马厂子项目-策-划-营-销-方-案

39亿嘉佰代 万 蓉 项 目 营 销 策 划 方 案陕西亿嘉佰代置业顾问有限公司壹、前言贰、陕西亿嘉佰代公司简介叁、西安市场分析肆、区域市场分析伍、项目定位陆、广告策略柒、营销策略（略）捌、项目建筑交房标准（建议）壹、前言“成功者与失败之间的差距，不是知识与经验，而是思维方式的不同”哈佛校训贰、陕西亿嘉佰代公司简介陕西亿嘉佰代置业机构秉承“专业、创新、实效、共赢”的营销理念，服务众多知名楼盘。在沿袭台湾先进营销理念的同时，结合本土特色，一路创新，逐步确立形成了具有完全市场操作性的可行性策划思路；从项目土地的前期策划到项目市场定位营销推广等皆具成熟完善的策划推广体系。我们深知，完善的策划是项目绽放于市场的首要前提，于是我们提出“项目未动，策划先行”的操作纲领，实效的策划来自于实效的市场，完善的市场调研是项目运做的重要核心，公司下设市调研部、策划运营部、代理销售部、客户服务部、创意设计部等高端部门为客户提供全面实效的策划服务。公司进入西安市场以来先后成功服务了金钻康城、金光大道、小寨第一商业广场、八水洋房、上城LOFT、山西名人港湾、金桥国际广场等众多商业住宅类项目，成熟的策划销售赢得的业界的一致好评。 叁、西安市场分析l 西安房地产市场基本经历了三个发展阶段：1、有什么房子就买什么房子2、有什么需求就盖什么房子3、房产与文化，房产与地域，房产与生活模式的完美结合肆、区域市场分析一、 市场特征1 中高档楼盘成为市场开发的主流2 大盘当道特征明显，综合配套型楼盘成为市场追捧热点3 近1、2年小户型越来越受市场追捧4 大众对户型设计上的更注重“实用化，个性化，时尚化，舒适化”5 物超所值，附辐价值体现重要性6 置业群体的置业型态发生了变化，年轻人及二次以上置业比例越来越大，在经济发达区域甚至为主体7 针对年龄，年收入，从业类别，个性，生活型态的半主题，半量身定做的产品规划观，为市场决定主因8 房地产更新速度快，对开发企业创新能力要求增强9 楼盘的品牌，口碑10 少数被遗忘的市场将变成致胜的空间11 营销推广在楼市的作用越来越突出二、市场的分析定位经过详细的市场调研和周密的分析我们得出，精装小户型公寓目前在大差市区域还是空白，随着城内的不断进步、发展，人们对生活的品质要求也越来越高，普通的住宅小区不能满足高品质的生活要求，服务式公寓正好可以弥补此空缺。分析：考察项目及周边环境我们发现项目区域内多数为住宅、商务楼面积过大小面积高品质住宅、商务空间较少而这些也是项目周边目前所比较欠缺的从地理位置来看：项目毗邻西安市中心、也是商业中心交通非常便利周围配套齐全成熟，餐饮、娱乐、购物、商务等属于中心地带定位：高品质房产产品定位满足不同需求，提高投资使用率区域市场不同产品综合去化制造市场没有的产品，我们怎么取胜？赢！因为我们有不同的卖点！西安城内首家服务式精装小户型公寓时尚的美感品味，一座耀眼的建筑超大景观落地窗、空中花园的独家享受完善的配套服务集商务、居住、投资、理财为一体保姆式服务公寓，客源来自于品质与性能的见证者！三、西安部分小户型分析： 项 目名 称开发商代理商物业规 划设 计位置规 划户 数均价主 力面 积时 光2000西 安万 业自 行香港万德 福西北设计 院五星街8 号225户41004356摩 登COM文 华地 产阿 佩克 思文 华物 业西北设计 院乐剧场南 路100户410036金 领公 寓蓝 标地 产自 行高 科物 业西北设计 院高新区234户360036赛 高国 际鑫 邦地 产美 诚地 产赛 高物 业省现代建筑设计北二环迎宾大道790户2700 35 74金 顶 人 家丹尼尔自 行丹尼尔 物业西北设计 院建国路38户310065 86分析：同本项目定位较为接近的是 “时光2000” “时光2000”分析；“时光2000”，位于莲湖区西大街南侧五星街8号，由西安万业房地产开发有限公司打造城内精装修酒店式小户型公寓。目前销售率100%。 注：物业管理：香港万德福本案占地面积4.664亩，总建面积20000，20%绿化率，规划一幢9层共225户，总体布局L形。