常州亚太财富中心市场分析报告

常州市各区发展状况 新北区作为 一体两翼的北翼 将成为常州重要的现代制造业区和集城市商业 文化 旅游于一体北翼副中心钟楼区强力发展现代制造业 中心城区商贸服务业 环城区市场物业天宁区是常州中心城区 其作为未来规划的一体 将发展成为全市商贸 金融和文化中心武进区 戚墅堰 作为 一体两翼 的南翼 未来的规划方向高新技术产业 现代物流业 纺织业 生活居住和隔湖度假区 武进区域经济状况 目前常州市场上以 酒店式公寓 推向市场的项目 可分为商住楼 精装修公寓及酒店服务式公寓 常州酒店式公寓市场特征 武进区酒店式分寓分布图 乐购商圈 不夜城商圈 大学城商圈 目前武进共分为在商圈 在售一些商住及酒店式公寓主要集在中这三个板块 乐购商圈 主要以广电中路以北 定安中路以南 目前该板块业态非常成熟 周边业态已营 如乐购 F百货不夜城商圈该板块主要长虹中路以北 广电中路以南的位置 该板目前正在发展当中 一些大型商业配套项目 如38万 shoppingmail新天地不夜城 商业部分已进入招商状态 大学城商圈主要以隔湖路以南位置 大学城里商业已进入试营的状态 整个人文氛围还是比较浓重 本项目所在位置正处于不夜城以及大学城两大商圈辐射范围之内 而这两个商圈的发展将日趋成熟 并且随着大型商业配套的不断进驻 这为本项目奠定良好的发展条件 莱蒙城 6万 推出时间轴 武进区酒店式公寓项目供应量将在17万 项目名称 2008 2009 2010 2011 2012 2012 新天地不夜城 泰富城 学府名城 4万 4万 3万 武进区未来的供应量较小 仅17万 一些所谓纯写酒店式公寓 提供专业的酒店管理进行管理的项目仅莱蒙城 如本项目在产品 功能定位上做到极至 那将是武进区最纯正的标杆性建筑 项目区域需求分析 酒店 商业 武进区消费需求 目前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多的企业入住武进区 目前武进区消费主要到市区进行 如果区域商业得到很好的发展 会吸引其他区域消费者的商业需求来此 区政府消费需求 武进区政府搬入该区域 这必将会为区域带来部分餐饮 娱乐等相关消费 居住小区不断成熟 入住人口需求 目前区域人口较少 随着区域新建社区的开发 销售 入住 人口会逐渐导入 对区域商业的需求会随居住人口的增加而逐步扩大 商务消费需求 区域不断发展 整体的规划将会吸引众多在此办公 往来的商务人士将会对酒店以及商的需求 本案周边项目供应分析 1 2 目前本案周边成熟的商业比较缺乏 2009年后 随着莱蒙城商业配套以及星级酒店投入运营 以后本案周边的商业配配套将会非常成熟 2 3 区域未来商业市场竞争加剧 商业氛围浓重 将会对本项目带来较大的商机 大学城商圈 不夜城商圈 本项目 就本项目所在的武进区 如纯酒店式公寓项目较少 如跳出区域看常州可例比的项目屈指可数 仅凯纳商务广场 个案分析 铂安国际 地址 武进区广电路南洋广场西侧建筑面积 4 8万 开盘时间 2008年5月底开盘交房时间 2009年底价格 平层4300元 LOFT6000元 户型 45 160 产品特色 在产品设计及品质上 铂安国际项目是常州首个高标准SOHO商务会馆其中一栋为层高5 76米 乃常州首创 单体面积45 160 结构可自由分割 且能随意组合 可根据自己的需求进行选择 充分享受实惠 买一层送一层 独有的LOFT概念设计 在常州市场上更是独领风骚 主力客户 投资客占用50 60 以上 主要源于本区内客户为主 市区客区为辅 高科技企业 贸易公司 IT企业 动漫公司等单层面积 1300平米左右 约12间物业费 写字楼1 6元 平米 月项目概况 项目由2栋商务办公楼及底层11500平米世界500强企业百安居建材超市组成 A座共18层 层高3 6米 B座共12层 层高5 76米 项目点评 项目属于常州较为创新的楼盘 产品采用了LOFT户型设计 增加产品的附加值 从对本项目市调了解来看 目前项目虽没有开盘 但已预定客户达成谅解30 40 左右 可见此类产品在当地市场上还受到相应的追奉 这对于本项目的产品户型设计上得到很有效的论证 项目点评 该项目酒店式公寓部分1 