某生态欢享社区整体规划运作全案.ppt

中国 成都 白马JED生态欢享社区 整体规划开发运作全案详解2009 01 大型生态旅游文化地产项目 本报告书为 制订 有限公司谨呈 项目总体分析项目定位研究项目整体策划项目建议项目财务分析策划方服务内容 目录 项目总体分析 项目PEST分析 项目SWOT分析 项目分析结论 根据以上分析 本项目策划必须扬长避短 需要解决的课题包括 项目定位 与 项目策划 两大类 先完成项目定位 解决 我们要做什么产品 的问题根据现有的资源和市场环境 产品的目标人群是谁 产品的主题是什么 产品应具备什么样的功能 再进行项目策划 解决 我们怎样来做这样的产品 的问题旅游休闲产品之魂的升华 文化 上的突破旅游休闲产品形体的锻造 功能 上的突破旅游休闲产品内涵的修炼 服务 上的突破 项目定位研究 项目目标市场定位 项目主题定位 项目产品功能定位 项目整体策划 项目综合环境评估 项目环境 地理及气候 官仓镇位于金堂县城北10公里 成都 德阳 广汉市三市县交界处 距成都50公里 现已融入成都市 一小时经济圈 官仓镇气候温和 年平均气温16 7度 雨量充沛 光温条件较好 日照年平均1295 5小时有效积温 10摄氏度为5450度 四季分明 项目环境 水土资源情况 项目环境 基础设施现状 项目环境综合评价 交通方面 一小时经济圈 和 30分钟经济圈 的中间地带是国际公认的休闲度假社区的理想选址地 项目地的集温泉 湿地 水土 气候多方面优势于一体 具备了打造成为国际级旅游度假休闲社区的诸多素材 项目地水 电 气 通讯 道路等基础设施能够满足项目开发的需要 基础设施完善 自然环境优越 项目整体策划 项目市场分析 成都游憩休闲市场发展趋势图 旅游地产市场发展趋势 市场分析结论 符合现阶段旅游休闲市场需求的产品应该具备以下特征 项目整体策划 产品策划思辨 高屋建瓴 文化高度的确立 近悦远来 休闲功能的设计 恰到好处 服务体系的规划 我们需要解决的问题 一 我们需要解决的问题 二 将文化 功能 服务的概念完美的融合到一起 从而引起目标人群的购买冲动 项目整体策划 项目产品策划 本项目产品结构 项目产品主题 白马JoyfulEco district生态欢享社区 白马JED生态欢享社区 白马JED生态社区营建三步曲 魂之赋予 打造白马休闲文化 文化是旅游休闲项目之魂 是项目软实力的重要体现 是获得市场认同的重要保证 白马JED生态欢享社区 项目应形成独具一格的 白马休闲文化 从而与其他旅游文化 如洛带的 客家文化 青城山 道家文化 峨眉山 佛教文化 龙泉 桃花文化 等相区隔 白马JED生态欢享社区 独特的白马休闲文化 魂之赋予 打造白马休闲文化 滋养 诞生 魂之赋予 打造白马休闲文化 白马休闲文化谱系及支撑内容 通过 文化为魂 娱乐休闲为表 康居为里 将项目的主题概念及其文化内涵定位于 文化欢享 这样一个高层次水平上 形成独具特色的白马休闲文化其中的 温泉文化 以保健疗养为主 诉求 健康和长寿 沐浴文化 则以汉民族 少数民族 以及世界各地的沐浴民俗 民风和民情为主 特别是挖掘中国本土的沐浴文化 比如历代宫廷沐浴文化 诉求 详和 友爱 个性和自然 田园文化则更直观的让游者贴近大自然 与自然融入一体 回归 采菊东篱下 悠然现南山 营造出宁静平和 健康淡然的的田园文化让游者身体力行 更直接的享受体验旅游 将现代新中式建筑与中国田园文化相结合 感受新中式建筑带来的视觉享受 品位两千多年的中国田园文化 魂之赋予 打造白马休闲文化 形体锻造 白马JED休闲功能 形体锻造 主要功能区设置 四大区介绍 温泉旅游区 湿地休闲区 现代农业体验区 生态居住区 500亩开发用地 温泉度假酒店 温泉商务会所 温泉文化体验中心 宫廷 日式 欧式 火山 洞穴 湿地生态博物园 高尔夫练习场 湿地及水上娱乐中心 亲水公园 农业生态观光园 川西农耕文化博物园 少数民俗农业博物园 园艺农艺培训中心 农产品交易中心 高端产品 温泉庄园 中端产品 乡村别墅 低端产品 田园农家 影视城 