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房地产公司行业项目运营基础知识新员工入职培训 目录 房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本组织架构和职责房地产企业基本业务流程 从1978年之前至今 中国房地产经历了5个阶段 计划经济时代 住房商品化时代 两个快速发展阶段 以及调整期 目前整体仍处于震荡上升通道当中 阶段特征 阶段关键词 住宅统建 福利分房 土地使用制度改革 宪法与土地管理法的修改 住房制度改革 快速发展 泡沫 宏观调控 安居工程 货币分房 房屋抵押贷款 住房公积金 快速发展 宏观调控 大盘开发 多元化融资 商业地产 旅游地产 拐点 通胀 紧缩 猪坚强 小阳春 暴涨 调控 国十条 国八条 新国八条 保障房 房产税 最近10年 全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势 并保持着相对稳定的增长速度 数据来源 国家统计局 统计年鉴 99 09年全国固定资产投资情况 99 09年全国房地产投资情况 在经济环境相对较差的2008年 房地产投资仍保持了高速增长 显示出了开发企业对后市的乐观态度 2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降 同比2008年也有所放缓 2009年地王频出 反映出不同企业的判断出现分歧 出现激进与保守发展并存的现象 受国际经济环境的影响 06 08年间全社会固定资产投资增速放缓 随着中国稳定应对金融危机 人民币的不断升值 固定资产投资速度在09年总体有较大幅度的提高 房地产行业的重要性 房地产行业已成为国民经济的支柱产业 房地产业对国民经济的贡献率很高 我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20 房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用 房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18 房地产是人们生活的必需品13亿人口的住房需要伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要房地产是城市化进程的需要 十二五 规划提出未来五年城镇化率要突破50 在三大城市群区域 中小城市及中西部地区 房地产业都有很大的发展空间 人类生存发展的需要 房地产产业关联度高 能促进就业每年25 的钢材 70 的水泥 40 的木材 70 的玻璃 25 的塑料制品用于房地产开发建设每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售房地产的发展能催生众多新的行业如物业管理 房地产评估 房地产中介等 产业关联度高 带动其他行业发展 我国房地产行业现阶段面临的发展机遇 地产行业面临发展机遇 1 我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境 2 城市化进程加速以及居民收入水平的提高 将拉动全国房地产行业需求持续增长 3 国内经济圈 城市圈和产业集群的逐步形成和扩张 商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求 4 区域壁垒逐渐降低 区域经济的崛起和发展 提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力 5 宏观调控政策以及行业政策出台 将加速行业整合 有利于优势企业快速扩张 6 国内外房地产金融市场的创新和发展 有利于拓宽融资渠道和降低融资成本 机遇与挑战并存 行业发展也面临着严峻的挑战 主要表现在以下五个方面 1 2 3 4 5 房地产行业的未来发展趋势总结 房地产未来发展趋势总结 有实力的房地产企业更重视跨区域化发展 进入二三线市场和全国布局 从而有效的实现现金流和降低企业风险 同时业态形式趋于多元 并有意识的加大持有比例 发展商将走联合发展 转变模式 介入城市运营 提高资金运作能力等道路 地产进入了洗牌和加速发展的阶段 淘汰机制将在3 5年的时间内完成 房地产将进一步结合金融资本 资本和资源结合的行业特质将逐步明显 房地产金融市场未来潜力巨大 房地产行业整合加速 优势企业群体将脱颖而出 土地价格高涨 投资决策和前端风险加大 土地储备成为关键 专业能力成为支撑 竞争更趋向专业化和规模化 市场进一步细分 买方市场正在形成 客户的影响在加大 政策的影响导致户型的差异空间减少 产品层面的综合竞争如品牌 整体规划 城市功能融合 社区 景观 文化等开始加强 房地产投资增幅放缓 行业盈利水平降低 但需求和供给两条线的支撑 导致行业整体仍然长期看好 目录 房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本组织架构和职责房地产企业基本业务流程 房地产行业基本常识房地产常用术语介绍房地产产品类型介绍房地产建筑基础知识房地产规划基础知识 什么是房地产 是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 土地 筑物及地上附着物和房地产物权 其中房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 房地产的自然特征 位置的固定性 使用的耐久性 资源的有限性 物业的差异性 房地产的经济特征 生产周期性 资金密集性 相互影响性 易受政策影响性 房地产的保值增值性 指明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附着物的土地 以及各地段 又包括已开发和待开发土地 我国的地产是指有限期的土地使用权 指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物 房地产的定义 房产的定义 地产的定义 房地产的特征 什么是房地产业 是以土地和建筑物为经营对象 从事房地产开发 建设 经营 管理以及维修 装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 主要包括 土地开发 房屋的建设 维修 管理 土地使用权的有偿划拨 转让 房屋所有权的买卖 租赁 房地产的抵押贷款 以及由此形成的房地产市场 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 广义上讲 是房地产企业对经营目标进行科学决策 