20层为普通层高3 6米 而21 22层为LOFT层高在5 3米 其中一层被大学城里客户整体消化 可见LOFT的销售状况来看还是满受市场追捧的 个案分析 学府名门 地址 武进区鸣新中路17 101建筑面积 6 4万 开盘 2007 4价格 平层4380元 层高3 6米 LOFT5250元 层高5 3米 户型 40 60 客户 主要以大学城里教育为主产品特色 项目酒店式公寓部分1 20为平层层高3 6米 其中21 22层高为5 3米去化率 85 左右项目概况 小区总建筑面积6 4万 主要由3幢18 20层高层住宅和1幢22层酒店式公寓组成 地址 花园街广电路交叉路口建筑面积 30万 开盘 2008 5商业价格 1F 2 4万元 2F 1 5 1 8万元 3F 8000 1 2万元 商住楼 未开盘 预计价格7000 8000元 产品特色 项目主要定位于SHOPPingmall 以及商办项目为一体 项目概况 在30万 社区内拥有228米高的电视塔 集商务大厦 酒店式公寓 购物 观光 休闲 商务于一体主题商业街区 个案分析 新天地 不夜城 地址 武进区政府对面建筑面积 100万 开盘 2007 9价格 4800 5000元 别墅 1 2 1 3万元 项目概况 常州首个集五星级酒店 国际级立体会馆 国际综合商业配套为一体的超大主题社区 项目内配备有大型中央绿地主题公园 现代高层住宅 SOHO公寓 高品位TOWNHOUSE 综合购物中心等 同时项目将进驻世界500强之首的沃尔玛 个案分析 莱蒙城 社区内五星级酒店 酒店式公寓 商住楼 地址 武进区花园街 广电中路建筑面积 38万 开盘 2008下半年价格 未定产品特征 项目体量主要以住宅商业配套为主 如酒店式公寓 总建筑面积近38万平米 其中用于商业经营和配套的建筑20万平米 酒店式公寓和高档住宅18万平米 总投资10亿元 泰富城的建设目标是现代性 多业态 大型化的综合商业中心 项目概况 项目由商业5层 住宅15 33层 酒店式公寓33层等物业组成 个案分析 泰富城 项目点评 项目采用ShoppingMall与步行街结合 以第6代商业发展模式 主题街区理念规划 集商业零售 餐饮娱乐 休闲观光等功能于一体 主要有茂业百货 超市 快捷酒店 影视城 电器城 停车楼 囊括了现代商业的各种业态 钟楼区酒店式公寓分图 凯纳商务广场 港龙尚层广场 莱蒙都会 铂金公寓 莱蒙都会 东方国际 南大街商圈已进入高展发展期钟楼区属于常州的传统商务中心 随着南大街南业步行街发展势头不断良好 莱蒙都会商业街区商业配套的不断导入 凯纳商务广场入市 钟楼区的房地产发展将非常的成熟 目前区域内在售的酒店式公寓有 凯纳商务广场 酒店服务式公寓的东方国际以及即将推出的港龙尚层广场 创新产品及专业服务是吸引市场的关键经市调得知 东方国际 凯纳商务广场的去化情况良好 两项目从产品以及服务配套突破市场上的传统 地址 钟楼区常州市万福路5号建筑面积 11 7万 开盘 2007 4价格 4 9层13000元 五星级装修 9 56层9500元 装修 户型 以一房为主38 86 客户 投资客占70 客户主要来源于市区客户占60 以上 而剩余为长三角一代客户产品特征 1 3商铺 4 9五星级酒店 9层以上为酒店式公寓去化情况 销售率30 左右项目概况 规划建成一座兼容公寓 酒店 商业 停车的超高层建筑 项目由3幢高楼组成 包含主体建筑为56层的酒店式公寓 按五星级标准装修的国际化精装公寓 南面为一幢五星级大酒店 西面为停车楼 总建筑面积11 7万平方米 项目总投资5亿元 是钟楼区政府的重大招商引资项目 项目点评 1 3层为商业配套4 9层为五星级酒店 美国豪森酒店管理公司 包租用10年 每年投资回报到8 10 56层为 酒店式公寓 商住 即可自住也可做投资 个案分析 凯纳商务广场 个案分析 莱蒙都会 地址 钟楼区建筑面积 60万 其中酒店式公寓体量5万 开盘 2005 12 24价格 目前住宅8500元 酒店式公寓还未推出 三期 物业管理 高力国际去化情况 已在售二期 整体销售率65 三期将会在明年推出 属酒店式公寓部分项目概况 项目概况 项目分A B C三个区域 分三期开发 集商业 酒店 