商业步行街 川西小镇步行街 旧上海步行街 唐宋步行街 形体锻造 功能分区规划图 形体锻造 相关房地产产品开发 形体锻造 主要功能区设置 地产开发 温泉庄园 乡村别墅 田园农家 会员卡销售 终身会员卡 年卡 温泉消费卡 居住消费卡 休闲旅游 影视城旅游 农业体验观光 园艺培训 博物园参观 农产品销售 农家居住 特色餐饮 物业租赁 影视城租赁 商业街招租 单位拓展训练场地租赁 度假物业出租 白马JED生态社区赢利模式 酒店经营 度假酒店经营 酒店餐饮 温泉体验 会所餐饮 商务会议 商务度假 商务餐饮 内涵修炼 重要服务体系规划 白马JED生态欢享社区的四大功能区确立以后 要最大限度的发挥硬件设施的效能 在激烈的休闲旅游市场中独占鳌头 必须制定出符合市场需求和发展趋势的管理模式 建立 白马JED生态俱乐部 对项目经营实行会员制管理 符合目标群体尊贵 自信的心理需求 便于对高端客户提供全面服务 有利于进行地产项目的销售 有利于尽快回收投资创造利润 白马JED生态俱乐部会员制 有利于提升目标群体忠诚度促进稳定经营 有利于进行全面客户关系管理和后续产品的开发 内涵修炼 重要服务体系规划 内涵修炼 重要服务体系规划 客户服务标准体系 物业管理体系 旅游接待管理体系 客户服务标准体系 可参照5 级酒店的相关服务标准制订 物业管理体系 按照高档别墅物业的管理和服务要求制订 旅游接待管理体系 按照旅游度假景点的服务标准和要求制订 项目整体策划 项目形象策划 项目形象策划的基点与结构 本项目形象的构成元素如下 视觉元素 建筑风格 装饰风格 形象代言 企业视觉识别系统VI 听觉元素 主题音乐 项目SLOGAN 项目主题词 互动元素 服务人员素质 项目形象策划 视觉元素 根据项目主题定位 国际生态休闲社区 的要求视觉元素的设计应遵循 越是民族特色的 越能国际化 越是沿袭传统的 越能时尚化 的要求 建筑风格 建议采用国际上流行的 新中式建筑 风格 既能体现项目的文化底蕴 又便于与国际标准接轨 装饰风格 外装尽量应体现传统化 生态化的特点 内装以现代装修为主 可加入部分传统元素 项目视觉识别系统 包括项目LOGO设计 导视系统设计等 项目形象策划 听觉元素 根据项目主题定位 国际生态休闲社区 的要求听觉元素应满足高雅大气 易于传播的特点 项目SOLGAN 专享白马国际社区 坐拥湿地温泉田园 项目主题词 一座世间难得的生态乐园 主题音乐 可采用节选民族音乐进行改编说明 项目SOLGAN和项目主题词配合使用 既强调了项目功能 又能体现项目的高端特点 项目形象策划 互动元素 根据项目主题定位 国际高尔夫生态休闲社区 的要求互动元素更多是体现项目人员素质 服务质量等软性形象 务求体现人性化的服务 山美 水美 人更美 项目整体策划 项目开发策划 项目开发战略原则 本项目开发应遵循以下三条战略原则 1 项目单位土地面积的价值最大化 原则项目的景观开发除了应具备观赏功能以外 还应重点打造其休闲娱乐的功能 尽可能将成本性投入转换为经营性投入 比如影视城商业步行街 既具备景观功能 又具备经营功能 在造景的同时又能产生经营收益 2 项目规划设计与项目产品策划相协调 原则产品策划是在经过详细的市场调研以后 进行项目人流量分析 接待容量分析 功能分区设计 因此 项目开发中的规划设计应该符合产品策划的要求 3 项目功能系统一体化 原则项目各分区既相对独立能实现一定的功能 又通过 文化生态休闲 这一主题系统紧密联系 各功能区或是直接服务于这一主题 或是作为这一主题的支撑配套功能 项目开发的步骤 项目开发三步走策略 1 第一步 项目开发前期主打文化牌 项目动工之前 文化拉升品牌 品牌推进销售 文化指集 温泉文化 休闲养身文化 生态田园文化 为一体的 白马文化 品牌指 白马国际JED生态社区 的项目品牌2 第二步 项目开发中期主打休闲牌 项目部分景观休闲功能落成 边造景 边经营 先预定 再开发 首先打造温泉 湿地生态园等旅游吸引物 同时通过会员卡销售和日常经营实现部分收入 同时可以开始别墅和产权式酒店的排号 