并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和 它包括房地产的投资 开发 出售 出租 维修 服务等全部综合管理职能活动 狭义上讲 房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动 其中尤其着重于销售活动 广义上讲 是以 城镇 土地资源为对象 按照预定目的 进行改造加工 对地上进行房屋设施的建筑安装活动 以及为此而进行的规划 设计 经营管理活动的全过程 狭义上讲 是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程 房地产业 房地产开发 房地产经营 房地产业和建筑业的区别 什么是房地产市场 房地产市场 指所交易的商品是房地产 或房地产权益 的市场 是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络 交易包括买卖 租赁 抵押 互换等组成一个简单范畴的房地产市场 它必须具备卖 买方和用于交易的房地产三个要素 一级市场 是土地市场 是土地供应市场 房地产增量市场 一级市场 二级市场 是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售 实质上是房地产的开发与市场销售的结合 俗称 一手房市场 一级市场 三级市场 是业主之间房地产权自由转让的市场 俗称 二手房 市场 三级市场 商品房销售许可证 国有土地使用证 一 二 三 四 五 房地产开发的 五证 国有土地使用权出让 土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定 对国家或集体所有的土地 享有占有 使用 收益和处分的权利 国家 土地使用者 土地使用权 一定年限 土地使用权出让金 提前支付 土地使用权出让 土地市场 由国家垄断 只拥有土地使用权 没有所有权 国有土地使用权出让方式 招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式 国有土地使用权出让年限 居住用地 70年工业用地 50年教育 科技 文化卫生 体育用地 50年综合或其它用地 50年商业 旅游 娱乐用地 40年加油站 加气站用地 20年 中国 大陆 现行的土地制度 城市用地的类别 土地使用权的出让方式 房地产开发价值链 决策拿地阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 规划设计阶段 市场 定位 产品 策划 规划 设计 项目施工阶段 招标 投标 施工 组织 进度 质量 成本 销售服务阶段 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 主价值链 决策拿地阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 规划设计阶段 市场 定位 产品 策划 规划 设计 项目施工阶段 招标 投标 施工 组织 进度 质量 成本 销售服务阶段 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 决策拿地阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 规划设计阶段 市场 定位 产品 策划 规划 设计 项目施工阶段 招标 投标 施工 组织 进度 质量 成本 销售服务阶段 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 主价值链 决策拿地阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 规划设计阶段 市场 定位 产品 策划 规划 设计 项目施工阶段 招标 投标 施工 组织 进度 质量 成本 销售服务阶段 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 项目研究 投资分析 投资洽商 签订契约 开发监控 投资回收 投资分析阶段 投资确定阶段 投资管理阶段 投资分析阶段 投资确定阶段 投资管理阶段 项目研究 投资分析 投资洽商 签订契约 开发监控 投资回收 辅价值链 战略管理 人力资源与行政管理 金融投资与财务管理 信息管理 目录 房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本组织架构和职责房地产企业基本业务流程 房地产行业基本常识房地产常用术语介绍房地产产品类型介绍房地产建筑基础知识房地产规划基础知识 建筑用地面积 建筑或建筑群实际占用的土地面积 包括室外工程 如绿化 道路 停车场等 的面积 其形状和大小由建筑红线加以控制 总建筑面积 是指小区内住宅 公建 人防地下室面积总和 容积率 一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值 它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标 即容积率越大 土地利用程度越高 建筑密度 建筑覆盖率 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线 建筑红线 是指建筑物的外立面所不能超出的界线 建筑红线可与道路红线重合 一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后 以便腾出用地 改善或美化环境 取得良好的效果 道路红线 道路用地和两例建筑用地的分界线 红线内包括车行道 步行道 绿化带和分隔带 宽度根据要求变化 以满足交通 绿化 通风日照 建筑景况和地下管线的要求 房地产常用术语 房屋层数 是指房屋的自然层数 一般按室内地坪 0以上计算 采光窗在室外地坪以上的半地下室 其室内层高在2 20m以上 不含2 20m 的 计算自然层数 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 假层 附层 夹层 插层 阁楼 暗楼 装饰性塔楼 以及突出屋面的楼梯间 水箱间不计层数 层高 是指房产高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高 是指层高减去楼板厚度的净剩值 建筑高度 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度 屋顶上的水箱间 电梯机房 排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离 