金融资产管理公司入资保障房建设的可行性分析

金融资产管理公司入资保障房建设的可行性分析摘要：保障性住房建设问题关乎社会的稳定和发展，是切实改善民生，维护社会稳定，促进住房制度改革、完善房地产市场的重要措施。随着各地廉租住房建设规模的不断扩大，建设资金成为重中之重的问题。而目前国家对金融资产管理公司的组织形式与经营权限给予了相当宽松的发展空间。从这一角度看，如果能将保障房融资与金融资产管理公司的业务创新相结合，或许可以为保障房融资打开一片新的领域。关键词：保障房；金融资产管理公司；可行性分析；保障性住房建设问题关乎社会的稳定和发展，是切实改善民生，维护社会稳定，促进住房制度改革、完善房地产市场的重要措施。我国保障性住房供给分别采取经济适用房、政策性租赁房、廉租房和棚户区改造等多种形式。目前，各级政府直接修建廉租住房辅以政策性补贴的方式为保障住房供给的主要途径。随着各地廉租住房建设规模的不断扩大，建设资金成为重中之重的问题。一、我国保障房的建设情况1、十二五”期间 全国保障房与商品房平分住房市场根据全国两会期间公布的“十二五”住房规划，“十二五”期间全国将建设保障房3600万套，全国城镇保障性住房的覆盖面积将达到20%左右。而今年全国将建1000万套保障房，供应量将首次超过商品房，未来几年保障房和商品房的供应将基本持平。因此我们可以认为，“十二五”期间，保障房将成为人们住房中极为重要的一部分。根据粗略计算，未来五年全国建造的3600万套保障房，需要的投资金额将超过4万亿元，面积也将超过30亿平方米。同时，由于保障房建设量的大增，由政府出资建的模式也将改变。全国两会上住建部晒出了今年保障房建设的账本：1000万套保障性住房需要1.3万亿-1.4万亿元，其中政府筹集5000多亿元，其余的8000多亿元通过社会力量筹集，由社会筹集的资金占比超过六成。因此，如何落实建设资金将成为政府能否完成保障房建设目标的核心问题。2、重点发展公租房我国的保障性住房供给分别采取经济适用房、政策性租赁房、廉租房和棚户区改造等多种形式，不同于此前更多强调的是经济适用房，今年国家首次提出重点建设公共租赁房和廉租房。事实上，“十二五”住房规划在住房消费模式上则突出以租房为主，以买房为辅。这就意味着，未来住房建设国家保障的是居民住有所居，而不是住有产权。预计今年全国建设的1000万套保障房中，400万套为棚户区改造住房，220万套为公租房，廉租房为160多万套，经适房和限价房200多万套。但值得一提的是，开发建设保障房利润极低，如何吸引社会力量参与建设，将是未来保障房建设的一大问题。而如何细化保障房制度，制定社会力量建设保障房的规章制度，确定通过什么样的办法鼓励、吸引企业参与建设保障房，是各地政府首先需要解决的问题。二、保障房建设模式的运行情况大规模保障性住房建设需要大幅度增加财政资金投入，才能保障工程建设进度。保障性安居工程建设任务繁重，资金需求巨大，仅仅依靠政府财政投入，难以保证保障性安居工程的可持续性。目前财政部门正在积极创新财政支持方式，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。同时，包括银行、政府融资平台、保险、房地产信托资金等具有雄厚资金实力的社会资金的介入也在紧锣密鼓的规划之中。1、政府融资平台模式的优缺点目前，地方政府往往通过设立非金融组织机构对闲散资金进行吸纳和使用，建立了供其调配和使用资金池，即我们所谓的政府融资平台。这类机构没有金融牌照，但是因为能够获取大量的信贷资金并且较容易的自主调配使用资金，因此，某种程度上具有金融资源的效用。2008年，国家4万亿投资计划出台后 为了应对国际金融危机冲击，保持经济平稳较快发展，中央决定采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，果断出台扩内需促增长十项措施，推出两年内4万亿元投资计划，随着地方掀起一轮建设大工程、大项目的新高潮，地方政府热情空前高涨，各级地方政府依托原有城投公司，打造统一的新型投融资平台；据相关部门不完全统计，在一年多的时间里，地方政府的投融资平台迅速增长到3000多家，其中70以上在区县级，总的银行借款从1万多亿迅速增加到5万多亿。依托良好的政府背景以及具有强大的资金实力，政府融资平台有能力开发保障性住房。但是，由近两年来地方政府投融资平台公司通过银行信贷资产类理财业务，或通过与信托公司合作“曲线融资”的情况开始出现，也给政府带来了一定的隐忧：由于地方融资平台项目多由地方政府提供隐性担保，这直接导致银行不良贷款隐性化和长期化趋势，影响银行资金安全，一旦保障性住房的租金收入无法满足银行的还款需求，政府将被迫承担还款责任，其实质上仍然等于由财政来完成保障房建设的任务，与保障性住房的发展方向不符。