Q2S2若只研究需求曲线对均衡价格的影响，其他一切条件保持不不变。近期央行再度加息，同时上调存款准备金率，征收二手房交易全额征营业税，上调二套房首付款比例，贷款利率不低于基准利率，加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，实行住房限购政策，有2套房家庭本地暂停购房。这些政策都使得人们购房成本增加，需求曲线向左移动，显然这些举措有利于降低房价，符合调控的初衷。综合需求价格曲线分析，政府的现行政策并不能很好有效的控制高房价。PQSD1Q1P1P2E2E1Q2D2鉴于此，政府应双管齐下，从需求和供给两方面共同下手，一方面开放地价竞争，鼓励开发商合法提供商品房，重点打击开发商恶意囤积哄抬房价的不法行为，保障廉租房供应；另一方面延续在降低需求方面的政策和努力。由此，需求曲线向左移，供给曲线向下移，大大降低了房价，可以收到很好的效果。具体见下图移动情况。PQS1D1Q1P1P2E2E1D2S2Q2参考文献:1. 陈毅聪 房地产商的利润之谜J 工业技术经济 2005,(11)2. 金怀周，赵黎明 住宅市场需求弹性分析J 地质技术经济管理 2003,25（5）;11-143. 李东月 房价预测模型的比较研究J 工业技术经济 2006（9）4. 徐缜庆 房价与泡沫经济 机械工业出版社 2006,125. 中国房地产统计年鉴编辑组 中国房地产