建筑间距主要根据所在地区的日照 通风 采光 消防安全等方面的因素综合考虑确定 房地产常用术语 两书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证 是房地产权属的法律凭证 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 三通一平 是指水通 电通 路通及场地平整 七通一平 是指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 房地产常用术语 红线图 又叫 宗地图 是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置 界线和面积的地形平面图 它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者 受让者只能在红线范围内施工建房 总用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 用地性质 规划用地的使用功能 用地面积 规划地块划定的面积 日照间距系数 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值 房地产常用术语 建筑间距 两栋建筑物外墙之间的水平距离 日照标准 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的 居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量 居住区用地 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地的总称 花园 占地15000平米以上 设有中心广场 绿化面积不低于总面积的45 休闲场地面积不少于总面积的15 小区 建筑面积在30000平米以上 居住户数3000户以上或人口在7000人以上 设有居委会 组团 被小区道路分隔 并与居住人口规模 1000 3000人 相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地 配套设施 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 建筑小品 指既有功能要求 又有点缀 装饰和美化作用的 从属于某一建筑空间环境的小体量建筑 游憩观赏设施和指示性标志物等的统称 房地产常用术语 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 套内建筑面积 房屋按单元计算的建筑面积 为单元门内范围的建筑面积 包括套 单元 内的使用面积 墙体面积及阳台面积 套内使用面积 指室内实际能使用的面积 不包括墙体 柱子等结构面积 公共建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 指各套 单元 以外为各户共同使用 不可分割的建筑面积 实用面积 它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 房地产常用术语 得房率 是指套内建筑面积与套 单元 建筑队面积之比 道路用地 道路用地是指居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场地 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 期房 开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 现房 开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 入伙 业主领取钥匙 接房入住 契税 在土地 房屋不动产所有权发生转移 按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税 房地产常用术语 安居房 指实施国家 安居 或康居 工程 而建设的住房 属于经济适用房的一类 经济适用房 是指经各级人民政府批准立项建设 享受国家优惠政策 向城镇中低收入家庭出售的住房 使用权房 是指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房 产权房 是指产权人对房屋 指建筑物 拥有所有权 对该房屋占用范围内的土地拥有使用权 产权人对这两项权利享有占有 商品房 是指具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 开发经营的住宅 集资房 是改变住房建设由国家和单位包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 进行住房建设的一种房屋 房地产常用术语 公房 又称公有住宅 公产住房 国有住宅 它是指国家 中央政府或地方政府 以及国有企业 事业单位投资兴建 销售的住宅 公有住宅主要由本地政府建设 负责向本市居民出租出售 由企事业单位建设的住宅 向本企事业单位的职工出租出售 房改房 是有一定的福利性质的 各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房 这类房屋来源一般是单位购买的商品房 自建房屋 集资建房等 住宅用地 是指供居住的各类房屋用地 工业用地 是指独立设置的工厂 车间 手工业作坊 建筑安装的生产场地 排渣 灰 场地等用地 仓储用地 是指国家 省 自治区 直辖市 及地方的储备 中转 外贸 供应等各种仓库 油库 材料堆场及其附属设备等用地 商业服务业用地 是指各种商店 公司 修理服务部 生产资料供应站 饭店 旅社 对外经营的食堂 文印腾写社 报刊门市部 蔬菜购销转运站等用地 房地产常用术语 旅游业用地 是指主要为旅游业服务的宾馆 饭店 大厦 乐园 俱乐部 旅行社 旅游商店 友谊商店等用地 金融保险业用地 是指银行 储蓄所 信用社 信托公司 证券交易所 保险公司等用地 市政公用设施用地 是指自来水厂 泵站 污水处理厂 变电 所 站 煤气站 供热中心 环卫所 公共厕所 火葬场 消防队 邮电局 所 及各种管线工程专用地段等用地 绿化用地 是指公园 动植物园 陵园 风景名胜 防护林 水源保护林以及其他公共绿地等用地 公共建筑用地 是指文化 体育 娱乐 机关 科研 设计 教育 医卫等用地 文 体 娱用地 是指文化馆 博物馆 图书馆 展览馆 纪念馆 体育场馆 俱乐部 影剧院 游乐场 文艺体育团体等用地 房地产常用术语 机关 