住宅为一本项目 项目点评 A区为8幢商业建筑 其中一期6幢为全商业建筑 建筑面积近16万平方米 二期商业裙房5 4万平方米 2幢塔楼4 2万平方米 为精装修公寓 B区为6幢高档住宅及主题商业 其中商业部分面积3 5万平方米 住宅面积8 57万平方米 C区总建筑面积约11万平方米 包括2幢高层及1幢超高层建筑 规划有豪华精装修酒店公寓 高档住宅 五星级皇冠假日酒店及奢侈品专卖店等 个案分析 东方国际 地址 钟楼区城中路与东下塘路交汇处建筑面积 2 4万 开盘时间 2007 9交房时间 2009 12价格 7500元 户型 40 66客户 投资客占75 满足众多年轻人群及投资人群的需求物业管理 加拿大高力国际产品特征 项目1 2层为临街商业 采用挑高设计 3 26层全部为小户型公寓 去化情况 销售率60 左右项目概况 由1栋26栋的高层公寓组成 坐落于常州市中心青果巷内 1 2层为临街商业 采用挑高设计 3 26层全部为小户型公寓 本项目由香港东方理想投资集团投资开发 定位为市中心内的小户型 户型面积范围为40 66 总价较低 满足了众多年轻人群及投资人群的需求 点评 项目属住宅属性 其聘请国际知名的加拿大高力国际物业顾问 提供全方位的酒店式服务 不仅提高了项目的物业档次 也极大的提升了项目的附加值 武进区星级酒店现状 目前武进区集中三星级的酒店较多 并且投入运营已占到70 以上 区域内四星级酒店量不多 仅2 3家酒店投入运营 但从调查中了解到 虽评价为四星级酒但整个功能与服务都不太完善 五星级酒店在本区域投入运营的项目属空白 2008年下半年后 将会仅有一个项目投入运营 如跳出区域来看常州五星级级别的项目屈指可数 个案分析 金色南都国际大酒店 酒店按四星级标准设计单人间 518豪华标间 518蜜月房 518豪华套房 768高级套房 1380豪华套房 2580总统套房 9888目前该酒店已投入运营 酒店主要属武进区政府的一个配套设施 一些入驻客户主要为政府人士 个案分析 武进假日酒店 holidayhotel 五星级豪华标准设计楼层高度8层 包括280间客房 1700平方米的大宴会厅 6个多功能会议室 3个中西餐厅 行政酒廊以及设施齐备先进的大型文体中心 目前由英国洲际酒店集团进行统一管理 点评 该酒店属于莱蒙城100万 社区里的项目 目前酒店还未投入运营 预计将在2008年5月底6月初投入运营 个案分析 金色光华大酒店 酒店按四星级标准设计单人间 298标准房 298观景单人房 518豪华套房 588房间数 56户目前该酒店已投入运营 酒店主要属武进区政府的一个配套设施 一些入驻客户主要为政府人士 区域写字楼市场分析 项目周边写字楼分布图 延政中路一线集中大量行政性办公写字楼 主要有水利 电力 国土及财税等机构 延政中路一线今后将成为武进区最重要最高端的商务区 常州世贸中心 财富广场 新加坡文化城及莱蒙城规划的写字楼将形成该区域内主要的商务写字楼金都名苑 德禾 文慧苑等小体量写字楼依托武进区行政中心 市民广场等市政资源 比较受行政类机构偏爱 分布特点 一线 延政中路 一轴 花园路 三核 世贸中心 区政府 莱蒙城 个案分析 常州世贸中心 1 项目基本信息物业类别 5A甲级写字楼 两幢百米高及裙房组成 建筑类别 高层装修状况 毛坯物业地址 武进区延政中路2号销售均价 8500元 平方米开发商 常州世贸中心置业有限公司开盘时间 2007 8 28容积率 4 50楼层状况 2栋27层 2 写字楼产品信息 写字楼面积 约13 5万平米5 26F为展贸大厦 建筑面积为72170m2 44个楼层将布局包括常州制造行业厂商 专业进出口商 外商机构 配套服务商等约300家机构 3 4F是会议和展览中心 建筑面积为13180m2 设置9个会议室及一个可容纳500人的多功能大厅 5000m2的展览区可容纳标准展位300个 10个临时办公区将供外来参会商 采购商或访问者租用 27F 北 的 管理中心 和1 2F内的 贸易服务中心 是整个 常州世贸中心 的心脏 面积为2600m2 1 4F 北 的世贸俱乐部 世贸新天地 和27F 南 的 空中俱乐部 建筑面积为20620m2 将作为 常州世贸中心 