王家庄旧村改造详细规划说明书.doc

王家庄旧村改造详细规划说明书一、 概况：王家庄小区位于市中心区西南部。北至烟台路；南至环山路；东至规划城市次干道，与黄家沟相邻；西至规划城市次干道，与仁柳庄毗邻。规划总用地18.68公顷，规划用地12.84公顷。小区区位条件较好，西侧山林浓密，环境较好。紧邻烟台路，与老城区距离较近，现有多路公交车与老城区相通，交通便利，是较为理想的居住用地。小区西北部有一块已出让用地和一块金猴集团的用地，北侧已建成12栋住宅楼，西南部有一处村办工业，其余大部分为原有的院落式平房，建筑质量较差，规划予以拆除，统一考虑。小区用地范围内地势起伏较大，基本为南高北低，区内最高海拔41米，最低海拔24米。小区西侧隔着规划城市次干道修有一处水库。二、 规划依据： 1、国家及省、市有关技术政策及法规。2、城市规划行政主管部门提出的规划设计条件。3、甲方的设想和要求。三、 规划指导思想：充分考虑本区域现状，结合地形，因地制宜，体现“以人为本”的原则，强化居住质量，结合旧村改造，拆迁原有院落式平房，配套各种服务设施，以多层住宅为主，体现高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造清新雅致、格调高尚的住宅园区。四、 规划布局： 1、规划结构：小区结构较为特殊，它与西侧的仁柳庄共同构成一小区。整个地块被中部的寨田路一分为二，划分为南北两个组团，从而形成“小区组团住宅组群”三级结构形式。小区设东西两个主要的出入口，通过规划城市次干道与烟台路相联。小区的公建中心位于小区中心，其余配套公建主要沿寨田路两侧设置。 2、道路系统：小区道路系统分为小区级道路、组团道路、宅前小路三级设置，力求形成动静分离、务实的道路交通系统。小区路（即寨田路）横贯地块东西。组团路结合地形，采用规整式和自由式相结合的方式，南北组团各自成环，既便捷的联系各个住宅组群，又最大限度的保证了区内的安静、安全，增强组团的内向性。宅前小路为支状，方便居民使用。重点强化居民与自然的联系，设置专用的步行系统，并与广场、配套公建相结合，方便居民休闲、娱乐、观赏。步行系统由地块北侧开始，向南经寨田路贯穿整块用地，联系四个主次广场。最终沿此轴线的延伸方向，行至终结景观点自然山体景观节点，从而达到景观控制的高潮。在此轴线的各个节点处都有意进行了空间的放大，使其放大节点构筑成小区的若干开放空间。顺畅的步行系统与绿地相结合，将社区管理中心、社区服务中心、托幼等公建有机联系在一起，配以青山、绿水、蓝天，行成一条美丽的景观长廊，既方便了居民的生活，又满足了居民接近自然的需求。考虑到未来小汽车的家庭化趋势，本次规划力求做到规划每户1.0个车位的规划目标。停车场的设置采用地上、地下相结合的手法。规划利用局部加宽组团路和利用组团内部的消极空间布置室外停车场。地下停车场利用地形，结合绿化用地和居住用地设置。3、住宅组合与设计：选用多种住宅选型（70平方米-120平方米），考虑到地形南北起伏较大、东西起伏较小，住宅组合主要考虑以条式为主、点式为辅，局部考虑一组小高层。在满足朝向、通风的前提下，结合地形，运用错层、台地布置等形式，产生高低错落的空间效果。运用长短结合、单元错接等方式，开发不同的内院空间。多数多层住宅底层设半地下储藏室，室内地坪比室外地坪低0.6-1.5米，层高2.4米，净高不得低于2.0米。标准层层高2.8米。小高层住宅底层层高3.6米，标准层层高2.9米。住宅组合时主要考虑以下几个重点：（1） 在南侧中心绿地周边规划一组点式小高层住宅，结合弧形形式的社区服务中心，强化了绿地的围合性，丰富了住宅的布局形式，也美化了沿小区路两侧的景观。（2） 结合景观视轴的设置，同时考虑与小区中心小高层住宅的协调，在小区南部中心设置两幢点式小高层住宅，丰富区内的景观。（3） 沿环山路一侧布置条式和点式住宅，有效的降低了环山路对区内的影响，保证了区内的安静。通过设置景观视轴和加大住宅侧面间距，可以将远处的山景引入到用地内，美化小区的环境。同时通过多层和高层结合、长短结合、单元错接等手法，丰富了沿环山路两侧的景观。4、公建配套：各项配套公建的设置既要满足居民的日常生活的需要，方便居民的使用，又要兼顾取得良好的经营效果。本着这一原则，在公建的设置上，采用灵活、务实的布置手法，主要沿寨田路两侧集中布置各种配套公建。在小区中心、寨田路南侧，围绕中心绿地、广场设置社区服务中心，强化公建的建筑形式和体量，既满足居民的日常生活需要，又由绿地、广场一起构成一幅美丽的画面。在寨田路北侧设置社区管理中心，交通便利。托幼设置在社区管理中心东侧，紧邻寨田路，方便居民使用。结合小区西侧出入口设置超市，符合居民日常的生活习惯。其他配套公建也主要利用住宅底层沿寨田路两侧集中设置。另有部分公建沿东西两侧规划城市次干道设置。