宣传用地 是指行政及事业机关 党 政 工 青 妇 群众组织驻地 广播电台 电视台 出版社 报社 杂志社等用地 科研设计用地 是指科研 设计机构用地 如研究院 所 设计院及其试验室 试验场等科研 设计用地 教育用地 是指大专院校 中等专业学校 职业学校 干校 党校 中小学校 幼儿园 托儿所 业余进修院 校 工读学校等用地 医卫用地 是指医院 门诊部 保健院 站 所 疗养院 所 救护站 血站 卫生院 防治所 检疫站 防疫站 医学化验 药品检验等用地 交通用地 是指铁路 民用机场 港口码头及其他交通用地 铁路用地 是指铁路及场站 地铁出入口等用地 民用机场用地 是指民用机场及其附属设施用地 房地产常用术语 港口码头用地 是指专供客 货运船停靠的场所用地 其他交通用地 是指车场 站 广场 公路 街 巷 小区内的道路等用地 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 包括层高在2 2m以下的半地下室 假层 是指建房时建造的 一般比较低矮的楼层 其前后沿的高度大于1 7m 面积不足底层的二分之一的部分 附层 夹层 是房屋内部空间的局部层次 阁楼 暗楼 一般是房屋建成后 因各种需要 利用房间内部空间上部搭建的楼层 房地产常用术语 目录 房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本组织架构和职责房地产企业基本业务流程 房地产行业基本常识房地产常用术语介绍房地产产品类型介绍房地产建筑基础知识房地产规划基础知识 房地产产品类型名词 居住类地产 普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋 目前 它多为多层住宅和高层住宅 低层住宅为一层至三层 多层住宅为四层至六层 中高层住宅为七层至九层 高层住宅为十层及以上 房地产产品类型名词 居住类地产 是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅 一般拥有私家车库 花园 草坪 院落等 配套设施标准较高 高档住宅 具有良好的物业管理服务 部分高档住宅带精装修 销售价格明显高于同时期 同区域的普通住宅 别墅 房地产产品类型名词 居住类地产 高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓 通常为跃层式住宅 顶层有花园的 或多层住宅配有电梯的 并拥有良好的绿化 商服 物业管理等配套设施 酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓 始于1994年 意为 酒店式的服务 公寓式的管理 市场定位很高 它是集住宅 酒店 会所多功能于一体的 具有 自用 和 投资 两大功效 除了提供传统酒店的各项服务外 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局 家居式的服务 让人有宾至如归的感觉 房地产产品类型名词 居住类地产 别墅的狭义定义为独立式住宅 广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品 广义上有以下类型组成 独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅 房屋具有独立的围护墙体 房屋周围一般都有面积不等的绿地 院落 住宅的层数基本是3层或3层以下 具有私密性强 价格较高等显著特征 在住宅等级中居于顶尖位置 双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成 中间共用一道建筑分隔墙 每个单元可三面采光 均有天有地 住宅的层数大多在三层或三层以下 它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品 房地产产品类型名词 居住类地产 联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期 欧美普及 联排别墅又称TOWNHOUSE 有天有地 每户独门独院 它是由几个三层左右的单户别墅并联组成 每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙 叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成 高度为四层或四层半 上面两户 下面两户 每一套户型或有天 叠上有露台 或有地 叠下有花园 房地产产品类型名词 居住类地产 联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期 欧美普及 联排别墅又称TOWNHOUSE 有天有地 每户独门独院 它是由几个三层左右的单户别墅并联组成 每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙 叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成 高度为四层或四层半 上面两户 下面两户 每一套户型或有天 叠上有露台 或有地 叠下有花园 塔楼指各面长高比均小于1的建筑 塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边主要是指以共用楼梯 电梯为核心布置多层住房的高层住宅 通俗的说 塔楼以电梯 楼梯为布局核心 上到楼层之后 向四面走可以直接进入户内 塔楼的基本形式 传统的塔楼形式有十字形 井字型和房型塔楼 改良后的塔楼形式为蝶型塔楼 板楼的售价明显高于塔楼 传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲 对于没有明显板 塔偏好的消费者而言 蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡 房地产产品类型名词 居住类地产 板楼指非塔式建筑的其它建筑 当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时 其主要朝向的建筑外墙称长边 次要朝向的建筑外墙称端边 当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时 其各朝向的建筑外墙均为长边 是指由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯或楼梯 电梯均有的住宅 每个单元用自己单独的楼梯 电梯 板楼又称排楼 是并排兴建而成的建筑体 一般为多层或者小高层 