房地产项目开发及审批流程详解(精华)

重庆市房地产开发报批流程 房地产E网 主要内容 重庆市房地产开发报批流程房地产开发中的成本构成房地产开发中的问题与对策 重点研究房地产开发前期报批流程 房地产E网 研究方法 文件检索公司调研 理论研究 房地产E网 基本假设 房地产开发项目 商 住 办公 重庆市主城区严格依法建设 不存在罚款 房地产E网 第一篇 报批流程 房地产E网 房地产开发阶段划分 投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获得土地使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理 房地产E网 房地产E网 房地产开发阶段划分 投资决策阶段前期工作阶段 规划设计阶段 开发建设阶段租售阶段 房地产E网 一 投资决策阶段 投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一 主要包括市场信息资料搜集 投资机会研究 土地信息获取和土地竞买以及 项目建议书 可行性研究 的编制和审批等工作步骤 房地产E网 房地产E网 获得土地信息的渠道 重庆市土地交易中心 还有什么其它方式 返回 房地产E网 投资机会研究 针对已有的土地信息根据开发商自己的开发能力测算项目的获利能力和抗风险能力测算土地竞买最高价经验在这一程序中占了很大的成分 返回 房地产E网 先找土地 再考虑项目先有项目构想 投资意向 再找土地 一般的房地产开发项目 有别于重大的基础设施建设项目和其它重大项目 由于土地的获取难度大 开发商的一般做法是先取得土地 然后再考虑项目 在报批的过程中 这两个过程则是相互交替进行的 房地产E网 土地竞买 土地交易中心 招标方式市土房局发出招标公告或邀请招标通知 索取资料 报名 交保证金 市土房局组织开标 验标 评标 定标 并向中标者发出中标证明书 凭中标证明书与市土房局签订出让合同 按规定支付土地使用权出让金 申领 土地成交确认书 房地产E网 土地竞买 土地交易中心 拍卖方式市土房局提前公告拍卖有关事宜 到市土房局办理竞买手续 市土房局主持拍卖活动 有意竞买者参与竞投 应价最高者为受让方 受让方与市土房局签订出让合同 按规定支付土地使用权出让金 申领 土地成交确认书 办理完 建设用地规划许可证 后再办理国土证 房地产E网 房地产E网 项目建议书的审批 审批部门市发展与改革委员会审批材料待审批的项目建议书项目资本金中除自有资金外的资金来源证明项目业主资信证明材料或营业执照复印件其他特殊规定必备的材料审批结果项目建议书批复 房地产E网 重庆市计划委员会文件渝计委固 2004 号关于XXX花园项目建设工程项目建议书的批复重庆市XX房地产开发有限公司 你公司XX 2004 第01号文件收悉 为改善人民居住条件 加快XX区的城市建设 经研究 同意你公司开发建设XX区XX花园 观予以立项批复如下 重庆市发展计划委员会年月日主题词 城乡建设房地产立项批复报送 市计委 区政府 抄送 区地方税务局 规划分局 区建委 国土局 环保局 房管局 公安分局 财政局 审计局 统计局 房地产E网 委托环境影响评估 委托部门具有相应资质的单位委托结果项目环境影响评价报告书收费标准遵循市场价 建设项目环境保护管理条例 第九条 房地产E网 可行性研究的审批 审批部门市发展与改革委员会申请材料待审批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书项目建议书批准文件复印件其它特殊规定必备的材料审批结果可行性研究报告批准文件通常委托有资质的单位编制可研报告 房地产E网 项目立项 审批部门市发展与改革委员会申请材料立项申请书土地出让确认书 项目建议书 可行性研究报告 开发资质证明和营业执照法人身份证复印件获得证件 企业投资项目备案证 建设项目备案批复 份 房地产E网 二 前期工作阶段 前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段 具体工作在于落实开发方案 为开发项目建设做准备 前期涉及工作程序以及部门众多 主要工作内容包括 购置土地的后期工作 拆迁安置 项目报建与委托设计等等 房地产E网 申请项目选址 获得 建设项目选址意见书 委托规划设计方案并送审 获得 设计条件要求通知书 委托地质勘查 委托地灾评估 委托初步设计并送审 委托施工图设计并送审 办理 建设用地规划许可证 办理 建设工程规划许可证 报批 总平面规划图 土地使用权初始登记 获得 国有土地使用权证书 缴纳土地出让金 市签订土地出让合同 委托土地勘界 市国土局审核同意 土地成交确认书 申请用地 区草签土地出让合同 进入拆迁环节 房地产E网 委托地质勘查 委托单位市勘测院 或有相应资质的单位 委托结果地质勘查报告1 500现状地形图 地下管网图收费标准政府指导定价计价格 2002 10号 可以杀价 房地产E网 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教委意见施工图设计文件审查意见书地勘报告 房地产E网 办理 建设工程规划许可证 办理程序申请与受理 5日内 审查与决定 20日内 公布与颁发 10日内 获得证件 建设工程规划许可证 房地产E网 办理 建设工程规划许可证 收费标准光卡费 渝价发 1996 8号 325元 卡规划执照费 渝府发 2001 23号人防工程易地建设费 渝价 2000 241号易地建设费 建筑面积 30元 平方米 房地产E网 房地产E网 房地产E网 旧房拆迁缴费 房地产E网 三 开发建设阶段 房地产开发建设过程大致分为项目建设准备阶段 施工阶段 竣工验收阶段 此阶段主要完成的工作有办理 建设工程施工许可证 招投标 现场三通一平 施工的质量 工期 成本控制 竣工验收及相关手续办理等 房地产E网 正式用电申请及施工临时用电申请 建设项目上水申请 建设项目排水申请及临时排水申请 建设项目燃气申请 其它必要配套申请 办理施工许可证 工程发包 办理合同签证 委托质量监督 委托文明安全监督 办理市政配套工程安装 业主工程项目管理 施工单位竣工 房地产E网 施工单位工程竣工 施工单位提交 工程技术与竣工图质量签证文件工程结算资料 现场监理工程师组织初验 是否合格 总监理工程师组织全面检查进行预验收 是否合格 否 是 否 是 否 开发商组织正式验收 工程质量等级评定 签署验收意见书 工程交接 审核预算书 处理工程索赔 房地产E网 工程发包报建 受理部门市建委报送要件 业主报建 施工单位协助 工程项目报建表 建设工程规划许可证 全套勘察设计文件设计审查联审单公司资质证书副本经审查同意取得工程项目施工承发包洽谈会议纪要 房地产E网 办理合同签证 备案 受理部门市建委报送材料 业主报建 施工单位协助 建设单位与施工单位签定的施工标准合同 施工合同由工商管理部门盖章 房地产E网 委托质量监督 受理部门市建委 质监站 报送材料 业主报建 施工单位协助 全套设计文件施工合同 建设工程规划许可证 原件 营业执照副本 原件 建设工程质量监督申请表 房地产E网 委托文明安全监督 受理部门市建委 安监站 报送要件 施工单位报建 业主协助 施工企业安全登记资质证书副本安全申报登记表项目经理 安全员 施工员安全管理证 特种作业人员的操作证上岗证 原件 施工组织设计临时用电组织设计职工意外伤害保险单 原件 取得安全申报表签章 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