主要的休闲娱乐设施全面开放 地下1层 提供1000多个车位和5000多个非机动车位 3 产品点评 提供WTCA在全球的标准设施和服务 形成一站式贸易服务连锁 超市 为常州企业走出国门提供了平台 莱蒙城 写字楼部分 1 项目基本信息总建面积 100万 物业类别 住宅 别墅 商务楼建筑类别 低层 高层产品规划 五星级酒店 巨型超市 文体中心 会展中心 教育配套 商业街 高层住宅 SOHO公寓 写字楼 2 写字楼类产品规划 SOHO公寓 计划在沃尔玛购物广场上方建2栋 总建面积约4万 写字楼 在项目第五期开发2栋纯写字楼 体量估计在 7 8 万 3 写字楼类产品总供应量据初步统计判断 来蒙城五期规划有写字楼类产品 总供应量为8万 左右 与本案产品有直接竞争的为SOHO商住楼 体量为4万 左右 个案分析 常发 嘉园 1 项目基本信息物业类别 住宅 商业 写字楼开发公司 江苏常发置业有限公司建筑类别 高层楼层状况 住宅23F 办公26F住宅面积 2 83万平米商业面积 1 06万平米容积率 3 20绿化率 35 总户数 264户左右 2 产品点评 项目是集商业 办公和住宅为一体的高品质复合型社区 项目地处武进区核心地段 与武进区政府 环保局 建设局 水利局 工商局等行政机关隔街相望 目前该写字楼由开发公司转为自用 暂不对外销售 常发大厦 写字楼产品信息 写字楼为一栋26层建筑办公面积约4 3万平米 个案分析 财富广场 聚园 1 项目基本信息物业类别 写字楼 26F 商业裙房 4F 住宅 23F 占地面积 23526 80平方米建筑面积 70600平方米总户数 308户装修状况 毛坯物业费用 住宅0 8元 平米 月 2 写字楼产品信息 写字楼面积 约4 2万平米销售价格 4500元 平米左右单层面积 1300平米左右 约12间户型分布 70 130平米可组合 小户型占16 主力户型为110平米 占66 67 客户来源 纺织私营企业 贸易公司 机电类企业物业费 写字楼1 5元 平米 月销售率 30 左右 个案分析 德禾 文慧苑 1 项目基本信息物业类别 普通住宅商业写字楼开发商 常州德禾置业有限公司建筑类别 高层装修状况 毛坯物业地址 武进区武宜路与延政路交汇处占地面积 11965 建筑面积 83394 其中住宅建筑面积36650 办公面积20600 商业面积8550 容积率 5 5绿化率 30 销售均价 4500元 平方米物业管理费 1元 平方米 月开盘时间 2007 12 08容积率 5 50绿化率 30 3 产品点评 目前该栋23层的写字楼以被武进区某政府部门整体收购 不对外销售 与延政中路北线政府行政办公大楼 水利大厦 电力大厦等 连成一线 2 写字楼产品信息 一栋23层办公楼单层约900平米可自由组合 面积为40 100平米左右 1 项目基本信息物业类别 住宅 商铺 写字楼建筑类别 小高层高层楼层状况 11 16 18层 7栋高层 2栋小高层容积率 2绿化率 35 占地面积 49914 8平方米建筑面积 100000平方米开盘日期 2007 5 26总户数 627户左右 个案分析 金都名苑 2 写字楼产品信息 写字楼为一栋18层建筑办公面积约2万平米销售均价为4000元 平米 3 产品点评 目前该项目写字楼已经销售完毕 主要的客户为周边企业主 纺织 贸易等行业 较低的销售价格吸引企业购买该物业 同时地处花园路口 西侧区行政中心 市民广场也为本案提高了产品价值 1 项目基本信息物业类别 商住楼建筑类别 高层18栋楼层状况 18层 1 2层商铺装修状况 毛坯销售均价 3658元 平方米物业管理费 0 58元 平方米 月开发商 常州富域发展有限公司开盘时间 2007 09 05 个案分析 旺府公寓 2 写字楼产品信息 2栋18层商住楼户型面积有72平米 一房两厅 94平米 两房两厅 118平米 三房两厅 共约192户销售率约为75 3 产品点评 位于常州世贸中心街对面 将项目定位为商务区内居住配套产品 较高的性价毕 其大部分客户为已在延政中路购买写字楼的企业客户 据了解 该项目30 的客户来自常州世贸中心业主 个案分析 天禄商务广场 文渊居 1 项目基本信息总建面积 56万平米物业类别 商业 