房地产产品类型名词 居住类地产 其它相关物业类型名词 办公类地产 定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室 以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑 办公建筑的分类公寓式办公楼apartment officebuilding 由统一物业管理 根据使用要求 可由一种或数种平面单元组成 单元内设有办公 会客空间和卧室 厨房和厕所等房间的办公楼 酒店式办公楼hoteL officebuilding 提供酒店式服务和管理的办公楼 综合楼multiple usebuilding 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 商务写字楼businessofficebuilding 在统一的物业管理下 以商务为主 由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑 其它相关物业类型名词 商业类地产 定义商业地产 即商业房地产 也叫商业物业商业地产是指用于各种零售 餐饮 娱乐 健身服务 休闲设施等经营用途的房地产形式 从经营模式 功能和用途上区别于普通住宅 公寓 别墅等房地产形式 商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户 其它相关物业类型名词 商业类地产 商圈是指商店以其所在地点为中心 沿着一定的方向和距离扩张 吸引顾客的辐射范围 简单的说 也就是来店顾客所居住的区域范围 商圈大致由三部分组成 即主圈 次圈 边圈 主圈 即主要商圈 也称第一商圈或核心商圈 是指最接近商店的区域 在主要商圈内 消费者去商店购物最为方便 一般情况下 百货商店65 左右的顾客来自主要商圈 次圈 即次要商圈 是指位于主要商圈外围的次要区域 在这一区域 顾客较为分散 但消费者来店消费也较为方便 在次要商圈聚集的顾客约占25 左右 边圈 即边缘商圈 也称第三商圈 是指位于次要商圈以外的区域 在边缘商圈内散居着百货商店约10 的顾客 其它相关物业类型名词 商业类地产 业态介绍百货店 是在一个大建筑物内 根据不同商品部门设销售区 开展各自的进货 管理 运营的零售业态 超级市场 是采取自选销售方式 以销售生鲜商品 食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态 大型综合超市 是采取自选销售方式 以销售大众化实用品为主 并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体 满足顾客一次性购全的零售业态 便利店 是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态 专业店 是指经营某一大类商品为主 并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 其它相关物业类型名词 商业类地产 业态介绍专卖店 是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态 购物中心 是指企业有计划地开发 拥有 管理运营的各类零售业态 服务设施的集合体 仓储商店 是指在大型综合超市经营的商品基础上 筛选大众化实用品销售 并实行储销一体 以提供有限服务和低价格商品为主要特征的 采取自选方式销售的零售业态 家居中心 是指以与改善 建设家庭居住环境有关的装饰 装修等用品 日用杂品 技术及服务为主的 采取自选方式销售的零售业态 其它相关物业类型名词 产业地产 定义产业地产 是指在新经济和新型工业化背景下 以产业为依托 地产为载体 以工业楼宇 高新技术产业研究与发展用房 生态写字楼为主要开发对象 综合开发 集约化经营的多功能综合性产业商服地产 产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性 城市发展与产业结合的必要性 其主要形态包括 城市新区 城市副中心 都市型产业园 大学产业园区 创意产业园 媒体产业园等具备产业聚集特点 并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产 产业地产追求资源价值最大化 而不是企业价值最大化 其它相关物业类型名词 旅游地产 定义旅游地产 即旅游房地产 就是以旅游 休闲 度假人群为目标 为最终消费者的物业形式 旅游地产包括 休闲度假村 旅游景区主题休闲公园 旅游 休闲 培训基地 会议中心 运动村 产权酒店 分时度假酒店 高尔夫度假村 风景名胜度假村 海景住宅 景区住宅 风格别墅 民俗度假村 国际休闲度假中心等旅游置业项目 所有这些以旅游 休闲度假为主题的置业 可称为旅游地产 华侨城 其它相关物业类型名词 旅游地产 景区住宅旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心自营式酒店产权酒店 目录 房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本组织架构和职责房地产企业基本业务流程 房地产行业基本常识房地产常用术语介绍房地产产品类型介绍房地产建筑基础知识房地产规划基础知识 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 民用建筑基本分类民用建筑的分类以及建筑物举例 居住建筑住宅建筑宿舍建筑 单身宿舍或公寓 学生宿舍或公寓等公共建筑办公建筑 各级立法 司法 党委 政府办公楼 商务 企业 事业 团体 社区办公楼等科研建筑 实验楼 科研楼 设计楼等文化建筑 剧院 电影院 图书馆 博物馆 档案馆 文化馆 展览馆 音乐厅 礼堂等商业建筑 百货店 超级市场 大型综合超市 便利店 专业店 专卖店 购物中心 仓储商店 家居中心等等体育建筑 体育场 体育馆 游泳馆 健身房等医疗建筑 综合医院 专科医院 康复中心 急救中心 疗养院等交通建筑 汽车客运站 港口客运站 铁路旅客站 空港航站楼 地铁站等司法建筑 法院 看守所 监狱等纪念建筑 纪念碑 纪念馆 纪念塔 故居等园林建筑 动物园 植物园 游乐场 旅游景点建筑 城市建筑小品等综合建筑 多功能综合大楼 商住楼 商务中心等 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 砌体结构内外墙 柱等由砖 石 砌块砌成 并用以承重 统称砌体结构 常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋 