房地产开发过程中土地交易的博弈分析.doc

房地产开发过程中土地交易的博弈分析摘要：本文将博弈论运用于城市土地利用和土地资产经营中,探讨土地一级市场土地使用权出让三种方式协议、招标、拍卖实施过程中房地产开发商与政府间产生的博弈问题,为合理利用城市土地资源、防止城市土地的闲置和浪费提供了一个新的研究思路和建议。关键词:房地产开发商、政府、土地出让、博弈正文：一、土地交易行为的博弈分析博弈论是建立在个体行为理性即决策以实现自身最大利益为目标基础上的，存在一种或多种策略，对应于每种策略，得到一定收益。假定这种结果是可以量化的，利用博弈论可以分析各利益主体在土地交易中的行为、相互影响、做出的决策以及决策的均衡问题。从而寻求最佳行动方案，取得最大利益。1.假设前提开发商、城市政府、国家作为土地交易主体，具有特殊的经济利益目标。他们的个体行为都是理性的，土地交易过程中各利益主体都在追求自身利益最大化。2.博弈要素(1)参与主体：开发商、城市政府、国家。(2)目标、利益和手段企业目标：企业经济效益最大化，兼顾社会效益和环境效益；企业行为：提高土地利用率，容积率和建筑密度，压低土地价格；城市政府目标：城市政府社会效益最大化，兼顾环境效益等其他方面；城市政府行为：利用城市规划手段，降低闲置土地容积率，提升土地价格等；国家目标：城市的可持续发展；国家行为：推动政府土地储备制度等。可以清晰地看出，三者之间目标行为在一定程度上是矛盾的，其中任何一方获利过多或过少，对于土地投资交易都是不利的。因此，应综合考虑在三者利益基础上，尽可能使得利益分配公平、公正。二博弈模型及博弈过程分析2.1招标出让土地使用权的博弈分析土地使用权招标出让充分引进了竞争机制使土地资源向开发能力强、资金雄厚的土地使用者集中,有利于城市土地合理利用和集约利用。多个参与投标的土地使用权申请人参与竞争,在同等条件下,出价最高者获得土地使用权,避免了非经济因素对土地交易市场的干扰。密封式一级价格招标是一种常用的招标方式,在招标出让过程中,土地使用权有意受让人将自己投标的报价以书面方式制成密封件交给土地出让方(政府),各有意受让人之间并不知道其他投标者的策略,投标者根据对所竞拍地块的估价和对其对手估价的判断来选择自己的出价，这属于不完全信息静态博弈。（1）博弈问题的基本式为了准确地描述博弈问题,需要建立该问题的数学模型(即博弈模型)的基本式。本文城市土地使用权招标的博弈关系如下。局中人:土地拍卖博弈中参与人为一个卖者(政府)和多个买者(房地产开发商)。博弈过程及支付:政府确定被出让土地的基础价v0(也是政府对土地的评价,是不公开的)， v0是一随机变量,其分布函数F (v0)是共同知识。投标人再出价,假设共有n个投标者,每个投标者对土地都有一个评价, vi是第i个投标者的私人评估价值(私人信息)。bi是第i个投标者的报价,若其中标则其净收益为vi-bi,否则效用为0。在土地使用权招标中。假设所有有效投标人的开发方案均符合政府用地要求,则规则规定报价最高者获得土地使用权。因此第i个房地产开发商的支付为:（2）博弈规则投标人i的报价bi(vi)是其私人价值vi的严格递增函数。假设参与人具有对称性,则每个投标人的最优策略函数是一样的,不同的只是他们的私人价值。私人价值较大的投标人其最优报价将严格大于私人价值较小的投标人最优报价。因为博弈是对称的,只需考虑对称的均衡报价战略b=b*(v),用Si表示第i个投标人的报价策略集合,则所有n个投标人的策略空间可表示为S=(S1, S2,Sn)。招标人的策略为在满足biv0条件下,选择报价为max (biv0)的投标人。（3）均衡分析上述问题是一个不完全信息非合作博弈问题,因为投标人与招标人之间不存在一个具有约束力的协议,它们独立地做出各自的决策,故是非合作的;每个投标人只知道自己对招标地块的私人价值,并不知道其他人对该地块的私人价值,只是对别人可能的私人价值有一个主观估计,故是不完全信息的,并且是一个一级密封价格招标模型。给定投标人i的私人价值v和报价b,则其期望支付函数为:其中,是b的逆函数,即当投标人选择b时他的私人价值是。投标人i面临的问题是最大化自己的效用，即:解得:b*(v) =(n-1)/n*v此式表明该博弈的贝叶斯均衡是每个投标人的报价bi与报价参与人数n和其私人估计价值vi密切相关。bi随n的增加而增加。特别地,当n趋向无穷大时, b*趋向v，即参与投标的房地产开发商越多,政府获得的土地出让金就越多。