商务广场 住宅 文渊居 16万平米商业 约28万平米住宅及约12万平米地下停车面积开发商 常州天禄中创建设开发有限公司建筑类别 高层装修状况 毛坯销售均价 4280元 平方米开盘时间 2007 12 01容积率 2 70绿化率 65 楼层状况 商业1 3层 住宅33层 3 产品点评 一站式消费是该项目主要的特色 涵盖16万平米的超大规模商业区 同时商住楼区域内所有建筑呈围合式布局 约19万平米的超大规模 由纯高层建筑构成 是典型的高层低密度社区 最大141米的超大楼间距 通透而宽敞 使视线和景观都得以延伸 在社区中央形成4 7万平米的中庭 以水为主体来进行景观的营造 生态办公概念非常明显 2 写字楼产品信息 6栋商住楼 总建筑面积约14万平米左右目前有5栋可以销售面积有47 07平米 82 10平米等销售均价为4280元 平米 个案分析 金源大厦 项目基本信息项目背景 武进区新国土局办公大楼项目投资 1 5亿规划用地 56亩建筑面积 3 2万平方米建筑高度 92 6米地上22层 地下1层功能规划 对外办证 土地交易中心 办公 会议用房 个案分析 水务大楼 项目基本信息项目背景 武进区水务局办公大楼包括主楼及裙房等建筑占地面积 约17亩项目投资 1 3亿人民币建筑面积 约3 7万平米主楼为28层 地下2层 地上26层功能规划 对外服务大厅 饮水工程管理处及办公 会议用房 个案分析 财税金融大厦 项目基本信息项目背景 武进区财税系统办公大楼规划用地 40亩建筑面积 4万平米项目投资 3 2亿元人民币2栋高层建筑组成 28层功能规划 武进财税和金融等单位行政办公和对外服务场所 个案分析 电力大厦 楼盘 电力大厦 项目基本信息项目背景 武进区电力系统办公大楼 武进区写字楼未来供应量约30万 延政中路 乐购商圈写字楼 商住楼市场供应量分析 显性 13 5万 时间轴 项目名称 2007 2008 2009 2010 2011 2012 常州世贸中心 旺府公寓 亚泰财富中心 财富广场 聚园 金都名苑 德禾 文慧苑 3 3万 5 78万 约2万 2 06万 售磬 售磬 分析 从市场统计数据来看 目前已面市的纯办公写字楼由世贸 财富广场供应 约有16 5万平米已去化约6 5万平米 目前写字楼项目售磬的项目有金都名苑与德禾 文慧苑两个项目 价格营销是金都名苑短期取得销售佳绩的最主要原因 德禾 文慧苑项目主要靠近区行政中心 因此被武进某行政机构整体购入 该区域内商住两用的楼盘为旺府公寓 供应量约2万平米 目前销售率约75 因此 可初步计算延政中路一线入市可销的写字楼供应量约为17万平米左右 乐购商圈商住楼供应量约12万平米 约9万 天禄商务广场 铂安国际 约4 8万 武进区写字楼市场供应分析 附近其他写字楼 商住楼市场供应量分析 隐性 时间轴 项目名称 2007 2008 2009 2010 2011 2012 莱蒙城 约4万 常发大厦 电力大厦 凯瑞 凯尔置业 分析 项目附近周边隐性的写字楼供应楼盘有5家 其中莱蒙城 凯瑞 凯尔置业 新加坡文化城 均有写字楼规划 莱蒙城第五期规划中有两栋写字楼 位于莱蒙城西北角 体量约8万方 新加坡文化城总建筑面积为18万平米 集商业 办公 文化娱乐 居住功能于一体的综合项目 常发大厦 金源大厦等今后均有可能将部分楼层对外出租 预计4万左右的出租或出售面积 因此在今后半年之内将有约20万平米左右的隐性写字楼产品供应 市场潜在竞争激烈 财税金融中心 水利大厦 金源大厦 约8万 约4万 天隽峰 约4万 武进区写字楼市场价格分析 写字楼 商住楼售价分析 分析 从销售价格横向比较来看 常州世贸中心以8500 平米的单价傲视群雄 概念的打造及世贸服务平台的搭建是其项目取得高附加值和市场人可得重要因素 100 去化的两楼盘均有相对的价格优势 体量小 容易整体收购是其快速销售的主要原因 商住楼类产品期宜商宜住的特性也深受市场欢迎 单价比较上没有多大劣势 铂安国际B栋5 76米挑高产品的设计创新 在单价上有了较大的突破 也受市场投资者的欢迎 武进区写字楼市场总结 延政中路成新高端商务区围绕武进区行政中心 各政府行政单位资源 在延政中路一线 已经形成由常州世贸中心 财富广场 常发大厦