其优点是耐火性 化学稳定性和大气稳定性好 易于就地取材 节约钢材 水泥和木材 隔热 隔声性能好 缺点是抗拉 弯 剪及抗震性能差 材料用量多 结构自重大 但砌体工作繁重 施工进度慢 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 框架结构框架结构是由梁 柱等线形杆件组成的一种结构体系 各平面框架通过连系梁和板连成空间体系 以承受竖向及水平荷载 框架结构布置灵活 使用方便 可获得较大的室内空间 广泛用于多层厂房 旅馆 科研楼 办公楼 医院 商场 学校等多 高层建筑 框架结构承受水平荷载的能力较低 刚度较小 使用时受房屋高度限制 采用砌体填充墙时 墙体在地震中容易损坏 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 板柱结构由楼 屋面 板 柱等构件组成的 承受垂直及水平荷载的空间结构体系 板柱结构除有框架结构的优点外 还有结构高度小 顶棚平整 采光 通风及卫生条件好 模板及施工简单等优点 采用升板法施工可节约大量模板 采用预应力方法将预制板 柱连成整体 叫预应板柱结构 此种结构若采用预置密肋轻型板 还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点 板柱结构常用于医药 食品 冷库 商场及医院等建筑 预应力板柱体系常用于住宅建筑中 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 剪力墙结构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构 按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构 一般采用现浇剪力墙结构 它的空间整体性好 刚度大 抗侧力强度高 水平力作用下侧向变形小 装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成 墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要 一般内外墙板除用焊接连接外 还要将留有锚筋 齿槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体 采用卡口楼板 与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接 这种结构体系 一般以横墙承重为多 考虑到结构整体性的需要 内纵墙一般以承重墙处理 外纵墙不承重 而采用围护墙板 剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求 剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直 剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高 当房屋的底层或顶层需要有较大空间时 可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形成框支剪力墙 该层结构应予加强 剪力墙的厚度不应小于16mm 并不小于楼层高度的1 20 混凝土强度等级不应小于C20 剪力墙宜不开洞 构造洞除外 尤其是底层 如开门窗孔洞 应符合如图要求 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 框架 剪力墙在框架结构体系中适当布置剪力墙 组成框架与剪力墙协同工作的结构体系 其中剪力墙是主要的抗侧力构件 这种体系既有框结构使用上的灵活性 又有较强的抗震能力和较好的刚度 是常用的高层结构体系 适用于各类公共建筑 框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求 每个独立的结构单元 剪力墙应对称均匀地布置 纵横向剪力墙宜成组布置成L形或T形 剪力墙应贯通建筑物地全高 厚度逐渐减薄 厚墙不应小于16mm 且不小于楼层净高的1 20 剪力墙宜布置在结构单元的中间区段 尽可能利用楼 电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙 当楼盖水平刚度有突破时 宜在突变处加设剪力墙 并加厚楼板 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 筒体结构体系将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体 或将框架柱的间距加密 加强度的刚度形成封闭的框筒 采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 普通钢结构普通钢结构是主要的建筑结构类型之一 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建设用地 建设单位可用于工程建设的用地 建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积 不包括代征地的面积 代征市政用地 由城市规划行政部门确定范围 由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续 并负责拆迁现状地上物 安置现状居民和单位后 交由市政 交通部门进行管理的规划市政 道路用地 代征绿化用地 由城市规划行政部门确定范围 由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续 并负责拆迁现状地上物 安置现状居民和单位后 交由市 区园林绿化行政部门进行管理 包括公园绿地 河湖绿地 文物绿地 绿化隔离区绿地 交通防护绿地等 的规划城市公共绿地 其它代征用地 由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因 由城市规划行政部门确定范围 需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地 该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理 建设用地的分类及定义 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 容积率容积率是指一定地块内 地上总建筑面积与建设用地面积的比值 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标 