2.2拍卖出让土地使用权的博弈分析拍卖交易机制设计的理论基础就是信息经济学的机制设计理论与显示原理。机制设计是一种特殊的不完全信息博弈规则设计，当卖者在选择出售商品的方式时,事实上就是设计或选取一个博弈规则。在信息不对称的情况下，如何使人说真话，也就是采取什么样的方法来显示个体的私人信息。拍卖是一种很好的方式，它有两个基本功能:揭示信息和减少代理成本,有助于减少买者和卖者之间损害委托人的合谋和寻租行为。本文拟对土地拍卖过程建立博弈模型,并进行分析。在政府给出一合理底价的条件下，将n个开发商简化为博弈的双方,并对双方博弈过程进行详细分析得出均衡解，为政府及开发商决策提供理论上的参考依据。（1）局中人在土地拍卖博弈中有一个卖者(政府)和多个竞买方(房地产开发商)。假设：卖方是政府，准备以拍卖方式出让某块土地在一定时期的使用权。存在n个开发商,在这里可看成是第i个开发商与其他n-1个开发商进行竞买，也就是说将其简化为两个竞价人进行博弈,即假定两个竞价人，i=1，2。参与人i的估值为i，且i|min,max|，这里min0。每一个参与人知道自己的估值,并且认为对手的估值在|min,max |服从概率P和正密度函数p，双方的估值是独立的。实际上，由于p是独立的，所以两人的分析与n人的分析是完全一样的。政府设定一个底价S0min,即拒绝所有低于S0的出价。（2）效用函数在土地使用权拍卖中，最终结果是竞价最高者获得土地使用权。所以土地拍卖具有排他性。通常只有一家开发商获得土地使用权，即可令开发商i的出价为Si,如果SiSj且SiS0。开发商i的效用为ui=i-Si,如果SiSjSj,则min型开发商i可以稍微降低出价但仍然以1的概率获胜)。令i=i( s)代表s ()的反函数。由于 (s)是单调的，从而几乎处处可微。i型开发商选择S使(i-s) P ( (s)最大化,从而得到:P (s) = (s) -s P (j(s) j(s)将上式中i和j互换得到另一对称方程。两个方程联立,得到两个关于 ()和 ()的一阶微分方程。令Gj()代表竞价的累计分布，即Gj(S) =P ( (s),其密度函数为gi(s) =P ( (s) (s)，则上式可改写为Gj(s) = (s) -s gi(s)。竞价提高一个单位可以使收入增加Gj(s)个单位,但同时竞价方又损失其剩余, (s)-s的概率为gi(s)。那么,类型为s0+ai的开发商i可以使出价稍微高于S0,从而显著增加其获胜概率，也就保证了其有惟一解。同时可以得知,只要s0min存在惟一解,且解是对称的，同时还满足P ( ( s) = (s) - s P ( ( s) ( s)及( s0)=s0。从模型分析可以看出：第一，投标者越多，中标的价格就越接近标的物的真实价值。第二，在证明均衡时所用到的相互独立的条件。如果在操作中,投标者不相互独立，也就是他们可能存在串谋,那么就不会有此结论。因此，在实际的土地拍卖中，首先要求政府大力宣传，吸引更多的相互之间不熟悉的房地产开发商前来投标。其次要防止投标者之间的串谋，一经发现就应该给予严厉处罚。只有这样,才能够更好地规范房地产市场，正确地引导房地产投资者注重产品的质量，利用质量来取得消费者的认可。三、结论土地是一种稀缺资源,如何充分实现土地的价值是政府面临的重要课题。在我国，城市土地归国家所有,农村土地归集体所有。因此，城市土地的出让价格直接影响着国家的经济利益。在以往的城市土地使用权出让中,绝大部分土地是以协议方式成交的，出让价格往往远低于其真实价值，主要原因是缺乏竞争性。而招标出让引入了竞争机制，可较充分地实现土地价值,维护国家的经济利益。但是土地使用权招标出让过程中,有时博弈各方并不严格按“规则”行事,出现土地使用权申请者“串谋”、“陪标”等现象，干扰了城市土地资源的合理利用和土地资产的有效经营。这种情况下，如何引入惩罚制度,对犯规者进行惩罚等问题都需要建立新的博弈模型以进一步深入研究。对土地拍卖过程的博弈分析，可知在n个开发商参与竞价的状态下，当政府给出一个合理底价时，使土地效用达到最大的均衡解是存在的。所以作为政府应做好土地拍卖的宣传工作,以吸引更多更有实力的开发商参与竞价，使土地效用真正达到最大。另外,通过以上博弈分析,政府还可以对拍卖过程进行充分的事前分析,并对拍卖结果有较为准确的估计，从而为其科学预测提供足够的理论依据。而从开发商角度来讲，可为其充分估计竞争对手的竞价策略提供参考依据,从而达到合理竞价的目的。参考文献：1张馨，公