户型面积及配比：4376 其中 43/56 180套 80% 70/76 45套 20%主力户型面积 43 56社区内配套及附加值：（1） 四、五层设有多功能休闲会所，例如：健身房、棋牌室、咖啡厅、休闲书吧（大堂商务中心）做为社区基本配套。（2） 中控可视对讲，宽带网络、保安监控、红外对射、消防系统（3） 每层60空中花园，4.8M挑空200酒店式大堂，前台24小时服务。（4） 生活一卡通立体式停车场，72个泊车位，东芝高速电梯4 部内装修标准：外立面：外墙面砖；内墙：乳胶漆，釉面砖顶棚：乳胶漆、铝扣板地面：复合木地板，防滑地砖门窗：白铝金墙 成品实木内门 三防入户门厨房：整体厨杠，厨房用灶具等卫生间：200200面砖、地砖、整体卫浴队带燃气热水器阳台：100100墙地砖一体，升降晾衣架其它：双制空调价格注明单价范围：42004500/ 均价：4400元/ 可售总价：0.88亿 注：物业1.38元/月一次性及按揭付款方式优惠额度分别为3%和2%去化速度及顺序自2003年4月19日开盘之日起，销售已完，月均销售45套客源主要为；投资客、白领、特殊身份的人群四、目标客户及投资分析客源分析1、城内中小企业的老板2、国内及海外常来西安的商务人员3、西安区域内企业待客公寓4、周边白领阶层、SOHO族5、个人或家庭过渡生活者6、灰色收入者 公寓投资分析：假设单价4000元/50=元出租1500元/月12月=18000元18000=0.09投资报酬率9%年投资报酬率分析：住宅投资报酬率35%商业投资报酬率7%左右小户型公寓投资报酬率812%五、本项目SWOT分析项目优势 STRENGTH地域：项目地处东大街马厂子，西安的商业娱乐中心氛围：周边商业氛围浓郁前景：本片区存在的地产项目大多以商务写字楼和大、中型商业项目为主，整体的片区优势为项目提供了良好的生存空间。产品： 精准纯小户型楼盘，精装修、阳光落地大窗极致魅力配套：完善配套（购物、金融、餐饮、娱乐）交通：交通便捷 理念：住宅与小型商务功能的投资型商品，抢占区域市场空白项目劣势 WEAKNESS品牌：我们不具备优势环境：由于地处背街，周边环境较差品质：由于项目地块局限，绿化率较低，居住品质相应有所下降价格：相对区域市场而言，对价格的接受度 动线：由于地处市中心，交通的动线受限制较大 车位：车位较少，对销售会有一定影响项目机会点：OPPORTUNIY区位：地理优势，引起感性购房欲望 配套优势，引发理性购房行为建筑：科技含量、文化味建筑，可塑性定义 便捷与精神财富的结合价值：项目综合性能价格比相对较高市场：交通便捷，人气渐旺，投资市场热情强烈户型：市场特定客户群需求面积时间：由于周边还未规划改造，现有建筑都很陈旧，我们在时间上抢得先机项目威胁点：THREAT工期：目标市场对本项目现行期房及后期现房的来回观望度竞争：市场类似产品的品质参差不齐、价位差大的混乱竞争伍、项目定位精装修高品质产品完善的配套服务黄金地段与高品质的相对配套和服务舒适的环境与巨大的升值潜力保姆式服务公寓 24小时物业服务 高质服务兼顾您的生活与安全拥有精神与物质的纯粹生活！生活、事业新感受！ 菜单式精装公寓“我们的倾注志在为您量身打造”集商务、居住、投资、理财为一体！产品定位保姆式服务公寓的硬件设施和服务内容决定于保姆式服务公寓的定位，而保姆式服务公寓的定位则决定于品质和服务的用户需求。投资者群体依托于用户群体，物业不适合用户，也不会有人投资。发展商只有提供更具有差异的产品和服务，迎和更特殊的用户群体需求，才能赢得市场。价格定位经过我们的市场调研目前：小户型价位在29004100元/普通住宅在25003500元/商住价位在36004200元/写字楼在48006500元/我们的价位怎样定位才合理，怎样才能让消费者接受这样的价格建议现行价格均价（毛坯）：3600元/、精装：4000元/客户定位 会享受生活事业、家业有成注重精神、物质享受新新中产阶级高素质、高学历懂得怎样理财喜欢自由项目的核心理念：“新城市生活”保姆式服务公寓“实用化，个性化，时尚化，舒适化” 理念剖析：“生活要求，自我标准”生活要求；绝对本我、绝对流行、绝对物质、绝对精神、绝对消费、绝对开放、绝对自由、绝对多元、绝对品质、绝对享受自我标准：人与人的够通、肯定自我的价值观、新的人生观、更加懂的品位生活、更愿意同家人一起享受天伦之乐项目核心竞争新城市生活人本建筑不仅仅是空间尖端配置科技支撑未来专属配套引聚无限商机与历史分享精神西安十三朝古都与大师分享创新标志性建筑，完善主义与朋友分享成功成就感，自豪感城内首家保姆式服务公寓主推案称“万蓉.