况且，保障房建设虽然是趋势，但还不是地方政府的第一要务，地方基础设施建设，包括之前4万亿投资的后续投资，才是政府的首要任务，再加上一旦地方融资平台的大量出现以及其贷款余额的放量增长,同样将威胁金融安全：一是地方政府投融资平台的资产负债比例普遍较高，政府隐性债务负担过重，且举债速度有不断加快之势。二是许多地方政府近几年将陆续进入偿债高峰期，而受房地产市场下滑和经济收缩的影响，地方政府财税收入缩减较大，还款来源难以保证。三是一些原定以市场化运营方式回收现金流偿还贷款的政府投资项目，后续往往难以实现商业可持续性，项目偿债能力大打折扣。四是地方政府的信息透明度不高，银行难以真实、全面地评估地方政府整体债务水平，加大了银行贷款的结构性失衡风险。无论对政府还是对银行来说，均将面临巨大的考验。二、银行模式的优缺点目前来说，国内的保障房包括了廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价房等，但各有其不同特点。经济适用房、限价房可以出售，从银行角度来看这部分的信贷本息大多数能收回，还款有保障，风险小。而像棚户区改造房、公租房、廉租房由于还款来源没有保障，所有权归属存疑，风险很大。2010年以前，在以往建设规模较小的情况下，地方财政可以完成公租房和廉租房的投资。但是由于计划中的保障性住房建设投资规模较去年大幅增长，承担融资角色的银行，尤其是涉及收益很难覆盖本息的廉租房和公租房领域的金融机构，最关心的是能够建立完善的信贷资金准入和退出机制。从账面上来看，目前租赁性保障房的收益确实很难到期偿还本息。以杭州市为例，2011年杭州要新建347万平方米的保障性住房。假设在公租房方面财政占比3成左右，3500元/平方米的投资单价，其中的2450元要靠融资。杭州两居室的公租房的平均租金水平是13元/平方米/月，即156元/平方米/年。开发贷款年限一般在3年左右，目前贷款基准利率为6.1%，商业房地产项目的开发贷款一般在基准利率上上浮10%-30%。根据3年期贷款基准利率计算，杭州公租房融资如果采用银行信贷，资金成本约149元/平方米/年,租金仅够偿还银行贷款的利息。因此，虽然银行相对其他金融机构来说资金规模最为雄厚，具有很强的投资能流利，但是如何调动银行的积极性，鼓励其投资资金回报率低，贷款周期长、抵押权不明晰的保障房，是目前面临的一个问题。再者，银行资金如果大量进入保障房建设，可能会造成市场对房地产业的误读，认为国家在继续支持房地产发展，对房地产调控造成较大的影响。3、保险资金的优缺点截至2010年末，保险资金可用余额5.04万亿元，稳定的保费收入需要更广阔的投资空间。而相比其他社会资金，保险资金投资保障性住房没有法律上的障碍。但对于保险资金来说，是否进入保障性住房融资主要还是在于收益能否匹配风险。保险公司除了承保赢利外，更加倚重对保险基金进行投资赚取赢利，保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定等特点，而从保险公司收入保险费到保险公司支付赔款之间的时间差为其提供了套利的可能性，这与管理公租房、廉租房并收取租金的过程中，租金收入拿来做资金运用有相同的特点，因此保险公司对该块业务可以说是驾轻就熟。再者，由于房产作为投资的一种方式，本身是要增值的，因此作为分散风险的方式，保险公司对加入保障性住房也有一定的积极性。况且，对于保险资金而言，作为政府长期兜底的民生工程，保障性住房的久期也与之相匹配。因此相对于其他模式而言，保险公司与保障性住房有最高的契合度。但是，尽管在久期方面保障性住房与保险资金更加匹配，但作为投资者，保险公司仍希望能够获得更高的收益。由于许多保险公司认为投资无风险的政府债券或者其他低风险低回报的投资项目是谨慎的选择在没有政府承诺让利或者主导的情况下，目前保障性住房投资收益偏低的特点，会使保险公司对于保障性住房融资模式的积极性有较大的打压，以中国人保为例，虽然其也在关注保障性住房领域的投资机会，但公司仍然谨慎对待公租房和廉租房领域的。因此保险资金最适合参与的是经济适用房领域。4、REITs模式的优缺点房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs是房地产证券化的一种形式。房地产证券化是指将流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为证券拥有的有价证券形式。房地产投资信托明显的比较优势如下：第一，高流动性的权益投资工具。第二，多元化的组合投资工具。第三，大众化的低风险投资工具。传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。作为一种金融工具，REITs由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的REITs运行机制如权益股份制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REITs可以集中大量的社会资金（包括普通中小投资者的闲散资金），从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种较好的金融投资工具。