容积率的值是无量纲的比值 通常以地块面积为1 地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数 即为容积率的值 容积率以公式表示如下 容积率实际于城市规划管理秩序要 为改善城市居住环境条件 为控制人口密度和产业密度 即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标 容积率越高 则意味着建筑面积越大 单位土地成本越低 房屋成本越低 同时也意味着人均占有绿地面积减小 居住环境质量下降 容积率关系到居住的舒适程度 容积率越低 舒适度相对越高 建设用地规划技术指标 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 容积率 建设用地规划技术指标 不同容积率对应的产品类型 注 本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建筑密度建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比 单位 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一 计算公式为 建设用地规划技术指标 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 如果计算多 高层住宅的建筑面积 则是各层建筑面积之和 建筑面积包含了房屋居住的可用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其他公摊面积等 单体建筑的总建筑面积 指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和 单体建筑的地上建筑面积 指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和 单体建筑的地下建筑面积 指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和 群体建筑的总建筑面积 指各单体建筑的总建筑面积之和 群体建筑的地上建筑面积 指各单体建筑的地上建筑面积之和 群体建筑的地下建筑面积 指各单体建筑的地下建筑面积之和 建筑面积 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口 平屋顶 或屋面面层 坡屋顶 的高度 建筑高度 一般地区 其建筑高度 平顶房屋按女儿墙高度计算 坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算 屋顶上的附属物 如电梯间 楼梯间 水箱 烟囱等 其总面积不超过屋顶面积的20 且高度不超过4米的 不计入建筑高度之内 空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度 采用传统坡屋面形式的建筑 一般以屋面下檐口计算建筑高度 屋顶坡度大于30 时 按坡屋顶高度一半处计算建筑高度 对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑 以大于标准层建筑面积20 的最高点处计算建筑高度 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 退线距离 系指建筑物后退各种规划控制线 包括 规划道路 绿化隔离带 铁路隔离带 河湖隔离带 高压走廊隔离带 的距离 退界距离 系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离 城市道路 系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定的主干道 次干道 支路 建筑工程与城市道路之间的距离 系指建筑物临城市道路一侧最突出部分与道路红线之间的水平方向的垂直距离 城市道路宽度 系指该道路两侧规划红线之间的水平方向的垂直距离 现有城市道路路面边线 当路面为单幅路时 系指路牙线 当路面为三幅路 机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔 时 系指非机动车道路牙线 建筑退让建设用地边线距离 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处 不含居住建筑阳台 之间的水平距离 规划设计时应综合考虑防火 防震 日照 通风 采光 视线干扰 防噪 绿化 卫生 管线埋设 建筑布局形式以及节约用地等要求 确定合理的建筑间距 建筑间距系数一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间 遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值 只有在同期规划建设的平行相对的板式建筑之间 指遮挡建筑与被遮挡建筑在平行相对的垂线方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值 建筑间距与建筑间距系数 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建筑间距与建筑间距系数 群体布置时板式居住建筑的间距系数 1 7H 1 6H 1 4H 1 5H 北 0 20 20 以上 60 60 以上 在规划设计中要特别注意两个临界角度 20 60 的准确性 在正南北向按照1 6 改建区 或1 7 新建区 间距系数计算后 建筑间距大于120米时 可按120米控制建筑间距 在正东西向按照1 5间距系数计算后 建筑间距大于50米时 可按50米控制建筑间距 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建筑间距与建筑间距系数 多栋塔式居住建筑的间距系数 中小学教室 托儿所和幼儿园的活动室 医疗病房建筑的间距系数 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 多层建筑的消防间距多层民用建筑之间的防火间距 不应小于下表的规定 消防间距 民用建筑的防火间距 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 高层建筑的消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定 消防间距 高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距 