头等舱”品质 决定你的影响力陆、广告策略一、广告策略概谈l 现场包装是塑造项目个性形象的关键l 项目个性形象的维护实力支撑l 寻找差异l 软硬兼施的媒体力量l 打造西安极品服务式公寓l 形象报版l 广告总精神l 找准目标人群说话l 市场攻击就是“攻心”l 用广告区分竞争对手，增加战斗力l 扩大优势二、广告策略阻隔战略项目在确定动工之前，应先将项目的周边大型看板，宣传楼盘推出时间及卖点。 区位攻击战略建议运用报纸、彩页、海报、户外广告等大众传播方式对潜在目标客户群体进行宣传，制造声势，加大口碑力度。突破战略新闻采访以采访的形式进行广告宣传，此方法有助于扩大广告宣传面，增加准客户群的碰撞系数，提高了公司的品牌形象，提升了楼盘的知名度。柒、营销策略（略）创造 科学的销售策略 均价调整战术客户扩充法科学的广告策略隐性战略广告活动促销动作 科学的广告策略+科学售策略成功之道捌、项目建筑交房标准（建议）一、装修配套设计标准：公共部分：A、大堂大门入口为电动门，内立面为大理石石材干挂，地面为800800高级地砖，天花为满天星加局部造型，设立石材造型面前台。B、外墙为高级墙砖，建议商业部分与公寓公部分材料区分，具体材料由工程部拟订C、电梯厅墙面是高级墙砖，高级地砖铺地（建议5050）D、电梯安装两部电梯E、楼梯间地面水泥压光抹平，墙面为白色乳胶漆。F、公共走廊地面为防滑地砖（建议5050），墙面为白色乳胶漆，高级砖踢脚线，装饰天花吊顶。 公寓（毛墙毛地标准）A、入户门大门为三防门B、内墙墙面沙浆找平，厨房、卫生间水泥找平，并覆盖防水层。C、地面水泥找平D、外窗喷塑铝合金窗（落地式）E、卫生间预留给、排水管线（各上下水走暗管）F、室内预留电话、闭路、电源线及宽带接口，语音对讲和地暖管道安装完毕。精装修标准：A、入户门采用高级防火防盗门，配音乐门铃及广角猫眼B、地面底层采用品牌地砖或高级复合地板C、天花采用品牌乳胶漆，局部用轻钢龙骨，纸面石膏板吊顶D、墙面采用品牌内墙乳胶漆E、卫生间墙面采用高级墙面砖，地面采用品牌防滑地砖，吊顶采用高级PVC板，配座便器、立柱盆、脸盆龙头、淋浴房、淋浴龙头、室内配浴霸、卷纸架、毛巾架、浴巾架、防水镜F、厨房间采用一体化厨房，配水槽及水龙头G、窗户采用高级彩色铝合金窗H、灯具客厅吊灯、厨房、卧室、储藏室、卫生间吸顶灯J、面板采用松本电工或通等级品牌K、其它预留电话、闭路、电源线及宽带接口二、设备配套标准A、电梯品牌轿箱式（日立或三菱）B、供电系统市政供电网、自备发电设备C、空调机位预设空调室外机位D、供暖系统市政集中地热供暖E、供气 市政天然气管网F、供水市政管网自来水入户。G、热水系统考虑安装壁挂式锅炉或业主自行解决H、电话每户直播电话入户（预留接口），附带虚拟网，区内免费呼叫I、电视设卫星有线电视，附带区内闭路接收（预留接口）J、停车地下停车K、网络宽带网络入户（预留接口）L、智能安防管理电梯入口安装磁性刷卡门系统M、三表室内安装完毕，插卡式控制水、电、气表三、商业部分功能配置医务药房室美容美发室中、西餐厅自助洗衣房茶秀咖啡厅便利店四、物业服务配套生活服务保姆服务设定自助洗衣房（有人管理，有偿服务）。提供上门交收洗衣清洗业务（洗衣服务建议物业部自行组建或设定加盟洗衣公司，该项服务为有偿服务）建立各报纸、期刊网络，提供代订报刊杂志，代订酒店客房，代订车票、机票、代叫出租车等，并可到前台领取或物业人员送达（免费）在水电费收取服务工作中，建议实行插卡式，不影响业主生活（免费）保安服务全天24小时保卫，搬运服务，搬家，清理装修垃圾（免费）热线服务定时叫醒，维修预约，其他便民查询（依据实际情况收费）保洁服务提供家政服务：地毯清洗，地板打蜡，家居清洁，油烟机清洗，空调清洗等（收费）中介服务为业主提供房屋租赁，房屋出售服务餐饮服务电话送餐（配套