但是目前保障房并与REITs的契合度并不高，其原因之一是REITs投资不动产的基本原则是其必须预期产生长期的、持续的稳定的现金流。由此决定了REITs将主要投资于商业地产、工业地产，而非住宅类项目。同时也决定了REITs在选择投资项目时，在宏观地域分布、微观地理位置、周边环境、价值提升空间等一系列具体条件方面的偏好和要求。在投资回报率方面，目前国际REITs的净租金率（Income Return）一般在4%6%左右。不仅如此，和银行信贷资金一样，收益率和安全的退出机制成为REITs涉足保障房融资最头疼的另一个原因。从目前的进展来看，国内首批REITs产品已经在银行间进行试点，可能的是在银行间市场交易流通，而不是通过上市获得全流通。因此要靠日后建成的保障房租金收益，每年给投资者按比例分红，如果扣除建设成本和管理费用，收益率仅有1%至2%，投资者的风险很大。综上所述，政府融资平台、银行、险资、房地产信托基金无法规避收益率、政策导向、资金、退出机制等问题。那么有没有其他办法或者企业能够进入保障性住房建设而又解决上述问题呢，笔者这里对金融资产管理公司进行了研究分析。三、金融资产管理公司入资保障房建设的可行性分析1、金融资产管理公司简介我国金融资产管理公司（以下简称“AMC”）是经国务院决定设立的收购国有独资商业银行不良贷款，管理和处置因收购国有独资商业银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构。目前国家对AMC的组织形式与经营权限给予了相当宽松的发展空间。从这一角度看，AMC如果能将保障房融资与业务创新相结合，或许可以为保障房融资打开一片新的领域。2、可行性及优势首先，AMC具有良好的政府背景。目前来看，考虑到保障性住房的特殊性，设立投资保障性住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作”的模式进行操作，是值得尝试和拓展的模式。AMC由财政部出资建立,，成立之初即以化解金融风险，为国家排忧解难为核心理念，十年以来，金融资产管理公司圆满的完成了分离银行不良资产、促进国有企业转变经营机制的历史任务，为银行的股改上市作出了重要的贡献。时下，由于四大国有大型银行商业化改制已经完成，按照企业理念进行运营，以股东利益为第一要素，因此对于资金投入量大、回报率偏低的保障房建设必定有所顾忌；如若以政府摊派的方式，则势必引起各银行的抵触情绪，缺乏大力推进保障房建设的动力。而AMC如若介入保障房建设，却可以充分发挥其设立的意义，为国家排忧解难，对其历史使命赋予新的涵义。随着AMC股改的进行，困扰其进入保障房的资金问题也有可能迎刃而解。AMC成立时，其资本金来源于财政部发行的金融债券，同时，以低于市场的利率向银行借款。由于金融债券和再贷款年利率仅为2.25%，还款周期甚至可以达到10年，在此期间AMC只需要偿还银行利息就可以。如果采取该方式，就可以保证AMC有足够的资金直接投资保障房运作。而且随着股改的完成，AMC在条件成熟的情况下，可以通过改制上市来弥补其自有资金的不足，获得足够的资金来介入保障房的建设。而在具体的操作模式上，AMC届时可以与专业的房地产投资开发公司成立合体经营，其基本设计为：第一，双方共同合营体注资。第二，合营体还可以通过举债进一步融资，然后用注入的资金和举债所得成立房地产投资基金。第三，投资专业公司负责合营体的日常运作以及资产的管理与处置，资产管理公司不作干预。第四，合营体出售资产所得收入首先用于还债，剩余的则在AMC和专业投资公司之间按预先约定的比例分配。这样的合营方式使AMC摆脱了房地产开发管理和处置上的细节操作，又可通过适当比例分利来调动合资公司的的积极性，并解决其资金问题，有助于最大限度的管理和开发保障房。另一方面，AMC也可以介入REITs一级市场参与银行间市场的买卖，亦或者以承诺收购REITs作为银行的托底担保，解决困扰银行的退出机制问题。3、AMC入资保障房建设所面临的问题1、利润率偏低不可避免AMC未来的发展方向为股份有限公司，届时，如果以利润率对企业进行考核，以保障性住房1-2%的收益率并不符合资产管理公司的资金需求，因此，AMC很有可能以半国有半市场的方式继续存续下去，把包袱留给了未来，对其建立健全现代企业制度会造成较大的影响。2、体制影响市场运行金融业是一个竞争性行业，政府力量的过度介入将在一定程度上影响市场机制作用的发挥，形成我国推进市场化改革的一个重大阻力，不利于保障房建设的良性发展。而一旦保障房建设无法收回成本，中央财政有可能欠下巨额债务。对AMC的考核机制也制约了其进入保障房建设的积极性。 3、可能形成通涨压力预期如果采取AMC为银行托底的模式，即最终银行在保障性住房上亏损转由A