m 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 其它间距通风间距通风间距是为了获得较好的自然通风 两幢建筑间为避免受由于风压而形成的负风压影响所需保持的最小距离 生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况 一般最小为18米 城市防灾疏散间距城市主要防灾疏散通道两侧建筑间距应大于40米 且应大于建筑高度的1 5倍 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建筑工程绿化用地面积的要求一般规定成片绿化的用地面积 按绿化设计的实际范围计算 绿化设计中园林设施的占地 计算为绿化用地 非园林设施的占地 不计算为绿化用地 庭院绿化的用地面积 按设计中可用于绿化的用地计算 但距建筑外墙1 5米和道路边线1米以内的用地 不计算为绿化用地 两个以上单位共有的绿化用地 按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算 道绿化用地面积 按道路设计中的绿化设计计算 分段绿化的分段计算宅旁 宅间 绿化面积计算 起止绿地边界对宅间路 组团路和小区路算到路边 当小区路设有人行便道时算到便道边 沿居住区路 城市道路则算到红线 距房屋墙脚1 5米 对其它围墙 院墙算到墙脚 建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建筑工程绿化用地面积的要求一般规定道路绿地面积计算 以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算院落式组团绿地面积计算 绿地边界距宅间路 组团路和小区路路边1米 当小区路有人行便道时 算到人行便道边 临城市道路 居住区级道路时算到道路红线 距房屋墙脚1 5米 开敞型院落组团绿地 至少有一个面面向小区路 或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开 并向其开设绿地的主要出入口 株行距在6米 6米以下栽有乔木的停车场 计算为绿化用地面积 建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建设工程绿化用地面积的计算办法地下设施实行覆土绿化 建设工程对其地下设施实行覆土绿化 在符合以下规定时 可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标 该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到 北京市城市绿化条例 相应规定指标的50 以上者 实行覆土绿化的部分 不被建 构筑物所围合 其开放边长应不小于总边长的1 3 覆土断面与设施外部土层相接 并具备光照 通风等植物生长的必要条件 实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度 形成以乔木为主的合理种植结构 保证绿地效益的发挥 凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的 其地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达3米 含3米 以上 其绿化面积可按1 1计入该工程的绿化用地面积指标 覆土厚度达1 5米 含1 5米 以上 其绿化面积可按1 2计入该工程的绿化用地面积指标 建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑用地及规划技术指标 建设工程绿化用地面积的计算办法 要点 屋顶绿化 建设工程实施屋顶绿化 建设屋顶花园 在符合下述规定时 可按其面积的1 5计入该工程的绿化用地面积指标 该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到 北京市城市绿化条例相应规定指标50 以上者 实行绿化的屋顶 或构筑物顶板 高度在18米以下 按屋顶绿化技术要求设计 实现永久绿化 发挥相应效益 建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法 建筑图纸的基础认识 建筑平面图 建筑平面图反映出房屋的形状 大小及房间的布置 墙 柱的位置和厚度 门窗的类型和位置等 因此建筑平面图是施工过程中施工放线 砌墙 安装门窗 预留空洞 室内装修及编制预算 施工备料等工作的重要依据 是施工图中最基本 最重要的图样之一 建筑图纸的基础认识 建筑立面图 建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求 主要有正立面 背立面和侧立面 建筑立面图主要为室外装修所用 阅读立面图应注意以下内容 与平面图对照 了解房屋的外形 屋顶形式以及门 窗 阳台 台阶和檐口等的形状及位置等 了解立面各部位的装修做法 了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差 建筑图纸的基础认识 建筑剖面图 假想用一个或两个 必要时多个 剖切平面沿着房屋的横向或纵向 将房屋垂直剖切后所得到的平面图 称为建筑剖面图 建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结构形式 高度尺寸 内部分层情况和各部位的联系 是与平面图 立面图配套的三大图样之一 阅读建筑剖面图应注意以下内容 明确剖面图的剖切位置 投影方向 了解各部分 如梁 板与墙 柱 的相互关系 构造做法及结构形式等 了解建筑物的总高 室内外地坪标高 各楼层标高 门窗及窗台高度等 注意图中索引及文字说明 了解详细的位置 内容等 建筑图纸的基础认识 建筑透视图和表现图 住宅建筑的透视图 表示建筑物内部空间形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像 它具有强烈的三度空间透视感 非常直观地表现了住宅的造型 体量 空间布置 色彩和外部环境 一般都是在住宅设计和住宅销售时使用 从高外俯视的透视图又叫做 鸟瞰图 或 俯视图 建筑图纸的基础认识 小区规划图 小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置 一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状 平面布置 目录 房地产行业发展历史房地产行业