5、绿化系统：规划用地内不仅要为居民提供活动、交往的场地与空间，还要创造一种美观、又吸引人的环境，这就离不开良好的绿色空间体系。要努力做到由中心绿化带、中心绿地、庭院绿化等共同组成的贴近自然、纵横交织、互联成网的绿化系统。绿化设置上强化配合步行系统的中心绿化带。强化绿化的整体性、连贯性和对称性。其间布置草坪、花卉、树木、雕塑、亭子、休息石凳，将居民的活动引入草坪之中，强化绿化的使用功能，促进了小区内部的空气流通，更好的将外部的新鲜空气及优美的自然景观引入区内，极大的改善和丰富了区内的居住生活环境，使小区与自然、城市有机的融合在一起。中心绿地设置在小区中心，沿寨田路两侧分别设置。植以各种花灌木，强化绿化的可观赏性，形成整个绿化系统的最亮点。庭院及房前屋后绿地植以各种花灌木和草坪，使之各具特色、充满生机。五、管线综合：（一） 给水排水规划：1、 给水规划：居民生活用水量定额为250升/人.日，居住小区规划人口规模为4148人，时变化系数K=2.0，则最高日生活用水量为1037M3/日，最高日最高时用水量为Qh=24.0L/S。根据规划小区中公建设施的数量，规划确定公建用水量按生活用水量的15%计，则Q=155.6M3/日，最高日最高时用水量为3.6L/S。规划小区未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计，Q=119.3M3/日。综上所述，得出居住小区总用水量，最高日用水量为Q=1311.9M3/日，最高日最高时用水量为29.0L/S。规划从烟台路城市供水管网引入给水管，满足规划区用水量要求.在南部山体设高位水池,水池容量1000方,池底标高大于80米.给水主管道环状布置.消火栓按150米服务半径设置2、 排水规划：（1） 排水体制：排水体制采用雨污分流制。（2） 污水规划：本规划区生活污水量为：最高日1049.5M3/日，最高时24.3L/S。（3） 污水管线布置：依据规划区南高北低西高东低的地形条件，沿东西方向设污水主管道，沿南北路方向设污水次干管，污水经化粪池处理后排入污水管道，最终排入烟台路污水管。 （4）雨水规划：规划区内道路下设雨水管道，根据地形坡度排入小区东侧排水沟内.（二） 电力电讯规划：1、 电力规划：小区规划总户数1296户，电力负荷按8KW/户，同时系数0.6，公建30W/ M2，规划公建面积19673.5M，则小区用电负荷为6693KW。小区中规划一处开闭所，开闭所进线从田村站沿烟台路引入，开闭所内设两台800KVA变压器，另外根据负荷要求下设7台箱变，每组箱变容量为800KVA。小区中主要道路下埋设路灯电缆，路灯间距2030米。2、 电信规划：小区共有住户1296户，电话普及率100%，同时考虑公建所用部分话机，预测小区话机数远期将达到期1500部。规划由烟台路向小区引入市话主干光缆。规划区设电信机房,电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。小区主干线12孔,以敷设有线电视中国联通网通等管线。（三） 热力燃气规划：1、 供热规划：（1） 热负荷：冬季采暖负荷表：采暖用户采暖热指标（W/ M2）采暖面积（万M2）采暖负荷（MW）住 宅53123731.86.6公共建筑6419673.51.3合 计7.9(2)热源：规划热源为二热电低温循环水。从烟台路引入主管道.规划区内设一处供热加压泵房,采暖管道采用聚氨酯发泡保温直埋敷设。2、 燃气规划：气源近期为管道煤气,远期为管道天然气。每户每日耗煤气1.62M3，规划户数1296户，小区总煤气耗量2099.5M3/日。小区中规划一处天然气调压站，从烟台路引入DN200中压燃气管道，经调压后低压输配至用户。六、 用地平衡表项目计量单位数值所占比例（%）总用地hm218.68-规划用地hm212.84100住宅用地hm29.0070公建用地hm21.6513道路用地hm21.2610公共绿地hm20.937其他用地hm25.84- 七、技术经济指标：总用地 18.68hm2规划用地 12.84 hm2总建筑面积 143405.3M2规划住宅建筑面积 90221.8 M2规划公建建筑面积 19673.5 M2现状建筑面积 33510M2总户数 1296其中 规划900 现状396总人口 4148容积率 1.12建筑密度 21.5%绿化率 41%停车位 1040停车率 116%（规划） 80% （总） 地面停车率 9.7%（总）八、建筑明细表编号建筑面积（M2）编号建筑面积（M2）编号建筑面积（M2）A1#3510A2#2140.2A3#2731.5A4#4815A5#3037.5A6#2790A7#1365A8#4485A9#3705B1#3950B2#5070B3#5925B4#5925B5#2036.7B6#2036.7B7#2036.7B8#2815B