获得现金流入 3 第三步 项目开发后期主打国际牌 项目景观基本落成 地产建设启动 优质客源 以高带低 以点带面 充分借助温泉湿地生态园的国际性和客源影响力 带动产权式酒店的销售 以运动休闲作为项目亮点 全面带动温泉 湿地旅游观光等休闲项目的经营 项目整体策划 项目运作策划 项目运作突破点 再优秀的产品 面对激烈的竞争 仍然需要寻求突破 概念运作的突破 单凭生态的概念已经唤不起消费人群的热情本项目概念应突出国际化 情感化 人性化的特点 并与现有旅游休闲项目进行有效的区隔 在此基础上提出 白马国际JED生态欢享社区 JED代表的是一种生活方式 一种人生态度 一种情感和身心的体验 赢利模式的突破 本项目采取短 中 长期结合的赢利模式 有利于优化收入结构开发短期回款 通过会员卡销售及预定实现部分回款 经营长期赢利 项目可实现长期经营 有盈利保障资产永久增值 地产物业具有巨大的升值空间 同时带动后续6000亩开发用地整体价值上升 销售方式的突破 项目销售方式按照会员制方式进行 边造景 边入会 边预订 的销售方式销售过程为 1 JED生态项目的概念激发消费者的购买动机2 现场温泉及湿地生态景观促进消费者做出购买决策3 消费者交纳会费入会后即自动参与楼盘排号4 楼盘开盘前视具体情况决定是否采用排号选房方式 项目建议 项目建议 政府公关 通过本项目主题及产品策划 白马国际JED生态欢享社区 集合了众多高端旅游产品 并引入了先进的休闲旅游概念 从而使本项目在概念和规划上具有开创性的地位 具有巨大的经济和社会效应 对本地区整体形象的提升有巨大的拉动作用 因此可通过本项目策划为平台 争取政府政策的支持 1 土地价格方面 2 配套基础设施方面 3 审批与拆迁补偿方面 4 各项报建 办证规费等政府行政性收费的减免5 项目的整体服务方面 如省级重点项目申报等 项目建议 融资活动 本项目经过整体策划与包装后 具备良好的赢利能力和升值潜力 可以通过引入战略投资者 股份置换 股权融资 抵押贷款等多种方式向海内外投资公司 基金 银行进行融资活动 拥有大量海内外融资渠道和丰富的融资经验 可以为本项目提供全套融资服务 项目建议 土地运营 第一期3000亩土地的成功开发的基础上 后续6000亩土地的价值将得到空间的释放 受到多家开发机构的关注 因此 对后续6000亩土地进行整体规划和打造 取得规划权 开发权 招商权 将规划好的土地转包给其他开发机构 进行土地运营 在不占用大量资金的情况下 获得更高的回报 项目财务分析 本项目实际由两个项目组成 生态旅游观光项目及配套别墅和产权式酒店开发项目 建设周期三年 占地3000亩 所需投资共29 303万元 其中固定资产投资29 203万元 流动资金100万元 生态旅游观光项目占地2500亩 土地为租用 年租金预计150万元 项目建设投入预计5500万元 开发项目占地500亩 土地为征用 预计费用7500万元 建设成本预计15000万元 资金来源中 19 500万元由股东投入 10 000万元拟通过银行贷款解决 具体投资明细及投资进度详见下表 表1项目具体投资明细及投资建设进度表单位 万元 财务分析 主要投资指标分析按十年计算 项目的税前内部收益率为税前17 税后内部收益率18 所得税后的项目投资回收期为3年零11个月 盈亏平衡分析 以整个项目期十年平均计 产量盈亏平衡点 固定成本 销售收入 变动成本 16 02 其中 固定成本包括经营成本 折旧 摊销和2009年以后的利息支出 变动成本包括营业税及附加 管理费用 营业费用 财务费用 该指标显示 当整个项目期内的收入达到预计收入水平的16 02 时即可以保本 这表明了该项目强劲的的盈利能力以及规避市场风险和财务风险的能力 现金流情况按照项目的投融资计划测算 其期末现金流一直为正数 由于预计2008年即开始有房产开发收入 所以经营现金流也均为正数 这显示项目的资金来源及运用计划合理 不存在现金短缺的风险 现金流安全可靠 财务评估结论 从以上财务分析中可以看出 本项目的总体效益良好 各项指标均表现优异 所得